【正文】 的建筑理念、形態(tài)，單元式戶型設(shè)計(jì)，功能分區(qū)合理，布局緊湊 ?人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，消除不安全因素，避免交叉干擾 戶型品鑒 ?南北朝向，私密性好，戶型方正實(shí)用，簡約設(shè)計(jì)，空間實(shí)用率高 ?6米挑高超大景觀陽臺，采光條件好 ?陽光與主臥相連，采光采景通透，布局合理，功能分區(qū)明確，動(dòng)線流暢 ?南北朝向，戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊，大型景觀陽臺，客廳 4米開間氣派大方 ?明廚明衛(wèi)，私密性好，采光充足 ? ?東升國瑞 ?項(xiàng)目位置 :成都市雙流縣長冶路二段 ?開發(fā)商 ：成都瑞耀置業(yè)有限公司 ?總占地面積 ： 34畝 ?總建筑面積 ： 67301平米 ?容積率： ?綠地率： 35% ?銷售均價(jià)： 3300元 /平米 配套設(shè)施 ?8000平米的大型社區(qū)泛會(huì)所，包括咖啡廳、健身房、游泳池、茶房等，全心為業(yè)主搭建精彩社區(qū)生活。 戶型品鑒 ?兼顧了空間上的寬敞舒適和價(jià)格的適中性，滿足都市人對居住品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)適用的雙重要求。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的樓盤基本上是以租賃的形式在銷售，目前本區(qū)域樓盤都在變更土地性質(zhì)，準(zhǔn)備以全產(chǎn)權(quán)的方式來銷售。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)（采樣 5個(gè)樓盤）：愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、 錦繡楠郡、學(xué)府名苑、世紀(jì)華都。 ?建成后的工業(yè)港總產(chǎn)值將達(dá) 100億人民幣，政府直接稅收可創(chuàng) 5億元人民幣，工業(yè)港將會(huì)為社會(huì)解決就業(yè)崗位 8萬個(gè)以上，常駐人口將達(dá) 10萬人以上。 ?剛建成兩年多的蛟龍工業(yè)港，改變了由政府主導(dǎo)辦園區(qū)的傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，而是走市場化運(yùn)作道路，由民營資本負(fù)責(zé)園區(qū)的投資開發(fā)、拆遷安置、招商引資和經(jīng)營管理，這開創(chuàng)了企業(yè)辦園區(qū)的全新模式，提高了工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理效率和效益。 蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)位于西部重鎮(zhèn)成都市雙流縣九江境內(nèi)，距成都市區(qū)五公里，地處成都西南部，緊臨雙流縣城。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)整體規(guī)劃面積 6000畝，園區(qū)定位于重點(diǎn)引進(jìn)以自動(dòng)化設(shè)備、電子科技、新型材料、生物醫(yī)藥、精密儀器為主的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)企業(yè)。 ?在新增 2平方公里用地上，新引進(jìn) 300家以上的企業(yè)，再為社會(huì)解決3萬人以上的就業(yè)，園區(qū)稅收再增加 8000萬元人民幣，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)集中” ，將會(huì)有一個(gè)和諧并且快速發(fā)展的社會(huì)主義新農(nóng)村將在工業(yè)港變成現(xiàn)實(shí)。 ?