【正文】 銷策劃報告 尺度 30 從而進一步充實預(yù)熱期的主題，為二期產(chǎn)品入市積蓄力量。 本階段重點營銷工作如下： ? 戶外平面廣告發(fā)布，打出項目推廣主題； ? 長城生活會成立活動，倡導(dǎo)“六十年代生 人”的美好生活； ? 媒體軟文詮釋康橋花園總體項目訴求； ? 工地現(xiàn)場樓盤形象包裝； 02 升溫期（ 8 月 8 日 — 8 月 18 日） 升溫期內(nèi)項目完成從被目標(biāo)客戶群認(rèn)知到熟知的過渡，所以該階段應(yīng)對目標(biāo)客戶人群進行重點攻擊，通過挖掘客戶人群的概念來升華他們的自豪感并通過生活會的活動來凝聚他們，從生活方式角度結(jié)合產(chǎn)品賣點與目標(biāo)人群進行溝通，為項目進入開盤銷售做好前期預(yù)銷?！? 康橋花園所提供一種悠然錦繡的生活方式?？禈蚧▓@ 項目標(biāo)志： 應(yīng)充分體現(xiàn)出項目的景觀優(yōu)勢和自然生態(tài)的特征，充分體現(xiàn)康橋生活的溫馨和美好；標(biāo)志要具有很強的親合性，以流水、寓意吉祥的動物（鴛鴦）為設(shè)計元素，水是項目核心景觀賣點、鴛鴦象征著和諧美 滿、幸福吉祥的家庭生活，將以上兩種設(shè)計元素進行組合，能比較切合的表達康橋花園的客戶定位和生活品位。 少兒藝術(shù)生活會所即是孩子的樂園又是孩子的課堂， 會所引進了前所未有的培養(yǎng) 模式 ——親子藝術(shù) ， 生活 會所由專門 開設(shè)了 一系列的 少 兒文化藝術(shù)培訓(xùn)服康橋花園營銷策劃報告 尺度 23 務(wù)， 少兒藝術(shù)會所 充當(dāng)了一個文化的傳播者，把整個 社 區(qū)塑造成一種有濃厚的藝術(shù)氣息的生活環(huán)境。 流金歲月 四房兩廳兩衛(wèi) 戶型方正實用，房間均設(shè)大凸窗，皆保證室內(nèi)寬敞明亮。 書香門第 三房 兩廳一衛(wèi) 空間適度，功能分區(qū)合理， 雙陽臺設(shè)計，生活陽臺、工作陽臺分離，工作娛樂兩相宜。寬大的凸窗是我和自然對話的時光隧道 。 健康人居 ◆ 健康住宅 陽光、清風(fēng)、浪漫與居家約會清晨，幾縷陽光悄悄從窗簾的縫隙中窺進康橋花園營銷策劃報告 尺度 22 來，灑落在房間的角落里。 都市綠洲 “ 覓水而居，擇水而建 ” 是當(dāng)今流行的居住趨勢， 康橋花園 抽象與具象相輔相成實現(xiàn)了每個人的夢想。 漾日灣畔的悠然生活 水應(yīng) 是可以參與的 水，水岸 生活無疑應(yīng)該屬于 河畔 。 二、產(chǎn)品營銷文案模板 先進的國際規(guī)劃理念 康橋花園秉承國際先進規(guī)劃設(shè)計理念 ，劃分為 組團居住 、 沿街 商業(yè)、 娛樂休閑、特色水景四 大部分， 強調(diào)都市空間的滲透，注重都市景觀效應(yīng)，內(nèi)部環(huán)境應(yīng)具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。 安全、幽雅、生態(tài)的居住環(huán)境 隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，城市問題，諸如：惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化等，無不困擾著城市人。這五只球分別是 工作、家庭、健康、友誼和精神。 