【正文】 求市場的人群特點(diǎn)、需求特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)的分析，從而對鄭州市住房需求市場進(jìn)行細(xì)致的研究。裕利優(yōu)勝花園的60—80平米的安居房推出后，銷售良好，其戶型設(shè)計(jì)、房間位置都不太好。本地購房者多為二次置業(yè)　　康居大戶型目前是市場主流，購房者多為二次置業(yè)。　?。?） 鄭州目前暫住人口80萬，平均每年約有11萬人進(jìn)住鄭州。廣告水平的提高應(yīng)是品位的提升。2001批準(zhǔn)預(yù)售的139個(gè)項(xiàng)目中，位于東部、北部的金水區(qū)就占了70個(gè)，％，17個(gè)新批預(yù)售超過5萬平方米的大盤中13個(gè)集中在該區(qū)域。物業(yè)管理的矛盾突出　　由于期房銷售帶來房產(chǎn)公司與物業(yè)公司在時(shí)間上的脫節(jié)，后期的物業(yè)管理跟不上，影響了居民的居住質(zhì)量，形成物業(yè)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)名不符實(shí)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，銘功路項(xiàng)目和鄭東新區(qū)具有很大的區(qū)域差異性，它們面對的客戶群不完全相同。在鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)招標(biāo)會(huì)上，國內(nèi)22家知名的房地產(chǎn)公司與鄭州市政府洽談合作開發(fā)事宜。而且政府也把鄭東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)當(dāng)成為鄭州新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和再造一個(gè)鄭州的起步區(qū)；同時(shí)提出“三年出形象，五年成規(guī)?！钡目谔?hào)。外地人成為不可忽視的消費(fèi)群體　　在鄭置業(yè)近年已成為外來人口中的成功人士身份與地位的象征，政府實(shí)行的“購房入戶”政策更為他們注入了“強(qiáng)心劑”，外地人在鄭購房的比例持續(xù)保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，許多旺銷樓盤的外地客戶購買比例都接近甚至超過50%，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，2001年鄭州購房市場上外地人購房比例已占總量的44%，外地人已經(jīng)成為鄭州樓市購買力中不可忽視的重要部分。金水區(qū)作為河南省的行政區(qū)，區(qū)域面積大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入相對較高，加之地塊因素使該區(qū)域內(nèi)樓盤總量和規(guī)模較大，％，2001年有57％的客戶選擇金水區(qū)作為其居住投資的主要區(qū)域。東部、北部優(yōu)于西部、南部，金水區(qū)為置業(yè)首選　　鄭州市房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征十分明顯?！　姆謪^(qū)域投放情況看，％，％，％，％。在政府系列加快城市化進(jìn)程政策的推動(dòng)下，鄭州市近幾發(fā)展較為迅猛年房地產(chǎn)，市場投放強(qiáng)勁，消費(fèi)者需求旺盛。屬于比較典型的都心區(qū)域。但基地離銘功路還有50米左右的距離，沒有一個(gè)較為寬敞的出入口，特別是電業(yè)公司大樓，矗立于大門口，極大地影響項(xiàng)目開發(fā)?！　〉貕K現(xiàn)狀：地塊周邊規(guī)整，地面建筑為倉庫庫房和幾棟老式多層住宅樓，地塊落差較小，前期工程量不大。處于城市主要商圈20分鐘步行圈內(nèi)，距金博大商城和火車站均步行在20分鐘以內(nèi)。一、鄭州市房地產(chǎn)市場開發(fā)環(huán)境（一）、市場概況　　隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化。其中：，％，％，％，％。整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格呈溫和上揚(yáng)之勢。　　從行政區(qū)域來看，金水區(qū)是鄭州市置業(yè)者首選的置業(yè)區(qū)域。高端市場容量有限，超過4000元/平方米的商品住宅市場基本上是有價(jià)無市。依照鄭州市政府城市規(guī)劃建設(shè)的“北移東擴(kuò)”的指導(dǎo)思想，鄭東新區(qū)是未來鄭州市城市建設(shè)的中心。起步區(qū)約３５平方公里，主要圍繞ＣＢＤ，起步建筑是會(huì)展中心和省藝術(shù)中心，此外還有２５０萬平方米的住宅區(qū)開發(fā)，其中包括新區(qū)和鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之間的地段?！　〕叨裙就瑫r(shí)認(rèn)為，鄭東新區(qū)的發(fā)展對銘功路項(xiàng)目沒有負(fù)面影響，相反還可能帶到正面效應(yīng)。