【正文】 月的交易數(shù)據(jù)來看，今年下半年的交易重心有所轉(zhuǎn)移。四川東方人家資源管理部經(jīng)理張奎談到，從成交總量來看， 2020 年比 2020 長進(jìn)不少，雖然在今年眾多調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)長幅有所放緩，但二手房市場(chǎng)的剛性需求仍然存在， 2020 年的市場(chǎng)雖受政策影響不小，但總體還是很可觀的。業(yè)內(nèi)人士分析，導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因主要是 二手房較高的房價(jià)和高達(dá) 10%的總交易稅費(fèi) ，同時(shí)，“ 5 年限制”政策頒布后，次新房房源的減少也成為主要原因之一。 是開發(fā)商還是投資購房者，都應(yīng)保持高度警惕；在 23 環(huán)路間， 60 平方米及以下住房空置率為 %，這是因?yàn)檫@一帶小戶型 的售價(jià)及租金相對(duì)較低，自住購房者相對(duì)較多，投資者也相對(duì)容易出租；在這一區(qū)域， 90 平方米以上住房空置率高達(dá) %，原因是距離市中心較遠(yuǎn)，道路交通及生活配套設(shè)施都不完善，近兩年開發(fā)過熱也值得注意。 調(diào)查數(shù)據(jù)另一方面顯示，成都市中心地帶空置主要是小戶型公寓，主要是投資者用于出租，其售價(jià)高租金也非常高，空置率高達(dá) %，已經(jīng)突破國際公認(rèn)的空置率警戒線，無論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 環(huán)路間 60 平方米及以下住房為 %； 6090 平方米住房為 %。而成華、錦江的數(shù)據(jù)都相對(duì)比較高，印證了成都傳統(tǒng)的“南富西貴”的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)果，但總體來講還是合理的。 總共調(diào)查的 4702 套住房中，在用房屋 4291 套，占 %；空置住房 411 套，占 %，接近國際上公認(rèn)的警戒空置率 10%。它們主要位于今后將逐步形成的人流、物流、商務(wù)辦公相對(duì)集中的區(qū)域和場(chǎng)鎮(zhèn)，主要分布在三環(huán)路沿線和三環(huán)路外側(cè)區(qū)域，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 歷史文化保護(hù) 川大老校區(qū)等均列入 《總規(guī)》還確定了主城區(qū)歷史文化區(qū)片保護(hù)的范圍，包括寬窄巷子、文殊院、大慈寺、水井坊等四個(gè)歷史文化街區(qū)的保護(hù)、四川大學(xué)華西校區(qū)和四川大學(xué)老校區(qū)等兩個(gè)近現(xiàn)代歷史文化街區(qū)的保護(hù)，以及市域內(nèi)歷史文化街區(qū)、歷史文化風(fēng)景區(qū)的保護(hù)。據(jù)介紹，此外還將建立以軌道交通和快速地面公交為骨干，普通地面公 交為主體的公交體系，大幅度提高公交出行比例；加強(qiáng)中心城區(qū)與周邊組團(tuán)的聯(lián)系，支撐走廊式城市發(fā)展格局；中心城與外圍主團(tuán)實(shí)現(xiàn)“ 30分鐘主城區(qū)”的交通發(fā)展戰(zhàn)略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城鎮(zhèn)體系 4 個(gè)郊市變中等城市 未來的成都，將形成由 1 個(gè)特大城市，輻射 4 個(gè)中等城市（都江堰、崇州、邛崍和彭州），4 個(gè)小城市（新津、大邑、蒲江和金堂）， 30 個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)， 200 個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的特大中心城市。 在用地布局方面，成都市將以中心城為核心，沿放射道路走廊式軸向發(fā)展，同時(shí)打造六個(gè)城市組團(tuán)（新都－青白江、龍泉驛、華陽、 雙流、溫江、郫縣），重點(diǎn)發(fā)展南、東、北三個(gè)新城。隨著規(guī)劃的逐步明示，規(guī)劃的內(nèi)容 越來越細(xì)化，大到區(qū)域發(fā)展定位、道路網(wǎng)絡(luò)，小到菜市場(chǎng)、幼兒園，規(guī)劃圖上都（查看地圖）標(biāo)示得明明白白。