【正文】 = 萬元 小區(qū)內(nèi)及物管配套設施： 30 萬元 前期物管： 30 萬元 其他不可預見費用： 11120 萬元 1%= 萬元 稅收（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）： 11120 萬元 11% = 萬元 2. 其他成本： 商業(yè)部分地下車庫： 1500 ㎡ 1500 元 /㎡ =225 萬元 住宅部分地下車庫 ： 2000 ㎡ 1500 元 /㎡ =300 萬元 此部分成本不計入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫可通過經(jīng)營沖抵。 B 塊：擬建小高層居住用途建筑。 占地面積：約約 畝。這兩種建設方案其建設成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進行經(jīng)濟效益測算： （一）、建筑面積及容積率： 將臨成彭路呈方形的地塊命名為“ A 塊”，將其他部分命名為“ B 塊”。 （八）、項目理念定位 金色華庭 綠色家園 智能家園 健康家園 幸福家園 理 念 成都“首席鄰里社區(qū)” 27 第三部分 [金色華庭 ]經(jīng)濟效益分析 一、項目經(jīng)濟效益測算 —— 多層公寓 +商業(yè) 在此部分測算中，住宅與商業(yè)部分全部以容積率為 計算，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建 4000 ㎡，考慮兩種建設方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上 三層。 1植物配臵（ 園林組團化概念）： 園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機結(jié)合，為居住環(huán)境營造多元化、立體化的氛圍。本項目在成彭路的臨街面是本項目唯一的臨街面，長度為 51 米左右，在此處應設臵一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，地下部分由人民商場集團自主經(jīng)營或作為地下車庫，地上部分進行租賃及銷售。 戶型： 在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶型在城北市場受到青睞，實用性戶型 更是供不應求，而且在對城北一商業(yè)項目中業(yè)主的訪問中，大多表示愿意購買空間運用合理，功能齊全的 60— 85平米左右的兩室兩廳單衛(wèi)和 90 平米以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他項目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 120 左右的戶型和145 左右的躍層同樣銷售情況良好。同時使室內(nèi)車庫對應的一樓內(nèi)側(cè)位臵形成中小戶型，增大項 24 目戶型面積區(qū)間，提煉出又一宣傳點。內(nèi)部形成四通八達的人行通道。半圍合式建筑外部只需建造綠化隔離帶。在設施、場所的配臵上，應遵循如下原則 類型 重要程度 排布 設施 必要性 絕對需要 貫穿項目主線或重要位臵 會所、集會廣場、商業(yè)設施等 附加性 有則更好 散布于空間 家政服務等 選擇性 興趣問題 零星設臵于小區(qū)內(nèi) 雕塑設施等 （六）、項目規(guī)劃建議 23 出入口： 由于項目只有東面 51 米臨街，所以主出入口只能設臵在該位 臵。所以項目的規(guī)劃設計要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項目業(yè)主的生活需求； 社區(qū)人性化： 整個社區(qū)猶如一個溫馨的大家庭，構(gòu)筑良好的社區(qū)氛圍，建立良好的鄰里關(guān)系！培育“多一分溝通！多一分參與！多一分友好！多一分真情！”的社區(qū)氛圍！ 22 用途復合化： 在項目的平面及空間的設計與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用 途的重復或簡單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省 空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。目前在此區(qū)域，如果我 項目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺效果、服務等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補目前項目周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市場空白，從而最大限度的拉攏目標客戶群體。 外地臵業(yè)者。 三、項目定位 （一）、產(chǎn)品形態(tài)定位：（兩種選擇方式） 11+1 層小高層電梯公寓，加商業(yè)。 （四）、機會點： 項目附近已沒有在修建商品房項目，目前的幾個項目基本上已經(jīng)全部清盤，市場遠期供應量較小。對本項目的定價、銷售等造成一定沖擊。 項目處于內(nèi)街位臵，給宣傳推廣上帶來一定難度。 項目所處位臵是目前成都市同區(qū)段內(nèi)房價最低的區(qū)域之一。 二、項目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢： 互助路片區(qū)是個成熟的居住區(qū)域，雖環(huán)境一般，但居住氛圍良好，交通方便。區(qū)域的主要經(jīng)濟類型為商業(yè)個體經(jīng)營集中區(qū)域，區(qū)域個體經(jīng)營者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營批發(fā)零售日 17 用百貨、建材等商品。