【正文】 市中心武林廣場約56公里，離文教區(qū)僅23公里，而距南北大通道上塘高架大關路口約1000米左右。都市楓林以“人、宅、水合一”的水岸生活標準構筑從容生活，依托上塘河優(yōu)秀水環(huán)境，營造30米寬，數(shù)百米長的濱水生態(tài)景觀帶。定位及宣傳媒體運用報紙和樓盤現(xiàn)場推廣客戶定位買都市楓林的人基本上都是杭州人，一大部分都是城北這一帶人，還有一批附近市場里做生意的商人，其中投資客，二次購房的極少，都是一次購房的調研時間：（3）本項目與競爭樓盤的對比分析項目水印康庭錦昌文華都市楓林地段◇◇◇◇◇◇◇◇◇內部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇外部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇戶型◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇物業(yè)管理◇◇◇◇◇◇◇◇銷售進度◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇價格（星號代表價格高低）◇◇◇◇◇◇◇◇◇二、下半年市場供應量分析 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應量分析根據(jù)杭州市政府相關部門2004年年初提出的土地供應計劃，今年杭州市將向市場投放6000畝土地。土地供應是樓盤供應的源頭，從2003年土地供應狀況可以看出日后大盤出現(xiàn)的區(qū)域，其中下沙和濱江都是土地供應集中的區(qū)域。1620萬平方米左右城東片住宅供應量約35萬平方米左右，主要集中在下沙。從目前情況看，今年下半年城中將有10萬平方米—15萬平方米的樓盤推出，主要有世貿麗晶城、綠洲花園、金都華府、丁香公寓、河濱公寓等。城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多今年下半年將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。經(jīng)過近4年的開發(fā)建設，且受地質影響，城西可開發(fā)的土地資源日益減少。西城年華、西鑒楓景、天陽20號地塊、第一空間等，而且山水人家在下半年也有不少面積的樓盤供應。再加上原先非公開出讓的存量土地，濱江區(qū)絕對是目前樓市的主力供應區(qū)塊。春江時代，總供應量22萬平方米，一期也將于今年八九月份預售；沿江的西房今年對閑林來講，更是排屋年，各種大盤小盤不斷。碧水銘苑、華鴻而且閑林一帶還有很多正在開發(fā)或即將開發(fā)的多層、小高層公寓，如綠野春天、岸上藍山等；估計這些樓盤下半年可售面積也將達到3萬平方米左右。（7）蕭山片蕭山從土地供應量來看，2002年在中心區(qū)域幾乎沒有比較大的地塊推出，但在蕭山一些小鎮(zhèn)如?，F(xiàn)在，排屋價格已經(jīng)達到110萬元左右一套，單價也基本達到5500元/平方米——6000元/平方米。其中一個西溪山莊規(guī)模就達到2000畝之多，一期下半年推出，規(guī)模為800多畝。西溪風情、中能（6）閑林片杭州的房產(chǎn)市場已經(jīng)形成了很多特色鮮明的“居住板塊”，而在低密度住宅板塊中,以排屋、別墅開發(fā)為主的閑林區(qū)域是繼富陽銀湖板塊后，杭州郊區(qū)住宅市場啟動最早、也是規(guī)模最大、最為重要的板塊。近期及下半年可以挑選的樓盤有位于錢江一橋邊的彩虹城二期浪琴軒，彩虹城總建筑面積約50萬平方米，一期7萬平方米已交付，浪琴軒已于5月8日開盤；太陽國際公寓今年下半年將推出單身公寓，總供應量23萬平方米；六合（5）濱江片濱江區(qū)塊是目前杭州樓市中供應量最大、競爭最激烈的板塊之一。2001年推出了紫金港附近的一宗140多畝的地塊，占2001年土地總量的14%，2003年城西又有相當面積的土地推出。預計城東下半年開盤的價格在7500元/平方米左右。其中，比較值得關注的是國都的計量學院地塊，但此地塊由于當時拍賣時土地價格相當高，樓面價達到5600元/平方米左右，所以估計開盤時價格也很有可能達到10000元/平方米左右。濱江片供應量在4045萬平方米左右在55萬平方米—75萬平方米之間蕭山片30萬平方米左右供應量為33萬平方米左右閑林片供應量為3040萬平方米左右明年將達到4050萬平方米臨平片面積將達到3040萬平方米約為達到4550萬平方米余杭片供應量約3540萬平方米供應量約3035萬平方米 下半年杭州各板塊供應量分析（1）城北片城北無疑是2002年土地市場的熱點區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，如此大的土地供應量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。若按每套100平方米面積計算，約有3萬套新房可供購房者挑選。從2004年各個區(qū)域已經(jīng)落實的土地出讓計劃看，西湖區(qū)的供應量相對比較大。都市楓林北接超萬平方米的區(qū)級中心公園，東南鄰近北景園居住區(qū)的近萬平方米的中心廣場。