【正文】 一定要注意媒體資源的充分利用但又不至于浪費(fèi)資源，主要通過(guò)研究目標(biāo)客戶群體對(duì)媒體選擇的喜好以及各種媒體的到達(dá)率來(lái)整合傳播本項(xiàng)目的媒體，最大限度的利用圍繞目標(biāo)消費(fèi)者的各種傳播手段，強(qiáng)核媒體組合優(yōu)勢(shì)，具體體現(xiàn)在： ? 緊緊圍繞目標(biāo)消費(fèi)群體的愛(ài)好和行為趨向選擇媒體； ? 圍繞目標(biāo)的生活半徑為中軸傳播信息； ? 主動(dòng)傳播實(shí)效原則，到位、新穎是突破口； ? 堅(jiān)持統(tǒng)一的宣傳主題以及規(guī)劃，統(tǒng)一的宣傳內(nèi)容，強(qiáng)勢(shì)入世。 ? 想要享受生活，享受工作以外的自我； ? 渴望自由的生活，希望彰顯個(gè)性； ? 惟我獨(dú)尊，卓爾不群； ? 在不喪失自我的情況下，追求群落感。 ? 我們以在產(chǎn)品創(chuàng)新上復(fù)合當(dāng)前最被市場(chǎng)關(guān)注的元素，如空中錯(cuò)層觀景陽(yáng)臺(tái)等，拉升市場(chǎng)對(duì)小戶住宅升級(jí)版的預(yù)期。 項(xiàng) 目 核 心 價(jià) 值 景觀與建筑、實(shí)用與情調(diào)的平衡點(diǎn) ?形象定位 圖森 機(jī)會(huì)因素 (Opportunities) O1：區(qū)域良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境； O2：項(xiàng)目正處在區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，物業(yè)增值空間相對(duì)巨大，開(kāi)發(fā)商可以獲得最大價(jià)值利益； O3：項(xiàng)目分多個(gè)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)入“多重洗禮”的規(guī)劃理念，為品牌建設(shè)提供機(jī)會(huì)。 ? 廣告策劃需要專業(yè)素質(zhì)人員； ? 廣告策劃時(shí)機(jī)掌握，持續(xù)性推廣； ? 周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣力度有限，會(huì)造成銷售周期過(guò)長(zhǎng)； 警醒點(diǎn) ： 高素質(zhì)的廣告策劃人員可以準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)變化，反饋市場(chǎng)信息，同時(shí)做出明確的廣告應(yīng)對(duì)措施和市場(chǎng)方案，以此縮短銷售周期，迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠。 ?戶型設(shè)計(jì)好，比較實(shí)用 ?在戶型設(shè)計(jì)方面因?yàn)樾^(qū)規(guī)模的較大，存在著或多或少的缺陷，會(huì)導(dǎo)致以后部分戶型銷售火爆，部分戶型卻無(wú)人問(wèn)津。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷售價(jià)格平均在 2700元 / ㎡ 左右。社區(qū)內(nèi)亭臺(tái)門廊、生態(tài)喬木、靈動(dòng)水景，處處體現(xiàn)人對(duì)公園生活生生不息的向往。 ?齊全的房間配套：生活、休閑、寬大陽(yáng)臺(tái)（私享綠化空間），生活陽(yáng)臺(tái)把雜物集中到室外，實(shí)現(xiàn)科學(xué)與實(shí)用的接合。 ?蛟龍銀座 ?項(xiàng)目位置 :成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)內(nèi) ?投資商 ：雙流蛟龍投資有限責(zé)任公司 ?總建筑面積 ： 15萬(wàn)平米（住宅、商業(yè) ） ?容積率： ?綠地率：超過(guò) 40% ?以租賃形式銷售均價(jià)： 1830元 /平米 配套設(shè)施 ?