【文章內(nèi)容簡介】 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 24 第 五 章 “玉泉新城 ”物業(yè)管理 服務(wù) 的服務(wù)內(nèi)容 本節(jié)主要闡述 “ 玉泉新城 ” 安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)三個(gè)方面的服務(wù)內(nèi)容。 （一） “ 玉泉新城 ” 安全管理 安全工作是 “ 玉泉新城 ” 管理的一個(gè)重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有 “ 玉泉新城 ” 的安全有了切實(shí)的保障，業(yè)戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是盾安九龍都管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 (1)保安工作的特點(diǎn) 。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。 不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。 B. “ 玉泉新城 ” 保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)樓宇的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此 “ 玉泉新城 ” 的保安工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。 。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、業(yè)戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 25 。一個(gè) “ 玉泉新城 ” 保安工 作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。 (2) 保安工作的 主要任務(wù)： A. 門衛(wèi)工作 著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內(nèi)方位及客戶服務(wù)等，同時(shí)應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B. 安全巡檢 定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)盾安九龍都內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。 C. 停車場管理 疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場消防和安全管理。 D. 案件處理 積極協(xié)助公 安機(jī)關(guān)作好 “ 玉泉新城 ” 內(nèi)治安管理工作，對(duì)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 中央控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防管理人員，建立義務(wù)消防組織（物業(yè)公司全體員工均為義務(wù)消防隊(duì)員），在消防管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行消防訓(xùn)練和消防緊急問題處理。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 26 （ 1）保安部的組織結(jié)構(gòu) “ 玉泉新城 ” 物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與物業(yè)規(guī)模有關(guān)，保安部一般的班組崗位設(shè)置如下： （ 2）合理安排保安崗位 A、 “ 玉泉新城 ” 入口大 門三班倒 24 小時(shí)值班 B、中控室三班倒 24 小時(shí)值班 C、會(huì)所崗服務(wù)前臺(tái)服務(wù)員、門童二班倒 16 小時(shí)值班 D、 “ 玉泉新城 ” 巡邏崗三班倒 24 小時(shí)值班 E、地下車庫入口三班倒 24 小時(shí)值班 F、保安主管總體協(xié)調(diào)管理。 （ 3）加強(qiáng)門衛(wèi)崗的監(jiān)控力度 A. 人流入?yún)^(qū)控制圖 保安部 巡邏機(jī)動(dòng)崗 中控崗 會(huì)所崗 車管崗 門衛(wèi)崗 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 27 B. 人流出區(qū) 控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn) 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶所帶物品 詢 問 執(zhí)業(yè)戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認(rèn)無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì) 快速應(yīng)急分 隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進(jìn)入 “ 玉泉新城 ” 來訪客戶 進(jìn)入 “ 玉泉新城 ” （并跟蹤觀察） 其他人員 進(jìn)入 “ 玉泉新城 ” （并跟蹤觀察） 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 28 理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。 （ 5）實(shí)行 24 小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，結(jié)合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進(jìn)行管理，確保巡邏到位。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計(jì) 對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要 搞好停車場的建設(shè)。 車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類，機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個(gè)構(gòu)想： 停車場庫 機(jī)動(dòng)車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機(jī)動(dòng)車區(qū) 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 29 對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù) “ 玉泉新城 ” 的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： (1)了解業(yè)戶車輛情況，實(shí)行便捷停放 (2)實(shí)施停車專用車位制度 (3) “ 玉泉新城 ” 區(qū)域道路設(shè)減速坡，限制車輛行使速度 (4)嚴(yán)禁外來 無牌車輛進(jìn)入停車場 (5)根據(jù)停車區(qū)域情況科學(xué)設(shè)置足夠的標(biāo)識(shí)牌和停車設(shè)備、設(shè)施，通過合理的區(qū)域劃分實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理目的。 (6)做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動(dòng)區(qū)內(nèi)住戶自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個(gè)方面。 開展消防安全教育，樹立消防安全意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄 相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識(shí)。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是 “ 玉泉新城 ” 中全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于 “ 玉泉新城 ” 的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面： （ 1） “ 玉泉新城 ” 防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)： （ 1） 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 30 （ 2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是 否有灰塵等； （ 3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 “ 玉泉新城 ” 的消防管理 （ 1） 組織 “ 玉泉新城 ” 人員開展消防演習(xí)。 （ 2） 請(qǐng)地區(qū)消防部門專家到場做有關(guān)消防知識(shí)講座。 （ 3） 成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì) “ 玉泉新城 ” 消防設(shè)施進(jìn)行檢查。 通知 往現(xiàn)場 報(bào)警 往現(xiàn)場 往現(xiàn)場 報(bào)告 掌握現(xiàn)場情況 報(bào) 告 通知 往現(xiàn)場 （四）環(huán)境衛(wèi)生管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)管理處主任 中控室值 班 人 員 義務(wù)消防隊(duì)員 消防 119 公司領(lǐng)導(dǎo) 出事業(yè)戶 火 警 撲 救 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 31 的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周 期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 在 “ 玉泉新城 ” ，我們將對(duì) “ 玉泉新城 ” 的環(huán)境衛(wèi)生提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，努力營造一個(gè)舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經(jīng)營環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作： ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實(shí)施 ISO9001： 20xx 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行 “ 玉泉新城 ” 規(guī)范化管理的保證，導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證 “ 玉泉新城 ” 成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。 2．環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）環(huán)境衛(wèi)生管理的主要任務(wù)： A. 負(fù)責(zé) “ 玉泉新城 ” 各個(gè)樓面和公共部位的保潔，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求； ，合理掌握清潔費(fèi)用的支出； ，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 32 （ 3） 16 小時(shí)保潔制度 實(shí)行 16 小時(shí)兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11：00 時(shí)下班。以保證 “ 玉泉新城 ” 的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在 “ 玉泉新城 ” 人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)業(yè)戶的影響。 （ 4）噪音污 染控制 噪音污染已是一個(gè)現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音的就占 65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于 55 分貝，晚上不高于 45 分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。我們的具體措施主要包括以下兩個(gè)方面： A. 根據(jù) “ 玉泉新城 ” 特點(diǎn)合理布置小區(qū)周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。 B. 進(jìn)入 “ 玉泉新城 ” 區(qū)域車輛一律不能鳴喇叭，并限速 15 公里 /小時(shí)內(nèi)行駛。 主管 部門領(lǐng)班 用具保管 外墻清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 廣場清潔工 機(jī)動(dòng)清潔工 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠(yuǎn) 見 與 同 景 同 行 33 3．垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃 圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于 “ 三合一”。