【正文】 用水沖洗。 1 次 /日 其他 雨雪時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車(chē)通行無(wú)阻。 隨時(shí) 隨時(shí) 外圍地面 日常性清掃 0 用掃帚清掃。 0 電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開(kāi)閉門(mén)扉之里外面要用去塵布擦拭。 0 不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。 0 陶瓷便器連來(lái)水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦拭干凈。 0 涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。 0 樓梯扶手、墻面及臺(tái)階要進(jìn)行擦拭。玷1 次 /日 1 次 /日 隨時(shí) 隨時(shí) 2 次 /日 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 36 場(chǎng)所 作業(yè)內(nèi)容 實(shí)施 次數(shù) 污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。 2 在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。 1 0 消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。 0 大堂接待臺(tái)及其附屬物清掃。當(dāng)天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。 （ 8）對(duì)由市、區(qū)、辦事處愛(ài)衛(wèi)會(huì)布置的除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。 （ 5）定期進(jìn)行二次防滅蟲(chóng)藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問(wèn)題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。 4．殺蟲(chóng)滅鼠 殺蟲(chóng)滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： （ 1）主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。 主管 部門(mén)領(lǐng)班 用具保管 外墻清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 廣場(chǎng)清潔工 機(jī)動(dòng)清潔工 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 33 3．垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶(hù)環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃 圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。 （ 4）噪音污 染控制 噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問(wèn)題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門(mén)接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占 65%以上。 在 “ 玉泉新城 ” ，我們將對(duì) “ 玉泉新城 ” 的環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作： ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實(shí)施 ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行 “ 玉泉新城 ” 規(guī)范化管理的保證，導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證 “ 玉泉新城 ” 成為“三無(wú)”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。 （ 3） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì) “ 玉泉新城 ” 消防設(shè)施進(jìn)行檢查。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 開(kāi)展消防安全教育，樹(shù)立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄 相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶(hù)宣傳消防知識(shí)。 車(chē)輛可分為機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)兩類(lèi)，機(jī)動(dòng)車(chē)可分為汽車(chē)、摩托車(chē)等。 （ 5）實(shí)行 24 小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和處理問(wèn)題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 中央控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專(zhuān)職消防管理人員，建立義務(wù)消防組織（物業(yè)公司全體員工均為義務(wù)消防隊(duì)員），在消防管理部門(mén)指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練和消防緊急問(wèn)題處理。 (2) 保安工作的 主要任務(wù)： A. 門(mén)衛(wèi)工作 著裝整齊，維持大門(mén)口秩序，疏導(dǎo)交通車(chē)輛，為客人開(kāi)門(mén)、咨詢(xún)指引樓內(nèi)方位及客戶(hù)服務(wù)等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類(lèi)案件的發(fā)生。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。 不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。九龍都管理的一切基礎(chǔ)性工作。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 24 第 五 章 “玉泉新城 ”物業(yè)管理 服務(wù) 的服務(wù)內(nèi)容 本節(jié)主要闡述 “ 玉泉新城 ” 安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。 （ 6）檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以?xún)?nèi)容分類(lèi)，統(tǒng)一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，分類(lèi)保存。 （ 3）電腦文件必須由專(zhuān)人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類(lèi)管理，并定期按相關(guān)管理流程清除過(guò)期失效文件。九龍都規(guī)劃圖 B. 建筑施工圖 C. 竣工圖 a. 總平面圖 b. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c. 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 D. 地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 E. 工程合同 F. 開(kāi)、竣工報(bào)告 G. 工程預(yù)決算 H. 圖紙會(huì)審記錄 I. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄） 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 19 J. