【正文】 聞媒介的報(bào)道等等。（七）現(xiàn)場包裝 售樓處 本項(xiàng)目開盤時(shí)，應(yīng)建好售樓處。 中期要適時(shí)加入各種活動(dòng)，通過互動(dòng)溝通的方式，把潛在客戶從被動(dòng)選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃?dòng)參與活動(dòng)。 我們建議拿出少量房型在開盤時(shí)以零首付吸引客戶。（2） 項(xiàng)目包裝必須到位先行 為了確保項(xiàng)目的形象，給客戶以足夠的信心，項(xiàng)目的包裝如何非常重要。（4）舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行銷售宣傳 可以選擇的活動(dòng)有房地產(chǎn)展示會(huì)和客戶聯(lián)歡酒會(huì)等。（1）主流媒體上進(jìn)行廣告與新聞宣傳 可以選擇報(bào)紙、電臺(tái)等媒體進(jìn)行宣傳。 在銷售周期內(nèi)完成 萬平方米的銷售面積。我公司建議 4 月份開始前期操作，5 月份初正式開盤。（3）售后階段 這一階段包括銷售完成后的一系列工作。對(duì)于本項(xiàng)目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經(jīng)紀(jì)部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：“京城俱樂部” 、 “外企購房俱樂部”等單位。案名建議 建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個(gè)字去掉。我們承諾項(xiàng)目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。 為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認(rèn)為必須在銷售中進(jìn)行銷售控制。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見識(shí)寬廣，雖有實(shí)力，卻不會(huì)外露炫耀，同時(shí)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理。（二）項(xiàng)目定位 通過我們對(duì)項(xiàng)目的研究，及對(duì)周邊市場的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目可以定位為位于東二環(huán)、東三環(huán)和長安街圍合中心，近鄰 CBD 商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)。 如果 016樓以高檔次項(xiàng)目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。 而本住宅區(qū)由于歷史的原因，目前更符合一個(gè)普通的住宅區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)。? 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量13 / 32三、銷售方案 通過我們對(duì)本項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)的研究和對(duì)周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報(bào)。R57樓外立面、戶型等方面存在不足 本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計(jì)存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。 本項(xiàng)目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街 500 米，西至建國門，東到國貿(mào)。 如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約 4 平方公里。（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢(shì)。10 / 32二、項(xiàng)目分析 我們對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。毛坯及粗裝修項(xiàng)目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修 粗裝修華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修精裝修項(xiàng)目表住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間世橋國貿(mào)公寓實(shí)木復(fù)合木地板涂料或壁紙優(yōu)質(zhì)木門鋁合金窗，中空玻璃精裝修 精裝修東環(huán) 18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修樂瀾寶邸復(fù)合木地板四白落地 普通門噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃精裝修 精裝修推出時(shí)間分析 由下表可見，19982022 每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)，2022 年為兩個(gè)，2022年猛增為四個(gè)項(xiàng)目，因此 2022 年該地區(qū)住宅市場竟?fàn)幖ち?。?）市場表現(xiàn)項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。物業(yè)類型表住宅名稱 物業(yè)類型世紀(jì)陽光 普通住宅怡馨園 普通住宅廣馨居 普通住宅鑫兆豪園 普通住宅新青年公寓 普通住宅勁松嘉園 普通住宅世橋國貿(mào)公寓 普通住宅九龍花園 普通住宅東環(huán) 18 普通住宅樂瀾寶邸 外銷公寓華騰園 普通住宅4 / 32物業(yè)品質(zhì)分析 客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對(duì)于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。 2022 年以前每年的市場供應(yīng)量不超過 10 萬平米， 2022 年的市場供應(yīng)量約為 50 萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出 18 萬平米左右。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。我們?cè)诳蛻糍Y源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢(shì)。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。目 錄一、區(qū)域市場分析 2（一）供應(yīng)分析 2（二）需求分析 7（三）價(jià)格分析 8（四）結(jié)論 9二、項(xiàng)目分析 10（一）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 10（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 11（三）存在的機(jī)會(huì) 13(四)面臨的威脅 13三、銷售方案 14（一）目前存在的問題 14（二）項(xiàng)目定位 15（三）客戶定位 15（四）價(jià)格方案 15（五）項(xiàng)目建議 16（六）銷售策略 16（七）現(xiàn)場包裝 20四、宣傳推廣方案 25（一）媒體選擇 25（二）活動(dòng)行銷 28五、公司優(yōu)勢(shì) 301 / 32摘 要 我們對(duì)雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。 同時(shí)，我們也對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。 我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。2 / 32一、區(qū)域市場分析 雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對(duì)市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對(duì)此區(qū)域的 11 個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。自 1998 年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達(dá)到 萬平方米左右,已售項(xiàng)目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán) 18， 勁松嘉園。整體來看是以 50006000 元/平米的中檔住宅居多，超過 7000 元/平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。物業(yè)外部裝修情況表住宅名稱 外墻裝修怡馨園 涂料廣馨居 涂料華騰園 防水涂料世紀(jì)陽光 高級(jí)涂料九龍花園 高級(jí)涂料樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級(jí)淺灰色涂料勁松嘉園 面磚東環(huán) 18 瓷磚6 / 32世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚鑫兆豪園 未定新青年公寓 未定（2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目僅有 3 個(gè)項(xiàng)目多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推