區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)主要以電梯高層為主，其次是小高層，只有很少一本分是多層和花園洋房。 ?建筑力面采用地中海風(fēng)格的白色、藍(lán)色、米黃色、局部咖啡色相結(jié)合的方式； ?社區(qū)采用圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)，分別規(guī)劃設(shè)計(jì) 4個(gè)出入口，將整個(gè)社區(qū)分為 2個(gè)組團(tuán)。觀景陽臺，享受花香和陽光。板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，戶戶配有大幅落地飄窗，大尺度觀景露臺，明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光，主力戶型引入頂躍大型屋頂花園、空中花園、入戶花園的觀景設(shè)計(jì)，全面提升項(xiàng)目的居住品質(zhì)。建筑結(jié)構(gòu)一般為板式結(jié)構(gòu) . ?區(qū)域競爭樓盤的配套都比較齊全，周邊配套包括學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、網(wǎng)吧、便利店等舉步即至，小區(qū)配套包括美食、休閑、娛樂、購物、健身、等一切生活所需皆有所備。 ?小區(qū)規(guī)模相對較大 ?較大規(guī)模的小區(qū)可以提升購房者的信心； ?較大規(guī)模的小區(qū)能夠形成獨(dú)自的居住生活體系； ?較大規(guī)模的小區(qū)完整的生活配套，有利于提升項(xiàng)目知名度； ?較大規(guī)模的小區(qū)，本身即具有很強(qiáng)的廣告效應(yīng)； 借鑒點(diǎn) ： 由于本項(xiàng)目規(guī)模的相對較大，地塊位置的相對邊緣化，因此廣告宣傳方面應(yīng)盡可能樹立項(xiàng)目的大盤形象。 ?噪音和空氣污染嚴(yán)重影響購房者信心。 對策：充分利用和發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成市場熱點(diǎn) 劣勢因素 (Weaknesses) W1：項(xiàng)目欠缺整體開發(fā)節(jié)奏的把控，沒有有效的整體開發(fā)策略； W2：項(xiàng)目目前的規(guī)劃欠缺整體性，可持續(xù)發(fā)展性； W3：目前項(xiàng)目沒有發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，對于項(xiàng)目的賣點(diǎn)沒有充分利用； W4：對于一個(gè)高尚居住樓盤，其社區(qū)規(guī)劃配套顯得很不完善 。 美洲大陸實(shí)用主義小鎮(zhèn) ? 定位釋由：瑞焮園從總體規(guī)劃看，綠地率達(dá) ％，有明確的主題景觀；，園區(qū)以塔式結(jié)構(gòu)板式排列的高層為主； 72－ 92的戶型區(qū)間，實(shí)用而不小氣，雅致經(jīng)典；核心價(jià)值提煉為“找到景觀與建筑、實(shí)用與情調(diào)的平衡點(diǎn)”。 ? 我們以“大景觀的小戶型”樹立項(xiàng)目在實(shí)用主義中的獨(dú)特優(yōu)勢。 （四）目標(biāo)客戶群定位 中上收入群體，進(jìn)取心強(qiáng)、向往情調(diào)生活，注重實(shí)用主義關(guān)懷的周邊工業(yè)企業(yè)管理者人員及蛟龍港片區(qū)工礦企業(yè)員工及私營業(yè)主 ? 定位釋由 ：城市板塊土地屬性決定了該片區(qū)的居住價(jià)值，部分高尚住宅區(qū)域已吸引了大量城市貴族的置業(yè)欲望，同時(shí)也吸引了城市高薪行業(yè)中的高層管理者，然而總結(jié)本項(xiàng)目的相對劣勢導(dǎo)致了本項(xiàng)目沒有十足的競爭力去爭奪金字塔尖端的客戶群，瑞杏園的容積率、戶型比例及物業(yè)形態(tài)都決定了應(yīng)該放棄搶占高端市場的霸氣，轉(zhuǎn)而走向?qū)嵱弥髁x路線，形象處于中端偏高的層次，這也是最大化適應(yīng)該片區(qū)地塊屬性有效擴(kuò)大消費(fèi)群體的市場路線，有效匹配消費(fèi)對象，快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠，歸納之，本項(xiàng)目的客戶群體為：中上收入群體，進(jìn)取心強(qiáng)、向往情調(diào)生活，注重實(shí)用主義的周邊工業(yè)企業(yè)管理者人員及蛟龍港片區(qū)工礦企業(yè)員工及私營業(yè)主。 （ 2）入市產(chǎn)品及入市量 低價(jià)格投放、低首付、首期的產(chǎn)品投放量應(yīng)該盡量少一些，能夠上市就迅速被市場消化。 ? 第二項(xiàng)：七夕節(jié)折扣，七夕節(jié)所在周末準(zhǔn)夫妻的男女雙方共同來到購房現(xiàn)場，繳納購房誠意金的，享受一定的購房折扣 七夕節(jié)近年來逐步被社會(huì)認(rèn)同，被社會(huì)看重，以這個(gè)有著中國特色的情人節(jié)為核心主題能夠更好地表現(xiàn)項(xiàng)目“貼心、愛心”的情感推廣策略，通過媒體和口碑的傳播能夠迅速擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力。 ? 其它活動(dòng)：貼心服務(wù)，家裝折扣（該活動(dòng)將持續(xù)正式至銷售階段） 同期將在售樓部引入家裝材料和家俱公司，以低價(jià)的裝飾材料和家具提供給購房客戶，可以當(dāng)場簽訂購買材料和家具的折扣協(xié)議（該活動(dòng)將持續(xù)進(jìn)行，凸顯給購房者帶來的實(shí)惠，旨在體現(xiàn)便民和服務(wù)） 。 ? 第二階段： ?活動(dòng)主題：項(xiàng)目持續(xù)推廣，您心中的溫馨居所 ?活動(dòng)切入點(diǎn)：只造您想要的房子 ?核心內(nèi)涵：全心全意為客戶服務(wù) ?活動(dòng)針對目標(biāo)客戶群：通過第一階段宣傳吸引的各類目標(biāo)客戶 ? 活動(dòng)描述： 活動(dòng)內(nèi)容：誠意客戶戶外拓展活動(dòng) 買房是一生的大事，大多數(shù)的家庭用一生三分之一的儲(chǔ)蓄買一套房子，所以開發(fā)商造房子就是要造讓客戶滿意的房子，造讓他們貼心、舒心的房子。 ? 促銷策略 （ 1）項(xiàng)目的營銷主張 —— 情感營銷路線，通過誠意和實(shí)惠打動(dòng)客戶 （ 2）項(xiàng)目包裝先行 —— 包裝的運(yùn)用上，多運(yùn)用能觸動(dòng)人心的色彩，配合親情、愛情等主題的對項(xiàng)目進(jìn)行渲染 （ 3）對目標(biāo)客戶的吸引 —— 通過廣告和各階段的主題營銷，來充分調(diào)動(dòng)目標(biāo)客戶的購房積極性 （ 4）項(xiàng)目宣傳方式選擇 —— 選擇更貼近大眾生活的媒體組合，讓廣告投放更能針對目標(biāo)客戶群 （ 5）物業(yè)管理公司選擇 —— 選擇有品質(zhì)的物管公司，能真正服務(wù)業(yè)主的公司 （二）現(xiàn)場包裝 ?售樓部 (項(xiàng)目現(xiàn)場 +市區(qū)內(nèi)黃金口岸設(shè)立一個(gè)臨時(shí)銷售點(diǎn)） [前臺、形象墻、文件資料、看板、銷控板、沙盤、人員服裝、辦公用品、氣氛、交通 ] ?樣板間 (項(xiàng)目現(xiàn)場 ) [家具、電器、餐具、服飾、燈飾、擺件、書本、植物、標(biāo)牌 ] ?工地現(xiàn)場包裝 [圍墻、廣告牌、懸掛物 ] ?小區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng) （ 1）入口到項(xiàng)目設(shè)置的引導(dǎo)標(biāo)志 （ 2）區(qū)內(nèi)設(shè)施標(biāo)示 （ 3）公共告示牌 ?現(xiàn)場綠化及小品等 （三）媒體選擇 [報(bào)紙、戶外廣告、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、軟新聞、 DM單 ] 定向選媒、整合傳播 針對主要廣告方式，有效媒體渠道選擇： 傳統(tǒng)平面媒體 戶外廣告 傳統(tǒng)多媒體 新型互動(dòng)式多媒體 ? 在本項(xiàng)目的推廣中