距本項目 200 米左右。 紅旗超市： 距本項目 150 米左右，營業(yè)面積 1500 多平方米。 （三）、周邊業(yè)態(tài)分析： 16 互助路綜合市場， 該市場是成都市示范市場，與本項目相臨，經(jīng)營種 類繁多，經(jīng)營環(huán)境及經(jīng)營秩序良好，是目前整個城北片區(qū)最為規(guī)范化、綜合化的市場，也是整個城北片區(qū)規(guī)模最大的綜合市場。 綠化率： 約 25%以上。 15 第二部分 [金色華庭 ]個案研究及項目定位 一、項目概況 （一）、綜述： 項目所處互助路片區(qū)，雖居住環(huán)境一般，但整個片區(qū)卻是一個非常成熟的生活居住區(qū)域，城市配套及生活基礎(chǔ)配套在整個城北片區(qū)屬于相對最為完善的區(qū)域，又處于一環(huán)路、二環(huán)路、互助路、小沙河的包圍之中，距任何一方都在二、三百米之內(nèi)，內(nèi)部環(huán)境安靜，交通較為方便。此項目的商業(yè)部分多為自營者購買，投資者所占比例較小。除維達北苑為 1— 4 層整體出售，銷售不 成功外，其余項目的商業(yè)部分均已接近清盤。 結(jié)論：本項目應盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價能在相同區(qū)域達到新高。 結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以 本項目外立面的處理宜采用高級涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風景線。而距本項目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩典、維達北苑等項目中，小高層的電梯公寓均以2950 元 /㎡左右的均價在一到三個月內(nèi)銷售一空。 結(jié)論：暢銷戶型為實用性兩室兩廳單衛(wèi)及實用性三室兩廳單衛(wèi)。 房市場調(diào)查情況分析 12 在對北門片區(qū)的商品房市場調(diào)查中，共調(diào)查項目 8 個，以下對項目調(diào)查 的數(shù)據(jù)及信息進行進一步分析： 戶型： 在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬科金色家園外，其他項目均控制在 130 平米以內(nèi)， 130 平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的 10%以下。 二、 項目周邊市場調(diào)查及市場分析 （一）、項目周邊市場調(diào)查 9 項目周遍二手房市場調(diào)查 因本項目位于城北片區(qū)，在一環(huán)路和二環(huán)路之間的互助路，周邊商品房市場尚不成熟，同 一區(qū)域近距離內(nèi)的商品房可類比項 目較少，所以對互助路周邊的二手房交易市場做此調(diào)查，得到以下數(shù)據(jù)以供參考。 8 對房價上漲的購買看法34%45%13%8%不會沖動購房 保持觀望 延后購買 提前購買 （四）、城北區(qū)域市場 宏觀分析 城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房價已經(jīng)提高了一個高度。其次，土地供應出現(xiàn) 錯位。 7 從環(huán)域分布狀況來看， 1 季度樓市供應量較為均勻，各自所占比例差距不大。新開樓盤中，以小戶型 +商業(yè)物業(yè)成了今年 1 季度成都樓市的主角。 5 第一部分 [金色華庭 ]項目市調(diào)分析 一、 成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析 （一）、總述 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2020 年，成都在 15 個副省級城市中 GDP 為 1870億元，排名第 4 位；社會消費零售總額 771 億元，排名第 4 位；人均GDP2300 美元，排名倒數(shù)第 4，為 12 位；人均可支配收入排名為第 10位。 1 人民臵業(yè) 【金色華庭】策劃報告書 2 理性決定價值 專業(yè)決定高度 3 目 錄 前 言 第一部分 【金色華庭】項目市調(diào)分析 第二部分 【金色華庭】個案研究及項目定位 第三部分 【金色華庭】經(jīng)濟效益分析 第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要 第五部分 【金色華庭】銷售管理 第六部分 附件 —— 總平規(guī)劃建議圖 戶外廣告位平面設計圖 4 前 言 “決斷于謀劃，善行于智慧” ， 受成都人民臵業(yè)的委托，我司為其在互助路區(qū)域的項目進行全程營銷策劃，經(jīng)過深入細致的調(diào)查研究及分析，形成了此報告。結(jié)合項目實際和我們積累的豐富經(jīng)驗，形成了以下營銷策劃報告。 2020 年一季度，成都新開項目共計 35 個（包含亮相項目），供應總量約 萬 ㎡ ，市場整體發(fā)展態(tài)勢良好。 而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)充實體量，其 中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項目區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖 擊和競爭。 （三）、項目開發(fā)量及市民對房價的看法 2020 年 12 月，市區(qū)住宅供應面積 (批準銷售 ) 萬平方米，同比減少 %，而銷