【正文】 個園區(qū) —— 蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū)和雙流園區(qū)。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)總體規(guī)劃 ?2022年 1月 8日，成都市規(guī)劃委員會 2022第 11次主任會議審議通過了《 成都市東升分區(qū)規(guī)劃 》 ，根據該規(guī)劃，成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)的土地在原來的基礎上又新增了 2平方公里，這意味著蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)在 2022年里面臨著又一項輝煌的挑戰(zhàn)，并將大有可為。 ?力爭用一年時間完成新增的 2平方公里用地的開發(fā)建設，規(guī)劃用地范圍內的農民安置、就業(yè)、養(yǎng)老等全部由工業(yè)港負責解決，不需政府的投入。 ?根據區(qū)域內以租賃形式銷售的樓盤來看，一般均價在 1700元 /㎡ 左右 ； 只享有 50年的使用權。融入了具有愛琴海風格的建筑元素。功能齊全，全明設計，陽光充溢著每一寸空間。之間。 ?區(qū)域競爭樓盤的建筑風格一般以現代時尚風格為主 。建議在市區(qū)周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行宣傳時結合實際情況重點介紹。 ?缺點及警醒點 ?周邊噪音等污染嚴重 ?由于項目區(qū)域正處于相對繁忙的施工建設中，車流量較大； ?項目位于工業(yè)園區(qū)，噪音和空氣污染相對較大。 S4: 項目戶型設計合理，能滿足不同客戶群的需求； S5：項目位于區(qū)域內良好的地理位置，緊鄰的主干道路寬敞。 ?產品定位 實用派 ? 我們以無可爭議的實用戶型贏得市場的關注。 ? 從整個市場來看，定價在 2700元 /㎡ 以上的樓盤，客戶對噪音，景觀資源以及容積率的要求都比較高，項目受工業(yè)港環(huán)境的影響，噪音比較大，與周邊樓盤相比，環(huán)境、容積率都沒有絕對優(yōu)勢，但項目本身的整體規(guī)劃、品質、配套和企業(yè)的品牌會對價格提升起到很大作用，基于優(yōu)劣勢可以相互抵消，所以，我司綜合分析基于 07年開盤本項目整體均價為 : 2706元 /平米 ? 價格采用低開高走的策略，低開保證項目的品質、形象，高走強調品牌、拉動后期銷售的梯度推進，而項目在銷售過程中采取弱化單價、強調品質，采用一戶一價制回避整體均價的概念，綜合運用銷控手段進行整體均價控制在 2800元 /平米。 ? 銷售周期 （ 1）入市時機 項目周邊競爭對手較多，為了在開盤期間保證一定的銷售量，需要有充足的時間進行市場預熱，在市場上形成一定數量的宣傳和口碑效應，因此我們設計了四個階段的主題活動來配合項目在市場上額推廣宣傳，初步擬定預熱兩個月時間，從 8月中旬到 10月中旬，項目在 10月底入市。 ?活動宣揚的核心精神： 貼心好房；情感好房；用心服務 ?體現開發(fā)商實力理念： 我們只造您想的房子；我們只造您要的房子 ?開發(fā)商品牌推廣理念： 愛心、實力、責任、和諧生活 ?項目產品推廣理念： 情感推廣、真誠感動、時尚和諧 ?活動節(jié)奏安排： 時間安排： 8月中旬 —— 10月中旬 活動節(jié)奏安排：推廣分三個階段，分別以七夕、立秋、中秋和國慶三個傳統節(jié)氣和節(jié)日作為節(jié)點，進行活動推廣 ? 具體活動安排： ? 第一階段： ?活動主題：項目亮相活動，婚禮進行曲 ?活動切入點：七夕情人節(jié) ?核心內涵：以愛情的名義推廣 ?活動針對目標客戶群：周邊地區(qū)因為結婚而產生的住房需求的目標客戶 ?活動描述： ? 第一項：白領交友活動（七夕節(jié)前夕） 通過開展各類交友活動，體現積極、熱情的使人那個或態(tài)度，這種積極向上的態(tài)度比較適應項目亮相的氣氛，在亮相當天可以通過表演、互動游戲、冷餐會等形式來表現，項目“貼心好房，情感好房”的特質。子女在我國是歷來被寵愛重視的對象，對居住環(huán)境的選擇很大程度上會考慮到子女的成長，從 “ 孟母三遷 ” 就能看出這種習俗古已有之，傳承千年，所以通過開展親子活動，突出項目人性化，有愛心的特點，以及提升項目內在品質和氣質。 