物業(yè)服務(wù)效果 通過物業(yè)服務(wù)在實際中 長城生活會是體現(xiàn)特色物業(yè)服務(wù)理念的主戰(zhàn)場，在整個項目營銷過程康橋花園的物業(yè)一定要和生活會的活動配合起來，將特色物業(yè)服務(wù)貫穿生活會活動始終，讓會員提前感受到康橋花園的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和以客戶為核心的服務(wù)理念，并巧妙的利用項目銷售階段的節(jié)點完成從會員服務(wù)向業(yè)主服務(wù)的過渡。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 19 八、 物業(yè)目標(biāo) 項目物業(yè)定位 從康橋花園的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品組合、景觀特征以及公建配套等綜合因素來看，本項目物業(yè)應(yīng)定位于管城片區(qū)的中高檔樓盤，康橋花園就是要在該片區(qū)打造一個城市有產(chǎn)者的居住天堂，將項目整體物業(yè)目標(biāo)定位成“都市住宅，城市有產(chǎn)者的家”。 公建配套功能設(shè)置 在公建配套功能設(shè)置上，應(yīng)本著合理搭配避免重復(fù)的原則，圍繞核心水景周邊的會所從功能上應(yīng)進行細分，位于核心水景的水岸泛會所在功能設(shè)置上突出親水、健身、休閑的主題概念。 各組團劃分 康橋花園劃分為六個組團， 1— 3 號樓為多層組團； 5 號樓與 9 號樓組成混合組團、 6 號和 7 號樓組成多層組團； 9 號樓和 1 12 號樓組成核心小高層組團； 13 號樓組成（?。└邔踊旌辖M團； 14— 17 組成高層組團。同棟住宅相同面積戶型的露臺面積應(yīng)保持一致。有線電視系統(tǒng)采用高配置方案，在客廳、臥室、書房都裝設(shè)電視插座，分支器就近安裝。 ◆ 多層、小高層均采用一梯二戶板式設(shè)計，每戶采光面積大。門廳內(nèi)窗明幾凈，并設(shè)休息座椅 和物業(yè)管理通知欄。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 16 五、 戶型 戶型理解 ◆ 戶型設(shè)計 倡導(dǎo)健康、自然的生活空間形態(tài)，明廚、明衛(wèi)、明廳、明室，充分利用自然的通風(fēng)、采光及日照。 ◆ 多層建筑屋頂結(jié)合露臺設(shè)計 以弧形線條為主，弧形屋面外掛彩色水泥磚并有組織排水，特別強調(diào) 露臺應(yīng)按南北露臺并存，躍層的室內(nèi)樓梯應(yīng)與頂層的房間相連而且不得將露臺的空間分成兩塊。由于受地域氣候的限制，往往許多設(shè)計師忽略對北立面的設(shè)計或片面強調(diào)北立面因家政操作用房及開間小等原因而無法 做得精彩，造成北立面其貌不揚。力求一年四季都有花開。遵循各種植物不同的生態(tài)習(xí)性，合理利用，建造豐富多彩的立體綠化群體。 ◆ 修建鯉魚池 建議在小 區(qū)主水景小橋流水的東南側(cè)小型水景規(guī)劃鯉魚池，彩色跳躍的金鯉給小區(qū)增加了無限的活力和宜人的景觀。在植被的周圍整齊地布置專為人們休憩的藝術(shù)座椅。由于商業(yè)也同上部結(jié)構(gòu)采用弧型布置，沿鄭汴路為頗有趣味的弧型廣場。設(shè)計巧妙地將中原文化歷史元素及特征符號融入設(shè)計中。在景觀設(shè)計和處理上強調(diào)道路節(jié)點的綠化植被處理，曲折蜿蜒的行車道在此地塊自然放慢了行車的速度。由于三棟為統(tǒng)一的組團，可在第二棟布置局部的架空層增加三棟多層的聯(lián)系。園林景觀建議以草坪康橋花園營銷策劃報告 尺度 13 為主，種植球型造型的灌木群。西部采用小型休閑綠地 景觀高爾夫推桿練習(xí)場。緊鄰水景廣場北側(cè)的高層裙房內(nèi)設(shè)親水咖啡走廊和親水健身房。 ◆ 水景廣場：漾日灣、漾日灣畔、灣畔柳影 利用 室外旋轉(zhuǎn)踏步形成 約 3M 高 的平臺，順流而下的 人造瀑布 ，視覺沖擊力 極強 ，小區(qū)園林景觀空間層次 得以 豐富，大氣且與建筑風(fēng)格渾然一體。音樂噴泉結(jié)合藝術(shù)雕塑及聲控音樂噴泉組成的水景廣場使高層組團更富有動感和生氣，音樂噴泉靜止的時候又能將周圍的建筑及環(huán)境映入水中， 妙趣橫生。從小區(qū)北側(cè)二層高的人行主入口進入小區(qū)，首先映入眼簾的是入口處的干式音樂噴泉廣場，通過大片綠化可以看到圓型的小 區(qū)會所，穿過一片規(guī)則的城市植物森林，進入小高層的組團之中，茂密的灌木組成的進入式綠化景觀帶，完全的步行天下，任何汽車都不能進入。注重趣味，地面處理以動與靜、干與濕、軟與硬、光滑與粗糙、規(guī)則與不規(guī)則結(jié)合，積極造景，綠地形態(tài)豐富。 ◆ 環(huán)境是都市空間和私密居住空間的一個重要過渡空間，在景觀塑造上，強調(diào)空間的流動性和連續(xù)性，以一系列視覺景觀設(shè)計手法來體現(xiàn)柔美、康橋花園營銷策劃報告 尺度 11 高雅的空間形態(tài)。另四棟多層（第一、二、三、十號樓）將按照市場銷售和交地情況進行綜合考慮。建議在小區(qū)南側(cè)中間二個多層住宅之間修建過街門樓與鄭汴路的主入口形成對應(yīng)并可作為南北軸線的結(jié)束，分別在二樓、四樓、六樓設(shè)計戶外花園。 規(guī)劃要求 ◆ 注重小區(qū)場地地面不同標(biāo)高的營造 康橋花園項目地塊較為平坦，地塊最高的高差僅有 1 米左右。 建筑布局充分考慮沿街形象，強調(diào)都市空間的滲透，注重都市景觀效應(yīng)，內(nèi)部環(huán)境應(yīng)具有均好性以及空間形態(tài)的多樣性。充滿曲線的住宅外形大大減弱了方形火柴盒建筑的觀感，給人們帶來了溫馨、流暢的感受。 最后，一個能夠全方位體現(xiàn)健康居住的社區(qū)，不會將各種理念、綜合素質(zhì)僅僅當(dāng)成口號去宣揚，踏踏實實地做一些事情，將已經(jīng)形成概念的事情落實到實處，而不是開一些空頭支票，許諾一些尚未做或無法做到的事情。健康的精活主要還在于生活充實又多姿多彩，身心康頤，真正享受了生活。健康住宅硬件建設(shè)和健康行動的軟件建設(shè)結(jié)合在一起，才能建立健康住宅完整概念。 ◆ 健康環(huán)境的保障評估因素主要是針對居住者本身的健康保障 ，包括醫(yī)療保健體系、家政服務(wù)體系、公共健身設(shè)施、社區(qū)老人活動場所等硬件設(shè)施。景觀水是指池水、流水、噴水和涌水等，規(guī)定為流動水循環(huán)使用，有循環(huán)水凈化裝置，使改造的地表水、雨水、污水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)符合要求。 健康的生活環(huán)境不能缺少綠意。 ◆ 自然環(huán)境親和性 。對住宅的室內(nèi)空氣質(zhì)量保持清新，通風(fēng)換氣暢通無阻，防止室內(nèi)污染和病原體的發(fā)生。它不僅包括與健康居住相關(guān)聯(lián)的物理量值，如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光和空氣質(zhì)量等，而且還包括一些心理量值，如平面的空間布局、私密性的保護、視野景觀等等。 人們對住宅和健康之間的關(guān)系表現(xiàn)出從未有過的高度關(guān)注， 健康住宅 就順理成章地應(yīng)運而生了。從技術(shù)角度看，隨著我國科技水平的不斷提高，新材料新產(chǎn)品的相繼開發(fā)，完全有能力建立健康住宅技術(shù)支撐體系。 