【正文】 從數(shù)據(jù)上看，2022 年銷售量與 2022 年同比下降了 萬平米，從而使 2022 年成都主城區(qū)商品房供銷比出現(xiàn)了大幅度的上升，達(dá)到了 的高值狀態(tài)，表明市場供大于求的狀況已經(jīng)非常嚴(yán)重。主城區(qū)土地放量得到有效控制，但囤量土地依然需要長時(shí)間消化 由于大市場環(huán)境的影響以及此前政府政策作用效果的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，土地市場受到比較大的影響。這也勢必造成未來三環(huán)外的近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)域商品房供應(yīng)量加大，競爭加劇。成 都 主 城 區(qū) 20222022年 住 宅 用 地 開 發(fā) 情 況4097138431231700 500 1000 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 500006年07年08年已 開 發(fā) 未 開 發(fā)數(shù)據(jù)來源：吉信行市場信息系統(tǒng)從土地方面看，由于 2022 年全年土地供應(yīng)量持續(xù)增長，特別是住宅部分未開發(fā)體量大，將導(dǎo)致2022 年和 2022 年上半年有大量的商品房供應(yīng)，銷售競爭大，銷售速度和銷售價(jià)格都將會(huì)受到影響。 城西成交土地以工業(yè)用地為主，城南成交土地以商業(yè)用地為主。4月是成交均價(jià)的高峰，拍賣的兩宗土地中，場，另一宗是高新區(qū)的46畝住宅，以400萬/畝起價(jià)，最終以800萬/畝成交。從總體看，上半年成交土地 畝，下半年成交土地 畝，減少了近 1000 畝，表明 5 月以后受到市場及政策的影響，土地成交量明顯下滑。2022年 成 交 土 地 性 質(zhì) 占 比 圖工 業(yè) ,45%商 業(yè) ,35%住 宅 ,15%公 共 ,5%2022年 成 交 土 地 性 質(zhì) 占 比 圖住 宅 ,4554, 81%非 住 宅 ,1079, 19% 數(shù)據(jù)來源：吉信行市場信息系統(tǒng)2022年成都主城區(qū)住宅土地成交量僅占主城區(qū)全年住宅用地成交量的15%，同比減少了3720畝；從右表可以看出，08年成交土地中工業(yè)和商業(yè)所占比重最大，分別占到總量的45%和35%。成都土地招拍掛市場也表現(xiàn)出交易低迷、價(jià)格下跌的態(tài)勢，土地市場清淡。政策的影響能否令房地產(chǎn)市場“祛病除癰” ，重新煥發(fā)生機(jī)，還需要看市場各方的利益博弈情況。 政策對經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)市場受到宏觀經(jīng)濟(jì)拖累。（2） 成都今年投資 億用于災(zāi)后重建。（3） 全球 65 個(gè)新興經(jīng)濟(jì)城市 成都列第 17。IT 大道郫縣片區(qū)段預(yù)計(jì) 09 年通車。（IT 大道 7 月通車）3 條在建或即將開工建設(shè)的道路是光華大道延伸線、成新大件路和成（青）金快速通道（全程時(shí)速 80 公里，該道路將連通成華、金堂、新都、青白江 4 個(gè)區(qū)縣） ?？梢哉f，成都政府的政策環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)走出困境，房價(jià)和銷售量走向平穩(wěn)有很大幫助?？v觀 2022 年成都市政府（含四川省政府部分政策）出臺的政策，上半年主要側(cè)重在保障性住房的建設(shè)方面；“”地震后，下半年以“救市”為主。從投資渠道看，基本建設(shè)完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，增長 %，增速比 19 月又回落 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年全年下調(diào)后，基本回到2022 年初水平。從一系列“暫行”條例可看出，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控只是“暫?！?。然而，前期政府出臺的政策一直沒有相應(yīng)扶持，可見政府對房地產(chǎn)泡沫帶來的不良影響仍心有余悸，仍沒轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的繼續(xù)調(diào)整態(tài)度。2. 全國 70 個(gè)大中城市房價(jià)，同比環(huán)比都出現(xiàn)下降趨勢。中國經(jīng)濟(jì)走勢不太明朗。而銀行一直對中小企業(yè)放貸力度不強(qiáng)，即使對歷來是銀行優(yōu)良資產(chǎn)的房地產(chǎn)貸款，由于銀行對后市看淡，房貸強(qiáng)度也明顯下降。2022 年上半年，浙江虧損企業(yè)達(dá) 萬家,虧損面達(dá) %，更有超過 1200 家的企業(yè)關(guān)門歇業(yè)。其中房地產(chǎn)市場低迷成為影響固定資產(chǎn)投資的增幅的重要因素之一。考察中國的出口依存度，可以發(fā)現(xiàn)出口增長率下降 1%，會(huì)引起投資增長率下降 %，消費(fèi)增長率下降 %，進(jìn)口增長率下降 %，凈出口增長率下降 %，GDP 增長率下降 %。由 2022 年 1 月 50 元/桶左右一路上升至 2022 年 7 月 147 元/桶，而后急轉(zhuǎn)直下，在 2022 年 12月跌破 40 元/桶。美國失業(yè)率從 1 月份的 %持續(xù)上升至 8 月份的 %；日本從 %上升到 %；歐元區(qū)從 %上升至 %。 ...............................................................................................................20四、 主城區(qū)土地成交區(qū)域集中在城西和城南 .......................................................................................................22五、 主城區(qū)成交土地主要分布在三環(huán)外 ...............................................................................................................24六、 存量土地多 .......................................................................................................................................................24七、 郊縣土地放量大 ...............................................................................................................................................25? 商品房量價(jià)篇 ............................................................................................................................................................27一、 供大于求狀況嚴(yán)重 ...........................................................................................................................................27二、 成都主城區(qū)商品房受到地震、政策及大市場等多因素影響，全年市場成交量低迷。 .............................................................................................................................3三、 其他指標(biāo)暗示危機(jī)的嚴(yán)峻。 ...................................................................................13五、 城市管理，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展 ...................................................................................................................16六、 成都市對外城市形象及城市營銷方面仍然保持了較好的局面 ...................................................................16第二部分 成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ................................................................................................................................18? 投資篇 ........................................................................................................................................................................18一、 大成都投資增速下降 .......................................................................................................................................18? 土地篇 ........................................................................................................................................................................18一、 2022 年成都主城區(qū)土地市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以非住宅用地為主；成交土地結(jié)構(gòu)也有所改變。 世界經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩。美國道瓊斯指數(shù)作為世界經(jīng)濟(jì)的晴雨表之一，從 2022 年 12 月在 13700 多點(diǎn)大幅震蕩，至 2022年 9 月，華爾街金融風(fēng)暴爆發(fā)后，急速下挫。2022 年，出口對 GDP 貢獻(xiàn) 個(gè)百分點(diǎn)；而在 2022 年前三季度，出口額 10741 億美元，增長為 %，回落了 個(gè)百分點(diǎn)；預(yù)計(jì) 2022 年出口貿(mào)易對 GDP 的貢獻(xiàn)將屈指可數(shù)。