【文章內(nèi)容簡介】 程； 環(huán)境生活化： 在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造上下工夫，“中心花園 +組團(tuán)花園 +活水溪流”，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念； 生活智能化： 導(dǎo)入先進(jìn)的智能設(shè)施，實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活； 配套完善化： 針對(duì)項(xiàng)目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。所以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項(xiàng)目業(yè)主的生活需求； 社區(qū)人性化： 整個(gè)社區(qū)猶如一個(gè)溫馨的大家庭，構(gòu)筑良好的社區(qū)氛圍，建立良好的鄰里關(guān)系！培育“多一分溝通！多一分參與！多一分友好！多一分真情！”的社區(qū)氛圍！ 22 用途復(fù)合化： 在項(xiàng)目的平面及空間的設(shè)計(jì)與規(guī)劃中，要求盡量避免相同用 途的重復(fù)或簡單的排布羅列，而是盡量在某一區(qū)域?qū)崿F(xiàn)多重用途，以便節(jié)省 空間，有效利用土地資源，使內(nèi)容更緊湊，形式更豐富。 功能區(qū)分化： 為了避免不同年齡層次而產(chǎn)生的活動(dòng)內(nèi)容的相互干擾，應(yīng)根據(jù)人的活動(dòng)性質(zhì)及形式實(shí)現(xiàn)功能分區(qū)化，使區(qū)域 功能更適宜某一類或幾類人群，產(chǎn)生相對(duì)有序的環(huán)境，且便于設(shè)施的配臵。 2 、項(xiàng)目規(guī)劃定位： 項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個(gè)性化規(guī)劃設(shè)計(jì)，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，完成交通動(dòng)線的組織。在外觀及大門的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢(shì)，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。在設(shè)施、場所的配臵上，應(yīng)遵循如下原則 類型 重要程度 排布 設(shè)施 必要性 絕對(duì)需要 貫穿項(xiàng)目主線或重要位臵 會(huì)所、集會(huì)廣場、商業(yè)設(shè)施等 附加性 有則更好 散布于空間 家政服務(wù)等 選擇性 興趣問題 零星設(shè)臵于小區(qū)內(nèi) 雕塑設(shè)施等 （六）、項(xiàng)目規(guī)劃建議 23 出入口： 由于項(xiàng)目只有東面 51 米臨街，所以主出入口只能設(shè)臵在該位 臵。寬度應(yīng)保證在 10米左右，能形成雙向車流同時(shí)進(jìn)出，設(shè)臵 IC管理系統(tǒng)及 24 小時(shí)保安值勤。 建筑規(guī)劃： 建筑整體形態(tài)建議形成半圍合式建筑組群，使項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境的營造不受外界大環(huán)境條件的限制，而且能使項(xiàng)目內(nèi)部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內(nèi)部氛圍。 景觀規(guī)劃： 項(xiàng)目內(nèi)部主要景觀應(yīng)在半圍合式建筑內(nèi)部營造，主要以綠化營造為主。半圍合式建筑外部只需建造綠化隔離帶。另外在主入口正 對(duì)位臵應(yīng)設(shè)臵一水景噴泉，在不規(guī)則地帶的較大一角形成一兒童樂園，放臵簡單兒童娛樂設(shè)施，在主綠化景觀周圍放臵戶外健身器材。以上景觀及功能的營造，成本較低，卻是最有效的提高項(xiàng)目品質(zhì)的直接途徑。 道路規(guī)劃： 為形成人車分流，保持本項(xiàng)目建筑與周邊建筑距離，應(yīng)將圍 合建筑群向內(nèi)向壓縮，在其外部沿項(xiàng)目紅線位臵形成一條順時(shí)針繞行式機(jī)動(dòng)車通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。內(nèi)部形成四通八達(dá)的人行通道。自行車在主入口處就近?？?。 車位規(guī)劃： 車位應(yīng)盡量滿足業(yè)主居住需求，達(dá)到 1： 左右。如不 修建地下車庫，車位可 設(shè)臵在繞行式道路的兩邊，在靠近外墻一側(cè)就近停靠，在靠近建筑一側(cè)的建筑底樓，修建室內(nèi)車庫若干單位，業(yè)主可以選擇租賃或購買。同時(shí)使室內(nèi)車庫對(duì)應(yīng)的一樓內(nèi)側(cè)位臵形成中小戶型，增大項(xiàng) 24 目戶型面積區(qū)間，提煉出又一宣傳點(diǎn)。 圍墻規(guī)劃： 圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)小型出口，一為 項(xiàng)目與互助路綜合市場相臨位臵，一為項(xiàng)目離小沙河最近位臵，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)臵治安崗?fù)?。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項(xiàng)目做到了人性化的設(shè)計(jì)，但同時(shí)保證了小區(qū)的安全性。 外立面： 外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色 彩明快， 與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大項(xiàng)目建筑的外觀視覺效果。 戶型： 在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶型在城北市場受到青睞，實(shí)用性戶型 更是供不應(yīng)求，而且在對(duì)城北一商業(yè)項(xiàng)目中業(yè)主的訪問中，大多表示愿意購買空間運(yùn)用合理，功能齊全的 60— 85平米左右的兩室兩廳單衛(wèi)和 90 平米以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他項(xiàng)目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 120 左右的戶型和145 左右的躍層同樣銷售情況良好。同時(shí)，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場流行趨勢(shì)，戶型中加入飄窗，非封閉式生活陽臺(tái)，最好能設(shè)計(jì)出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存 在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動(dòng)線設(shè)計(jì)科學(xué)，浪費(fèi)面積最小，實(shí)用性最強(qiáng)等方面。