【正文】 c、單價對比分析單價預(yù)算的變化跟總價預(yù)算變化相呼應(yīng)，不過由于中間有面積選擇的變數(shù)所以又有跟總價不一致的地方。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢明顯。在50萬上的人又有一部分由于購買力問題不得不向更少總價的40萬移動。（都市楓林）城北片房價均價較去年同期水平上漲了約1000元左右，長遠(yuǎn)看來，該板塊的上升潛力巨大。目前已形成了大關(guān)區(qū)域、拱宸橋區(qū)域、上塘區(qū)域、燈塔區(qū)域等4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移?！?對外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。在空間上，以運河商務(wù)商貿(mào)中心為一心，以半山生態(tài)保護(hù)區(qū)為一區(qū)，以運河文化景觀長廊為一廊，并在京杭大運河岸、石祥路兩側(cè)、杭宣鐵路兩側(cè)、104國道兩側(cè)、320國道兩側(cè)、城市繞城公路兩側(cè)布置六個綠化帶，形成小河直街和拱宸橋西古街兩條歷史街區(qū)。從我們的調(diào)研來看，很多企業(yè)都表示，商品房銷售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期，下半年開發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動市場回暖。 （4）整體銷售情況分析近來新建商品房銷售不景氣，主要是購房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺，看跌預(yù)期居多，媒體評論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開盤就可售罄的情形一去不復(fù)返。城市花園”的多層住宅價格在3900元/平方米左右， “四維 ◇ 余杭片該區(qū)域的樓盤主要賣點是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場、野生動物園的興建也增加了很大的賣點，但是也存在生活娛樂配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。富春山居”、“綠城 濱江板塊主要以江景房為推廣概念，樓盤類型南岸以多層、高層為主，北岸以高層為主，價格也以可覽江景的多少為支持。未來的城西，將成為杭州人居住的一個主要板塊。該區(qū)塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和許多樓盤紛紛冒出?！?城中片 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。其中錢江北岸、南岸、閑林、下沙四個板塊供應(yīng)量居前，分別為：160萬平方米、230萬平方米、160萬平方米、156萬平方米。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場；另一方面，隨著市場謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開發(fā)商不會草率的進(jìn)行開發(fā)并進(jìn)入市場。杭州房地產(chǎn)市場的變化走勢關(guān)鍵在于供求關(guān)系。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過兩家。到目前為止，杭州市國土資源局共推出43塊地，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。屆時生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢必將更加明顯，而價格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。目前上半年供給量較少，下半年供應(yīng)量增大，約300萬平方米，但是對于潛在需求高達(dá)578萬平方米的數(shù)量來說，仍然是供小于求。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。（二）土地競標(biāo)更加激烈對于實力型開發(fā)商，尤其是融資能力強(qiáng)的企業(yè)，宏觀調(diào)控并沒有帶來多大的影響，因此與中小型開發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強(qiáng)勁。另一方面提高個人住房按揭貸款門檻，有效抑制投資客。統(tǒng)計資料顯示，2004年上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。水印康庭項目研究報告目錄1前言2一、 市場供應(yīng)及競爭樓盤研究3 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析3 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析8 2004年68月份開盤的樓盤價格及銷售情況分析36 水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析45二、 下半年市場供應(yīng)量分析50 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析50 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析51 預(yù)計在房交會期間開盤的代表性樓盤分析54 預(yù)計在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓盤分析57三、 水印康庭項目人群定位專項研究68 2003年城北片購房者分析68 2004年城北片購房者分析70 水印康庭項目最終人群定位722004年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），到8月的國務(wù)院18號令（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），到今年3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》），再到最近由于國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令導(dǎo)致的“831大限”，國家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這些政策實施以來，房價一直處于高速增長的杭州樓市確實受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。通過分析，我們認(rèn)為未來杭州樓市的走勢會呈現(xiàn)以下幾個特點：（一）整體品質(zhì)的提高國家一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，并通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。因此品牌、品質(zhì)、資金實力將成為未來企業(yè)競爭的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個樓市的品質(zhì)進(jìn)一步提高。另外隨著各項金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。近郊隨著各個板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來的地鐵、四橋一隧、“258”計劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤獲得成熟的居住氛圍。一、市場供應(yīng)及競爭樓盤研究 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析(1)土地供應(yīng)量分析2002年，政府計劃供應(yīng)土地量為2500畝，實際供應(yīng)量達(dá)到2800畝；2003年達(dá)到3459畝；2004年預(yù)計供應(yīng)住宅土地4500畝。