項目占地123畝，地勢平坦，內有貫穿園區(qū)與京杭大運河相通的城市河道上塘河，定位在“大眾化的精品住宅”上。12層為商鋪，36層為公寓定位及宣傳媒體運用報紙宣傳客戶定位基本上是杭州過去買的人為多調研時間：水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析 分析后我們認為錦昌文華和都市楓林是本項目主要的競爭樓盤，下面將對這兩個樓盤情況進行詳細分析。公交34506路直達，余杭—市區(qū)中巴5分鐘一班配套設施內部配套會所，商鋪周圍配套小學，菜場定位及宣傳客戶定位青年情調社區(qū)”。I （香港）景觀與建筑設計有限公司展示地址三里亭5路車站設計單位輕工業(yè)杭州工程建筑設計院物業(yè)地址江干池塘廟路與三里亭交叉口基本資料開盤時間200469容積率交房日期200581綠化率30%建筑類型多層、小高層開發(fā)期次共一期占地面積17106平方米主力面積80200 m2建筑面積主力房型二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)工程進度三、四層竣工時間200548層高推出量245電梯配置一梯兩戶已售戶數(shù)還剩20來套物業(yè)管理費多層:小高層:1元/月/平方米得戶率多層88% 小高層81%占地面積17106平方米銷售率90%以上停車位81定價策略均價7500元/平方米貸款及付款方式首付30% ，一次性付清九九折配套設施交通配套公交805路內部配套只有物業(yè)管理公司周圍配套中小學、幼兒園、商場、郵局、醫(yī)院、銀行、三里亭小學、中學定位及宣傳客戶定位購買的大都是周圍人調研時間：（3）（公寓）開發(fā)商浙江國都房地產(chǎn)集團有限公司銷售熱線0571－87216600 87218088展示地址新華路與鳳起路的交界處物業(yè)地址西湖南臨文三路基本資料建筑類型高層 小高層開發(fā)期次共兩期，現(xiàn)為一期開盤時間2004年7月容積率交房日期2006年9月綠化率40％左右占地面積24322平方米建筑面積50000平方米主力面積90－130主力房型三室二廳工程進度建到三、四層規(guī)劃戶數(shù)400（總戶數(shù)）層高推出量100多戶已售戶數(shù)50戶左右電梯配置 一梯二戶得戶率85％物業(yè)管理費 銷售率50％定價策略均價 11000元/平方米貸款及付款方式按揭/一次性付清 配套設施交通配套6 、10 、12 41周圍配套幼兒園：杭幼師附屬幼兒園、學軍小學、學軍中學、省委黨校、浙江教育學院、浙大西溪校區(qū)、商場：文三路農(nóng)貿市場銀行。g、客廳面積減小，廚房、主臥面積有所增加 去年10月，；而主人房/主臥和廚房的需求面積均值反而都上漲了1個平方米左右。而心理預算總價所占比例最大的還是在50萬。其購買面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購買面積趨勢相一致，在房價的上漲遠遠高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對住房面積的妥協(xié)上。新城西主要是三墩和勾莊區(qū)域，占地8700畝的浙大紫荊港校區(qū)是三墩樓盤最大的賣點，作為國內一流的大學，其悠久的人文環(huán)境、濃烈的學術氛圍、優(yōu)異的人力資源，給附近的樓市帶來了難以估量的無形價值，所以，三墩的房價不斷在攀升，單價從2003年5月的3200元左右漲到了現(xiàn)在的5000元左右。位于文苑路以南，紫荊花路以西的“西溪郊區(qū)由轉塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。（5）城西片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。廚房面積選擇三個時段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。f、首選面積與次選面積對比比較一下兩年的首選購房面積和次選購房面積，發(fā)現(xiàn)首選購房面積有減少的趨勢，這主要是因為面對高漲的房價他們不得不減少對面積的期望。尤其120平米03年10月選擇比例最大。但是無論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。c、主流單價點分析在03年5月的時候，其“有點貴但能承受的單價”以4000元和6000元比例最高，％，％。在6080萬上人們的選擇變化隨時間變化相當明顯。超級星期天”6月8日開盤，均價5800元/平方米。金棕櫚”剩余的躍層價格9000—11800元/㎡左右，“綠城公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補充的方便、快捷、布局合理、設施先進、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結構。過江通道：高新開發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。九個居住片：即本域內的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長河居住片、之江居住片、省屬居住片、長江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬人，建設用地約為53平方千米。