【正文】 的建筑理念、形態(tài)，單元式戶型設計，功能分區(qū)合理，布局緊湊 ?人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，消除不安全因素，避免交叉干擾 戶型品鑒 ?南北朝向，私密性好，戶型方正實用，簡約設計，空間實用率高 ?6米挑高超大景觀陽臺，采光條件好 ?陽光與主臥相連，采光采景通透，布局合理，功能分區(qū)明確，動線流暢 ?南北朝向，戶型方正，結構緊湊，大型景觀陽臺，客廳 4米開間氣派大方 ?明廚明衛(wèi)，私密性好，采光充足 ? ?東升國瑞 ?項目位置 :成都市雙流縣長冶路二段 ?開發(fā)商 ：成都瑞耀置業(yè)有限公司 ?總占地面積 ： 34畝 ?總建筑面積 ： 67301平米 ?容積率： ?綠地率： 35% ?銷售均價： 3300元 /平米 配套設施 ?8000平米的大型社區(qū)泛會所，包括咖啡廳、健身房、游泳池、茶房等，全心為業(yè)主搭建精彩社區(qū)生活。 戶型品鑒 ?兼顧了空間上的寬敞舒適和價格的適中性，滿足都市人對居住品質(zhì)和經(jīng)濟適用的雙重要求。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)的樓盤基本上是以租賃的形式在銷售，目前本區(qū)域樓盤都在變更土地性質(zhì)，準備以全產(chǎn)權的方式來銷售。 ?蛟龍港工業(yè)園片區(qū)（采樣 5個樓盤）：愛琴海國際社區(qū)、蛟龍銀座、 錦繡楠郡、學府名苑、世紀華都。 ?建成后的工業(yè)港總產(chǎn)值將達 100億人民幣，政府直接稅收可創(chuàng) 5億元人民幣，工業(yè)港將會為社會解決就業(yè)崗位 8萬個以上，常駐人口將達 10萬人以上。 ?剛建成兩年多的蛟龍工業(yè)港，改變了由政府主導辦園區(qū)的傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，而是走市場化運作道路，由民營資本負責園區(qū)的投資開發(fā)、拆遷安置、招商引資和經(jīng)營管理，這開創(chuàng)了企業(yè)辦園區(qū)的全新模式，提高了工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理效率和效益。 蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)位于西部重鎮(zhèn)成都市雙流縣九江境內(nèi)，距成都市區(qū)五公里，地處成都西南部，緊臨雙流縣城。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)整體規(guī)劃面積 6000畝，園區(qū)定位于重點引進以自動化設備、電子科技、新型材料、生物醫(yī)藥、精密儀器為主的相關產(chǎn)業(yè)的高新技術企業(yè)。 ?在新增 2平方公里用地上，新引進 300家以上的企業(yè)，再為社會解決3萬人以上的就業(yè)，園區(qū)稅收再增加 8000萬元人民幣，實現(xiàn)“三個集中” ，將會有一個和諧并且快速發(fā)展的社會主義新農(nóng)村將在工業(yè)港變成現(xiàn)實。 ?區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)主要以電梯高層為主，其次是小高層，只有很少一本分是多層和花園洋房。 ?建筑力面采用地中海風格的白色、藍色、米黃色、局部咖啡色相結合的方式； ?社區(qū)采用圍合式規(guī)劃設計，分別規(guī)劃設計 4個出入口，將整個社區(qū)分為 2個組團。觀景陽臺，享受花香和陽光。板式結構，一梯兩戶，戶戶配有大幅落地飄窗，大尺度觀景露臺，明廚明衛(wèi)，通風采光，主力戶型引入頂躍大型屋頂花園、空中花園、入戶花園的觀景設計，全面提升項目的居住品質(zhì)。建筑結構一般為板式結構 . ?區(qū)域競爭樓盤的配套都比較齊全，周邊配套包括學校、醫(yī)院、銀行、超市、網(wǎng)吧、便利店等舉步即至，小區(qū)配套包括美食、休閑、娛樂、購物、健身、等一切生活所需皆有所備。 ?小區(qū)規(guī)模相對較大 ?較大規(guī)模的小區(qū)可以提升購房者的信心； ?較大規(guī)模的小區(qū)能夠形成獨自的居住生活體系； ?較大規(guī)模的小區(qū)完整的生活配套，有利于提升項目知名度； ?較大規(guī)模的小區(qū)，本身即具有很強的廣告效應； 借鑒點 ： 由于本項目規(guī)模的相對較大，地塊位置的相對邊緣化，因此廣告宣傳方面應盡可能樹立項目的大盤形象。 ?噪音和空氣污染嚴重影響購房者信心。 