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！? 規(guī)劃是決定房子未來命運(yùn)的最重要因素之一。所以今年，交易高峰肯定會(huì)出現(xiàn)，但也許會(huì)比平常的“金九銀十”來得晚，被推遲了，但這種出現(xiàn)的趨勢(shì)是必然會(huì)在今年到來的。因?yàn)榇蠹叶疾辉敢忮e(cuò)過年底的旺季。據(jù)了解，“天合 ?凱旋城”時(shí)隔數(shù)月選擇在圣誕前后進(jìn)行 2 期開盤銷售，很大程度上也是出于這一目的。 解釋 3： 一直做環(huán)境，現(xiàn)在才開盤 在城西，時(shí)代尊城（查看地圖）的 50 套臨河疊拼別墅也在 18 日開始排號(hào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。藍(lán)光地產(chǎn)今年有 5 到 6個(gè)項(xiàng)目在陸續(xù)開發(fā)銷售， 11 月 18 日樣板房首度公開的香瑞湖（查看地圖）也是按照開發(fā)節(jié)點(diǎn)來的。他說：“最近去緊急辦理預(yù)售許可證的同行也很多。那么，到底是什么原因 造成年底開發(fā)商紛紛“蜂擁”開盤？這一現(xiàn)象背后是否暗合了市場(chǎng)規(guī)律？一些準(zhǔn)備近期開盤銷售的開發(fā)商有他們各自的解釋。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分析：由于城市的發(fā)展，城市中心一環(huán)路以內(nèi)的土地越來越顯金貴了，春熙路、一環(huán)路旁、東大街等區(qū) 域的土地拍賣都熱鬧得很，想在三、五分鐘內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗幾乎是不可能的事。 關(guān)于區(qū)域 城東城南成交地塊多 據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，城南、城東土地在 2020 年成為真正的主角，在總共 89 宗（含尚未成交的）地塊中，城南地塊占去 23 塊、城東占去 22 塊，其中，城南地塊除去高新區(qū)南部新區(qū)地塊外，大多被分割得很小，有許多地塊不足 10 畝；而城東土地?zé)o論在數(shù)量上還是質(zhì)量上都（查看地圖）具有明顯優(yōu)勢(shì)； 18 宗城西地塊中，由于包含有華僑城地塊， 在成交面積上當(dāng)屬第一；一環(huán)路內(nèi)的 19 宗市中區(qū)地塊大多分布在東大街、九眼橋附近；而城北地塊僅有 7 次掛出公告，且其中有兩宗至今尚未成交。據(jù)悉，金融街置業(yè)、陽光 100、香港太古、保利集團(tuán)、上海復(fù)星等上市公司都覬覦成都土地而尚未有所斬獲。粗略估計(jì)，這 20 多宗地塊的凈用地面積至少占去今年土地交易總凈用地面積的 70％以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 今年在金沙 — 光華片區(qū)和城南均有項(xiàng)目銷售的一房產(chǎn)公司也參加過幾次熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭，每次都鎩羽而歸。超過 200 畝的經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，必須報(bào)成都市國土資源局預(yù)審?fù)狻? 關(guān)于面積 土地交易量 明升暗降 據(jù)成都市國土局土地拍賣中心資料顯示，今年 1 月 ~11 月，主城區(qū)內(nèi)發(fā)布拍賣和掛牌的宗地有 73 宗（不含重復(fù) 掛牌），已成交的 71 宗地塊總面積加上 12 月已發(fā)布公告尚未出讓的16 宗地塊的總面積，供地面積將達(dá)到 畝；其中未成交的兩地塊不足 20 畝，包括解放路方子橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊和 9 月 29 日流標(biāo)的解放路片區(qū) 9 號(hào)地塊。 2020 年 1～ 11 月成都市土地拍賣中心共在主城區(qū)內(nèi)推地 71 塊，其交易面積和規(guī)劃指標(biāo)的變化讓市場(chǎng)更為活躍，土地含金量不斷上升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所占比例分別是 %、 %和 25%。主要集中在 60——— 79 ㎡和 100——— 119 ㎡兩個(gè)區(qū)間帶，都是緊湊型兩房和三房戶型，這也是由于該區(qū)域內(nèi)需求量較小，整體區(qū)域環(huán)境導(dǎo)致 的。 