蛟龍港銀座配套設(shè)施齊全，擁有自己的游泳池、羽毛球場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)，綠化率超過(guò) 40%；學(xué)校、超市、銀行近在咫尺，休閑、娛樂(lè)、美食信手拈來(lái)，全生活配套面面俱到。 ?區(qū)域樓盤(pán)電梯公寓的銷售情況普遍不是很高，銷售率平均在 25%左右。 ?我們把項(xiàng)目所在地周邊 ： 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 和 雙流縣城片區(qū)。 ?在公共區(qū)域根據(jù)規(guī)劃建成公共汽車站，垃圾回收處理站，蛟龍醫(yī)院，學(xué)校，商場(chǎng)，超市。 ?蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)概況 ?成都蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)占地 ，在國(guó)內(nèi)外設(shè)立了 26個(gè)招商部，建立起強(qiáng)大的招商引資網(wǎng)絡(luò)，目前已簽約項(xiàng)目 330多個(gè)，入駐企業(yè)達(dá) 332家，為社會(huì)提供就業(yè)崗位 30000余個(gè)，截至去年底園區(qū)稅收達(dá) 6000余萬(wàn)元。園區(qū)位于與武候大道相連的新川藏路上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通極為便捷，是企業(yè)投資發(fā)展的理想之地。 ?計(jì)劃投入 20億元把工業(yè)港建成一個(gè)功能完善，規(guī)范合理的高新園區(qū)。 （二）區(qū)域樓盤(pán)分析 區(qū)域樓盤(pán)分布示意圖 世紀(jì)華都 愛(ài)琴海國(guó)際社區(qū) 蛟龍銀座 本案 學(xué)府名苑 錦繡楠郡 東升國(guó)瑞 御苑楓景 宗申 .流溪?jiǎng)e院 蛟龍港工業(yè)園片區(qū) 雙流縣城片區(qū) 棠湖帝景 ?區(qū)域樓盤(pán)分布情況 ?整個(gè)區(qū)域（包括蛟龍工業(yè)園、雙流縣城、航空港及人南路南沿線）目前在售的樓盤(pán)一共有 60余個(gè)。 ?區(qū)域樓盤(pán)全產(chǎn)權(quán)的電梯高層和小高層均價(jià)在 3200元 / ㎡ 左右 ； 戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： 。 組團(tuán)情況 ?多層花園洋房組團(tuán) ：共 13棟多層組成，以 2個(gè)圍合式的小組團(tuán)格局分布，戶型從一室兩廳到四室兩廳，面積分布從 50140平米，空間結(jié)構(gòu)有平層和躍層，躍層贈(zèng)送 30100平米獨(dú)立的空中私家花園； ?全景觀電梯公寓組團(tuán)： 共 7棟組成，其中 2棟 15層、 3棟 16層和 2棟 23層高層電梯公寓，主力戶型面積在 80平米左右，寬景飄窗設(shè)計(jì)，空中入戶花園，私家花園。 ?學(xué)府名苑 ?項(xiàng)目位置 :成都雙流蛟龍工業(yè)港雙九路 ?總建筑面積 ： ?容積率： ?綠地率： 20% ?戶型區(qū)間 ： 80129平米 ?以租賃形式銷售均價(jià)： 1750元 /平米 戶型品鑒 ?合理的戶型設(shè)計(jì)：充分滿足業(yè)主對(duì)通風(fēng)、采光的要求；實(shí)現(xiàn)明室、明廚、明衛(wèi)，潔污、動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)更加人性化。 ?園林： 社區(qū)園林景觀環(huán)境的打造與棠湖公園風(fēng)景相映襯，其營(yíng)造出來(lái)的景觀和環(huán)境充滿了典雅、靈動(dòng)及渾然天成的韻味。 ?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的戶型面積區(qū)間在 50260 ㎡ 不等；車位比一般集中在 1： 。