【正文】 位包括羅湖區(qū)政府及規(guī)劃國土、貿(mào)發(fā)、經(jīng)發(fā)、建設、計劃、運輸、城管等 10個職能部門。根據(jù)已經(jīng)出臺的筍崗片區(qū)法定圖則，傳統(tǒng)的倉庫區(qū)將改造成為集商品配送、批發(fā)、儲存、運輸、展示、信息發(fā)布等的綜合性、消費性物流園區(qū)，它的服務地域不僅是深港兩地，而且要面向華南以至全國。預計在未來幾年里，使深圳現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)達到中等發(fā)達國家水平，成為深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，實現(xiàn)深圳成為華南經(jīng)濟中心城市的戰(zhàn)略目標。我市專業(yè)市場數(shù)量從 1995 年底的 16 家發(fā)展到 2022 年的 114 家，年均增長高達 48．1％。因此，深圳居民的強大購買力是勿容置疑的。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】8? 深圳銷售商業(yè)物業(yè)的特征從銷售商場的特征來看，近幾年深圳商場市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大階段：1999 年前，強調(diào)整體商場經(jīng)營優(yōu)勢的做法不多，多數(shù)商場的銷售主要針對的是單個商鋪，主要針對的客戶為有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的買家。2022 年至 2022年。八達商城等。目前深圳各在推商業(yè)物業(yè)仍以分割出售形式為主，對商場日后營運管理造成不利影響，盡管部分項目整體出租中低樓層而吸引投資者投資，但中高樓層物業(yè)始終難以處理，地產(chǎn)發(fā)展商必須加強商業(yè)物業(yè)開發(fā)之經(jīng)驗積累，以專業(yè)的態(tài)度及長遠的眼光對其進行規(guī)劃設計及策劃推廣，避免盲目跟風而造成資源浪費。商業(yè)物業(yè)集團購買銳減，銷售單元趨小型化發(fā)展。（2）功能定位現(xiàn)代化倉儲業(yè)、商業(yè)和交通運輸業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，集專業(yè)化商品配送、儲存、運輸、展示與交易于一體，輔以相關(guān)配套設施的服務于羅湖、福田的配送中心型消費物流園區(qū)。月 左 右紅 桂 路 與 寶 安 南 路 交 匯處 街 鋪 215 —— 一 致 藥 店 北 面日 豪 名 園 旁 街 鋪 185 —— 維 靈 藥 讓 南 面進 達 工 貿(mào) 大 廈 （ 寶 安 北路 與 梨 園 路 交 匯 處 ）一 層 ： 118二 層 ： 45 以 裝 飾 材 料 為 主 現(xiàn) 一 樓 正 在 改 造 中寶 安 南 路 裙 樓 租 售 市 場 狀 況物 業(yè) 名 稱 樓 層 租 價 (元 / M2) 售 價 (元 /M2)1/F 250 202202/F 120 12022駿 庭 名 園3/F 80 100001/F 250 220222/F 120 12022深 港 豪 苑3/F 70 90001/F 20220TCL 閱 讀 繽 紛2/F 100001/F 230002/F 11000金 眾 經(jīng) 典 家 園3/F 8000以 上 為 最 終 成 交 紀 錄 ， 駿 庭 名 園 一 層 已 全 部 出 售 給 一 投 資 財 團 。（ 5） 商 品 特 色 及 格 調(diào)商品的特色，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但格調(diào)的“程度”需要進一步提高。商業(yè)的升值潛力本項目所在地段（寶崗路）現(xiàn)為羅湖區(qū)重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，為商業(yè)提供了無限的需求。商業(yè)物業(yè)的總體銷售面積相對較小，商業(yè)規(guī)模效應略弱，且無法形成龍頭商業(yè)。深圳缺乏汽車用品專業(yè)市場目前深圳市缺乏汽車用品專業(yè)市場，而隨著人們生活水平的提高，私家車已越來越多，汽車用品市場有極大的潛在需求。項目本身的特殊性限制因本項目為工程抵押而來，考慮到回籠資金，業(yè)主不大可能以租賃為主，從而客觀上也限制了某些主題定位。