【正文】 來衡定可制定到 2690元 /㎡ 左右，銷售速度為月均 32套左右。 ? （ 3）售后階段 [考慮客戶、“以人為本” ] 持續(xù)推廣，通過各類活動(dòng)體現(xiàn)開發(fā)商回饋社會(huì)的意圖，這個(gè)階段是開發(fā)商打造自身品牌的最佳時(shí)機(jī)，通過表達(dá)開發(fā)商品牌理念和實(shí)力來表現(xiàn)開發(fā)商的服務(wù)意識(shí)； 前一階段選擇的物業(yè)管理公司，開發(fā)商必須保證其工作的有效開展，充分考慮物管對(duì)業(yè)主生活的便利； 貫穿“以人為本”的服務(wù)理念，表現(xiàn)開發(fā)商“愛心、實(shí)力、責(zé)任、和諧生活 ” 品牌理念。 （四）活動(dòng)行銷 ?瑞焮園活動(dòng)行銷 ?活動(dòng)目的： ?樹立企業(yè)品牌形象，推廣強(qiáng)化本案的品牌，有效鎖定目標(biāo)客戶和潛在客戶群，為完成開盤銷售指標(biāo)做鋪墊； ?通過活動(dòng)來為項(xiàng)目現(xiàn)場制造足夠多的人氣，引起話題，便于針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行口頭傳播，為項(xiàng)目造勢； ?在“房地產(chǎn)秋交會(huì)”來臨之前打響項(xiàng)目的品牌，通過第一撥的推廣攻勢，確立產(chǎn)品項(xiàng)目在目標(biāo)消費(fèi)者心目中的形象，為秋交會(huì)的購房熱潮做出鋪墊； ?運(yùn)用本次活動(dòng)挖掘項(xiàng)目自身的內(nèi)涵，從而使產(chǎn)品走向市場推廣高潮 ,起到促進(jìn)客戶簽約信心、聚集目標(biāo)客戶視線、穩(wěn)固項(xiàng)目形象的多重作用； ?通過體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)和開發(fā)商的實(shí)力，將客戶信心提升，有效地將之前確定的目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為簽約客戶，將潛在客戶轉(zhuǎn)化為目標(biāo)客戶。 ? 第四階段： ? 活動(dòng)主題：項(xiàng)目持續(xù)推廣，親親寶貝 ? 活動(dòng)切入點(diǎn)：親子活動(dòng) ? 核心內(nèi)涵：濃郁的親情體現(xiàn) ? 活動(dòng)針對(duì)目標(biāo)客戶群：通過前一階段宣傳吸引的各類目標(biāo)客戶 ? 活動(dòng)描述： 活動(dòng)內(nèi)容：通過租賃器材，和專業(yè)人士共同開展一次親子活動(dòng) 從國慶節(jié)開始，開展以親子為主題的活動(dòng)，其中在國慶黃金周期間，可特別推出針對(duì)一家三口的優(yōu)惠政策，國慶節(jié)之后，可以在每周末持續(xù)開展親子活動(dòng)，拉近項(xiàng)目和所在區(qū)域居民以及目標(biāo)客戶、準(zhǔn)業(yè)主之間的關(guān)系。 ?第三階段： ?活動(dòng)主題：項(xiàng)目持續(xù)推廣，三代同堂中秋團(tuán)聚 ?活動(dòng)切入點(diǎn)：中秋團(tuán)圓 ?核心內(nèi)涵：濃郁的親情體現(xiàn) ?活動(dòng)針對(duì)目標(biāo)客戶群：通過前一階段宣傳吸引的各類目標(biāo)客戶 ?活動(dòng)描述： 活動(dòng)內(nèi)容：三代同堂慶中秋 中秋節(jié)是中國人傳統(tǒng)團(tuán)聚的節(jié)日，在這一階段開展活動(dòng)符合項(xiàng)目以情感作為推廣的核心，這一階段中的來登記的誠意客戶帶全家戶口本來的可以享受更多的折扣，以“和諧的家庭生活、和諧的社會(huì)生活”體現(xiàn)開發(fā)商情感推廣、真誠感動(dòng)、時(shí)尚和諧的推廣理念。 ? 核心主題推廣 一生無所求，瑞焮居有樂 主題釋義： 當(dāng)前的生活中，人們受到太多的誘惑，在得到的同時(shí)，也失去了許多，瑞焮園的核心推廣是直擊人們心靈，挖掘人們對(duì)生活中最純真的向往，是對(duì)家庭，對(duì)親人的關(guān)心和愛，與開發(fā)商“愛心、實(shí)力、責(zé)任、和諧生活 ” 的推廣理念一致。 ? 目標(biāo)客戶的構(gòu)成類別 目標(biāo)客戶分析 顯性客戶 隱性客戶 分流其它項(xiàng)目客戶群 持續(xù)發(fā)展客戶 區(qū)域內(nèi)（片區(qū)內(nèi)） 對(duì)該區(qū)域認(rèn)同（價(jià)格門檻） 項(xiàng)目所在區(qū)域客戶（重性價(jià)比） 隨著城市發(fā)展、板塊延伸 ? 目標(biāo)群體的生活半徑 其余客戶群體 顯性客戶群 住所 周邊配套場所 學(xué)校 所在單位 公園及設(shè)施 業(yè)務(wù)接洽場所 休閑娛樂場所 道路及周邊城市 現(xiàn)場包裝到位 體驗(yàn)空間提高物業(yè)檔次 先做環(huán)境（尤其是售樓部和小區(qū)入口）再做產(chǎn)品 園林景觀可添加綠色的仙人掌、仙人柱等熱帶植物，以體現(xiàn)異域風(fēng)情，貼合項(xiàng)目形象定位 建筑主體外立面采用 米黃色涂料或者墻面磚，保持項(xiàng)目定位一致 （五）項(xiàng)目建議 Ⅲ 項(xiàng)目營銷推廣建議 （一）銷售策略 （二）現(xiàn)場包裝 （三）媒體選擇 （四）活動(dòng)行銷 （一）銷售策略 ?（ 1）售前階段 [售前工作：了解客戶需求、擴(kuò)散積極信息 ] [售前工作開展方式：市場調(diào)研、媒體傳播信息、口碑傳播信息 ] 具體工作安排：通過市場調(diào)查公司驗(yàn)證初步預(yù)盤的目標(biāo)客戶群，了解目標(biāo)客戶群的具體需求特征，開展針對(duì)性營銷； 通過前面的市場調(diào)查得出的結(jié)論，與專業(yè)廣告公司進(jìn)行溝通，發(fā)布有針對(duì)性的廣告組合，盡可能豐富廣告渠道； 開展各類前期活動(dòng)，預(yù)熱市場，通過有針對(duì)性的活動(dòng)，讓目標(biāo)消費(fèi)群更加了解項(xiàng)目，降低購買抗性。 ? 廣告語建議： ? 首席實(shí)用主義風(fēng)尚住區(qū) 生活如詩流淌 ...... ? 不必刻意模仿，因?yàn)橐言诿乐? 一切以實(shí)用的名義盡情享受 ...... ? 空間不是對(duì)人的禁錮 而是對(duì)生活 的眷顧 ? 建筑 以其獨(dú)有的語言 傳承時(shí)光的流韻 ? 亞熱帶園林 創(chuàng)造美洲人文與蛟龍工業(yè)的和諧共融 亞熱帶園林景觀 ?價(jià)格定位 ? 雙九路一帶是蛟龍港區(qū)開發(fā)相對(duì)集中的高尚住宅區(qū)，客戶群體層面相對(duì)集中，價(jià)格相互制約性強(qiáng)，參考的對(duì)象主要集中在競爭激烈程度和銷售利潤的豐厚程度兩個(gè)方面。 ? 圖森位于美國西南部，距墨西哥邊境只有１００公里，為亞利桑那州第二大城市， 圖森制造業(yè)成長迅速，特別是導(dǎo)彈、飛機(jī)零件、計(jì)算機(jī)、電子設(shè)備和光學(xué)儀器等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)得到蓬勃發(fā)展。 對(duì)策 ： 提前對(duì)威脅進(jìn)行預(yù)測 ，做好處理危機(jī)情況的預(yù)警策略。 ?