2007年晉江天龍豪園營銷企劃提案-預(yù)覽頁
【正文】 世紀(jì)華廷 245330 香榭花都 （二期） 101 148168 175558 不難看出，主力房型的面積設(shè)定還是表現(xiàn)出一定的市場共識，基本迎合了購買需求的相關(guān)要求。 博能觀點 景觀規(guī)劃 項目名稱 園林景觀 奧林春天 （一期） 景觀設(shè)計：貝爾高林國際有限公司 主題：一軸五環(huán)，濕地異域水景的別致風(fēng)情 導(dǎo)入現(xiàn)代光體建筑，特色水晶炫彩屋頂，增強(qiáng)園區(qū)夜景效果，不單設(shè)泳池，而是將泳池與整個園區(qū)的自然水景進(jìn)行相連，提倡熱帶島嶼的休閑方式，打造濕地景觀。 從目前的運營現(xiàn)況來看，物業(yè)管理同景觀規(guī)劃設(shè)計一樣，正遭遇同樣尷尬的境遇。 項目名稱 區(qū)域來源 /比例 職業(yè) 購買決策點 置業(yè)目的 奧林春天 晉江本地占 80%（其中青陽、陳埭占近 50%，池店、安海等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占 30%）； 非晉江區(qū)域，如泉州、石獅等外地消費群占 15% 中小型企業(yè)主 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員 個體工商戶 潯興品牌影響力 濕地景觀新概念 5成以上出于投資目的 世紀(jì)華廷 青陽、陳埭 50%60%； 磁灶、內(nèi)坑、安海等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)： 3035%； 非晉江區(qū)域： 510% 小型企業(yè)主 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員 個體工商戶 獲獎戶型 性價比較高 7成以上出于投資目的 香榭花都 中心城區(qū)： 60% 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)： 35% 非晉江區(qū)域： 5% 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員 中小型企業(yè)主 個體工商戶 歐風(fēng)園林景觀 全齡化會所 5成以上出于投資目的； 4成以上出于改變居住環(huán)境 客群結(jié)構(gòu) 客源基本以中心城區(qū)居民為主，投資依然是臵業(yè)的主旋律；在決策要素上，差異化的核心訴求成為獲取市場份額的主要銷售興奮點。 展業(yè)評估 項目名稱 銷售率 入市時機(jī) 銷售周期 暢銷房源 滯銷房源 奧林春天 45％ 一期 1批： 一期 2批： 一期 3批： 12個月 單身公寓、二房、小三房和五號樓單價較低南北向戶型 單價較高，面積較大的戶型，如 6樓面積較大的三房、四房戶型。 從滯銷房源來看，除去高樓層、大面積的戶型之外，非正南北或東南朝向的房源也同樣存在很大的銷售抗性。 A、市場存量（單位：平方米）： 艾派國際 07年底 ㎡（約400套） 占地 5777㎡ ，戶型面積： 2680㎡ 。 合計 ㎡（ 4715套） 未包括華泰六期 —— 小高層 /高層住宅項目潛在市場放量： 明后兩年，本案將面臨不少于 80萬平方米左右的市場待消化量（約五千多套）同類產(chǎn)品的競爭壓力。依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢（世紀(jì)大道以東，體育中心板塊）和景觀資源（體育公園和敏月公園），憑借有針對性的規(guī)劃設(shè)計與營銷推廣，本案完全具備成為“晉江第一高品質(zhì)豪宅”的基本條件?；谶@兩點，我們將本案的形象定位界定為： 山水大厝，神韻傳世 —— 晉江稀缺的五大置業(yè)價值 山水神韻，大厝傳世 —— 晉江稀缺的五大置業(yè)價值 客群定位 與上述三個可類比競爭對手相比較而言，本案的客群相對較為單一，可以界定為： 定位：中產(chǎn)以上階層的知性人群 —— 崇尚無上品質(zhì)，渴望超凡體驗，追求和諧人倫。 —— 建筑立面： 本案的建筑立面設(shè)計尚未出爐，建議在線條構(gòu)成、色彩搭配等方面有所突破，尤其是視覺的視別性上，與目前通行采用的建筑形態(tài)有所差別。 —— 本案緊臨體育公園，作為中心城區(qū)唯一的天然山丘，建議與市園林局商談，由開發(fā)商出資整體規(guī)劃予以改造，全面提升該公園的景觀節(jié)點與情境表現(xiàn)。 智能人居 建筑新科技是近年來的營建潮流，其中有不少形式體現(xiàn)了較為理想的舒適度和實用性，如： —— 恒溫全置換新風(fēng)系統(tǒng) —— 外墻優(yōu)化系統(tǒng) —— 外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)： —— 廚房及排水優(yōu)化系統(tǒng) —— 防噪聲優(yōu)化系統(tǒng) —— 中央除塵優(yōu)化系統(tǒng) —— 智能化電梯系統(tǒng) —— 水處理優(yōu)化系統(tǒng) 服務(wù)體驗 物業(yè)管理的導(dǎo)入無疑已經(jīng)成為一種趨勢，但在項目前期推介過程中，對于物業(yè)管理服務(wù)的描述大多只能停留在文字或圖片上，無法讓意向性客戶真正感受到這一體驗。 執(zhí) 行 ： } 第二階段：蓄勢養(yǎng)價（與第一階段同步啟動，周期約為 4個月） —— 通過戶外廣告的懸念式訴求，按期更換面容，實施營建概念的有效滲透； —— 通過銷售現(xiàn)場的廣告道具和實物全面展示營建概念的相關(guān)層面； —— 與強(qiáng)勢媒體如泉晚或晉經(jīng)聯(lián)辦諸如 “ 晉江十宗最 ” 或 “ 晉江行業(yè)創(chuàng)新人物評選 ” 的冠名專案。 —— 創(chuàng)立 “ 天字第一號 ” 系列特刊，在持續(xù)性全面推介的工作之外，重點針對準(zhǔn)業(yè)主和意向性客戶的意見評述或購買感受進(jìn)行全面展示。 第六部分 銷售 —— 確定高端市場的競爭規(guī)則 俗話說：不怕不識貨，就怕貨比貨。 橫向比較分析 橫向比較分析的中心工作是將可類比競爭對手和可類比競爭房源兩項內(nèi)容從營建成本（含地價評估、工程造價、景觀營建、智能化體系等）和銷售價格的差額，從戶型及面積、銷售總價與居住體驗的對比，量化豪宅的營建標(biāo)準(zhǔn)，量化為優(yōu)質(zhì)性價比的臵業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，量化為晉江第一豪宅的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。從市場角度來說，好房子要賣出好價錢，在一定程度上就必須要滿足購房者的居住體驗。
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