【正文】 、 項目 分析 （一）競爭性樓盤分析 1． 云溪香山 云溪香山 ,地處之江國家旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘中心地帶 ,相鄰于 中國美院象山校區(qū)和 浙工大之江校區(qū) ,北依保持原始風(fēng)貌的象山 ,西靠林 蔥翠 的望江山 ，環(huán)境十分清悠，小區(qū)的設(shè)計呈梯形，各方面的設(shè)計充滿了人性化，營造出一悠然而居的生活方式。在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，縮短交通上的時間來工作，可以大大提高效率，從而獲得更高的利益。不僅能夠減少成本，更為了創(chuàng)造更高的利潤。由于汽車數(shù)量的增加的，導(dǎo)致交通的不便利，消費(fèi)者購買汽車只是為了解決上下班擠公交車的問題。的確，隨著杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口數(shù)量的增加，交通已逐漸趨于緊張，尤其是上下班早晚高峰，更是擁擠。可見，目前的工作區(qū)域主要集中在這兩個區(qū)，也就是杭州的 CBD。這種現(xiàn)象主要由于目前杭州市的大部分房屋是上個世紀(jì)末所建造的，以多層為主 ，但需注意的是：杭州的多層與其他區(qū)域有所不同，杭州市的多層一般都是 7 層。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，消費(fèi)者對房屋的質(zhì)量也在不斷的提高 ， 因此 ， 在競爭如此激烈的社會 ， 想要引起消費(fèi)者的購買欲望，就必須針對其需求 ， 開發(fā)合適的產(chǎn)品 ，才能獲得利潤 。 結(jié)論： 綜合以上兩方的觀點(diǎn)，結(jié)合 2020 年上半年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，盡管我國多個城市已出現(xiàn)房價下跌，但杭州至目前為止，仍呈 上升趨勢，而銷售額更是迅速上漲，由此可見，消費(fèi)者的購房需求仍在不斷擴(kuò)大中， 在即將 舉辦奧運(yùn)會，這一 利好 因素將可能推動房價的進(jìn)一步上漲， 促使銷售達(dá)到 另一個高峰， 因此，本文 認(rèn)為 2020 年杭州的房價依然保持良好的漲勢。 而對于持跌方來說，其理由也相當(dāng)具有說服力。 但 由于土地政策的影響 ， 總的來說 土地供應(yīng) 明顯 趨緊 。加上 “ 創(chuàng)業(yè)在杭州 ” 一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價格的不斷上升。 究其原因應(yīng)該是政策的影響 使得開發(fā)商 對誘人的開發(fā)前景有所動搖 ， 在不明確市場發(fā)展的方向之前， 相信他們是希望通過放慢開發(fā)速度，對市場的下一步動態(tài)進(jìn)行調(diào)查，分析，預(yù)測，綜合市場的具體情況，做出比較準(zhǔn)確的開發(fā)。 三 、 房地產(chǎn)市場狀況 （一）房地產(chǎn) 開發(fā) 狀況 圖 1： 20202020年杭州 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 5 根據(jù)上圖的數(shù)據(jù) 可知 ， 2020 年 杭州 市 房地產(chǎn)開發(fā)投資為 億元，施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米。 杭州獨(dú)特 的地理位置是眾人心目中理想居住城市 ， 美麗的風(fēng)景 ， 良好的環(huán)境給人提供了高品質(zhì)的生活條件 。 而自己的房屋仍在按揭階段的消費(fèi)者也開始選擇提前還款 ， 以減輕自己的還貸壓力 。 一 系列 相關(guān)政策的不斷 收緊 ， 對投資房地產(chǎn)業(yè)的人來說 無疑是個 巨大的壓力 。 而在 以后的日子里，土地政策的規(guī)范與完善，將使得房地產(chǎn)市場開發(fā)更加嚴(yán)峻 ， 國家將對公開拍賣的土地從嚴(yán)把關(guān) ， 對開發(fā)商而言 ， 開發(fā)形勢更加嚴(yán)峻 。 由于 土地是與 房屋有著直接關(guān)系的，房屋價格的一部分也 取決于土地 。因此 ， 到了 2020 年 ， 政府 進(jìn)一步 清理整頓閑浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 3 置土地 ， 源頭上增加土地供給 ， 必將成為政策調(diào)控的一個主要方向 ， 開發(fā)商的囤地成本必將大大增加，這樣有助于縮短從土地到商品 房的時間周期 ， 起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果 。 2020 年，土地政策 則 主要 集中在三個方面進(jìn)行 ； 一是擴(kuò)大招拍掛領(lǐng)域，工業(yè)用地出讓將首先被考慮實(shí)行這種方式 ； 二是加大招拍掛工作力度方面有新措施，要提 高招拍掛在經(jīng)營性土地出讓中的作用，加大市場在配置資源中的基礎(chǔ)性作用；三是在流程細(xì)節(jié)等方面的改進(jìn)，主要是在合同條款執(zhí)行上的一些改進(jìn)。 （二） 環(huán)境分析 （ 1） 土地政策 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 土地政策在不斷的發(fā)展與完善中 ， 幾年里 ， 在國家的宏觀調(diào)控下 ， 政策趨于全面 。 2020 年以來 ， 杭州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級步伐加快 ， 先進(jìn) 制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動”不斷推進(jìn) ， 促進(jìn)了一 、二 、 三產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 項目分析 開發(fā)方案策劃 一、 項目基本情況 （一） 項目位置 本項目 坐落于西湖區(qū)規(guī)劃轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn) D111 地塊 ： 東至杭政儲出 [2020]51 號地塊 ， 至杭州市第二水泥廠 ， 至規(guī)劃道路 ， 北至杭政儲出 [2020]13 號地塊 ， 規(guī)劃用途 ： 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 。 研究方法 市場調(diào)查 ，案例分析法 主要任務(wù)及目標(biāo) 通過對項目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)供需市場、項目 SWOT 分析來研究擬定的方案是否可行，并通過市場調(diào)查，數(shù)據(jù)分析來確定該項目具體的規(guī)模，適合的消費(fèi)對象，以及環(huán)境，配套設(shè)施的建設(shè)。 趙延軍（ 2020）在 《 房地產(chǎn)策 劃與開發(fā) 》 一文中對近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的最新政策法規(guī)和房地產(chǎn)市場的最新發(fā)展的敘述， [美 ]尼爾 畢 業(yè) 設(shè) 計 設(shè)計題目 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀調(diào)查 指導(dǎo)教師 趙巧英 姓 名 杜川 班 級 房地產(chǎn) 07（ 2）班 所在系（部） 經(jīng)營管理系 2020 年 6 月 5 日 浙江金融職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計開題報告 姓名 杜川 班級 房地產(chǎn) 07（ 2） 班 系部 經(jīng)營管理系 畢業(yè)設(shè)計題目 物業(yè)管理策劃方案 一、選題理由： 物業(yè)管理在我國深圳開始發(fā)展到現(xiàn)在只有 20 年左右的時間 ,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人民對物業(yè)管理的要求越來越高，一個完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主利益 ,解決糾紛，推動物業(yè)管理的健康發(fā)展。 三、 綜述 ﹛與本設(shè)計相關(guān)的已有研究設(shè)計成果的綜述﹜： 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究文獻(xiàn)中，譚術(shù)魁（ 2020）在《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》一文中從環(huán)境分析、開發(fā)用地的獲取、可行性研究、開發(fā)項目的準(zhǔn)備與實(shí)施、房地產(chǎn)營銷管理及項目等方面，論述了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的相關(guān)理論。通過該地塊的宏觀環(huán)境、 房地產(chǎn) 市場的供需分析、項目 的 SWOT 分析，及對消費(fèi)者市場的調(diào)查來對該地塊進(jìn)行項目策劃。 本文以杭政儲出 [2020]50 號地塊為例， 對項目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)市場情況、項目競爭性樓盤、消費(fèi)者需求和項目 SWOT 狀況等進(jìn)行分析，從而設(shè)計一定的開發(fā)方案， 從而為開發(fā)商提供借鑒意義。 2020 年 全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ， 比上年增長 ％ ， 連續(xù) 17 年保持兩位數(shù)增長 。 展望未來 ， 只要 加快經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變 ， 推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)建設(shè) ， 努力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平 ， 必將為浙江區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和再次騰飛發(fā)揮更加積極突出的作用 。 土地政策大致有 嚴(yán)字當(dāng)頭 ， 低價圈地難 ， 房屋契稅不代征 的特點(diǎn) 。 