【正文】 個(gè)園區(qū) —— 蛟龍工業(yè)港青羊園區(qū)和雙流園區(qū)。 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)總體規(guī)劃 ?2022年 1月 8日，成都市規(guī)劃委員會(huì) 2022第 11次主任會(huì)議審議通過(guò)了《 成都市東升分區(qū)規(guī)劃 》 ，根據(jù)該規(guī)劃，成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)的土地在原來(lái)的基礎(chǔ)上又新增了 2平方公里，這意味著蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)在 2022年里面臨著又一項(xiàng)輝煌的挑戰(zhàn)，并將大有可為。 ?力爭(zhēng)用一年時(shí)間完成新增的 2平方公里用地的開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃用地范圍內(nèi)的農(nóng)民安置、就業(yè)、養(yǎng)老等全部由工業(yè)港負(fù)責(zé)解決，不需政府的投入。 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)以租賃形式銷售的樓盤來(lái)看，一般均價(jià)在 1700元 /㎡ 左右 ； 只享有 50年的使用權(quán)。融入了具有愛琴海風(fēng)格的建筑元素。功能齊全，全明設(shè)計(jì)，陽(yáng)光充溢著每一寸空間。之間。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的建筑風(fēng)格一般以現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格為主 。建議在市區(qū)周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行宣傳時(shí)結(jié)合實(shí)際情況重點(diǎn)介紹。 ?缺點(diǎn)及警醒點(diǎn) ?周邊噪音等污染嚴(yán)重 ?由于項(xiàng)目區(qū)域正處于相對(duì)繁忙的施工建設(shè)中，車流量較大； ?項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)，噪音和空氣污染相對(duì)較大。 S4: 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)合理，能滿足不同客戶群的需求； S5：項(xiàng)目位于區(qū)域內(nèi)良好的地理位置，緊鄰的主干道路寬敞。 ?產(chǎn)品定位 實(shí)用派 ? 我們以無(wú)可爭(zhēng)議的實(shí)用戶型贏得市場(chǎng)的關(guān)注。 ? 從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，定價(jià)在 2700元 /㎡ 以上的樓盤，客戶對(duì)噪音，景觀資源以及容積率的要求都比較高，項(xiàng)目受工業(yè)港環(huán)境的影響，噪音比較大，與周邊樓盤相比，環(huán)境、容積率都沒有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目本身的整體規(guī)劃、品質(zhì)、配套和企業(yè)的品牌會(huì)對(duì)價(jià)格提升起到很大作用，基于優(yōu)劣勢(shì)可以相互抵消，所以，我司綜合分析基于 07年開盤本項(xiàng)目整體均價(jià)為 : 2706元 /平米 ? 價(jià)格采用低開高走的策略，低開保證項(xiàng)目的品質(zhì)、形象，高走強(qiáng)調(diào)品牌、拉動(dòng)后期銷售的梯度推進(jìn)，而項(xiàng)目在銷售過(guò)程中采取弱化單價(jià)、強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，采用一戶一價(jià)制回避整體均價(jià)的概念，綜合運(yùn)用銷控手段進(jìn)行整體均價(jià)控制在 2800元 /平米。 ? 銷售周期 （ 1）入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，為了在開盤期間保證一定的銷售量，需要有充足的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱，在市場(chǎng)上形成一定數(shù)量的宣傳和口碑效應(yīng)，因此我們?cè)O(shè)計(jì)了四個(gè)階段的主題活動(dòng)來(lái)配合項(xiàng)目在市場(chǎng)上額推廣宣傳，初步擬定預(yù)熱兩個(gè)月時(shí)間，從 8月中旬到 10月中旬，項(xiàng)目在 10月底入市。 ?活動(dòng)宣揚(yáng)的核心精神： 貼心好房；情感好房；用心服務(wù) ?體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力理念： 我們只造您想的房子；我們只造您要的房子 ?開發(fā)商品牌推廣理念： 愛心、實(shí)力、責(zé)任、和諧生活 ?項(xiàng)目產(chǎn)品推廣理念： 情感推廣、真誠(chéng)感動(dòng)、時(shí)尚和諧 ?活動(dòng)節(jié)奏安排： 時(shí)間安排： 8月中旬 —— 10月中旬 活動(dòng)節(jié)奏安排：推廣分三個(gè)階段，分別以七夕、立秋、中秋和國(guó)慶三個(gè)傳統(tǒng)節(jié)氣和節(jié)日作為節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行活動(dòng)推廣 ? 具體活動(dòng)安排： ? 第一階段： ?活動(dòng)主題：項(xiàng)目亮相活動(dòng)，婚禮進(jìn)行曲 ?活動(dòng)切入點(diǎn)：七夕情人節(jié) ?核心內(nèi)涵：以愛情的名義推廣 ?活動(dòng)針對(duì)目標(biāo)客戶群：周邊地區(qū)因?yàn)榻Y(jié)婚而產(chǎn)生的住房需求的目標(biāo)客戶 ?活動(dòng)描述： ? 第一項(xiàng)：白領(lǐng)交友活動(dòng)（七夕節(jié)前夕） 通過(guò)開展各類交友活動(dòng)，體現(xiàn)積極、熱情的使人那個(gè)或態(tài)度，這種積極向上的態(tài)度比較適應(yīng)項(xiàng)目亮相的氣氛，在亮相當(dāng)天可以通過(guò)表演、互動(dòng)游戲、冷餐會(huì)等形式來(lái)表現(xiàn)，項(xiàng)目“貼心好房，情感好房”的特質(zhì)。子女在我國(guó)是歷來(lái)被寵愛重視的對(duì)象，對(duì)居住環(huán)境的選擇很大程度上會(huì)考慮到子女的成長(zhǎng)，從 “ 孟母三遷 ” 就能看出這種習(xí)俗古已有之，傳承千年，所以通過(guò)開展親子活動(dòng)，突出項(xiàng)目人性化，有愛心的特點(diǎn)，以及提升項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)和氣質(zhì)。 開發(fā)商的品牌推廣理念是愛心、實(shí)力、責(zé)任、和諧生活，愛心是是指開發(fā)商對(duì)社會(huì)的反饋；實(shí)力是指開發(fā)商有足夠的能力造好房子；責(zé)任是指開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾和負(fù)責(zé)；和諧生活是開發(fā)商和業(yè)主，乃至整個(gè)社會(huì)的共同愿望，因此該階段的活動(dòng)主要體現(xiàn)開發(fā)商的服務(wù)意識(shí)，因此開發(fā)商和誠(chéng)意客戶共同參加拓展活動(dòng)，開發(fā)商代表在活動(dòng)中扮演服務(wù)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的作用 ,體現(xiàn)前面提到的對(duì)愛心、實(shí)力、責(zé)任、和諧生活追求。 ? 主題廣告定位 主題核心廣告 ： 瑞焮傳家，一生和美 主題釋義 ： 前一句體現(xiàn)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，即擁有產(chǎn)權(quán)，表明瑞焮園是能夠傳家的好房子，而且是傳家寶； 后一句體現(xiàn)中國(guó)人對(duì)生活的追求，是和諧、美滿，更應(yīng)和了項(xiàng)目在推廣上走的情感推廣路線。 ? 定位人群生存狀態(tài)與內(nèi)心世界之間的矛盾正是我們的入手之處。 ? 我們以純粹的社區(qū)形象出擊市場(chǎng)，以大規(guī)模沖擊當(dāng)前需求量最為實(shí)用的兩房大市場(chǎng)，從而確立項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性化氣質(zhì)。亞熱帶風(fēng)情寓所 ? 