【正文】 年 6月，由香港蛟龍集團(tuán)投資開發(fā)。園區(qū)位于與武候大道相連的新川藏路上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通極為便捷，是企業(yè)投資發(fā)展的理想之地。同時(shí)，工業(yè)的發(fā)展還帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)在園區(qū)內(nèi) 3條街道的上千個(gè)商鋪都已經(jīng)開業(yè)，生意十分紅火。 ?計(jì)劃投入 20億元把工業(yè)港建成一個(gè)功能完善，規(guī)范合理的高新園區(qū)。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)未來發(fā)展動(dòng)態(tài) ?成都市規(guī)劃局在蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上，又給園區(qū)新增規(guī)劃用地 2平方公里的合法用地，這樣一來，蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)又有了充裕的土地。 （二）區(qū)域樓盤分析 區(qū)域樓盤分布示意圖 世紀(jì)華都 愛琴海國際社區(qū) 蛟龍銀座 本案 學(xué)府名苑 錦繡楠郡 東升國瑞 御苑楓景 宗申 .流溪?jiǎng)e院 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 雙流縣城片區(qū) 棠湖帝景 ?區(qū)域樓盤分布情況 ?整個(gè)區(qū)域（包括蛟龍工業(yè)園、雙流縣城、航空港及人南路南沿線）目前在售的樓盤一共有 60余個(gè)。 ?我們對兩個(gè)片區(qū)內(nèi)的 9個(gè)樓盤進(jìn)行了踩盤分析，其中具有可比性樓盤的是：雙流縣城片區(qū)的東升國瑞和棠湖帝景；蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、錦繡楠郡、學(xué)府名苑和世紀(jì)華都。 ?區(qū)域樓盤全產(chǎn)權(quán)的電梯高層和小高層均價(jià)在 3200元 / ㎡ 左右 ； 戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： ?；蛘呙科矫字苯蛹?800元 )。 組團(tuán)情況 ?多層花園洋房組團(tuán) ：共 13棟多層組成，以 2個(gè)圍合式的小組團(tuán)格局分布，戶型從一室兩廳到四室兩廳，面積分布從 50140平米，空間結(jié)構(gòu)有平層和躍層，躍層贈送 30100平米獨(dú)立的空中私家花園； ?全景觀電梯公寓組團(tuán)： 共 7棟組成，其中 2棟 15層、 3棟 16層和 2棟 23層高層電梯公寓，主力戶型面積在 80平米左右，寬景飄窗設(shè)計(jì)，空中入戶花園，私家花園。 ?方正實(shí)用，干濕分區(qū)，實(shí)用主義代表作。 ?學(xué)府名苑 ?項(xiàng)目位置 :成都雙流蛟龍工業(yè)港雙九路 ?總建筑面積 ： ?容積率： ?綠地率： 20% ?戶型區(qū)間 ： 80129平米 ?以租賃形式銷售均價(jià)： 1750元 /平米 戶型品鑒 ?合理的戶型設(shè)計(jì)：充分滿足業(yè)主對通風(fēng)、采光的要求；實(shí)現(xiàn)明室、明廚、明衛(wèi)，潔污、動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)更加人性化。戶型均為舒適型大戶，面積約分布在 130m178。 ?園林： 社區(qū)園林景觀環(huán)境的打造與棠湖公園風(fēng)景相映襯，其營造出來的景觀和環(huán)境充滿了典雅、靈動(dòng)及渾然天成的韻味。周邊生活配套成熟完善，休閑（棠湖公園）購物（好又多超市）醫(yī)療（第一人民醫(yī)院）教育（棠湖中學(xué)）一應(yīng)俱全，而規(guī)劃中的大型仿古情景式消費(fèi)街區(qū) —— 印象唐人街，也為項(xiàng)目憑添一道財(cái)富景觀 ?小結(jié) ?從整個(gè)大區(qū)域來看 ,多層的銷售率比電梯要高 ,多層一般銷售率在80%左右 ,而電梯的銷售率則在 30%左右。 ?區(qū)域競爭樓盤的戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： 。 ?優(yōu)勢及借鑒點(diǎn) ?低價(jià)入市 本項(xiàng)目應(yīng)采用低價(jià)位的姿態(tài)，在市場相對疲軟的九月 十月入市，并迅速強(qiáng)占市場，為后期的價(jià)值提升創(chuàng)造了條件。大規(guī)模樓盤在建筑風(fēng)格，建筑質(zhì)量，戶型選擇和物業(yè)管理等方面有著無可比擬的優(yōu)勢，建議盡可能發(fā)揮以上優(yōu)勢條件，以獲取良好的客戶形象和企業(yè)形象 。 借鑒點(diǎn) ： 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)相對簡練合理，并以中型居家面積為主體，應(yīng)能滿足現(xiàn)有市場需要。 警醒點(diǎn) ： 盡量確?，F(xiàn)有項(xiàng)目相關(guān)配套和綠化規(guī)劃，以此分散購房者對小區(qū)周邊各種污染的重視。 S2: 區(qū)域目前開發(fā)樓盤較多 ,已形成區(qū)域規(guī)?；?。 