該區(qū)域內(nèi)房型仍然集中在兩房和三房兩種房型，共占全區(qū)域房型總和的 84%。 城南區(qū)域目前供應(yīng)的樓盤以兩房、三房的中大面積戶型為主，兩房和三房戶型 的供應(yīng)比例分別占到該區(qū)域的 35%和 36%，且戶型面積較大，三房面積主要集中在 110——— 149 ㎡之間，而兩房面積主要集中在 70——— 100 ㎡之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三房戶型是目前城東 市場(chǎng)上供應(yīng)的主力戶型，占到總量的 52%，在戶型的面積方面，從 90 ㎡的緊湊戶型到 152 ㎡的豪華戶型應(yīng)有盡有。本次報(bào)告的調(diào)研范圍為目前市內(nèi)（不 含近郊）在售及已經(jīng)取得預(yù)售許可證的所有電梯公寓項(xiàng)目的在售和將售部分。上周，土地市場(chǎng)也喜訊頻傳， 5 塊土地成功拍賣。 房價(jià)回落最高降幅 % 11 月 25～ 12 月 1 日，成都有 13 個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，供應(yīng)面積約為 萬平方米，較上周略有下降，同比下降幅度為 ％。預(yù)計(jì)未來 13年，二手房市場(chǎng)將在政府的宏觀引導(dǎo)下持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 11 月，由于逐漸適應(yīng)新的政策環(huán) 境，市場(chǎng)明顯回暖。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 預(yù)測(cè) 隨著城市化進(jìn)程的加快和居民收入的增長，住房基本需求和改善型需求將持續(xù)上升，購房能力將進(jìn)一步提高；同時(shí)，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步抑制投資性需求。另外，住宅個(gè)人購買者仍以本市人（含市郊區(qū)個(gè)人）為主，購買量占總量的 %。 分區(qū)域看， 111 月，城南住宅成交量增長最為顯著，成交量 萬平方米，同比增長 %；城西成交絕對(duì)量最大，為 萬平方米；城東、城北住宅成交量分別同比增長 ％、 ％。 分區(qū)域看，城西供應(yīng)量最大，為 萬平方米；城南供應(yīng)增長最明顯，同比增長 %；城北供應(yīng)同比增長 %。 9 月 28 日，成都市政府出臺(tái)《住房建設(shè)規(guī)劃（ 20202020）》，明確了將加大中低價(jià)位、中小套型普通住房的供應(yīng)，對(duì)未來五年五城區(qū)的住房建設(shè)目標(biāo)、住房用地供應(yīng)目標(biāo)進(jìn)行了規(guī)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全市住宅新增供應(yīng)和成交分別同比增長 ％、 ％，供銷比為 ，供求矛盾有所緩解。 111 月，五城區(qū)住宅新增供應(yīng) 萬平方米 ，同比增長 %，占總量的 %； 其中， 11 月新增供應(yīng) 萬平方米，比前 10 月單月平均供應(yīng)面積高出 %。 2）需求 今年 111 月，成都市住宅成交 萬平方米，占全市商品房總成交面積的 %，同比增長 %，成交活躍。分價(jià)位看， 4,0005,000 元 /平方米價(jià)位的住宅需求量最大，占總成交的 %。分區(qū)域看， 111 月，城西住宅均價(jià)位居榜首，城南次之，城北交易價(jià)格最低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。受個(gè)稅征收政策影響， 810 月二手住宅市場(chǎng)成交量萎縮。隨著二手房落戶政策的實(shí)施，市場(chǎng)需求還將進(jìn)一步增大。數(shù)據(jù)表明，房價(jià)及其漲幅均出現(xiàn)了明顯的回落走勢(shì)，宏觀調(diào)控 成效初步顯現(xiàn)，市場(chǎng)發(fā)展更加穩(wěn)定健康。從項(xiàng)目的區(qū)位分布看，本周開盤項(xiàng)目主要集中在三環(huán)外，供應(yīng)面積為 萬平方米，二～三環(huán)供應(yīng)量僅為 萬平方米； 4 個(gè)郊縣項(xiàng)目奠定了郊縣在成都樓市供應(yīng) 的主力地位，城南擁有 3 個(gè)項(xiàng)目而成為上周城區(qū)的熱點(diǎn)。 