大規(guī)模樓盤(pán)在建筑風(fēng)格，建筑質(zhì)量，戶型選擇和物業(yè)管理等方面有著無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，建議盡可能發(fā)揮以上優(yōu)勢(shì)條件，以獲取良好的客戶形象和企業(yè)形象 。 警醒點(diǎn) ： 盡量確?，F(xiàn)有項(xiàng)目相關(guān)配套和綠化規(guī)劃，以此分散購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊各種污染的重視。 對(duì)策：有效規(guī)避劣勢(shì)或轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)本產(chǎn)品的景觀、綠化、建筑體現(xiàn)人性的靈氣與生命律動(dòng)的活性社區(qū)，把平衡分解到產(chǎn)品中共同組成規(guī)劃、景觀、建筑、居所的價(jià)值。 ? 我們以超炫的時(shí)尚外觀和獨(dú)有的雅致空間、風(fēng)情寓所樹(shù)立獨(dú)特精品優(yōu)質(zhì)形象。 年收入 8－ 15 萬(wàn)中產(chǎn)層 年收入 30 萬(wàn)以上者 目標(biāo) 客戶 ? 目標(biāo)客戶的分布 種類 特征 項(xiàng)目周邊學(xué)校教師群體及工業(yè)區(qū)管理人員 市區(qū)目標(biāo)群體 雙流方向消費(fèi)者 二級(jí)城市及南區(qū)區(qū)城市精英 大致比例 50％ 20％ 20％ 10％ 具體分布 周邊蛟龍工業(yè)港、企事業(yè)單位及私營(yíng)業(yè)主成份 武侯大道、紅牌樓等西南區(qū)工業(yè)區(qū)居民南移 雙流方向私營(yíng)業(yè)主及物流基地、裝飾材料基地等總多企業(yè)的管理者 新津、黃龍鎮(zhèn)、浦江等地與蛟龍有職業(yè)聯(lián)系的業(yè)主 置業(yè)特征 首次置業(yè)，工業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)追求理想生活原則，對(duì)物業(yè)管理、朝向、戶型舒適性、環(huán)境等要求強(qiáng)烈，且對(duì)項(xiàng)目形象較為看重，部分定位為最終居所 置業(yè)次數(shù)不定，多為一次置業(yè)，對(duì)項(xiàng)目形象較為看重，置業(yè)以保證離工作地近、便捷為主，對(duì)交通條件較為重視 重項(xiàng)目形象同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性要求較高，尊重自己父母和子女的意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)父母和子女生活擔(dān)憂反映在項(xiàng)目物業(yè)管理要求上，多為二次置業(yè) 異地一次置業(yè)，注重項(xiàng)目形象外觀，置業(yè)原因很大一部分考慮子女就學(xué)和未來(lái)發(fā)展，其次為自己終身之所定格 ? 目標(biāo)客戶特征分析 ? 學(xué)歷高、智商高、收入高、消費(fèi)高； ? 節(jié)奏快、壓力大、工作與生活無(wú)法區(qū)分； ? 有成就感、有優(yōu)越感、自信但有危機(jī)感； ? 人際關(guān)系職業(yè)化、漂一族、缺乏歸屬感。 （ 3）銷售周期及銷售目標(biāo) 由于項(xiàng)目能夠辦理產(chǎn)權(quán)，銷售情況應(yīng)該較周圍樓盤(pán)較好，但是由于高層物業(yè)的市場(chǎng)抗性較大，所以需要有充足的準(zhǔn)備，并且前期需要盡量在宣傳中消除這個(gè)劣勢(shì)，初步判斷銷售周期在一年左右，銷售目標(biāo)為超過(guò) 80％。 ? 第三項(xiàng)：延續(xù)七夕節(jié)的活動(dòng)，但折扣率降低 結(jié)婚購(gòu)房是我國(guó)購(gòu)房的主要原因之一，以此作為推廣訴求點(diǎn)不僅迎合了情感推廣的策略，還迅速抓住了一部分購(gòu)房目標(biāo)客戶群，使推廣活動(dòng)的訴求更加準(zhǔn)確，同期的廣告投放更加有針對(duì)性