健康住宅 也就理所當(dāng)然地成為時下最熱點的話題。 “琥珀” “琥珀”，是一個形象的喻示，它是“六十年代生人”最好的精神象征，它煥發(fā)著“松香”的黃色正代表著這代人歷經(jīng)歲月的洗禮和生活的歷練。 康橋花園營銷策劃報告 尺度 4 悠然從容 在生活心態(tài)上 “六十年代生人”無論是面對事業(yè)、家庭還是其他方面，都能保持一種不急不燥、泰然處之的心態(tài)，他們已經(jīng)沒有了年少輕狂和不切實際的幻想，他們不會為了理想而急功近利。 （三）“六十年代生人” 內(nèi)涵特征 成熟 在事業(yè)方面 “六十年代生人”是全面成熟的一代人，他們有著成功的事業(yè)或正追求著更大的成功，他們通過自己的努力贏得財富和尊重，他們是社會的中堅力量。他們所追求的浪漫是一種更重精神內(nèi)涵，更重情感交流的浪漫，這種浪漫是一種指向內(nèi)心的浪漫，是一種不動聲色的浪漫。他們困頓過、迷茫過、憤怒過、激情過，但同時在這一系列的經(jīng)歷中造就了他們獨立、自我的精神特質(zhì)。他們知道用何種方式來取得成功和創(chuàng)造財富。因此，將用于改善居住條件或為孩子結(jié)婚購房的原住居民作為項目的第三目標(biāo)客戶。 ◆ 項目主要目標(biāo)客戶群選擇 按職業(yè)： 目標(biāo)客戶：專業(yè)技術(shù)人員、城市白領(lǐng)、個體私營業(yè)主 按居住地點： 目標(biāo)客戶：管城區(qū)居民、金水區(qū)居民 按工作地點： 目標(biāo)客戶：金水區(qū)工作人群、管城區(qū)工作人群 按年齡： 目標(biāo)客戶： 27— 40 歲 按家庭收入 ：目標(biāo)客戶：年收入 — 3 萬元、 3 萬元以上 ◆ 主要目標(biāo)市場組合及其說明 a）主要目標(biāo)市 場組合 01 第一目標(biāo)客戶群： 2740 歲大專及以上學(xué)歷人群； 02 第二目標(biāo)客戶群：工商自營業(yè)主； 03 第三目標(biāo)客戶群：管城區(qū)原住居民； b）組合說明 目標(biāo)客戶以 2740 歲的大專及以上學(xué)歷人群為第一目標(biāo)客戶，這部分人群絕對數(shù)量大，經(jīng)濟上比較獨立， 從年齡階段來講，多數(shù)已經(jīng)進行了一定的原始積累，具有 購房能力；個體工商自營業(yè)主雖然絕對數(shù)量不大，但是由于周邊此類人群分布較多，而且經(jīng)濟收入較高，購房能力相對較強，因此定義為項目的第二目標(biāo)客戶；管城區(qū)的原住居民由于在項目地塊周邊生活時間較長，熟悉周邊的生活環(huán)境，一般具有一定的戀舊情 節(jié)。他們繼承了英雄主義、愛國主義、民族主義的精神，全心全意為人民服務(wù)的思想，為共產(chǎn)主義奮斗終生的理想，他們也經(jīng)歷了實事求是，實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)的思想解放運動對世界觀進行了精神和靈魂的洗刷。 注重精神追求的一群人 27— 40 歲的人們有著獨立自我的精神追求，由于他們經(jīng)歷和生活的大年代，造就了這群人的精神性格。 不動聲色的浪漫 “六十年代生人”成熟的人生觀、事業(yè)觀和 家庭觀，決定了他們不在像“白領(lǐng)”那樣只追求咖啡、紅酒等等浪漫的形式。這個概念主要是一個 思想概念 ， 因此我們把出生稍早或稍晚、但具有類似思想觀點的人歸為 “六十年代生人 ”。他們希望通過自己的努力讓生養(yǎng)他們 的父母晚年生活的更加幸福，他們默默的承受著，默默奮斗著，為家人幸福生活付出著自己辛勤的努力?！傲?