【正文】 持續(xù)推廣，通過各類活動體現(xiàn)開發(fā)商回饋社會的意圖，這個階段是開發(fā)商打造自身品牌的最佳時機(jī)，通過表達(dá)開發(fā)商品牌理念和實力來表現(xiàn)開發(fā)商的服務(wù)意識； 前一階段選擇的物業(yè)管理公司，開發(fā)商必須保證其工作的有效開展，充分考慮物管對業(yè)主生活的便利； 貫穿“以人為本”的服務(wù)理念，表現(xiàn)開發(fā)商“愛心、實力、責(zé)任、和諧生活 ” 品牌理念。 ? 想要享受生活，享受工作以外的自我； ? 渴望自由的生活，希望彰顯個性； ? 惟我獨尊，卓爾不群； ? 在不喪失自我的情況下，追求群落感。 ? 項目評估均價定價法 ： 比較樓盤 均價（元 /㎡ ) 評估得分 比較系數(shù) 可調(diào)均價（元 /㎡ ） 評估均價（元 /㎡ ） 愛情海 2700 129 2727 蛟龍銀座 2500 127 2550 錦繡楠郡 2900 132 2842 本項目 130 2706 ? 根據(jù)項目周邊的調(diào)查研究后，無論選擇什么樣的定價方式，選擇什么樣的樓盤作為比較，用項目評估均價定價方法計算出來的價格都集中在 2670元 /㎡ 左右，銷售速度在月均在 38套左右；采用銷售周期對比權(quán)重來計算，樓盤的實際銷售價格來衡定可制定到 2690元 /㎡ 左右，銷售速度為月均 32套左右。 ? 我們以在產(chǎn)品創(chuàng)新上復(fù)合當(dāng)前最被市場關(guān)注的元素，如空中錯層觀景陽臺等，拉升市場對小戶住宅升級版的預(yù)期。 ? 圖森市電梯公寓，呈合圍封閉式社區(qū)現(xiàn)代建筑組團(tuán)，社區(qū)內(nèi)部溪流潺潺、曲徑通幽，園林綠化與建筑景觀和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑物等裝飾件呈現(xiàn)古樸、雅致、經(jīng)典的景觀格局，與整個社區(qū)組團(tuán)呈現(xiàn)一個現(xiàn)代與傳統(tǒng)、繁華與靜謐和諧共存的風(fēng)情小鎮(zhèn)。 項 目 核 心 價 值 景觀與建筑、實用與情調(diào)的平衡點 ?形象定位 圖森 ? 但是，由于該片區(qū)的建設(shè)相對獨立，導(dǎo)致目前項目與項目的居住配套距離比較大，尚未形成各社區(qū)所搭配的交流共享的地帶，沒有形成相對高尚的居住氛圍和氣質(zhì)，瑞焮園的興建伴隨著這個過程，也將逐漸在改善著該區(qū)域的固有劣勢。 機(jī)會因素 (Opportunities) O1：區(qū)域良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境； O2：項目正處在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，物業(yè)增值空間相對巨大，開發(fā)商可以獲得最大價值利益； O3：項目分多個組團(tuán)開發(fā)，導(dǎo)入“多重洗禮”的規(guī)劃理念，為品牌建設(shè)提供機(jī)會。 S3: 項目交通方便 ,離航空港及雙流縣城相對較近 。 ? 廣告策劃需要專業(yè)素質(zhì)人員； ? 廣告策劃時機(jī)掌握，持續(xù)性推廣； ? 周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣力度有限，會造成銷售周期過長； 警醒點 ： 高素質(zhì)的廣告策劃人員可以準(zhǔn)確掌握市場變化，反饋市場信息，同時做出明確的廣告應(yīng)對措施和市場方案，以此縮短銷售周期，迅速實現(xiàn)資金回籠。建議盡可能挖掘市場空間，發(fā)揮戶型的優(yōu)越性。 ?戶型設(shè)計好，比較實用 ?在戶型設(shè)計方面因為小區(qū)規(guī)模的較大，存在著或多或少的缺陷，會導(dǎo)致以后部分戶型銷售火爆，部分戶型卻無人問津。 借鑒點 ： 建議采用低開高走的定價策略，并輔助相關(guān)的購房優(yōu)惠措施，迅速打開銷售局面，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為整個項目的成功運(yùn)作奠定良好的基礎(chǔ)。 ?區(qū)域競爭樓盤的銷售價格平均在 2700元 / ㎡ 左右。 ?區(qū)域競爭樓盤的建筑形態(tài)基本上是純電梯高層和小高層 ,只有個別樓盤是電梯高層 +多層和電梯小高層 +多層。社區(qū)內(nèi)亭臺門廊、生態(tài)喬木、靈動水景，處處體現(xiàn)人對公園生活生生不息的向往?！?260m178。 ?齊全的房間配套：生活、休閑、寬大陽臺（私享綠化空間），生活陽臺把雜物集中到室外，實現(xiàn)科學(xué)與實用的接合?？蛷d與餐廳相連，合理布局，巧妙安排，緊湊實用。 ?蛟龍銀座 ?項目位置 :成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ?投資商 ：雙流蛟龍投資有限責(zé)任公司 ?