開發(fā)商的品牌推廣理念是愛心、實力、責任、和諧生活，愛心是是指開發(fā)商對社會的反饋；實力是指開發(fā)商有足夠的能力造好房子；責任是指開發(fā)商對業(yè)主的承諾和負責；和諧生活是開發(fā)商和業(yè)主，乃至整個社會的共同愿望，因此該階段的活動主要體現開發(fā)商的服務意識，因此開發(fā)商和誠意客戶共同參加拓展活動，開發(fā)商代表在活動中扮演服務整個團隊的作用 ,體現前面提到的對愛心、實力、責任、和諧生活追求。 ? 主題廣告定位 主題核心廣告 ： 瑞焮傳家，一生和美 主題釋義 ： 前一句體現項目最大的優(yōu)勢，即擁有產權，表明瑞焮園是能夠傳家的好房子，而且是傳家寶； 后一句體現中國人對生活的追求，是和諧、美滿，更應和了項目在推廣上走的情感推廣路線。 ? 定位人群生存狀態(tài)與內心世界之間的矛盾正是我們的入手之處。 ? 我們以純粹的社區(qū)形象出擊市場，以大規(guī)模沖擊當前需求量最為實用的兩房大市場，從而確立項目獨特的個性化氣質。亞熱帶風情寓所 ? 定位釋由：產品被設計師們用寫實的手法給予了項目骨架，而策略者將更為深層次的內涵賦予了項目更為濃烈的文化，在研究了蛟龍港核心區(qū)中高端戶型電梯住宅的客群需求之后，我們將高端客群的最核心需求復合在項目定位中，即： 絕對的城市核心區(qū)位、絕對的時尚品外觀、絕對精巧實用的產品設計、絕對的張揚樓盤氣質 。 對策：在抓住機會的前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢 威脅因素 (Threats) T1：項目所在區(qū)域屬于工業(yè)園區(qū)，其生活配套不太完善； T2：項目建筑形態(tài)單一，給自身帶來一定抗性； T3：未來區(qū)域發(fā)展的不確定性； T4：區(qū)域其他項目的價格和區(qū)位優(yōu)勢對本項目的威脅。 ?項目推廣廣告持續(xù)性和連貫性操作 ?項目應由銷售公司專業(yè)銷售人員來銷售； ?非銷售公司專業(yè)人員形象影響項目品牌形象； ?削弱購房者購房信心； 警醒點 ： 高素質的銷售人員可以大幅度提升開發(fā)公司與樓盤形象，同時提高購房者的購買信心，促進銷售進度，完成資金的快速回籠。 ?戶型好壞是影響購房者買房信心的一個重要因素。 Ⅱ 對本項目的研究 （四）客戶定位 （一）目前存在的問題 （二）項目綜合分析 （三）項目定位 （五）項目建議 （一）項目目前存在的問題 ?目前項目區(qū)域的競爭樓盤相對較多，會給項目后期的銷售帶來一定的難度； ?項目的建筑形態(tài)比較單一，全為電梯高層，給項目自身帶來一定抗性； ?項目的目標客戶群比較單一，因此會造成銷售前的儲水期會相對較長； ?項目的基礎配套設施還不夠完善； ?項目的綠化面積相對較少，會影響綠化景觀的打造。其設計精髓真正做到了“家中有花園，院外有公園”。 ?世紀華都 ?項目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)蛟龍大道五段 ?開發(fā)商 ：四川盛世華唐房地產開發(fā)有限公司 ?總建筑面積 ： 3萬平米 ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價： 1720元 /平米 世紀華都平面示意圖 ?兩棟（ AB） 16層高層電梯，一棟（ C） 6+1層多層 ?戶型方正實用，良好的采光和通透開闊的視野 ?區(qū)內大型停車場，能充分滿足車位的需求 ?園區(qū)內園林景觀打造充分，自然綠化突出 ?生活配套設施完善，區(qū)內公攤面積小，空間寬敞，立體感俱佳 ?小區(qū)道路系統清晰寬敞，拓展度寬，交通順暢，人車分流 ?特色小區(qū)花園，文化廣場，休閑會所 ?錦繡楠郡 ?項目位置 :成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內 ?開發(fā)商 ：雙流蛟龍投資有限責任公司 ?總占地面積 ： 60畝 ?總建筑面積 ： 15萬平米 ?容積率： ?綠地率： 30% ?銷售均價： 2900元 /平米 配套設施 ?生活配套齊全，學校、醫(yī)院、銀行、茶坊、超市、網吧、便利店等舉步即至 ?美食、休閑、娛樂、購物、健身等一切生活所需皆有所備 ?融匯東方的審美情趣與西方