對策：充分利用和發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成市場熱點 劣勢因素 (Weaknesses) W1：項目欠缺整體開發(fā)節(jié)奏的把控，沒有有效的整體開發(fā)策略； W2：項目目前的規(guī)劃欠缺整體性，可持續(xù)發(fā)展性； W3：目前項目沒有發(fā)掘項目的商業(yè)價值，對于項目的賣點沒有充分利用； W4：對于一個高尚居住樓盤，其社區(qū)規(guī)劃配套顯得很不完善 。 美洲大陸實用主義小鎮(zhèn) ? 定位釋由：瑞焮園從總體規(guī)劃看，綠地率達 ％，有明確的主題景觀；，園區(qū)以塔式結構板式排列的高層為主； 72－ 92的戶型區(qū)間，實用而不小氣，雅致經(jīng)典；核心價值提煉為“找到景觀與建筑、實用與情調(diào)的平衡點”。 ? 我們以“大景觀的小戶型”樹立項目在實用主義中的獨特優(yōu)勢。 （四）目標客戶群定位 中上收入群體，進取心強、向往情調(diào)生活，注重實用主義關懷的周邊工業(yè)企業(yè)管理者人員及蛟龍港片區(qū)工礦企業(yè)員工及私營業(yè)主 ? 定位釋由 ：城市板塊土地屬性決定了該片區(qū)的居住價值，部分高尚住宅區(qū)域已吸引了大量城市貴族的置業(yè)欲望，同時也吸引了城市高薪行業(yè)中的高層管理者，然而總結本項目的相對劣勢導致了本項目沒有十足的競爭力去爭奪金字塔尖端的客戶群，瑞杏園的容積率、戶型比例及物業(yè)形態(tài)都決定了應該放棄搶占高端市場的霸氣，轉(zhuǎn)而走向?qū)嵱弥髁x路線，形象處于中端偏高的層次，這也是最大化適應該片區(qū)地塊屬性有效擴大消費群體的市場路線，有效匹配消費對象，快速實現(xiàn)銷售回籠，歸納之，本項目的客戶群體為：中上收入群體，進取心強、向往情調(diào)生活，注重實用主義的周邊工業(yè)企業(yè)管理者人員及蛟龍港片區(qū)工礦企業(yè)員工及私營業(yè)主。 （ 2）入市產(chǎn)品及入市量 低價格投放、低首付、首期的產(chǎn)品投放量應該盡量少一些，能夠上市就迅速被市場消化。 ? 第二項：七夕節(jié)折扣，七夕節(jié)所在周末準夫妻的男女雙方共同來到購房現(xiàn)場，繳納購房誠意金的，享受一定的購房折扣 七夕節(jié)近年來逐步被社會認同，被社會看重，以這個有著中國特色的情人節(jié)為核心主題能夠更好地表現(xiàn)項目“貼心、愛心”的情感推廣策略，通過媒體和口碑的傳播能夠迅速擴大項目的影響力。 ? 其它活動：貼心服務，家裝折扣（該活動將持續(xù)正式至銷售階段） 同期將在售樓部引入家裝材料和家俱公司，以低價的裝飾材料和家具提供給購房客戶，可以當場簽訂購買材料和家具的折扣協(xié)議（該活動將持續(xù)進行，凸顯給購房者帶來的實惠，旨在體現(xiàn)便民和服務） 。 ? 第二階段： ?活動主題：項目持續(xù)推廣，您心中的溫馨居所 ?活動切入點：只造您想要的房子 ?核心內(nèi)涵：全心全意為客戶服務 ?活動針對目標客戶群：通過第一階段宣傳吸引的各類目標客戶 ? 活動描述： 活動內(nèi)容：誠意客戶戶外拓展活動 買房是一生的大事，大多數(shù)的家庭用一生三分之一的儲蓄買一套房子，所以開發(fā)商造房子就是要造讓客戶滿意的房子，造讓他們貼心、舒心的房子。 ? 促銷策略 （ 1）項目的營銷主張 —— 情感營銷路線，通過誠意和實惠打動客戶 （ 2）項目包裝先行 —— 包裝的運用上，多運用能觸動人心的色彩，配合親情、愛情等主題的對項目進行渲染 （ 3）對目標客戶的吸引 —— 通過廣告和各階段的主題營銷，來充分調(diào)動目標客戶的購房積極性 （ 4）項目宣傳方式選擇 —— 選擇更貼近大眾生活的媒體組合，讓廣告投放更能針對目標客戶群 （ 5）物業(yè)管理公司選擇 —— 選擇有品質(zhì)的物管公司，能真正服務業(yè)主的公司 （二）現(xiàn)場包裝 ?售樓部 (項目現(xiàn)場 +市區(qū)內(nèi)黃金口岸設立一個臨時銷售點） [前臺、形象墻、文件資料、看板、銷控板、沙盤、人員服裝、辦公用品、氣氛、交通 ] ?樣板間 (項目現(xiàn)場 ) [家具、電器、餐具、服飾、燈飾、擺件、書本、植物、標牌 ] ?工地現(xiàn)場包裝 [圍墻、廣告牌、懸掛物 ] ?小區(qū)導視系統(tǒng) （ 1）入口到項目設置的引導標志 （ 2）區(qū)內(nèi)設施標示 （ 3）公共告示牌 ?現(xiàn)場綠化及小品等 （三）媒體選擇 [報紙、戶外廣告、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、軟新聞、 DM單 ] 定向選媒、整合傳播 針對主要廣告方式，有效媒體渠道選擇： 傳統(tǒng)平面媒體 戶外廣告 傳統(tǒng)多媒體 新型互動式多媒體 ? 在本項目的推廣中