【正文】 凡在被本公司開(kāi)除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時(shí)開(kāi)除并扣除所有工資； 違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安機(jī)關(guān)。 在此我們摘錄系統(tǒng)的規(guī)章制度，共計(jì) 41 條，其中公眾管理制度10 條，內(nèi) 部崗位責(zé)任制度 10 條；內(nèi)部管理運(yùn)作制度 15條；考核制度 6 條，分布如下： 公眾管理制度 業(yè)主公約 精神文明建設(shè)公約 治安管理規(guī)定 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定 園林綠化管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 公共設(shè)施管理規(guī)定 房屋裝修管理規(guī)定 停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 裝修管理規(guī)定 內(nèi)部崗位責(zé)任 管理處主任崗位職責(zé) 服務(wù)中心工作人員崗位職責(zé) 綜合部負(fù)責(zé)人崗位職責(zé) 維修工崗位職責(zé) 車(chē)輛管理員崗位職責(zé) 清潔工崗位職責(zé) 保安隊(duì) 長(zhǎng)工作職責(zé) 綠化工崗位職責(zé) 保安員崗位職責(zé) 消防責(zé)任人崗位職責(zé) 內(nèi)部管理運(yùn)作制度 員工守則 員工行為規(guī)范 勞動(dòng)人事制度 保安人員管理細(xì)則 清衛(wèi)人員管理細(xì)則 維修人員管理細(xì)則 業(yè)主投訴處理工作制度 應(yīng)急處理程序 員工培訓(xùn)制度 財(cái)務(wù)管理制度 社區(qū)文化工作制度 檔案資料管理制度 材料、工具領(lǐng)用制度 房屋維修程序 回訪制度 考核制度 工作考核獎(jiǎng)懲制度 服務(wù)中心人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 清衛(wèi)人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 保安人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 維修人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 綠化工崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 接管接管 C、實(shí)行考核淘汰制：管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，實(shí)行5%淘汰制，對(duì)主管以上人員實(shí)行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。 C、定期報(bào)告制：管理處定期向公司和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)工作，檢討物業(yè) 管理服務(wù)事宜，確保實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)承諾。 監(jiān)督機(jī)制 （ 1）、監(jiān)督機(jī)制 管理處在開(kāi)展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)要求開(kāi)展工作，定期向公司和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書(shū)，并制訂出日常工作計(jì)劃分解量化到部門(mén)及每個(gè)崗位，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。 C、報(bào)酬體系主要通過(guò)對(duì)員工直接分配所得來(lái)激勵(lì)員工。 物業(yè)管理接管工作流程圖： 提提 前前 介介 入入 員員 工工 崗崗 位位 培培 訓(xùn)訓(xùn) 建建 立立 規(guī)規(guī) 章章 制制 度度 完完 善善 資資 料料裝裝 備備 物物 業(yè)業(yè) 驗(yàn)驗(yàn) 收收 與與 接接 管管 裝裝 修修 管管 理理 日日 常常 管管 理理 與與 維維 修修 住戶(hù)入住流程圖 登登 記記 入入 冊(cè)冊(cè) 簽簽 訂訂 協(xié)協(xié) 議議 收收 取取 費(fèi)費(fèi) 用用 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng) 查查 驗(yàn)驗(yàn) 發(fā)發(fā) 放放鑰鑰 匙匙 辦理裝修手續(xù)工作流程圖 裝裝 修修 前前 請(qǐng)請(qǐng) 住住 戶(hù)戶(hù) 填填 寫(xiě)寫(xiě) 裝裝 修修 申申 請(qǐng)請(qǐng) 表表 辦辦 理理 裝裝 修修 審審 批批 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng)明明 確確 裝裝 修修 允允 許許 范范 圍圍 辦辦 理理 裝裝 修修 人人 員員 出出 入入 證證 開(kāi)開(kāi) 具具 裝裝 修修 許許 可可 證證 跟跟 蹤蹤 裝裝 修修 情情 況況 裝裝 修修 驗(yàn)驗(yàn) 