【正文】 該階段準備好月餅以及一些小禮品的贈送，在中秋節(jié)當天可以舉行一個慶典活動，通過節(jié)目、游戲等方式在項目正式開盤前做最后一次熱場。 ? 社區(qū)主題廣告 有遠親？不如近鄰乎！ 主題釋義： 該廣告主題有兩重含義，其一是指開發(fā)商和物管公司像鄰里一樣關(guān)心業(yè)主生活，體現(xiàn)其服務(wù)的精神； 其二是指社區(qū)的打造，瑞焮園的社區(qū)不是冰冷的水泥墻，而是溫情與和睦。 ?階段式營銷模式 ? （ 2）售中階段 [有效信息反饋及分析、營銷策略檢討修正 ] 在銷售階段過程中，銷售人員要注意收集成交和來訪客戶的資料，并且集中處理這些數(shù)據(jù)，為項目的后續(xù)營銷作出支撐； 做好項目銷售控制，避免開盤以及其它銷售高峰時期出現(xiàn)的錯誤，重點把握現(xiàn)場控制； 積極做好二次營銷策略，使項目的利潤和銷售率進一步提升，通過銷售人員反饋的數(shù)據(jù)，設(shè)計合理有效的營銷組合。 ? 所以，采取 “項目評估均價定價法” 和 “銷售周期權(quán)重定價法” 來制定項目的價格是比較貼切的。 大型配套住宅坐落與此，園里的沙漠荒野上遍布仙人掌和其他沙漠灌木，其中以仙人柱最多。 ?項目 SWOT分析 （三）項目定位 ? 目前蛟龍片區(qū)以作為成都以南為工業(yè)港配套的服務(wù)大型住宅社區(qū)，早期建立的經(jīng)濟實用性住宅樹立了蛟龍港社區(qū)的形象，普遍以租賃為主，也積累了一批適宜該片區(qū)生活的潛在客戶群，他們的共同特點是：周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)老板及員工，大多以家庭為單位購置房產(chǎn)，較為注重居住品質(zhì)、條件的當?shù)鼐蜆I(yè)人群及中等階層，在居住上占據(jù)著優(yōu)越心里的階層。 S2: 區(qū)域目前開發(fā)樓盤較多 ,已形成區(qū)域規(guī)?；?。 借鑒點 ： 本項目戶型設(shè)計相對簡練合理，并以中型居家面積為主體，應(yīng)能滿足現(xiàn)有市場需要。 ?優(yōu)勢及借鑒點 ?低價入市 本項目應(yīng)采用低價位的姿態(tài)，在市場相對疲軟的九月 十月入市，并迅速強占市場，為后期的價值提升創(chuàng)造了條件。周邊生活配套成熟完善，休閑（棠湖公園）購物（好又多超市）醫(yī)療（第一人民醫(yī)院）教育（棠湖中學(xué)）一應(yīng)俱全，而規(guī)劃中的大型仿古情景式消費街區(qū) —— 印象唐人街，也為項目憑添一道財富景觀 ?小結(jié) ?從整個大區(qū)域來看 ,多層的銷售率比電梯要高 ,多層一般銷售率在80%左右 ,而電梯的銷售率則在 30%左右。戶型均為舒適型大戶，面積約分布在 130m178。 ?方正實用，干濕分區(qū)，實用主義代表作?；蛘呙科矫字苯蛹?800元 )。 ?我們對兩個片區(qū)內(nèi)的 9個樓盤進行了踩盤分析，其中具有可比性樓盤的是：雙流縣城片區(qū)的東升國瑞和棠湖帝景；蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、錦繡楠郡、學(xué)府名苑和世紀華都。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)未來發(fā)展動態(tài) ?成都市規(guī)劃局在蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，又給園區(qū)新增規(guī)劃用地 2平方公里的合法用地，這樣一來，蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)又有了充裕的土地。同時，工業(yè)的發(fā)展還帶動了當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在園區(qū)內(nèi) 3條街道的上千個商鋪都已經(jīng)開業(yè)，生意十分紅火。 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項目總體營銷提案 中國管理資訊網(wǎng) 蛟龍工業(yè)港瑞焮園項目總體營銷提案 目錄 Ⅰ 基礎(chǔ)市場研究 Ⅱ 對本項目的研究 Ⅲ 項目營銷推廣建議 （一）宏觀市場分析 （三）典型案例分析 （二）區(qū)域樓盤分析 Ⅰ 基礎(chǔ)市場研究 （一）宏觀市場分析 蛟龍工業(yè)港成都地區(qū)分布情況 ?西面：蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū) ?