整體品質(zhì)有所提升，但進(jìn)步不大　　隨著開發(fā)商的逐漸成熟，2001年鄭州住宅項(xiàng)目有了一些進(jìn)步，如風(fēng)格的多樣化、對景觀設(shè)計(jì)的更加重視、戶型設(shè)計(jì)的更加合理，但其他風(fēng)險(xiǎn)如大量期房上市銷售、房屋質(zhì)量問題、物業(yè)管理服務(wù)水平較低等都還是困擾項(xiàng)目綜合品質(zhì)的重要因素。區(qū)域發(fā)展不平衡　　鄭州樓市尤其是東部、北部市場表現(xiàn)特別活躍，新盤頻頻亮相、老盤加緊開發(fā)，南部、西部的市場則顯得沉悶。廣告策劃手段單一　　過分依賴于報(bào)紙廣告，其它如電視、廣播廣告相對于報(bào)紙廣告而言則顯得過于簡單、呆板、生硬，一則廣告包羅萬象，賣點(diǎn)模糊、重點(diǎn)不突出?！　。?） 在不考慮供應(yīng)量的情況下，隨著城市人口的不斷增長，市場對不動(dòng)產(chǎn)的需求必然會(huì)持續(xù)增長，顯然，積極的“入戶”政策對鄭州市的房地產(chǎn)市場是強(qiáng)有力的支撐?！　。?）在鄭州市購房的外地人，收入一般較高，住宅檔次要求較高，是鄭州樓市中高檔住宅的重要消費(fèi)群，置業(yè)傾向行政區(qū)和商貿(mào)區(qū)。安居房還有一定的市場　　收入不高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是太好、對住房要求迫切的工薪階層及工作時(shí)間較短的青年人首選的是安居房，時(shí)尚PARTY的走俏充分的體現(xiàn)了這部分人群對住房的需求，時(shí)尚PARTY依靠美侖美央的樣板房、高超的營銷手段，一二期的銷售幾乎沒有太大阻力。而作為影響房地產(chǎn)需求市場的基本因素?zé)o非是商品房的價(jià)格及購買群體的可支配收入?！　潜P：清華園、亞新美好人家、裕利優(yōu)勝花園、鑫苑名家、（3）為子女上學(xué)在鄭購房　　購房目的：過度時(shí)期的選擇，　　經(jīng)濟(jì)能力：有一定實(shí)力，　　需求特點(diǎn)：為了子女的教育，多選擇名校附近的物業(yè)　　產(chǎn)品特點(diǎn)：名校附近，總價(jià)不高，對環(huán)境、配套、價(jià)格比較關(guān)注　　樓盤：裕利優(yōu)勝花園、興業(yè)北云鶴（4）調(diào)動(dòng)到鄭的公務(wù)員　　購房目的：追求生活質(zhì)量，注重生活品位，希望改善自己的生活條件；提高生活水平；　　經(jīng)濟(jì)能力：通常接受過較好的教育，文化程度較高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，收入高且穩(wěn)定；　　需求特點(diǎn)：傾向中高檔物業(yè)，對高檔豪華物業(yè)會(huì)因?yàn)楦鞣矫娴目紤]而放棄；　　產(chǎn)品特點(diǎn)：重視住宅居民的層次，對交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境（自然環(huán)境和人文環(huán)境）、物業(yè)管理較為注重；　　樓盤：綠云小區(qū)，亞新美好人家，鑫苑名家、錦江國際花園、建業(yè)城市花園、中房文博花園（5）在鄭做生意的私營業(yè)主　　購房目的：追求較高生活享受，通常會(huì)選擇高檔商品房或者別墅；　　經(jīng)濟(jì)能力：有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，收入高且穩(wěn)定；　　需求特點(diǎn)：通常都有自己的私家車，會(huì)選擇較為高檔的物業(yè)，　　產(chǎn)品特點(diǎn)：比較重視物業(yè)的品牌（發(fā)展商的知名度）、售后服務(wù)（包括物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施等），對房屋的質(zhì)量、環(huán)境、整體的規(guī)劃、交通狀況也比較關(guān)注；　　樓盤：建業(yè)城市花園、家和萬世、未來花園、天下城，中房文博花園四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念（一）、概念的基本出發(fā)點(diǎn)　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的市場定位和項(xiàng)目地塊客觀條件確定，為總體建筑設(shè)計(jì)提供設(shè)計(jì)理念和依據(jù)?！　∩钊肴诵牡纳鷳B(tài)環(huán)保觀念　　A、遵從綠色、人文概念的主題，突出在花園中建小區(qū)的思想，充分利用小區(qū)大片的綠化面積，來塑造宜人的、生態(tài)的、綠色的小區(qū)環(huán)境。如何利用和規(guī)避，將是本項(xiàng)目最需解決的問題，因此在開發(fā)中通過總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)，處理好這些優(yōu)劣勢，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源的最優(yōu)化組合，這是做好本地塊開發(fā)至關(guān)重要的因素?！吧鷳B(tài)院落”是從本地塊條件要素的角度出發(fā)，探討、把握中原文化在現(xiàn)代都市的背景下，在開發(fā)現(xiàn)代化居住小區(qū)的前提下，如何以更加生態(tài)，更加與自然相容共生，更加可持續(xù)發(fā)展的一種概念。金水河和人民