收收 并并 開(kāi)開(kāi) 具具 合合 格格 證證 書(shū)書(shū) 處理住戶(hù)投訴工作流程圖 中中 心心 接接 待待 住住 戶(hù)戶(hù) 投投 訴訴 并并 記記 錄錄 開(kāi)開(kāi) 具具 受受 理理 單單 給給 住住 戶(hù)戶(hù) 分分類(lèi)類(lèi) 開(kāi)開(kāi) 具具 聯(lián)聯(lián) 系系 單單 給給 責(zé)責(zé) 任任 部部 門(mén)門(mén) 中中 心心 反反 饋饋 落落 實(shí)實(shí) 情情 況況 給給 住住 戶(hù)戶(hù) 投投 訴訴回回 訪訪 五、考核辦法 激勵(lì)機(jī)制 以人為本、服務(wù)至上是我公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，也是我公司企業(yè)文化的精髓。 、人事管理、財(cái)務(wù)管理、收費(fèi)、檔案整理、社區(qū)文化及多種經(jīng)營(yíng)，并開(kāi)展中介、便民服務(wù)，為廣大業(yè)主分憂(yōu)解難、盡心服務(wù)。 完成 XX 物業(yè)公司交辦的其它任務(wù)。 堅(jiān)持取之于民，用之于民的費(fèi)原則，負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目部財(cái)務(wù)收支，合理使用管理費(fèi)，節(jié)約開(kāi)支，保證管理費(fèi)的 95%用于 XXX 項(xiàng)目員工的工資開(kāi)支、辦公開(kāi)支和小區(qū)的維修養(yǎng)護(hù)，不得向商戶(hù)亂收費(fèi)、亂攤派。 XXX 項(xiàng)目前期物業(yè)管理 投標(biāo)文件（三） 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二 00 五年十二月二十七日 一 、 XXX 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及組織運(yùn)行圖 業(yè)業(yè) 主主 委委 員員 會(huì)會(huì) 各各 行行 政政 部部 門(mén)門(mén) 管管 理理 處處 物物 業(yè)業(yè) 公公 司司 服服 務(wù)務(wù) 中中 心心 保保 安安 部部 綜綜 合合 管管 理理 部部 接接 辦辦 財(cái)財(cái) 檔檔 社社 多多 質(zhì)質(zhì)中中 便便 待待 公公 務(wù)務(wù) 案案 區(qū)區(qū) 種種 量量介介 民民 受受 人人 收收 管管 文文 經(jīng)經(jīng) 管管服服 服服 理理 事事 費(fèi)費(fèi) 理理 化化 營(yíng)營(yíng) 理理務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 糾糾 車(chē)車(chē) 治治 消消 正正 輛輛 安安 防防 違違 管管 服服 服服 章章 理理 務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 衛(wèi)衛(wèi) 綠綠 房房 工工 生生 化化 屋屋 程程 保保 養(yǎng)養(yǎng) 管管 維維 潔潔 護(hù)護(hù) 理理 修修 二、項(xiàng)目經(jīng)理的管理職責(zé) 項(xiàng)目經(jīng)理在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)管理處全體員工按照《條例》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》對(duì) XXX 項(xiàng)目實(shí)施綜合性的系統(tǒng)管理，接受管業(yè)主委員會(huì)、商戶(hù)和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理指標(biāo)。 C、第三 五年，爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。 營(yíng)造綠色家園，須從居室開(kāi)始，由于裝修市場(chǎng)的不規(guī)范性，居室的裝修已成為一個(gè)重要的污染源。做到花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，整齊美觀。如住宅裝修的控 制，我們將專(zhuān)門(mén)派人員進(jìn)行管理，建筑垃圾要定時(shí)清場(chǎng)。 （ 2）小區(qū)內(nèi)顯眼處設(shè)置顯示屏，顯示時(shí)間、氣溫、氣象預(yù)報(bào)、公共通知等。 （ 3）繪制地下車(chē)庫(kù)行進(jìn)方向、停車(chē)示意圖，只要按圖所指示的箭頭方向和地面、墻上標(biāo)記行進(jìn)、即可迅速順利找到自己的停車(chē)位。 （ 3）實(shí)行全員保潔管理制度，特別是賦予巡邏保安監(jiān)管任務(wù)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象，隨時(shí)處理。 C、公共場(chǎng)所清潔，保潔干凈，保證業(yè)主有一個(gè)良好的生活休閑環(huán)境。 整潔的環(huán)境，是小區(qū)管理最基本的要求，我們將把它作為提高小區(qū)檔次的重要方面來(lái)抓緊抓好。 （ 3）制訂應(yīng)急方案。 C、主大門(mén)實(shí)行 8 小時(shí)站崗制度，保證小區(qū)保安的良好形象。 