20222022年 （ 預(yù) 期 ） 中 國 國 民 生 產(chǎn) 總 值 （ GNP） 走 勢 及 上 漲 幅 度159878135823 246619210871183868未 知 未 知% % %% %% %0500001000001500002022002500003000003500002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 預(yù) 計(jì) 2022年 預(yù) 計(jì)單 位 ： 億 元%%%%%%%年 增 幅國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 年 增 長 幅 度近 3年 中 國 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 （ GDP） 季 度 增 長 率 變 化%%%%%%%%%%%%%%%%%3季 度 4季 度 1季 度 2季 度 3季 度 4季 度 1季 度 2季 度 3季 度2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局綜合司隨著美國金融危機(jī)的蔓延，中國經(jīng)濟(jì)增長所依靠的出口、消費(fèi)、投資三駕馬車中，出口對 GDP 的貢獻(xiàn)大幅下降，而消費(fèi)、投資方面又無新奉獻(xiàn)，因而 2022 年中國GDP、GNP 指數(shù)出現(xiàn)必然的下降趨勢。（4） 擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國內(nèi)消費(fèi)增長面臨壓力。根據(jù)社科院 2022 年社會(huì)藍(lán)皮書顯示，大學(xué)擴(kuò)招以來，應(yīng)屆畢業(yè)生每年以 15%20%左右的速度遞增，2022 年 495 萬應(yīng)屆畢業(yè)生至 2022 年 7 月仍然有 140 萬人失業(yè)，因此今明兩年勞動(dòng)力市場就業(yè)難的問題將繼續(xù)困擾。但新政中商品房貸款可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)利率的 倍，5 年期存款利率甚至出現(xiàn)高于貸款利率的“倒置”現(xiàn)象，商業(yè)銀行放貸即等于虧錢。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局國房景氣指數(shù)直觀的反映出，2022——2022 年房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生及市場調(diào)整的過程。3. 重點(diǎn)城市房市下挫的脈絡(luò)變化數(shù)據(jù)來源：吉信行市場信息系統(tǒng)四、政策出臺，力求通過挽救房市以改變經(jīng)濟(jì)下滑趨勢1. 政策出臺目的在于挽救經(jīng)濟(jì)，而扶持房地產(chǎn)只是針對目前經(jīng)濟(jì)形勢，暫時(shí)采取的手段之一。國家出臺相關(guān)政策的原因，一方面在于，房地產(chǎn)調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)市場下滑增加了經(jīng)濟(jì)形勢的嚴(yán)峻程度，并且將可能造成了更復(fù)雜的社會(huì)矛盾。另外，2022 年 9 月召開的十七屆三中全會(huì)，也出臺了關(guān)于農(nóng)村土地確權(quán)的政策，明確了土地和農(nóng)民的關(guān)系，進(jìn)一步釋放農(nóng)村勞動(dòng)力，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的進(jìn)度將加快。? 成都篇復(fù)雜多變的國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，使房地產(chǎn)行業(yè)受到深刻影響，而成都市政府有所作為，給成都市房地產(chǎn)市場帶來了良好的內(nèi)部環(huán)境。新都、龍泉區(qū)域購買力也不容小覷。b. 購房可享受財(cái)政補(bǔ)貼。（3） 小區(qū)地面原則不再停放機(jī)動(dòng)車（4） 二環(huán)外小區(qū)停車位增加 30%，二環(huán)路以內(nèi)住宅項(xiàng)目停車位仍為 ，二環(huán)路以外增加為 。限制設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場。由中央電視臺攜手聯(lián)合國世界旅游組織、聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署等機(jī)構(gòu)，以及美國國家地理頻道等國內(nèi)外 100 余家權(quán)威媒體共同推出的大型電視活動(dòng)“傾國傾城——最值得向世界介紹的中國名城”活動(dòng)，公布了最值得向世界介紹的 10 大中國名城，其中杭州、成都、大連名列三甲。 地震之后，成都政府極力宣傳、積極挽救成都的對外形象。房地產(chǎn)市場環(huán)境小結(jié)：一、房地產(chǎn)市場，受到宏觀經(jīng)濟(jì)拖累。而地方政府的財(cái)政來源需要大量依靠土地收入，因而地方政府對未來樓市還會(huì)更加扶持。第二部分 成都房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀? 投資篇一、大成都投資增速下降110 月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %，增速比 19 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。受到市場整體因素變化的影響，開發(fā)商對后市嚴(yán)重