而房交會后相隔不到一個月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號地塊和29號地塊，后者比前者樓面價偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長。我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。 從杭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來2到3年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬平方米。例如位于錢塘江邊的六合房產(chǎn)開發(fā)的樓盤“天寓”，參加了在法國巴黎舉行的世界高級別的中國當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬方左右的大型社區(qū)?，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開始成為杭州房地產(chǎn)市場的新寵。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對較低的房價，對一般的購房者來說，還是具有相當(dāng)?shù)奈?。西城年華也將上市25萬方。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應(yīng)量相對較大有著密切的聯(lián)系。高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨傲群雄，價格也高達(dá)2萬/平方米左右。 此外，還有“金都五月香山”等等。當(dāng)時的房價在2000元/平方米左右，而目前蕭山的房價已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米左右，綠都百瑞廣場從去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待開盤。晴彩巴黎”單身公寓價格也在5000元/平方米左右，“長島綠園”排屋4380元/平方米起價。小和山區(qū)域因為有高教園區(qū)的地理位置，其價格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 此外余杭區(qū)域中的老余杭、良渚、瓶窯等地的房產(chǎn)發(fā)展也不緩慢，目前的價格已在4000元/平方米左右，“福田玉都佳苑”的住宅價格在4500元/平方米。目前的市場情況下，降價銷售，購房者跌價預(yù)期會更嚴(yán)重，銷售速度會更慢。即以京杭運河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋——大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心，以賣魚橋、祥符、半山三個分區(qū)為次中心。沈半路和石祥路為兩條特色汽車品牌街。據(jù)初步統(tǒng)計，將于今、明兩年開盤銷售的城北項目達(dá)10多個，總開發(fā)量超過150萬平方米，區(qū)內(nèi)開發(fā)呈“遍地開花”之勢，且規(guī)模勢均力敵。水印康庭總建筑面積約20萬平方米，新青年廣場今年可銷售面積7萬平方米等?？梢韵胂笤瓉硐胭徺I40萬的人很大一部分往50萬上移而50萬的也向前移到60上。 b、總價妥協(xié)系數(shù)對比與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是正常妥協(xié)系數(shù)的將近三倍。由于樓市價格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了。這些人都往6000的點上涌去使得6000元點的人04年5月比03年有了突漲。由于總價單價的上漲人們在大面積房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢，為了能買到可以承擔(dān)價格的房子人們只能把面積一再縮小。 e、客廳、主臥和廚房的面積對比分析在客廳面積的選擇上03年5月和04年5月沒有什么變化，但是03年10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了3個平米。關(guān)鍵的差別是04年中位數(shù)比03年高了。1520分鐘的車程04年人們選擇的比例要小于03年的。再增加也沒有去買了。◇ 用地規(guī)劃：城中片是杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)。城市快速路有南北向的上塘路、石橋路，東西向的有石大線、石祥路、德勝路、環(huán)城北路，涉及“一環(huán)、三縱、五橫”，城市快速路系統(tǒng)中的“兩縱、三橫”。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車場及修理廠。在石橋橫塘村規(guī)劃保留和建設(shè)公路貨運站場。◇ 功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風(fēng)景和歷史文化保護(hù)區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。◇ 道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城。由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來說，容積率較高，綠化率較低，且樓盤規(guī)模也較小，一般均在10萬方以內(nèi)?，F(xiàn)代領(lǐng)地一期均價也達(dá)到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。再從橫向比較來看，在2003年5月的時候，購房者的“有點貴但能承受的總價”，到了2003年10月，但是在2004年5月。其絕對數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點貴但能承受單價”單價就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購買的單價”（7303元），今年還不到“有點貴但能承受單價”（7682元），可見，購房者對于單價預(yù)算上升是多么大。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。g、單價的妥協(xié)能力——有一定增強(qiáng)與總價的妥協(xié)能力降低的趨勢相反，購房者對單價的妥協(xié)能力在增強(qiáng)，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導(dǎo)致需求的競爭激烈，因此，購房對單價的承受能力有所加強(qiáng)。 一個風(fēng)景區(qū)：皋亭風(fēng)景區(qū)。 空間規(guī)劃目標(biāo)： 營建“開放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。 ◇ 布局結(jié)構(gòu)：三個中心、四個公建區(qū)塊、三條特色街 三個中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心 四個公建區(qū)塊：夏衍文化旅游區(qū)、彭埠商貿(mào)流通區(qū)、華家池科研發(fā)展區(qū)、四堡商務(wù)辦公區(qū) 四條特色街：四季青服裝特色街、天城路娛樂休閑街、鳳起路商業(yè)街、艮山路名車街 ◇ 居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個居住片區(qū)：長睦片區(qū)、丁橋東片區(qū)、丁橋鎮(zhèn)片區(qū)、筧橋鎮(zhèn)片區(qū)、彭埠片區(qū)、三里亭片區(qū)、天成片區(qū)、南肖埠———景芳片區(qū)、運河以西片區(qū)、采荷片區(qū)、四堡片區(qū)。 機(jī)場：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場。 快速路：石大路、秋濤路—石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。沁園”售價在7500元/平方米左右，此外整個城東板塊，主要是下沙區(qū)域。去年開始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推