【正文】 市中心武林廣場(chǎng)約56公里，離文教區(qū)僅23公里，而距南北大通道上塘高架大關(guān)路口約1000米左右。都市楓林以“人、宅、水合一”的水岸生活標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑從容生活，依托上塘河優(yōu)秀水環(huán)境，營(yíng)造30米寬，數(shù)百米長(zhǎng)的濱水生態(tài)景觀帶。定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙和樓盤現(xiàn)場(chǎng)推廣客戶定位買都市楓林的人基本上都是杭州人，一大部分都是城北這一帶人，還有一批附近市場(chǎng)里做生意的商人，其中投資客，二次購(gòu)房的極少，都是一次購(gòu)房的調(diào)研時(shí)間：（3）本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的對(duì)比分析項(xiàng)目水印康庭錦昌文華都市楓林地段◇◇◇◇◇◇◇◇◇內(nèi)部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇外部配套◇◇◇◇◇◇◇◇◇戶型◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇物業(yè)管理◇◇◇◇◇◇◇◇銷售進(jìn)度◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇價(jià)格（星號(hào)代表價(jià)格高低）◇◇◇◇◇◇◇◇◇二、下半年市場(chǎng)供應(yīng)量分析 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)量分析根據(jù)杭州市政府相關(guān)部門2004年年初提出的土地供應(yīng)計(jì)劃，今年杭州市將向市場(chǎng)投放6000畝土地。土地供應(yīng)是樓盤供應(yīng)的源頭，從2003年土地供應(yīng)狀況可以看出日后大盤出現(xiàn)的區(qū)域，其中下沙和濱江都是土地供應(yīng)集中的區(qū)域。1620萬(wàn)平方米左右城東片住宅供應(yīng)量約35萬(wàn)平方米左右，主要集中在下沙。從目前情況看，今年下半年城中將有10萬(wàn)平方米—15萬(wàn)平方米的樓盤推出，主要有世貿(mào)麗晶城、綠洲花園、金都華府、丁香公寓、河濱公寓等。城東明年將繼續(xù)保持今年的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭，很多今年下半年將要開(kāi)盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。經(jīng)過(guò)近4年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，且受地質(zhì)影響，城西可開(kāi)發(fā)的土地資源日益減少。西城年華、西鑒楓景、天陽(yáng)20號(hào)地塊、第一空間等，而且山水人家在下半年也有不少面積的樓盤供應(yīng)。再加上原先非公開(kāi)出讓的存量土地，濱江區(qū)絕對(duì)是目前樓市的主力供應(yīng)區(qū)塊。春江時(shí)代，總供應(yīng)量22萬(wàn)平方米，一期也將于今年八九月份預(yù)售；沿江的西房今年對(duì)閑林來(lái)講，更是排屋年，各種大盤小盤不斷。碧水銘苑、華鴻而且閑林一帶還有很多正在開(kāi)發(fā)或即將開(kāi)發(fā)的多層、小高層公寓，如綠野春天、岸上藍(lán)山等；估計(jì)這些樓盤下半年可售面積也將達(dá)到3萬(wàn)平方米左右。（7）蕭山片蕭山從土地供應(yīng)量來(lái)看，2002年在中心區(qū)域幾乎沒(méi)有比較大的地塊推出，但在蕭山一些小鎮(zhèn)如。現(xiàn)在，排屋價(jià)格已經(jīng)達(dá)到110萬(wàn)元左右一套，單價(jià)也基本達(dá)到5500元/平方米——6000元/平方米。其中一個(gè)西溪山莊規(guī)模就達(dá)到2000畝之多，一期下半年推出，規(guī)模為800多畝。西溪風(fēng)情、中能（6）閑林片杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了很多特色鮮明的“居住板塊”，而在低密度住宅板塊中,以排屋、別墅開(kāi)發(fā)為主的閑林區(qū)域是繼富陽(yáng)銀湖板塊后，杭州郊區(qū)住宅市場(chǎng)啟動(dòng)最早、也是規(guī)模最大、最為重要的板塊。近期及下半年可以挑選的樓盤有位于錢江一橋邊的彩虹城二期浪琴軒，彩虹城總建筑面積約50萬(wàn)平方米，一期7萬(wàn)平方米已交付，浪琴軒已于5月8日開(kāi)盤；太陽(yáng)國(guó)際公寓今年下半年將推出單身公寓，總供應(yīng)量23萬(wàn)平方米；六合（5）濱江片濱江區(qū)塊是目前杭州樓市中供應(yīng)量最大、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的板塊之一。2001年推出了紫金港附近的一宗140多畝的地塊，占2001年土地總量的14%，2003年城西又有相當(dāng)面積的土地推出。預(yù)計(jì)城東下半年開(kāi)盤的價(jià)格在7500元/平方米左右。其中，比較值得關(guān)注的是國(guó)都的計(jì)量學(xué)院地塊，但此地塊由于當(dāng)時(shí)拍賣時(shí)土地價(jià)格相當(dāng)高，樓面價(jià)達(dá)到5600元/平方米左右，所以估計(jì)開(kāi)盤時(shí)價(jià)格也很有可能達(dá)到10000元/平方米左右。濱江片供應(yīng)量在4045萬(wàn)平方米左右在55萬(wàn)平方米—75萬(wàn)平方米之間蕭山片30萬(wàn)平方米左右供應(yīng)量為33萬(wàn)平方米左右閑林片供應(yīng)量為3040萬(wàn)平方米左右明年將達(dá)到4050萬(wàn)平方米臨平片面積將達(dá)到3040萬(wàn)平方米約為達(dá)到4550萬(wàn)平方米余杭片供應(yīng)量約3540萬(wàn)平方米供應(yīng)量約3035萬(wàn)平方米 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析（1）城北片城北無(wú)疑是2002年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。