對策：有效規(guī)避劣勢或轉(zhuǎn)化劣勢，取長補(bǔ)短。 ?項(xiàng)目 SWOT分析 （三）項(xiàng)目定位 ? 目前蛟龍片區(qū)以作為成都以南為工業(yè)港配套的服務(wù)大型住宅社區(qū)，早期建立的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性住宅樹立了蛟龍港社區(qū)的形象，普遍以租賃為主，也積累了一批適宜該片區(qū)生活的潛在客戶群，他們的共同特點(diǎn)是：周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)老板及員工，大多以家庭為單位購置房產(chǎn)，較為注重居住品質(zhì)、條件的當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人群及中等階層，在居住上占據(jù)著優(yōu)越心里的階層。根據(jù)本產(chǎn)品的景觀、綠化、建筑體現(xiàn)人性的靈氣與生命律動(dòng)的活性社區(qū)，把平衡分解到產(chǎn)品中共同組成規(guī)劃、景觀、建筑、居所的價(jià)值。 大型配套住宅坐落與此，園里的沙漠荒野上遍布仙人掌和其他沙漠灌木，其中以仙人柱最多。 ? 我們以超炫的時(shí)尚外觀和獨(dú)有的雅致空間、風(fēng)情寓所樹立獨(dú)特精品優(yōu)質(zhì)形象。 ? 所以，采取 “項(xiàng)目評估均價(jià)定價(jià)法” 和 “銷售周期權(quán)重定價(jià)法” 來制定項(xiàng)目的價(jià)格是比較貼切的。 年收入 8－ 15 萬中產(chǎn)層 年收入 30 萬以上者 目標(biāo) 客戶 ? 目標(biāo)客戶的分布 種類 特征 項(xiàng)目周邊學(xué)校教師群體及工業(yè)區(qū)管理人員 市區(qū)目標(biāo)群體 雙流方向消費(fèi)者 二級城市及南區(qū)區(qū)城市精英 大致比例 50％ 20％ 20％ 10％ 具體分布 周邊蛟龍工業(yè)港、企事業(yè)單位及私營業(yè)主成份 武侯大道、紅牌樓等西南區(qū)工業(yè)區(qū)居民南移 雙流方向私營業(yè)主及物流基地、裝飾材料基地等總多企業(yè)的管理者 新津、黃龍鎮(zhèn)、浦江等地與蛟龍有職業(yè)聯(lián)系的業(yè)主 置業(yè)特征 首次置業(yè)，工業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)追求理想生活原則，對物業(yè)管理、朝向、戶型舒適性、環(huán)境等要求強(qiáng)烈，且對項(xiàng)目形象較為看重，部分定位為最終居所 置業(yè)次數(shù)不定，多為一次置業(yè)，對項(xiàng)目形象較為看重，置業(yè)以保證離工作地近、便捷為主，對交通條件較為重視 重項(xiàng)目形象同時(shí)，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性要求較高，尊重自己父母和子女的意見，同時(shí)對父母和子女生活擔(dān)憂反映在項(xiàng)目物業(yè)管理要求上，多為二次置業(yè) 異地一次置業(yè)，注重項(xiàng)目形象外觀，置業(yè)原因很大一部分考慮子女就學(xué)和未來發(fā)展，其次為自己終身之所定格 ? 目標(biāo)客戶特征分析 ? 學(xué)歷高、智商高、收入高、消費(fèi)高； ? 節(jié)奏快、壓力大、工作與生活無法區(qū)分； ? 有成就感、有優(yōu)越感、自信但有危機(jī)感； ? 人際關(guān)系職業(yè)化、漂一族、缺乏歸屬感。 ?階段式營銷模式 ? （ 2）售中階段 [有效信息反饋及分析、營銷策略檢討修正 ] 在銷售階段過程中，銷售人員要注意收集成交和來訪客戶的資料，并且集中處理這些數(shù)據(jù)，為項(xiàng)目的后續(xù)營銷作出支撐； 做好項(xiàng)目銷售控制，避免開盤以及其它銷售高峰時(shí)期出現(xiàn)的錯(cuò)誤，重點(diǎn)把握現(xiàn)場控制； 積極做好二次營銷策略，使項(xiàng)目的利潤和銷售率進(jìn)一步提升，通過銷售人員反饋的數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)合理有效的營銷組合。 （ 3）銷售周期及銷售目標(biāo) 由于項(xiàng)目能夠辦理產(chǎn)權(quán)，銷售情況應(yīng)該較周圍樓盤較好，但是由于高層物業(yè)的市場抗性較大，所以需要有充足的準(zhǔn)備，并且前期需要盡量在宣傳中消除這個(gè)劣勢，初步判斷銷售周期在一年左右，銷售目標(biāo)為超過 80％。 ? 社區(qū)主題廣告 有遠(yuǎn)親？不如近鄰乎！ 主題釋義： 該廣告主題有兩重含義，其一是指開發(fā)商和物管公司像鄰里一樣關(guān)心業(yè)主生活，體現(xiàn)其服務(wù)的精神； 其二是指社區(qū)的打造，瑞焮園的社區(qū)不是冰冷的水泥墻，而是溫情與和睦。 ? 第三項(xiàng)：延續(xù)七夕節(jié)的活動(dòng)，但折扣率降低 結(jié)婚購房是我國購房的主要原因之一，以此作為推廣訴求點(diǎn)不僅迎合了情感推廣的策略，還迅速抓住了一部分購房目標(biāo)客戶群，使推廣活動(dòng)的訴求更加準(zhǔn)確，同期的廣告投放更加有針對性。該階段準(zhǔn)備好月餅以及一些小禮品的贈送，在中秋節(jié)當(dāng)天可以舉行一個(gè)慶典活動(dòng)，通過節(jié)目、游戲等方式在項(xiàng)目正式開盤前做最后一次熱場