【正文】 產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方面進(jìn)行 ( ). Ａ . 需求預(yù)測 Ｂ．市場占有率分析 Ｃ 競爭分析 Ｄ 吸納率分析 Ｅ 市場租戶對產(chǎn)品功能需求 11. 編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有 ( ). Ａ . 區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 Ｂ．房地產(chǎn)市場分析 Ｃ．鄰里分析 Ｄ．構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營管理方案 Ｅ．物業(yè)現(xiàn)狀分析 12．物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式有（ ） . Ａ .近期計劃 Ｂ．遠(yuǎn)期計劃 Ｃ．年度計劃 Ｄ．中短期計戈 Ｅ．長期 計劃 13．物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容有（ ） . Ａ .建筑物管理計劃 Ｂ．租賃計劃 Ｃ．財務(wù)收支計劃 Ｄ．物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 Ｅ．企業(yè)盈利和發(fā)展計劃 14．房地產(chǎn)市場供求分析主要從以下哪幾個方面進(jìn)行 ( ). Ａ .供給分析 Ｂ .城市規(guī)劃分析 Ｃ．需求分析 Ｄ．競爭分析 Ｅ．市場占有率分析 15．吸納率分析的具體內(nèi)容包括 ( ). Ａ . 分析建設(shè)和運(yùn)營中的主要物業(yè)項目 Ｂ . 預(yù)估市場吸納計劃 Ｃ．預(yù)估吸納周期內(nèi)的需求 Ｄ．對競爭性物業(yè)進(jìn)行評價 Ｅ．市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢 16．市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標(biāo)物業(yè)的 ( ). Ａ , 市場占有率 Ｂ．租約期間長度 Ｃ．出租進(jìn)度 Ｄ．租賃價格 Ｅ．達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間 17．業(yè)主依靠物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況 ,最常用的溝通手段有（ ）。 A. 建筑結(jié)構(gòu) B. 總量結(jié)構(gòu) C. 區(qū)域結(jié)構(gòu) D. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E. 分銷結(jié)構(gòu) 4. 下列指標(biāo)中屬于供給指標(biāo)的有（ ）。 ，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅 ，契稅、印花稅都由買方繳納 C. 買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價格是正常成交價格 D. 正常成交價格中包含應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) E. 正常成交價格中包含應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) 15. 關(guān) 于市場比較法的表述，正確的有（ ） . A. 運(yùn)用此法估價，首先要擁有大量真實的交易實例，用以從中選取可比實例 B. 要建立價格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來 C. 進(jìn)行交易情況修正之后，可以實例的實際成交價格就變成了理論價格 D. 經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，可比實例的價格就變成了在估價時點的價格 E. 經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實例的價格變成了估價對象物業(yè)狀況下的價格 16. 關(guān)于重新構(gòu)建價格的表述，正確的有（ 0. A. 重新構(gòu)建價格是估價時點的價格 B. 重新構(gòu) 建價格是客觀的價格 C. 重新構(gòu)建價格是重新構(gòu)建的實際成本 D. 建筑物的重新構(gòu)建價格中已扣除建筑物的折舊 E. 土地的重新構(gòu)建價格是其在估價時點狀況下的價格 17. 年限折舊法是根據(jù)建筑物的（ ）來求取建筑物折舊的方法。 A. 毛租金乘數(shù)法的計算公式是“物業(yè)價值 =毛租金毛租金乘數(shù)” B. 毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料 C. 毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計 D. 毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值 E. 毛租金乘數(shù)，又稱為‘租售比價“ 11. 關(guān)于報酬率的表述，正確的有（ ）。 A. 搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有 關(guān)的數(shù)據(jù)資料 B. 預(yù)測估價對象的未來收益 C. 求取報酬率或資本率、收益乘數(shù) D. 選用適宜的收益法公式計算出收益價格 E. 減去折舊求取物業(yè)價格 7. 物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ ）。 A. 投資價值是指某物業(yè)對于一個典型的投資者的價值 B. 投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進(jìn)行投資的基本條件 C. 市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值 D. 評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是建設(shè)前提 E. 在某一時點，投資價值是唯一的 3. 物業(yè)估價的基本方法包括（ ）。 A. 資產(chǎn)負(fù)債率 B. 借款償還期 C. 償債備付率 D. 現(xiàn)金回報率 E. 財務(wù)凈現(xiàn)值 16. 關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，正確的有（ ）。 A. 自然壽命主要取決于有形磨損的速度 B. 技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度 C. 技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長 D. 經(jīng)濟(jì)壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限 E. 經(jīng)濟(jì)壽命是由無形磨損決定的 12. 在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（ ）兩部分。 ，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流 C. 當(dāng)凈運(yùn)營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負(fù)值 D. 從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流 E. 如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運(yùn)營收益 8. 關(guān)于單利計息和復(fù)利計息的表述，正確的有（ ） 。 A. 空置和收租損失 B. 抵押貸款 還本付息 C. 房產(chǎn)稅和所得稅 D. 為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用 E. 物業(yè)管理費(fèi)用 5. 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按（ ），將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。 