在 2020 年 12 月 ， 國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》 ， 進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理 ， 這對于加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐 ， 可以進(jìn)一步釋放閑置土地，增加商品房的供應(yīng)。但由于市場的供需情況的客觀存在 ， 居民需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給 ， 從而 導(dǎo)致 房價的飆升 ， 進(jìn)一步影響 樓面地價 ，使之 也處在高位 。 當(dāng)然， 此時 的付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房屋銷售 中 所得到的利潤 ，而這也造成了近十年房價發(fā)生翻來覆去變化的原因 。 央行發(fā)布的《補(bǔ)充通知》對 第二套房 做出明確說明 ， 是以借款人家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )為單位來認(rèn)定房貸次數(shù) 。 盡管杭州還沒有出現(xiàn) 類似 的情況 ，但從去年 12 月到今年 1 月 ， 出現(xiàn)退房的數(shù)量不斷增加 ， 許多消費(fèi)者 開始持觀望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 4 379401000202030004000500060002020 2020 2020房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)施工面積(萬平方米)竣工面積(萬平方米)的心態(tài)居多 。 杭州 地處長江三角洲南翼中心城市， 地處長江三角洲南翼 、 杭州灣西端 、 錢塘江下游 、 京杭大運(yùn)河南端 ，上海大都市圈內(nèi)人居首選城市，上海與華中、華南地區(qū)生產(chǎn)要素流動的重要門戶 ，是中國東南部的交通樞紐 。 目前，購房者絕大多數(shù)都是外來人口 ， 政府也出臺一系列政策 ， 如“購房入戶”來吸引外來人口購房 。 從 20202020年的數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)， 2020 年 開始 發(fā)生了一些變化，除了開發(fā)投資額上升，施工面積及竣工面積都發(fā)生下降，究其原因主要是由于房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，導(dǎo)致房價非理性上漲， 而 2020 年的變化則更為明顯，施工面積的上升與竣工面積的下降，使人們聯(lián)想到由于 國家 的 宏觀調(diào)控， 如 針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，促使過熱的市場需求降溫，投資需求 的減 退。杭州是全國第一 個實(shí)行土地 “ 招拍掛 ” 的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價格連年倍升。 可見目前 杭州市區(qū) 房地產(chǎn)市場仍 屬于供不應(yīng)求 ， 而 周邊地方相對于而言 供過于求 ； 從成交量上看 ， 二手房的需求大于新開 發(fā)的商品房 。 ，拉動房價上 漲：由于杭州市政府在 2020 年提出了“住在杭州，學(xué)習(xí)在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州”的三大城市定位，加快了對外來人才的吸引力度。 ，中國難以獨(dú)善其身：根據(jù)國際各大金融機(jī)構(gòu)的預(yù)測，20202020 年，全球經(jīng)濟(jì)將陷入相對不景氣的狀態(tài)，目前美國房價連續(xù)下 跌，遲早會影響中國。 盡管房價之高讓人望而卻步 ， 但需求量的上升導(dǎo)致對房屋的購買仍在上漲。 根據(jù)所收集的問卷 ， 運(yùn)用 SPSS 軟件 及 EXCEL 對數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，概要如下 ： （一） 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀調(diào)查 圖 2：居住區(qū)域統(tǒng)計分析圈 圖 3： 居住區(qū)域統(tǒng)計分析圈 25%35%18%12%7% 3%6 0 平方米及以下6 1 8 0 平方米8 1 1 0 0 平方米101120平 方米121160平 方米1 6 1 平方米及以上13%28%12%14%10%8%6%4% 5%上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)蕭山余杭臨平下沙浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 杭儲 50 號地塊的項目策劃 8 圖 4： 居住區(qū)域統(tǒng)計分析圈 從上述四圖上看出，被調(diào)查者所居住的區(qū)域除了下城區(qū)所占比例比較多時， 其余各地區(qū)比例大致相等，而調(diào)查者目前的居住面積主要集中在 6180 平方米，戶型集中在二室一廳和二室二廳，戶型與面積是有著密切的關(guān)系的，房屋類型主要集中