（2）競爭比較及市場潛力方面本文前面對筍崗商業(yè)物業(yè)分析中全面描述了筍崗各商業(yè)類型和業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，從中我們可以發(fā)現(xiàn)筍崗商業(yè)類型的特點：① 筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)借助物流的優(yōu)勢，市場空白點被大量填補。目前筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)中低檔商業(yè)競爭明顯加劇，隨著筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)原來所依托的鐵路北站的貨運編組功能將被特區(qū)外的平湖大型編組站所取代，倉儲功能也將向東、西兩翼港口和平湖大型倉儲區(qū)轉(zhuǎn)移。（4）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、種類目前項目周邊商業(yè)主要是以裝飾材料、家居用品、辦公用品、文具批發(fā)、舊貨買賣為主的香江裝飾廣場、香江家具城、香江辦公家具城、筍崗玩具批發(fā)市場、百全隆舊貨市場等中大型商場；以汽車交易為主的萬駿國際汽車交易市場、華南汽車展示交易中心等。（3）消費群體區(qū)域 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】21以羅湖為消費主要集中區(qū)，輻射福田、南山及香港等地。特許經(jīng)營主要是引進國外著名商品品牌，實現(xiàn)深圳區(qū)特許經(jīng)營專賣，從而吸引深圳其他區(qū)域客戶群體消費。本商業(yè)所開創(chuàng)的經(jīng)營模式和商品檔次是深圳商業(yè)所少有的，加之本項目依靠筍崗片區(qū)、筍崗物流園區(qū)兩大汽車交易市場，可在短時間內(nèi)形成汽車專業(yè)用品商城的主題和濃郁的商業(yè)氛圍，因此，建議聘請專門的商業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)。本地居民及廣東籍潮州人、香港人：年齡在 3560歲之間，文化程度較低，自有商業(yè)物業(yè)租金回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪有興趣，并具專業(yè)眼光。（3）從投資、自用客戶群體結(jié)構(gòu)分：投資客戶為主，自用客戶為輔。我司建議項目一樓均價定為：16000 元/平方米；二樓均價定為：8000 元/平方米，從而實現(xiàn)均價 12022 元/ 平方米。 中小投資者為數(shù)甚眾 深圳許多小店鋪老板，在激烈的競爭中想進一步降低成本，愿意購置適合自己使用的小商鋪；隨著股市的日益走淡及利率屢屢下調(diào)，許多置業(yè)投資者愿意將一部分閑錢投資到回報穩(wěn)定的小商鋪；許多白領(lǐng)工薪在購置住宅后，如有少量閑錢往往找不到合適的投資對象，如有力所能及的小商鋪，他們會積極投資。在簽訂買賣合同時某甲就必須確定是否讓發(fā)展商包租，如果某甲讓發(fā)展商包租，則發(fā)展商可將鋪位 X再租給乙，讓乙在商場經(jīng)營公司的統(tǒng)一指導和管理下經(jīng)營，這種情況，某乙向貴方支付租金，貴方向某甲支付包租的年投資回報，如果某甲要自己經(jīng)營，則相當于貴方的商鋪 X包租回來之后又出租給某甲，只是租金與年回報相抵消而已。 由于物業(yè)實行細鋪返租，使得物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)可以相互分離，從而使得出租和出售可以同時進行。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】28? 備注：對于大商家，我們將采取簽定 8－12 年租賃協(xié)議的方式，在招商前期階段，我們暫時不考慮對中小客戶推行“以租代售”模式。 卓越全程 實力見證 【嘉寶田裙樓策劃案】30現(xiàn)場促銷活動依照項目工程進度組織策劃一系列的促銷活動，以吸引目標客戶為目的，達到銷售的既定任務?？诎杜砂l(fā)利用羅湖、皇崗口岸進行單張派發(fā)，以吸引香港投資客，從而拓寬客戶層面。? 以汽車用品炒作帶動整個商業(yè)物業(yè)的銷售。（2）正常銷售期物流的要道，名車的天堂通過對比手法的運用，灌輸商城在深圳的國際化印象，擴展廣泛的知名度和影響。? 炒作安排深圳首個汽車專業(yè)用品商城研討會將商城定位提升至深圳經(jīng)濟指標高速增長“里程碑”的高度，以提升整個商城的含金量，營造一種不受氣候干擾、有集中人流量的汽車專業(yè)用品購物商城。商鋪競買選擇最好的鋪位，在商鋪銷售前，進行充分的炒作，待氣氛高漲，舉行競買活動。B． 合作方式二：底價包銷，即甲方以一某一定價將物業(yè)委托給乙方進行銷售的代理模式。深圳市卓越全程地產(chǎn)服務有限公司2022年 4月