若按每套100平方米面積計(jì)算，約有3萬(wàn)套新房可供購(gòu)房者挑選。從2004年各個(gè)區(qū)域已經(jīng)落實(shí)的土地出讓計(jì)劃看，西湖區(qū)的供應(yīng)量相對(duì)比較大。都市楓林北接超萬(wàn)平方米的區(qū)級(jí)中心公園，東南鄰近北景園居住區(qū)的近萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)。項(xiàng)目占地123畝，地勢(shì)平坦，內(nèi)有貫穿園區(qū)與京杭大運(yùn)河相通的城市河道上塘河，定位在“大眾化的精品住宅”上。12層為商鋪，36層為公寓定位及宣傳媒體運(yùn)用報(bào)紙宣傳客戶定位基本上是杭州過(guò)去買的人為多調(diào)研時(shí)間：水印康庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格及銷售情況分析 分析后我們認(rèn)為錦昌文華和都市楓林是本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，下面將對(duì)這兩個(gè)樓盤情況進(jìn)行詳細(xì)分析。公交34506路直達(dá)，余杭—市區(qū)中巴5分鐘一班配套設(shè)施內(nèi)部配套會(huì)所，商鋪周圍配套小學(xué)，菜場(chǎng)定位及宣傳客戶定位青年情調(diào)社區(qū)”。I （香港）景觀與建筑設(shè)計(jì)有限公司展示地址三里亭5路車站設(shè)計(jì)單位輕工業(yè)杭州工程建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)地址江干池塘廟路與三里亭交叉口基本資料開(kāi)盤時(shí)間200469容積率交房日期200581綠化率30%建筑類型多層、小高層開(kāi)發(fā)期次共一期占地面積17106平方米主力面積80200 m2建筑面積主力房型二室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)工程進(jìn)度三、四層竣工時(shí)間200548層高推出量245電梯配置一梯兩戶已售戶數(shù)還剩20來(lái)套物業(yè)管理費(fèi)多層:小高層:1元/月/平方米得戶率多層88% 小高層81%占地面積17106平方米銷售率90%以上停車位81定價(jià)策略均價(jià)7500元/平方米貸款及付款方式首付30% ，一次性付清九九折配套設(shè)施交通配套公交805路內(nèi)部配套只有物業(yè)管理公司周圍配套中小學(xué)、幼兒園、商場(chǎng)、郵局、醫(yī)院、銀行、三里亭小學(xué)、中學(xué)定位及宣傳客戶定位購(gòu)買的大都是周圍人調(diào)研時(shí)間：（3）（公寓）開(kāi)發(fā)商浙江國(guó)都房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銷售熱線0571－87216600 87218088展示地址新華路與鳳起路的交界處物業(yè)地址西湖南臨文三路基本資料建筑類型高層 小高層開(kāi)發(fā)期次共兩期，現(xiàn)為一期開(kāi)盤時(shí)間2004年7月容積率交房日期2006年9月綠化率40％左右占地面積24322平方米建筑面積50000平方米主力面積90－130主力房型三室二廳工程進(jìn)度建到三、四層規(guī)劃戶數(shù)400（總戶數(shù)）層高推出量100多戶已售戶數(shù)50戶左右電梯配置 一梯二戶得戶率85％物業(yè)管理費(fèi) 銷售率50％定價(jià)策略均價(jià) 11000元/平方米貸款及付款方式按揭/一次性付清 配套設(shè)施交通配套6 、10 、12 41周圍配套幼兒園：杭幼師附屬幼兒園、學(xué)軍小學(xué)、學(xué)軍中學(xué)、省委黨校、浙江教育學(xué)院、浙大西溪校區(qū)、商場(chǎng)：文三路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銀行。g、客廳面積減小，廚房、主臥面積有所增加 去年10月，；而主人房/主臥和廚房的需求面積均值反而都上漲了1個(gè)平方米左右。而心理預(yù)算總價(jià)所占比例最大的還是在50萬(wàn)。其購(gòu)買面積趨向的表現(xiàn)上和杭州公寓樓的購(gòu)買面積趨勢(shì)相一致，在房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入上漲的前提下，只能表現(xiàn)在對(duì)住房面積的妥協(xié)上。新城西主要是三墩和勾莊區(qū)域，占地8700畝的浙大紫荊港校區(qū)是三墩樓盤最大的賣點(diǎn)，作為國(guó)內(nèi)一流的大學(xué)，其悠久的人文環(huán)境、濃烈的學(xué)術(shù)氛圍、優(yōu)異的人力資源，給附近的樓市帶來(lái)了難以估量的無(wú)形價(jià)值，所以，三墩的房?jī)r(jià)不斷在攀升，單價(jià)從2003年5月的3200元左右漲到了現(xiàn)在的5000元左右。位于文苑路以南，紫荊花路以西的“西溪郊區(qū)由轉(zhuǎn)塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。（5）城西片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。廚房面積選擇三個(gè)時(shí)段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。f、首選面積與次選面積對(duì)比比較一下兩年的首選購(gòu)房面積和次選購(gòu)房面積，發(fā)現(xiàn)首選購(gòu)房面積有減少的趨勢(shì)，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)高漲的房?jī)r(jià)他們不得不減少對(duì)面積的期望。尤其120平米03年10月選擇比例最大。但是無(wú)論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和6000元比例最高，％，％。在6080萬(wàn)上人們的選擇變化隨時(shí)間變化相當(dāng)明顯。超級(jí)星期天”6月8日開(kāi)盤，均價(jià)5800元/平方米。金棕櫚”剩余的躍層價(jià)格9000—11800元/㎡左右，“綠城公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。