總建筑面積 ： 15萬平米（住宅、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率：超過 40% ?以租賃形式銷售均價： 1830元 /平米 配套設(shè)施 ?蛟龍港銀座配套設(shè)施齊全，擁有自己的游泳池、羽毛球場、休閑廣場，綠化率超過 40%；學(xué)校、超市、銀行近在咫尺，休閑、娛樂、美食信手拈來，全生活配套面面俱到。 （三）典型案例分析 ?愛琴海國際社區(qū) ?項目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ,北海路、高新大道交匯處 ?投資商 ：重慶巨峰建設(shè)工程有限公司 ?總建筑面積 ： 13萬平米（住宅11萬平米、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價： 1900元 /平米 6000平米的中央景觀花園 ?園區(qū)內(nèi)首家巨資打造的約 6000平米的中央花園，提供有休閑、健身、游玩的場所； ?進(jìn)行了主題式的園林規(guī)劃。 ?區(qū)域樓盤電梯公寓的銷售情況普遍不是很高，銷售率平均在 25%左右。 ?區(qū)域樓盤淺析 區(qū)域 樓盤名稱 建筑面積 物業(yè)類型 總戶數(shù) 戶型區(qū)間 車位 均價 出租率 銷售率 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 愛琴海 13萬余㎡ 高層 +洋房 1400戶 51140 ㎡ 600個 1900元 / ㎡ 30% —— 蛟龍銀座 ㎡ 電梯高層 1680戶 74122 ㎡ 700個 1830元 / ㎡ 30% —— 錦繡楠郡 15萬余㎡ 電梯高層 1481戶 52153 ㎡ 789個 2900元 / ㎡ —— 未售 世紀(jì)華都 30000 ㎡ 高層 +多層 302戶 70130 ㎡ 200個 1720元 / ㎡ 20% —— 學(xué)府名苑 16300 ㎡ 電梯高層 150戶 80129 ㎡ 100個 1750元 / ㎡ 20% —— 雙流縣城片區(qū) 流溪別院 12萬余㎡ 花園洋房 1000余戶 90194 ㎡ 300個 3100元 / ㎡ —— 95% 東升國瑞 67301㎡ 電梯小高層 562戶 60132㎡ 343個 3300元 /㎡ —— 70% 棠湖帝景 75456㎡ 小高層 +多層 302戶 130260 ㎡ 650個 4300元 / ㎡ —— 40% 御苑楓景 10萬余㎡ 多層 +洋房 816戶 101200 ㎡ 500個 3700元 /㎡ —— 60% ?目前，蛟龍港工業(yè)園片區(qū)樓盤除錦繡楠郡為全產(chǎn)權(quán)房外，其他幾個樓盤都是以租賃的形式在銷售。 ?我們把項目所在地周邊 ： 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 和 雙流縣城片區(qū)。 ?新規(guī)劃用地為園區(qū)內(nèi)需擴(kuò)大規(guī)模的企業(yè)提供了發(fā)展的平臺和契機(jī) 。 ?在公共區(qū)域根據(jù)規(guī)劃建成公共汽車站，垃圾回收處理站，蛟龍醫(yī)院，學(xué)校，商場，超市。 ?蛟龍工業(yè)港的成立不僅給成都的中小企業(yè)帶來了發(fā)展契機(jī)，而且讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民充分享受到了工業(yè)化、城市化帶來的實惠與文明。 ?蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)概況 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)占地 ，在國內(nèi)外設(shè)立了 26個招商部，建立起強(qiáng)大的招商引資網(wǎng)絡(luò)，目前已簽約項目 330多個，入駐企業(yè)達(dá) 332家，為社會提供就業(yè)崗位 30000余個，截至去年底園區(qū)稅收達(dá) 6000余萬元。 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項目總體營銷提案 中國管理資訊網(wǎng) 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項目總體營銷提案 目錄 Ⅰ 基礎(chǔ)市場研究 Ⅱ 對本項目的研究 Ⅲ 項目營銷推廣建議 （一）宏觀市場分析 （三）典型案例分析 （二）區(qū)域樓盤分析 Ⅰ 基礎(chǔ)市場研究 （一）宏觀市場分析 蛟龍工業(yè)港成都地區(qū)分布情況 ?西面：蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū) ?南面：蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū) （本項目所在區(qū)域） 成都蛟龍工業(yè)港成立于2022