【正文】 持續(xù)推廣，通過(guò)各類活動(dòng)體現(xiàn)開發(fā)商回饋社會(huì)的意圖，這個(gè)階段是開發(fā)商打造自身品牌的最佳時(shí)機(jī)，通過(guò)表達(dá)開發(fā)商品牌理念和實(shí)力來(lái)表現(xiàn)開發(fā)商的服務(wù)意識(shí)； 前一階段選擇的物業(yè)管理公司，開發(fā)商必須保證其工作的有效開展，充分考慮物管對(duì)業(yè)主生活的便利； 貫穿“以人為本”的服務(wù)理念，表現(xiàn)開發(fā)商“愛心、實(shí)力、責(zé)任、和諧生活 ” 品牌理念。 ? 想要享受生活，享受工作以外的自我； ? 渴望自由的生活，希望彰顯個(gè)性； ? 惟我獨(dú)尊，卓爾不群； ? 在不喪失自我的情況下，追求群落感。 ? 項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)定價(jià)法 ： 比較樓盤 均價(jià)（元 /㎡ ) 評(píng)估得分 比較系數(shù) 可調(diào)均價(jià)（元 /㎡ ） 評(píng)估均價(jià)（元 /㎡ ） 愛情海 2700 129 2727 蛟龍銀座 2500 127 2550 錦繡楠郡 2900 132 2842 本項(xiàng)目 130 2706 ? 根據(jù)項(xiàng)目周邊的調(diào)查研究后，無(wú)論選擇什么樣的定價(jià)方式，選擇什么樣的樓盤作為比較，用項(xiàng)目評(píng)估均價(jià)定價(jià)方法計(jì)算出來(lái)的價(jià)格都集中在 2670元 /㎡ 左右，銷售速度在月均在 38套左右；采用銷售周期對(duì)比權(quán)重來(lái)計(jì)算，樓盤的實(shí)際銷售價(jià)格來(lái)衡定可制定到 2690元 /㎡ 左右，銷售速度為月均 32套左右。 ? 我們以在產(chǎn)品創(chuàng)新上復(fù)合當(dāng)前最被市場(chǎng)關(guān)注的元素，如空中錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái)等，拉升市場(chǎng)對(duì)小戶住宅升級(jí)版的預(yù)期。 ? 圖森市電梯公寓，呈合圍封閉式社區(qū)現(xiàn)代建筑組團(tuán)，社區(qū)內(nèi)部溪流潺潺、曲徑通幽，園林綠化與建筑景觀和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑物等裝飾件呈現(xiàn)古樸、雅致、經(jīng)典的景觀格局，與整個(gè)社區(qū)組團(tuán)呈現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)代與傳統(tǒng)、繁華與靜謐和諧共存的風(fēng)情小鎮(zhèn)。 項(xiàng) 目 核 心 價(jià) 值 景觀與建筑、實(shí)用與情調(diào)的平衡點(diǎn) ?形象定位 圖森 ? 但是，由于該片區(qū)的建設(shè)相對(duì)獨(dú)立，導(dǎo)致目前項(xiàng)目與項(xiàng)目的居住配套距離比較大，尚未形成各社區(qū)所搭配的交流共享的地帶，沒有形成相對(duì)高尚的居住氛圍和氣質(zhì)，瑞焮園的興建伴隨著這個(gè)過(guò)程，也將逐漸在改善著該區(qū)域的固有劣勢(shì)。 機(jī)會(huì)因素 (Opportunities) O1：區(qū)域良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境； O2：項(xiàng)目正處在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，物業(yè)增值空間相對(duì)巨大，開發(fā)商可以獲得最大價(jià)值利益； O3：項(xiàng)目分多個(gè)組團(tuán)開發(fā)，導(dǎo)入“多重洗禮”的規(guī)劃理念，為品牌建設(shè)提供機(jī)會(huì)。 S3: 項(xiàng)目交通方便 ,離航空港及雙流縣城相對(duì)較近 。 ? 廣告策劃需要專業(yè)素質(zhì)人員； ? 廣告策劃時(shí)機(jī)掌握，持續(xù)性推廣； ? 周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣力度有限，會(huì)造成銷售周期過(guò)長(zhǎng)； 警醒點(diǎn) ： 高素質(zhì)的廣告策劃人員可以準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)變化，反饋市場(chǎng)信息，同時(shí)做出明確的廣告應(yīng)對(duì)措施和市場(chǎng)方案，以此縮短銷售周期，迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠。建議盡可能挖掘市場(chǎng)空間，發(fā)揮戶型的優(yōu)越性。 ?戶型設(shè)計(jì)好，比較實(shí)用 ?在戶型設(shè)計(jì)方面因?yàn)樾^(qū)規(guī)模的較大，存在著或多或少的缺陷，會(huì)導(dǎo)致以后部分戶型銷售火爆，部分戶型卻無(wú)人問津。 借鑒點(diǎn) ： 建議采用低開高走的定價(jià)策略，并輔助相關(guān)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，迅速打開銷售局面，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定良好的基礎(chǔ)。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售價(jià)格平均在 2700元 / ㎡ 左右。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的建筑形態(tài)基本上是純電梯高層和小高層 ,只有個(gè)別樓盤是電梯高層 +多層和電梯小高層 +多層。社區(qū)內(nèi)亭臺(tái)門廊、生態(tài)喬木、靈動(dòng)水景，處處體現(xiàn)人對(duì)公園生活生生不息的向往?！?260m178。 ?齊全的房間配套：生活、休閑、寬大陽(yáng)臺(tái)（私享綠化空間），生活陽(yáng)臺(tái)把雜物集中到室外，實(shí)現(xiàn)科學(xué)與實(shí)用的接合。