過(guò)江通道：高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過(guò)錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復(fù)興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長(zhǎng)河居住片、之江居住片、省屬居住片、長(zhǎng)江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬(wàn)人，建設(shè)用地約為53平方千米。g、客廳、主臥和廚房面積對(duì)比縱觀這兩年來(lái)的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢(shì)，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們?cè)诮档唾?gòu)房面積的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價(jià)上就是總價(jià)選擇的分散。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)03年5月的時(shí)候人們單價(jià)妥協(xié)系數(shù)與總價(jià)妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比03年5月的時(shí)候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房?jī)r(jià)上漲、人們預(yù)算的提高，使得購(gòu)房人群妥協(xié)讓步的空間越來(lái)越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒(méi)有太大變動(dòng)。 杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時(shí)加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北 Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價(jià)格是：“宋都 對(duì)外交通設(shè)施：近期保留汽車東站，遠(yuǎn)景搬遷汽車東站?！?對(duì)外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 提供舒適、便利、環(huán)境優(yōu)美的城市棲居空間。 一個(gè)森林公園：筧橋森林公園。（3）城東片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個(gè)中心、三大組團(tuán)、一個(gè)風(fēng)景區(qū)、一個(gè)森林公園、兩縱三橫的交通軸線。f、總價(jià)的妥協(xié)能力——降低的趨勢(shì)前面的分析提到，購(gòu)房者的單價(jià)和總價(jià)的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。d、主流單價(jià)點(diǎn)分析從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在03年5月和10月的“有點(diǎn)貴但能承受”的單價(jià)均以6000元人群比例最高，％％，今年則以選擇8000元的人群比例最高，％，％，下降的幅度很大。最后再來(lái)看看“太貴而放棄購(gòu)買的總價(jià)”，漲幅異常明顯。Ⅲ、需求狀況老城城中一帶一直是購(gòu)房的熱點(diǎn)地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購(gòu)房者心中占有重要的位置。但也正是因?yàn)槠湎∪毙裕摪鍓K是房?jī)r(jià)最高的板塊，是杭州1萬(wàn)元/平方米樓盤的集中區(qū)域。主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣紗路、建國(guó)路、富春江路、之江路等。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬(wàn)松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。九個(gè)居住片區(qū)：湖濱，小營(yíng)、城站、清波、紫陽(yáng)、望江、復(fù)興、近江等?？傮w規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國(guó)際風(fēng)景旅游城市和國(guó)家文化名城的重要區(qū)域。在華豐村規(guī)劃建設(shè)公交中心站，在武林廣場(chǎng)電車場(chǎng)處，規(guī)劃建設(shè)公交中心站及公交、軌道交通換乘中心。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交?！?綠地系統(tǒng)規(guī)劃：大型綠地：在三塘居住區(qū)東面建立城北體育公園，在東新居住區(qū)北面建生態(tài)公園。◇ 公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場(chǎng)為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。（2）城中片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分）◇ 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一主、三副、十二個(gè)居住片區(qū)一主：武林商務(wù)區(qū)。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒(méi)有錢買離市中心更近的房子。而且從標(biāo)準(zhǔn)差的變化來(lái)看04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。眾數(shù)由于03年10月有多個(gè)而取的是最小一個(gè)所以沒(méi)有參考價(jià)值。從03年5月到10月和04年5月這種趨勢(shì)非常明顯。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。