南面：蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū) （本項目所在區(qū)域） 成都蛟龍工業(yè)港成立于2022年 6月，由香港蛟龍集團投資開發(fā)。 ?蛟龍工業(yè)港的成立不僅給成都的中小企業(yè)帶來了發(fā)展契機，而且讓當?shù)剞r(nóng)民充分享受到了工業(yè)化、城市化帶來的實惠與文明。 ?新規(guī)劃用地為園區(qū)內(nèi)需擴大規(guī)模的企業(yè)提供了發(fā)展的平臺和契機 。 ?區(qū)域樓盤淺析 區(qū)域 樓盤名稱 建筑面積 物業(yè)類型 總戶數(shù) 戶型區(qū)間 車位 均價 出租率 銷售率 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 愛琴海 13萬余㎡ 高層 +洋房 1400戶 51140 ㎡ 600個 1900元 / ㎡ 30% —— 蛟龍銀座 ㎡ 電梯高層 1680戶 74122 ㎡ 700個 1830元 / ㎡ 30% —— 錦繡楠郡 15萬余㎡ 電梯高層 1481戶 52153 ㎡ 789個 2900元 / ㎡ —— 未售 世紀華都 30000 ㎡ 高層 +多層 302戶 70130 ㎡ 200個 1720元 / ㎡ 20% —— 學(xué)府名苑 16300 ㎡ 電梯高層 150戶 80129 ㎡ 100個 1750元 / ㎡ 20% —— 雙流縣城片區(qū) 流溪別院 12萬余㎡ 花園洋房 1000余戶 90194 ㎡ 300個 3100元 / ㎡ —— 95% 東升國瑞 67301㎡ 電梯小高層 562戶 60132㎡ 343個 3300元 /㎡ —— 70% 棠湖帝景 75456㎡ 小高層 +多層 302戶 130260 ㎡ 650個 4300元 / ㎡ —— 40% 御苑楓景 10萬余㎡ 多層 +洋房 816戶 101200 ㎡ 500個 3700元 /㎡ —— 60% ?目前，蛟龍港工業(yè)園片區(qū)樓盤除錦繡楠郡為全產(chǎn)權(quán)房外，其他幾個樓盤都是以租賃的形式在銷售。 （三）典型案例分析 ?愛琴海國際社區(qū) ?項目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ,北海路、高新大道交匯處 ?投資商 ：重慶巨峰建設(shè)工程有限公司 ?總建筑面積 ： 13萬平米（住宅11萬平米、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價： 1900元 /平米 6000平米的中央景觀花園 ?園區(qū)內(nèi)首家巨資打造的約 6000平米的中央花園，提供有休閑、健身、游玩的場所； ?進行了主題式的園林規(guī)劃?？蛷d與餐廳相連，合理布局，巧妙安排，緊湊實用?！?260m178。 ?區(qū)域競爭樓盤的建筑形態(tài)基本上是純電梯高層和小高層 ,只有個別樓盤是電梯高層 +多層和電梯小高層 +多層。 借鑒點 ： 建議采用低開高走的定價策略，并輔助相關(guān)的購房優(yōu)惠措施，迅速打開銷售局面，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為整個項目的成功運作奠定良好的基礎(chǔ)。建議盡可能挖掘市場空間，發(fā)揮戶型的優(yōu)越性。 S3: 項目交通方便 ,離航空港及雙流縣城相對較近 。 ? 但是，由于該片區(qū)的建設(shè)相對獨立，導(dǎo)致目前項目與項目的居住配套距離比較大，尚未形成各社區(qū)所搭配的交流共享的地帶，沒有形成相對高尚的居住氛圍和氣質(zhì)，瑞焮園的興建伴隨著這個過程，也將逐漸在改善著該區(qū)域的固有劣勢。 ? 圖森市電梯公寓，呈合圍封閉式社區(qū)現(xiàn)代建筑組團，社區(qū)內(nèi)部溪流潺潺、曲徑通幽，園林綠化與建筑景觀和諧統(tǒng)一，構(gòu)筑物等裝飾件呈現(xiàn)古樸、雅致、經(jīng)典的景觀格局，與整個社區(qū)組團呈現(xiàn)一個現(xiàn)代與傳統(tǒng)、繁華與靜謐和諧共存的風(fēng)情小鎮(zhèn)。 ? 項目評估均價定價法 ： 比較樓盤 均價（元 /㎡ ) 評估得分 比較系數(shù) 可調(diào)均價（元 /㎡ ） 評估均價（元 /㎡ ） 愛情海 2700 129 2727 蛟龍銀座 2500 127 2550 錦繡楠郡 2900 132 2842 本項目 130 2706 ? 根據(jù)項目周邊的調(diào)查研究后，無論選擇什么樣的定價方式，選擇什么樣的樓盤作為比較，用項目評估均價定價方法計算出來的價格都集中在 2670元 /㎡ 左右，銷售速度在月均在 38套左右；采用銷售周期對比權(quán)重來計算，樓盤的實際銷售價格