g、客廳、主臥和廚房面積對比縱觀這兩年來的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢，結合前述的分析，我們認為人們在降低購房面積的時候，是首先降低其客廳面積為代價的。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價上就是總價選擇的分散。d、單價妥協(xié)系數(shù)03年5月的時候人們單價妥協(xié)系數(shù)與總價妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。b、總價妥協(xié)系數(shù)對比03年5月的時候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房價上漲、人們預算的提高，使得購房人群妥協(xié)讓步的空間越來越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒有太大變動。 杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進行著，同時加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房價目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北 Ⅱ、樓盤供應及價格狀況目前城區(qū)內環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價格是：“宋都 對外交通設施：近期保留汽車東站，遠景搬遷汽車東站。◇ 對外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 提供舒適、便利、環(huán)境優(yōu)美的城市棲居空間。 一個森林公園：筧橋森林公園。（3）城東片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 規(guī)劃結構：形成三個中心、三大組團、一個風景區(qū)、一個森林公園、兩縱三橫的交通軸線。f、總價的妥協(xié)能力——降低的趨勢前面的分析提到，購房者的單價和總價的心理預算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。d、主流單價點分析從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在03年5月和10月的“有點貴但能承受”的單價均以6000元人群比例最高，％％，今年則以選擇8000元的人群比例最高，％，％，下降的幅度很大。最后再來看看“太貴而放棄購買的總價”，漲幅異常明顯。Ⅲ、需求狀況老城城中一帶一直是購房的熱點地段，其周邊的配套設施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購房者心中占有重要的位置。但也正是因為其稀缺性，該板塊是房價最高的板塊，是杭州1萬元/平方米樓盤的集中區(qū)域。主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣紗路、建國路、富春江路、之江路等。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。九個居住片區(qū)：湖濱，小營、城站、清波、紫陽、望江、復興、近江等。總體規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃定位：杭州市商貿、商務旅游服務中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國際風景旅游城市和國家文化名城的重要區(qū)域。在華豐村規(guī)劃建設公交中心站，在武林廣場電車場處，規(guī)劃建設公交中心站及公交、軌道交通換乘中心。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設大型公交。◇ 綠地系統(tǒng)規(guī)劃：大型綠地：在三塘居住區(qū)東面建立城北體育公園，在東新居住區(qū)北面建生態(tài)公園?！?公共設施用地規(guī)劃：以武林廣場為中心，結合周邊公建地塊形成武林商務區(qū)。（2）城中片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃結構：整體規(guī)劃結構：一主、三副、十二個居住片區(qū)一主：武林商務區(qū)。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒有錢買離市中心更近的房子。而且從標準差的變化來看04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。眾數(shù)由于03年10月有多個而取的是最小一個所以沒有參考價值。從03年5月到10月和04年5月這種趨勢非常明顯。而且也影響到8000元點上的選擇比例上漲。