新一輪地產(chǎn)調(diào)控，要求 90 平米以下的戶型占開發(fā)總量70%，為了給開發(fā)商和消費(fèi)者提供更多的參考依據(jù)，本報(bào)聯(lián)合成都尺度地產(chǎn)對(duì)成都樓市電梯公寓戶型進(jìn)行了調(diào)查。該區(qū)域電梯公寓戶型面積主要集中在 80——— 99 ㎡和 120——— 149 ㎡區(qū)間內(nèi)，占到城東區(qū)域供應(yīng)總量的 %，其中， 120——— 149 ㎡是最集中的面積區(qū)間，占到整體供應(yīng)的 %，其次是 80——— 89 ㎡區(qū)間。從數(shù)據(jù)上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 看，該區(qū)域供應(yīng)的主力面積 120——— 169 ㎡之間，占到該區(qū)域供應(yīng)總量的 %，此外，50——— 59 ㎡戶型供應(yīng)的比例也較大，占到區(qū)域供應(yīng)的 %。整體來說城西區(qū)域舒適大三房供應(yīng)量較大。 城北中小緊湊戶型是主流 城北區(qū)域一直是全市樓市最冷清的區(qū)域，因此整個(gè)區(qū)域總體供應(yīng)量是東、南、西、北四個(gè)區(qū)域中最少的，只有 2462 套。且戶型面積僅僅只有 87 ㎡、 89 ㎡和 115 ㎡三種面積。 從環(huán)線來看，市中心是各個(gè)環(huán)域中均價(jià)最高的區(qū)域，目前均價(jià)為 5500 元 /㎡；內(nèi)環(huán) ——— 1 環(huán)區(qū)域內(nèi)電梯公寓整體均價(jià) 5262 元 /㎡，該區(qū)域內(nèi)單 套房屋均價(jià) 萬；一環(huán) ——— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二環(huán)區(qū)域內(nèi)電梯公寓整體均價(jià) 5416 元 /㎡，該區(qū)域內(nèi)單套房屋均價(jià)達(dá)到 萬；二環(huán) ——— 三環(huán)區(qū)域電梯公寓均價(jià)為 4605 元 /㎡，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目單套房屋均價(jià)為 萬；隨著城市的發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)行，三環(huán)外這一片區(qū)將成為未來的開發(fā)熱點(diǎn)，目前區(qū)域內(nèi)電梯公寓整體均價(jià)基本在 32004500 元 /㎡左右，但一些房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟的區(qū)域，特別是像人民南路南延線周邊的項(xiàng)目，其均價(jià)已超過 4500 元 /㎡，正是由于這些項(xiàng)目的拉動(dòng)，使三環(huán)外電梯公寓的整體均價(jià)抬升至 4482 元 /㎡。但隨著這些土地的投入建設(shè)，明年將有充足的房源提供給成都的消費(fèi)者，特別是城南、城東這兩個(gè)區(qū)域。 分析：成 都市國土局土地拍賣中心方面認(rèn)為，土地供應(yīng)量有所下降的原因主要在于今年6 月下發(fā)的《關(guān)于實(shí)施宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)營性土地出讓管理的通知》中明確提出：“從今年起，以招、拍、掛出讓的經(jīng)營性用地，單宗地塊面積原則上將控制在 200 畝以內(nèi)。成都本土開發(fā)商似乎對(duì)土地資源激烈競(jìng)爭的感受更為強(qiáng)烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 記者根據(jù)成都市國土局土地拍賣中心今年發(fā)布的一系列《國有土地使用權(quán)成交公告》統(tǒng)計(jì)，今年土地招拍掛成交的 71 宗國有土地使用權(quán)中，有 27 宗以上被外地開發(fā)商獲取，其中絕大部分是凈用地面積相對(duì)較大、成交價(jià)格相對(duì)較高的熱點(diǎn)地塊。今年到目前為止，藍(lán)光共通過公開拍賣競(jìng)得 4 塊市區(qū)土地和 4 塊溫江土地?？梢钥吹剑鈦黹_ 發(fā)商盡管出手的頻率在降低，但是他們和本土的少數(shù)幾家大企業(yè)幾乎壟斷了成都最易于開發(fā)的優(yōu)質(zhì)地皮，而一部分本土中小開發(fā)商，