【正文】 房源使用；考慮到高層與多層產(chǎn)品之間較大的梯度價(jià)差，通過鉆石卡相對較高的優(yōu)惠，減小高層房源的價(jià)格所產(chǎn)生的抗性，同時(shí)也有利于銷售引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)整盤的均衡去化。三、 項(xiàng)目營銷策略 整體營銷思路本案從銷售去化及產(chǎn)品特性來看，整體推廣節(jié)奏應(yīng)以小高層住宅為主脈，商業(yè)及多層住宅為輔的推廣節(jié)奏為宜。但在心理意識(shí)上人們還是希望得到更大一點(diǎn)的居住空間，故在一定價(jià)格的基礎(chǔ)上，相對而言，91105平方米的住房更受青睞，%，而面積稍小一點(diǎn)的7690平方米的小戶型也得到了一些年輕人的認(rèn)可，面積在職106120平方米的住房也得到了一些經(jīng)濟(jì)較寬松和二次置業(yè)群體的認(rèn)可。故在成交比上預(yù)估為6：1 。 本案房源以小高層為主，市場接受度并不明朗；216。 政府規(guī)劃，寒亭南部區(qū)域作為今后的主要住宅生活區(qū)；216。 本項(xiàng)目地處板塊，是寒亭房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，周邊現(xiàn)有的已建、再建、待建項(xiàng)目眾多，居民數(shù)量很大，易形成規(guī)模效應(yīng)；216。市場目標(biāo)考慮到項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間和品牌建立的周期性，項(xiàng)目目標(biāo)市場的范圍將分成大小兩個(gè)市場半徑，前期（一期）目標(biāo)市場主要集中在寒亭南部區(qū)域，隨著項(xiàng)目品牌形象的建立和傳播半徑的擴(kuò)大，后期（二期）目標(biāo)市場則擴(kuò)展到整個(gè)濰坊市。而寒亭區(qū)商業(yè)，特別是社區(qū)型服務(wù)型商業(yè)在寒亭區(qū)是相當(dāng)稀缺的，人們對于社區(qū)型商業(yè)特別是超市，需求是相當(dāng)強(qiáng)烈的。 消費(fèi)者對房產(chǎn)品質(zhì)的認(rèn)知程度提高，將有相當(dāng)高的鑒賞力，因此設(shè)計(jì)先進(jìn)、設(shè)施完善、文化氛圍濃厚、附加值高的樓盤將是消費(fèi)者追求的好產(chǎn)品，同時(shí)消費(fèi)者將更注重物業(yè)管理、小區(qū)良好的鄰里關(guān)系、孩子與老人的人文關(guān)懷等等。 從2007年開始，寒亭區(qū)開始大規(guī)模的城中村改造，住宅的開發(fā)進(jìn)入大擴(kuò)容時(shí)期，大量的房屋建造加快了其城市化的進(jìn)程，千篇一律的經(jīng)濟(jì)適用房逐漸將被淘汰，更優(yōu)化的房型被市場所需求。 多層房源中頂層是抗性最大的樓層，即使附送閣樓也難以引起購房者的購買欲望。對于住宅項(xiàng)目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項(xiàng)目有著較為光明的前景，但就是因?yàn)槿绱?，“各路諸侯也紛紛殺入”，而且本案將面臨周邊大批樓盤的“圍追堵截”。2007年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出：2006年2007年1－5月共計(jì)拍賣土地4宗8宗共計(jì)拍賣平方21204㎡㎡共計(jì)拍賣畝數(shù)上表我們不難發(fā)現(xiàn)2007年1－5月的土地拍賣量就是2006年的近八倍。這就導(dǎo)致市場形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結(jié)構(gòu)。濰坊寒亭天潤錦江苑2008年?duì)I銷策略報(bào)告一、 市場及項(xiàng)目簡介項(xiàng)目梗概：天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項(xiàng)目。背景分析雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場異?；鸨?，但真正的的高端產(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時(shí)，中端市場快速擴(kuò)張，成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)部分。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動(dòng)下，寒亭步入由供給拉動(dòng)型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。2007年對于寒亭市場來說，是一個(gè)絕對的開發(fā)高潮年。216。216。216。因此只要把面積與總價(jià)控制得當(dāng)，本案的高層住宅是有一定的市場前景的。品質(zhì)、品位也成為濰坊，特別是急于改善生活環(huán)境，想過上市區(qū)生活的寒亭人們所渴求的。 項(xiàng)目的西北側(cè)開放式生態(tài)公園，為項(xiàng)目的居住發(fā)展提供了環(huán)境支持；216。機(jī)會(huì)(Opportunities)216。 寒亭城中村的開發(fā)建設(shè)分流了一部分項(xiàng)目客源；216。來人來電預(yù)估來人量預(yù)估來人量=總戶數(shù)*殺傷力（成交比）/（1—退戶率）=240*6/=3600組▲ 由于本案地處城區(qū)南平旺改造區(qū)，區(qū)域客（寒亭本地）將成為本案的主要客源，收入及地域文化的原因已經(jīng)養(yǎng)成了此類客戶的購買習(xí)性會(huì)相對謹(jǐn)慎——貨比多家。而在面積上，由于目前房價(jià)上漲，總價(jià)格制約著人們對住房的面積上的需求。 因?yàn)殚_工與開盤日期的一拖再拖影響了置業(yè)者的購房計(jì)劃，使得本案的誠信度下降，再加之臨近春節(jié)很多客戶資金緊張，導(dǎo)致部分客戶的退卡情況出現(xiàn)。深度挖掘潛在客戶，讓客戶逐步形成高層對比于多層品質(zhì)更優(yōu)、物業(yè)管理更佳、居家更適的概念，從而順利達(dá)到銷售去化目標(biāo)。突出建筑品質(zhì)，選用本項(xiàng)目選用優(yōu)秀建筑材料放置于售樓部（如中空隔音玻璃、保溫材料、智能化配套等），讓客戶有看得到摸得著的真實(shí)感。引發(fā)寒亭各路商家對本案的關(guān)注，同時(shí)積累商鋪客戶，能在一定程度上對本案商業(yè)部分的銷售帶來利好；2. 聯(lián)盟商家所享受的待遇符合條件并與天潤公司達(dá)成服務(wù)協(xié)議的商家稱為聯(lián)盟商家。40年產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市場投資類商業(yè)物業(yè)主要以中心城區(qū)銷售為主，市場接受度尚可。 由于本案有著寒亭地標(biāo)性建筑、高層景觀房、優(yōu)質(zhì)物業(yè)配套、酒店娛樂相得益彰、典范式景觀小區(qū)等相應(yīng)的特殊性和唯一性；252