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 K. 沉降觀察記 錄 L. 竣工驗(yàn)收證明書(shū) M. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) N. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) O. 水電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) P. 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 Q. 供水試壓報(bào)告 3) 物業(yè)資料 A. “ 玉泉新城 ” 基本資料 B. “ 玉泉新城 ” 分項(xiàng)資料 C. 商業(yè)配套資料 D. 娛樂(lè)設(shè)施資料 （ 2）管理處自建檔案資料 1) 業(yè)戶(hù)資料 A. 業(yè)戶(hù)基本情況 B. 產(chǎn)權(quán)證書(shū)復(fù)印件 C. 各項(xiàng)簽約文件 2) 日常管理資料 A. 環(huán)境管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 垃圾清運(yùn)記錄 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 20 c. 消殺記錄 d. 噪音檢測(cè)記錄 B. 保安管理記錄 a. 日常巡查記錄 b. 交接班記錄 c. 值班記錄 d. 物資搬運(yùn)放行記錄 e. 緊急事件處理記錄 f. 車(chē)輛進(jìn)出記錄 g. 夜間查崗記錄 a. 車(chē)輛詳細(xì)資料 b. 車(chē)位使用協(xié)議 E. 維修服務(wù)檔案 a. 維修委托單 b. 維修服務(wù)回訪記錄 F 收費(fèi)管理檔案 a. 管理費(fèi)收支公布表 b. 管理處與外單位簽訂的各類(lèi)合同 c. 其它 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 21 a. 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 b. 機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄 c. 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 d. 設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄 e. 設(shè)備臺(tái)帳 H. 業(yè)戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 I. 業(yè)戶(hù)訪問(wèn)記錄 J. 業(yè)戶(hù)投訴及處理記錄 K. 員工管理檔案 a. 員工個(gè)人詳細(xì)資料 b. 員工培訓(xùn)考核記錄 c. 員工業(yè)績(jī)考核記錄 d. 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 a. 培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 b. 培訓(xùn)考核及跟查記錄 c. 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M. 行政文件 a. 政府部門(mén)文件 b. 公司規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 c. 公司榮譽(yù)資料 N. 其它 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 22 檔案、資料使 用流程： 檔案資料收、發(fā)管理程序 （ 1）公司重要資料（如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供的資料）接收必須經(jīng)過(guò)管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。 “ 玉泉新城 ” 作為 綜合項(xiàng)目 ，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，達(dá)到提高物業(yè)管理水平、更好地服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。若投訴有效，投訴處理人應(yīng)立即擬定解決措施，在顧客要求回復(fù)的時(shí)間內(nèi)回復(fù)業(yè)戶(hù)。 處理完畢，在投訴記錄上注明完成及情況。 （ 2）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。 接收工程圖紙資料、各類(lèi)參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。 “臉對(duì)臉”而不是“背靠背”，透明、允許申訴，不搞黑箱操作。整套辦法具有完整的體系和堅(jiān)實(shí)的組織保證?！皹I(yè)績(jī)?yōu)橹鳌斌w現(xiàn)了工作成果的重要性。 (2)考評(píng)考績(jī)的原則 實(shí)事求是，公正合理，提出建議，共同提高。 (2)目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。 (1)管理者對(duì)機(jī)構(gòu) 內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。 (3)依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。 激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。 (1)行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后 盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。 反饋 保安部 工程部 社區(qū)文化管理 品質(zhì)督導(dǎo)管理 行政事務(wù)管理 保安管理 車(chē)輛管理 清潔消殺管理 檔案資料管理 設(shè)備運(yùn)行維保 業(yè)戶(hù)維修服務(wù) 綠化管理 管理成本核算 消防管理 環(huán)境管理部 現(xiàn)金出納 管理 綜合管理部 管理處主任 客戶(hù)服務(wù)中心 服務(wù)地點(diǎn) 計(jì)算機(jī)輔 助管 理系統(tǒng) 房屋維修養(yǎng)護(hù) 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 4 命令 督 導(dǎo) 重大突發(fā)事件 管理運(yùn)作機(jī)制圖 質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有同景物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù) ISO9001（ 20xx 版）質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過(guò)質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意的效果。 “ 玉泉新城 ” 組織架構(gòu)（機(jī)構(gòu)設(shè)置） “ 玉泉新城 ” 管理處 客戶(hù) 服務(wù)中心 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景 同 行 3 以下分別闡述： （一） 管理架構(gòu) 我司在 “ 玉泉新 城 ” 的物業(yè)管理服務(wù)中，將結(jié)合 “ 玉泉新城 ”的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，并結(jié)合同景物業(yè)物先進(jìn)管理念和現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)模式，確定物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的管理架構(gòu)。 （二） “ 玉泉新城 ” 運(yùn)行機(jī)制 為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制。 部門(mén)主管 部門(mén)員工 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠(chéng) 信 遠(yuǎn) 見(jiàn) 與 同 景