按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)，治安員的選出以?xún)?yōu)秀退伍軍人為主。同時(shí)以業(yè)主的滿(mǎn)意度作為衡量一切工作的標(biāo)準(zhǔn)，充分尊重每個(gè)業(yè)主的意見(jiàn)，開(kāi)展全方位、多層次服務(wù)，在服務(wù)效率上實(shí)現(xiàn)快速反映、快速行動(dòng)，在服務(wù)方式上實(shí)現(xiàn)“把業(yè)主的想法變?yōu)樾袆?dòng)”，使 XXX 項(xiàng)目的業(yè)主居住安心、出門(mén)放心、環(huán)境賞心和生活舒心，每天有陽(yáng)光般的心情。我們將為廣大業(yè)主提供陽(yáng)光般燦爛、周全的服務(wù)，真情營(yíng)造綠色家園，著力打造高品位、高格調(diào)的社區(qū)文化。 XXX 項(xiàng)目小區(qū)出入口共計(jì)四處；分設(shè)在南門(mén)、東門(mén)、北門(mén)、西門(mén)。 本項(xiàng)目總用地面積 平方米。 如果貴方接受我方的投標(biāo)，我方將保證按照貴方認(rèn)可的條件，以招標(biāo)文件內(nèi)要求的金額作為保證金，并同意貴方不負(fù)擔(dān)我們的任何投標(biāo)費(fèi)用。 如果貴方接受我方的投標(biāo)，我方將保證前期物業(yè)管理服務(wù)合同的所有約定進(jìn)行物業(yè)管理。 投標(biāo)單位（蓋章）： XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 法定代表人（蓋章）： 電話： 日期： 年 月 日 XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司組織架構(gòu)圖 總總 經(jīng)經(jīng) 理理 服服 務(wù)務(wù) 中中 心心 保保 安安 部部 綜綜 合合 管管 理理 部部 接接 辦辦 財(cái)財(cái) 檔檔 社社 多多 質(zhì)質(zhì)中中 便便 待待 公公 務(wù)務(wù) 案案 區(qū)區(qū) 種種 量量介介 民民 受受 人人 收收 管管 文文 經(jīng)經(jīng) 管管服服 服服 理理 事事 費(fèi)費(fèi) 理理 化化 營(yíng)營(yíng) 理理務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 糾糾 車(chē)車(chē) 治治 消消 正正 輛輛 安安 防防 違違 管管 服服 服服 章章 理理 務(wù)務(wù) 務(wù)務(wù) 衛(wèi)衛(wèi) 綠綠 房房 工工 生生 化化 屋屋 程程 保保 養(yǎng)養(yǎng) 管管 維維 潔潔 護(hù)護(hù) 理理 修修 XXX 項(xiàng)目前期物業(yè)管理 投標(biāo)文件（二） 物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo) XX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二 00 五年十二月二十七日 一 、 小區(qū)基本情況 本項(xiàng)目位于 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類(lèi)型為：高層住宅。 針對(duì) XXX 項(xiàng)目建設(shè)以人為本，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境與大自然的和諧美和我們預(yù)測(cè)的未來(lái)居住群體的特點(diǎn)，綜合物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)要素。員工的微笑既振奮了自己的工作情緒和面貌，也感染了業(yè)主，使業(yè)主感到和我們相處十分親切、溫馨、愉快。 （ 1）建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。 B、保安人員 24 小時(shí)值班巡邏，每 30 分鐘小區(qū)內(nèi)全面交叉巡查一次，值班 巡邏情況有詳細(xì)記錄，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)處置，或報(bào)告公安相關(guān)部門(mén)。 （ 2）與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與所在地公安機(jī)關(guān)建立良 好的工作關(guān)系。 把好衛(wèi)生關(guān)，確保全天候保潔。 B、內(nèi)樓道日保潔二次，樓梯扶手日清潔一次，生活垃圾日兩次收取到戶(hù)。通過(guò)每天的巡視和不定期的檢查，通過(guò)公司及管理處的定期檢查評(píng)比實(shí)施獎(jiǎng)懲，使每個(gè)保潔員保持足夠的工作動(dòng)力和恒定標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持不懈，一如既往地做好本職工作。 （ 2）建立 24 小時(shí)車(chē)輛管理 值勤巡邏制度，尤其是上下班高峰時(shí)期增加巡視次數(shù)，合理指揮安排停車(chē)就位。