定位釋由：產(chǎn)品被設(shè)計(jì)師們用寫實(shí)的手法給予了項(xiàng)目骨架，而策略者將更為深層次的內(nèi)涵賦予了項(xiàng)目更為濃烈的文化，在研究了蛟龍港核心區(qū)中高端戶型電梯住宅的客群需求之后，我們將高端客群的最核心需求復(fù)合在項(xiàng)目定位中，即： 絕對(duì)的城市核心區(qū)位、絕對(duì)的時(shí)尚品外觀、絕對(duì)精巧實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、絕對(duì)的張揚(yáng)樓盤氣質(zhì) 。 對(duì)策：在抓住機(jī)會(huì)的前提下充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì) 威脅因素 (Threats) T1：項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诠I(yè)園區(qū)，其生活配套不太完善； T2：項(xiàng)目建筑形態(tài)單一，給自身帶來(lái)一定抗性； T3：未來(lái)區(qū)域發(fā)展的不確定性； T4：區(qū)域其他項(xiàng)目的價(jià)格和區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的威脅。 ?項(xiàng)目推廣廣告持續(xù)性和連貫性操作 ?項(xiàng)目應(yīng)由銷售公司專業(yè)銷售人員來(lái)銷售； ?非銷售公司專業(yè)人員形象影響項(xiàng)目品牌形象； ?削弱購(gòu)房者購(gòu)房信心； 警醒點(diǎn) ： 高素質(zhì)的銷售人員可以大幅度提升開發(fā)公司與樓盤形象，同時(shí)提高購(gòu)房者的購(gòu)買信心，促進(jìn)銷售進(jìn)度，完成資金的快速回籠。 ?戶型好壞是影響購(gòu)房者買房信心的一個(gè)重要因素。 Ⅱ 對(duì)本項(xiàng)目的研究 （四）客戶定位 （一）目前存在的問(wèn)題 （二）項(xiàng)目綜合分析 （三）項(xiàng)目定位 （五）項(xiàng)目建議 （一）項(xiàng)目目前存在的問(wèn)題 ?目前項(xiàng)目區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤相對(duì)較多，會(huì)給項(xiàng)目后期的銷售帶來(lái)一定的難度； ?項(xiàng)目的建筑形態(tài)比較單一，全為電梯高層，給項(xiàng)目自身帶來(lái)一定抗性； ?項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群比較單一，因此會(huì)造成銷售前的儲(chǔ)水期會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)； ?項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套設(shè)施還不夠完善； ?項(xiàng)目的綠化面積相對(duì)較少，會(huì)影響綠化景觀的打造。其設(shè)計(jì)精髓真正做到了“家中有花園，院外有公園”。 ?世紀(jì)華都 ?項(xiàng)目位置 :蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)蛟龍大道五段 ?開發(fā)商 ：四川盛世華唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?總建筑面積 ： 3萬(wàn)平米 ?容積率： ?綠地率： % ?建筑密度； % ?以租賃形式銷售均價(jià)： 1720元 /平米 世紀(jì)華都平面示意圖 ?兩棟（ AB） 16層高層電梯，一棟（ C） 6+1層多層 ?戶型方正實(shí)用，良好的采光和通透開闊的視野 ?區(qū)內(nèi)大型停車場(chǎng)，能充分滿足車位的需求 ?園區(qū)內(nèi)園林景觀打造充分，自然綠化突出 ?生活配套設(shè)施完善，區(qū)內(nèi)公攤面積小，空間寬敞，立體感俱佳 ?小區(qū)道路系統(tǒng)清晰寬敞，拓展度寬，交通順暢，人車分流 ?特色小區(qū)花園，文化廣場(chǎng)，休閑會(huì)所 ?錦繡楠郡 ?項(xiàng)目位置 :成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ?開發(fā)商 ：雙流蛟龍投資有限責(zé)任公司 ?總占地面積 ： 60畝 ?總建筑面積 ： 15萬(wàn)平米 ?容積率： ?綠地率： 30% ?銷售均價(jià)： 2900元 /平米 配套設(shè)施 ?生活配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、茶坊、超市、網(wǎng)吧、便利店等舉步即至 ?美食、休閑、娛樂、購(gòu)物、健身等一切生活所需皆有所備 ?融匯東方的審美情趣與西方