A. 消費(fèi)者行為、偏好及購買能力分析 B. 交通運(yùn)輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷售市場 C. 技術(shù)人才和勞動力供給的可能性 D. 水、電等資源供給的充足程度 E. 控制環(huán)境污染的政策 參考答案： 5 第三章 1. 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的（ ）叫作現(xiàn)金流量。 A. 雛形 B. 復(fù)蘇和發(fā)展 C. 繁榮 D. 危機(jī)與衰退 E. 銷匿 16. 對房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”含義的理解應(yīng)包括（ ）。 A. 宏觀位置 B. 中觀、微觀位置 C. 社會環(huán)境 D. 競爭位置 E. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 12. 避免政策風(fēng)險的有效方法，包括選擇（ ）的項目進(jìn)行投 資。 A. 流動性差 B. 投資數(shù)額巨大 C. 投資建設(shè)期長 D. 投資回收期長 E. 需要專門的知識和經(jīng)驗 8. 下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述，正確的有（ ）。 A. 直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理活動 B. 間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場 C. 直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式 D. 開發(fā)投資者一般是從長遠(yuǎn)投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益 E. 間接投資者不直接參 與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作 3. 房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括 ( ). A. 置業(yè)投資 B. 購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券 C. 購買 REITs D. 購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票 E. 購買 MBS 4. 關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述，正確的有（ ）。 A. 物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層的管理 B. 房地產(chǎn)組合投資管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司 C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險 D. 為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標(biāo)，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市 場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略 E. 房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個投資組合的現(xiàn)金流需求 20. 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作包括（ ）。 A. 物業(yè)類型 B. 地理位置 C. 物業(yè)新舊程度 D. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)類型 E. 物業(yè)運(yùn)行成 2 本 15. 房地產(chǎn)組合投資管理的內(nèi)容包括（ ）。 A. 日常管理 B. 現(xiàn)場管理 C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D. 企業(yè)管理 E. 房地產(chǎn)投資組合管理 12. 物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為（ ）。 A. 工業(yè)廠房 B. 倉儲用房 C. 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房 D. 研究與發(fā)展用房 E. 寫字樓 8. 酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們 的商務(wù) 或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的建筑 包括（ ）等。 A. 物業(yè)投資收益 B. 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 C. 主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) D. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) E. 延長物業(yè)的自然壽命 3. 物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括（ ）。 A. 物業(yè)管理 B. 房地產(chǎn)開發(fā) C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 D. 房地產(chǎn)組合投資管理 E. 設(shè)施管理 2. 物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其（ ）的需求。 A. 物業(yè)經(jīng)營管理活動不包括對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護(hù)、管理 B. 傳統(tǒng)物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù) C. 物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求 D. 寫字樓、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動、像企業(yè)那樣為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報 E. 物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展 7. 工業(yè)物業(yè)是為人類生產(chǎn)活動提供空間的物業(yè)，包括（ ）等。 A. 物業(yè)管理 B. 設(shè)施管理 C. 運(yùn)行管理 D. 房地產(chǎn) 資產(chǎn)管理 E. 房地產(chǎn)投資組合管理 11. 對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行（ ）工作。資產(chǎn)管理一般按照（ ）的分類原則來管理物業(yè)。 A. 委托管理 B. 公司管理 C. 現(xiàn)場管理 D. 現(xiàn)場作業(yè) E. 物業(yè)經(jīng)營 19. 大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系的表述如下（ ）。 A. 各異性 B. 消費(fèi)性 C. 政策影響性 D. 相互影響性 E. 專業(yè)依賴性 2. 以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有（ ）。 A. 收益水平相對較高 B. 能夠得到稅收方面的好處 C. 容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D. 能抵消通貨膨脹的影響 E. 是一種非流動性資產(chǎn) 7. 房地產(chǎn)投資之弊在于（ ）。 A. 購買力風(fēng)險 B. 比較風(fēng)險 C. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險