客廳與餐廳相連，合理布局，巧妙安排，緊湊實(shí)用。 ?蛟龍銀座 ?項(xiàng)目位置 :成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ?投資商 ：雙流蛟龍投資有限責(zé)任公司 ?總建筑面積 ： 15萬(wàn)平米（住宅、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率：超過(guò) 40% ?以租賃形式銷售均價(jià)： 1830元 /平米 配套設(shè)施 ?蛟龍港銀座配套設(shè)施齊全，擁有自己的游泳池、羽毛球場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)，綠化率超過(guò) 40%；學(xué)校、超市、銀行近在咫尺，休閑、娛樂、美食信手拈來(lái)，全生活配套面面俱到。 （三）典型案例分析 ?愛琴海國(guó)際社區(qū) ?項(xiàng)目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ,北海路、高新大道交匯處 ?投資商 ：重慶巨峰建設(shè)工程有限公司 ?總建筑面積 ： 13萬(wàn)平米（住宅11萬(wàn)平米、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價(jià)： 1900元 /平米 6000平米的中央景觀花園 ?園區(qū)內(nèi)首家巨資打造的約 6000平米的中央花園，提供有休閑、健身、游玩的場(chǎng)所； ?進(jìn)行了主題式的園林規(guī)劃。 ?區(qū)域樓盤電梯公寓的銷售情況普遍不是很高，銷售率平均在 25%左右。 ?區(qū)域樓盤淺析 區(qū)域 樓盤名稱 建筑面積 物業(yè)類型 總戶數(shù) 戶型區(qū)間 車位 均價(jià) 出租率 銷售率 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 愛琴海 13萬(wàn)余㎡ 高層 +洋房 1400戶 51140 ㎡ 600個(gè) 1900元 / ㎡ 30% —— 蛟龍銀座 ㎡ 電梯高層 1680戶 74122 ㎡ 700個(gè) 1830元 / ㎡ 30% —— 錦繡楠郡 15萬(wàn)余㎡ 電梯高層 1481戶 52153 ㎡ 789個(gè) 2900元 / ㎡ —— 未售 世紀(jì)華都 30000 ㎡ 高層 +多層 302戶 70130 ㎡ 200個(gè) 1720元 / ㎡ 20% —— 學(xué)府名苑 16300 ㎡ 電梯高層 150戶 80129 ㎡ 100個(gè) 1750元 / ㎡ 20% —— 雙流縣城片區(qū) 流溪?jiǎng)e院 12萬(wàn)余㎡ 花園洋房 1000余戶 90194 ㎡ 300個(gè) 3100元 / ㎡ —— 95% 東升國(guó)瑞 67301㎡ 電梯小高層 562戶 60132㎡ 343個(gè) 3300元 /㎡ —— 70% 棠湖帝景 75456㎡ 小高層 +多層 302戶 130260 ㎡ 650個(gè) 4300元 / ㎡ —— 40% 御苑楓景 10萬(wàn)余㎡ 多層 +洋房 816戶 101200 ㎡ 500個(gè) 3700元 /㎡ —— 60% ?目前，蛟龍港工業(yè)園片區(qū)樓盤除錦繡楠郡為全產(chǎn)權(quán)房外，其他幾個(gè)樓盤都是以租賃的形式在銷售。 ?我們把項(xiàng)目所在地周邊 ： 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 和 雙流縣城片區(qū)。 ?新規(guī)劃用地為園區(qū)內(nèi)需擴(kuò)大規(guī)模的企業(yè)提供了發(fā)展的平臺(tái)和契機(jī) 。 ?在公共區(qū)域根據(jù)規(guī)劃建成公共汽車站，垃圾回收處理站，蛟龍醫(yī)院，學(xué)校，商場(chǎng)，超市。 ?蛟龍工業(yè)港的成立不僅給成都的中小企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展契機(jī)，而且讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民充分享受到了工業(yè)化、城市化帶來(lái)的實(shí)惠與文明。 ?蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)概況 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)占地 ，在國(guó)內(nèi)外設(shè)立了 26個(gè)招商部，建立起強(qiáng)大的招商引資網(wǎng)絡(luò)，目前已簽約項(xiàng)目 330多個(gè)，入駐企業(yè)達(dá) 332家，為社會(huì)提供就業(yè)崗位 30000余個(gè)，截至去年底園區(qū)稅收達(dá) 6000余萬(wàn)元。 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項(xiàng)目總體營(yíng)銷提案 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項(xiàng)目總體營(yíng)銷提案 目錄 Ⅰ 基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 Ⅱ 對(duì)本項(xiàng)目的研究 Ⅲ 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 （一）宏觀市場(chǎng)分析 （三）典型案例分析 （二）區(qū)域樓盤分析 Ⅰ 基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 （一）宏觀市場(chǎng)分析 蛟龍工業(yè)港成都地區(qū)分布情況 ?西面：蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū) ?南面：蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū) （本項(xiàng)目所在區(qū)域） 成都蛟龍工業(yè)港成立于2022