為使 XXX 項(xiàng)目的住戶(hù)人人都能關(guān)心自己的健康，我們將在小區(qū)服務(wù)中心內(nèi)設(shè)立醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目，主要服務(wù)內(nèi)容包括配備常用藥品、急救工具、定期邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)醫(yī)生進(jìn)行健康咨詢(xún)、保健醫(yī)生健身咨詢(xún)等綜合性健康服務(wù)。 建立優(yōu)秀的小區(qū)居住環(huán)境，必然要求我們最大限度地減輕住宅環(huán)境的污染，盡可能使廢棄物減少到零排放或零污染。 （ 2）加強(qiáng)綠化管理，美化住宅環(huán)境 我們接手管理以后，會(huì)大力改善綠化環(huán)境，安排專(zhuān)業(yè)的綠化工進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理。 （ 3）真情監(jiān)管居室裝修，把好居室裝修“綠色”關(guān)。 B、第二年，修訂和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，使之趨于科學(xué)化、合理化；按照 ISO9002： 2020 操作程序來(lái)規(guī)范日常管理和日常記錄；實(shí)現(xiàn)辦公自 動(dòng)化；全 年開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)；達(dá)到安徽省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 遠(yuǎn)期規(guī)劃 A、建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體制 B、構(gòu)建文化社區(qū)，倡導(dǎo)全員參與的管理文化 C、塑造返璞歸真的親和性環(huán)境文化 D、營(yíng)建盡享生活的高品質(zhì)居住文化 E、我們的最終目標(biāo)是將 XXX 項(xiàng)目建成高品味的純?nèi)吮咀≌h(huán)境，營(yíng)造“森林里的家園”，成就人生快樂(lè)家園。 負(fù)責(zé)制定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)實(shí)施方案、并組織員工全面落實(shí)，爭(zhēng)取一至二年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)。 關(guān)心員工生活，為員工解決實(shí)際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，增強(qiáng)集體凝聚力。 會(huì)、物業(yè)公司、管理處主任共同構(gòu)成管理處決策層，通過(guò)服務(wù)中心指揮協(xié)調(diào)和監(jiān)控。 四、 各項(xiàng)工作流程的組織運(yùn)行圖 工作流程原則： A：保證程序的連續(xù)性，環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連；B：保證程序的全面性，不遺漏每一個(gè)環(huán)節(jié)； C ：保證程序的合理性，講求科學(xué)、實(shí)效。 B、獎(jiǎng)懲體系必須堅(jiān)持“獎(jiǎng)懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則，我們主要依托于嚴(yán)密完整的規(guī)章制度，及時(shí)和準(zhǔn)確的獎(jiǎng)懲是我們用來(lái)維持員工長(zhǎng)久工作動(dòng)力的法寶之一。 E、對(duì)于要求上進(jìn)的、追求自我價(jià)值提升的 員工，我們將把提供培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展中的重要位置，并為此提供足夠資金和物質(zhì)裝備。 B、業(yè)主評(píng) 議制：管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主或其它來(lái)源的信息有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。對(duì)重大質(zhì)量及多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，我公司將進(jìn)行 ISO9002： 2020 國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)模式。并按 ISO9002： 2020 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，擬訂了相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)提高服務(wù)質(zhì)量改善環(huán)境 ，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。我們還將根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況來(lái)不斷完善管理運(yùn)作制度，使工作真正精簡(jiǎn)高效。 （所罰款項(xiàng)存用于公司活動(dòng)基 金） 關(guān)于花園內(nèi)設(shè)備和備件 弄臟設(shè)備和備件或粗魯使用物品情節(jié)較為嚴(yán)重者，則警告并罰款 5 元； 屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門(mén)全