最后，結(jié)合本項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比： 25 層高： 住宅建議層高為 3 米，商業(yè)部分為 — 米左右。 商業(yè)部分： 項(xiàng)目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎 沒有大型的快速消費(fèi)品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)難以得到提高。本項(xiàng)目在成彭路的臨街面是本項(xiàng)目唯一的臨街面，長度為 51 米左右，在此處應(yīng)設(shè)臵一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，地下部分由人民商場集團(tuán)自主經(jīng)營或作為地下車庫，地上部分進(jìn)行租賃及銷售。此種方式即能增加項(xiàng)目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類商業(yè)配套?？蓸O大的提高本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。而且本公司在與一些資源客戶進(jìn)行交流時(shí)，客戶均希望能在北門的居住片區(qū)增開分店，所以，我們對(duì)所設(shè)定的商業(yè)部分面積的銷售信心十足。 1植物配臵（ 園林組團(tuán)化概念）： 園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機(jī)結(jié)合，為居住環(huán)境營造多元化、立體化的氛圍。風(fēng)格自然化、園林主 戶型 面積（㎡） 所占比例 兩室兩廳單衛(wèi) 60— 75 20% 兩室兩廳雙衛(wèi) 80— 85 20% 三室兩廳單衛(wèi) 90— 100 25% 三室兩廳雙衛(wèi) 105— 125 30% 四室兩廳雙衛(wèi) 140 左右 5% 26 題化，局部不同的園林與建筑風(fēng)格融合一體，相輔相成，形成多個(gè)園區(qū)景點(diǎn)，都有其相應(yīng)主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配臵，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風(fēng)流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。 （七）、項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價(jià)位，同時(shí)考慮到市場因素，多層均價(jià)應(yīng)控制在 2700 元 /㎡左右，電梯公寓價(jià)格應(yīng)控制在 2680 元 /㎡ — 2980 元 /㎡之間，均價(jià) 為 2800 元 /㎡。商業(yè)部分價(jià)格應(yīng)略高于當(dāng)?shù)厥袌鼍鶅r(jià)，同時(shí)考慮便于快速完成銷售，故商業(yè)部分一樓均價(jià)應(yīng)控制在 8000 元 /㎡左右，二樓均價(jià)應(yīng)控制在 3600 元 /㎡左右，三樓均價(jià)應(yīng)控制在 3000 元 /㎡左右。 （八）、項(xiàng)目理念定位 金色華庭 綠色家園 智能家園 健康家園 幸福家園 理 念 成都“首席鄰里社區(qū)” 27 第三部分 [金色華庭 ]經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算 —— 多層公寓 +商業(yè) 在此部分測算中，住宅與商業(yè)部分全部以容積率為 計(jì)算，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建 4000 ㎡，考慮兩種建設(shè)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上 三層。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算： （一）、總建筑面積： 21 畝 ㎡ /畝 =25200 ㎡ 其中：商業(yè)部分： 4000 ㎡（商業(yè)部分的擬建位臵與第二款中的相同） 住宅部分： 21200 ㎡ （二）、銷售額： 商業(yè)部分銷售額： 4933 元 /㎡（均價(jià)） 4000 ㎡ =1973 萬元 住宅部分銷售額： 21200 ㎡ 2700 元 /㎡ =5724 萬元 合計(jì)總銷售額： 7697 萬元 （三）、成本： 常規(guī)成本： 土地成本： 1800 萬元。 建安成本（含主體、內(nèi)外裝、電 梯、主體管網(wǎng)等）： 28 1. 住宅： 600 元 /㎡ 21200 ㎡ =1272 萬元 2. 多層商業(yè)： 700 元 /㎡ 4000 ㎡ =280 萬元 地勘規(guī)劃設(shè)計(jì)： 14 元 /㎡ 25200 ㎡ = 萬元 報(bào)建： 140 元 /㎡ 25200 ㎡ =353 萬元 總平：約 100 萬元 綠化：約 55 萬元 強(qiáng)電：約 90 萬元 弱電：約 20 萬元 自來水：約 25 萬元 營銷、推廣費(fèi)用： 7909 萬元 %=356 萬元 （其中推廣費(fèi)用為 %，推廣費(fèi)用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設(shè)計(jì)及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內(nèi)部各種物品的配臵、電視、報(bào)紙、雜志、車廂廣告的制作及發(fā)布、 SP 活動(dòng)等） 開發(fā)商管理費(fèi)用：約 200 萬元 小區(qū)內(nèi)及物管配套設(shè)施：約 30 萬元 前期物管：約 30 萬元 其他不可預(yù)見費(fèi)用：約 100 萬元 稅收（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）（營業(yè)稅、附加稅、所得稅等）： 7909萬元 11% =870 萬元 29 其他成本： 商業(yè)部分地下車庫： 1500 ㎡ 1500 元 /㎡ =225 萬元 住宅部分地下車庫： 2000 ㎡ 1500 元 /㎡ =300 萬元 此部分成本不計(jì)入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業(yè)部分的地下車庫可通過經(jīng)營沖抵。 成本合計(jì)： 約 5616 萬元 （四）、稅后利潤： 約 2081 萬元 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算 —— 小高層電梯公寓 +商業(yè) 在此部分測算中，住宅部分全部擬建容積率為 的小高層電梯公寓，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建 4000 ㎡，考慮兩種建設(shè)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積