銷售人員的專業(yè)素質(zhì)及工作精神面貌 優(yōu)勢因素 (Strengths) S1: 本項(xiàng)目是全產(chǎn)權(quán)式商品房 。 ?好的戶型對(duì)項(xiàng)目銷售有著比較強(qiáng)的促進(jìn)作用。 （二）項(xiàng)目綜合分析 ?項(xiàng)目由 8棟電梯高層組成（ 3棟 18層、5棟 25層），分為多個(gè)組團(tuán)多批次銷售； ?本項(xiàng)目為全產(chǎn)權(quán)式商品房； ?項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積只有 1000平米左右，全為臨街底商； ?項(xiàng)目地下為一層，僅作為地下車庫使用； ?項(xiàng)目的綠地率為 %，和世紀(jì)華都、棠湖帝景、蛟龍銀座等幾個(gè)競爭樓盤的綠地率相比較低。 ?配套： 項(xiàng)目的城心地位，承接城脈、文脈、交脈，涵蓋景觀、風(fēng)水、人流動(dòng)向，為雙流當(dāng)之無愧的珍藏型龍脈之地。 戶型品鑒 ?位于小區(qū)優(yōu)勢位置，客廳，主臥室景觀、視野絕佳 ?寬景露臺(tái)，一覽開闊園林景致 ?豪華主臥，寬敞、舒適、通風(fēng)采光好 ?入戶玄關(guān)、寬廚、明衛(wèi)、生活陽臺(tái)等關(guān)注細(xì)節(jié)，讓居家健康、舒適 ?結(jié)構(gòu)方正，布局緊湊，適宜完美三口之家 ?寬景露臺(tái)提供娛樂、儲(chǔ)物多功能空間 ?轉(zhuǎn)角平窗增添室內(nèi)裝飾趣味 ?寬廚、明衛(wèi)、生活陽臺(tái)創(chuàng)造明亮、健康、便利的居家環(huán)境 ?棠湖帝景 ?項(xiàng)目位置 :成都市雙流縣棠湖南路 ?開發(fā)商 ：四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 ?總占地面積 ： ?總建筑面積 ： 75456平米 ?容積率： ?綠地率： 47% ?銷售均價(jià)： 4300元 /平米 ?建筑形態(tài)： 建筑形態(tài)主推 11+1板式小高層和 5+1景觀花園洋房，多元建筑格局。整體布局方正簡潔，設(shè)置了獨(dú)立實(shí)用的餐廳位置，并采用了生活陽臺(tái)和觀景陽臺(tái)的雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。（銷售價(jià)格在原來價(jià)格基礎(chǔ)上每平米加 600元 ,另加 8%契稅 。 ?雙流縣城片區(qū)（采樣 4個(gè)樓盤）：宗申 .流溪?jiǎng)e院、御苑楓景、東升國瑞、棠湖帝景。 ?蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)將成為一個(gè)集蛟龍工業(yè)區(qū)、蛟龍高新區(qū)、蛟龍生活區(qū)為主體，集蛟龍中心文化廣場，金融中心，蛟龍酒店，蛟龍超市，蛟龍學(xué)校，蛟龍醫(yī)院于一體的具有專業(yè)特色的工業(yè)現(xiàn)代化城市的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 ?目前，蛟龍工業(yè)港人氣、商機(jī)越來越旺，每月新落戶企業(yè)平均達(dá)到 7家，園區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了以機(jī)械制造、電子信息、生物制藥等為支柱產(chǎn)業(yè)的特色精品工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。經(jīng)過七年時(shí)間的發(fā)展，工業(yè)港現(xiàn)已建成了兩