濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告-全文預覽
【正文】 關注，增強高層熱銷氣氛） 高層住宅附加值優(yōu)惠方案：l “貼心裝修計劃”――給予業(yè)主裝修建議、咨詢、并附送價值3000元的裝修優(yōu)惠券l 會員制商家聯(lián)盟優(yōu)惠“天潤 第二輪營銷策略（2008年5月中－7月初）A、銷售目標為了保證本案銷售熱度的延續(xù)性和整案銷售去化速度，結合相應時間節(jié)氣，此輪銷售目標主推高層中單元、西單元及沿街商鋪部分。VIP會員卡優(yōu)惠方案VIP會員卡按優(yōu)惠額度和購卡金額的不同分為：鉆石卡、金卡、銀卡鉆石卡：購卡金額50000元，享受10000元房款優(yōu)惠、金卡：購卡金額20000元，享受5000元房款優(yōu)惠、銀卡：購卡金額5000元，注：鉆石卡僅限于購買高層房源使用，金卡和銀卡僅限于購買多層房源使用；考慮到高層與多層產品之間較大的梯度價差，通過鉆石卡相對較高的優(yōu)惠，減小高層房源的價格所產生的抗性，同時也有利于銷售引導，實現(xiàn)整盤的均衡去化。本案的高層推出并未形成市場熱度、整體環(huán)境還不成熟。三、 項目營銷策略 整體營銷思路本案從銷售去化及產品特性來看，整體推廣節(jié)奏應以小高層住宅為主脈，商業(yè)及多層住宅為輔的推廣節(jié)奏為宜。故在以后的銷售過程中，應該加強銷售引導，讓客戶意識到投資的重要性。但在心理意識上人們還是希望得到更大一點的居住空間，故在一定價格的基礎上，相對而言，91105平方米的住房更受青睞，%，而面積稍小一點的7690平方米的小戶型也得到了一些年輕人的認可，面積在職106120平方米的住房也得到了一些經濟較寬松和二次置業(yè)群體的認可。在總價方面，%的客戶可以接受價格在16—30萬的住房，%客戶要求住房總價在職1115萬之間。故在成交比上預估為6：1 。二、 上階段業(yè)務總結上階段工作進程2007年5月我司完成了該項目市場定位報告；6月成立了銷售專案組同期展開人員招募及培訓；8月人員正式進駐銷售現(xiàn)場；9月至今進入前期銷售準備階段。 本案房源以小高層為主，市場接受度并不明朗；216。 威格斯國際化的專業(yè)團隊，實戰(zhàn)經驗豐富，與世界各大跨國企業(yè)均有過成功合作案例；216。 政府規(guī)劃，寒亭南部區(qū)域作為今后的主要住宅生活區(qū)；216。 項目緊鄰206國道，高車流量帶來噪音污染；216。 本項目地處板塊，是寒亭房地產開發(fā)的重點地區(qū)，周邊現(xiàn)有的已建、再建、待建項目眾多，居民數(shù)量很大，易形成規(guī)模效應；216。 市區(qū)中青年白領階層216。市場目標考慮到項目開發(fā)的時間和品牌建立的周期性，項目目標市場的范圍將分成大小兩個市場半徑，前期（一期）目標市場主要集中在寒亭南部區(qū)域，隨著項目品牌形象的建立和傳播半徑的擴大，后期（二期）目標市場則擴展到整個濰坊市。寒亭區(qū)由于有著眾多的企業(yè)事業(yè)單位，政府機關，因此對于酒店的特別是商務型酒店的需求強烈。而寒亭區(qū)商業(yè)，特別是社區(qū)型服務型商業(yè)在寒亭區(qū)是相當稀缺的，人們對于社區(qū)型商業(yè)特別是超市，需求是相當強烈的。目前寒亭區(qū)的城中村改造項目的主力單價價格段在1300元/㎡－1800元/㎡之間，而高檔小區(qū)住宅的單價主要集中在2200元/㎡－2600元/㎡之間，主力去化的面積段在80㎡－120㎡之間,寒亭區(qū)的人們較能接受總價在30萬以下的房屋。 消費者對房產品質的認知程度提高，將有相當高的鑒賞力，因此設計先進、設施完善、文化氛圍濃厚、附加值高的樓盤將是消費者追求的好產品，同時消費者將更注重物業(yè)管理、小區(qū)良好的鄰里關系、孩子與老人的人文關懷等等。 當?shù)氐姆績r上漲速度緩慢，未來的升值空間較大。 從2007年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改造，住宅的開發(fā)進入大擴容時期，大量的房屋建造加快了其城市化的進程，千篇一律的經濟適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場所需求。 購房者對房型的求不高，總價是購房考量的首要因素，總價控制在30萬元以下。 多層房源中頂層是抗性最大的樓層，即使附送閣樓也難以引起購房者的購買欲望。此外政府還將靠浞河西開發(fā)一部分住宅小區(qū)。對于住宅項目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項目有著較為光明的前景，但就是因為如此，“各路諸侯也紛紛殺入”，而且本案將面臨周邊大批樓盤的“圍追堵截”。不過對于本案最大的威脅則是來自于政府規(guī)劃的六個城中村改造項目。2007年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出：2006年2007年1－5月共計拍賣土地4宗8宗共計拍賣平方21204㎡㎡共計拍賣畝數(shù)上表我們不難發(fā)現(xiàn)2007年1－5月的土地拍賣量就是2006年的近八倍。另外，從高端消費市場的反應來看，相對于市中心區(qū)來說，客戶對本區(qū)尚未建立足夠的認同印象。這就導致市場形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結構。其中多層為住宅，高層1－2層為沿街商鋪、3－5層為酒店、6－17層為住宅。濰坊寒亭天潤
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