【正文】 間的房源基本上朝向、景觀或位置不好，總價(jià)在 45萬 /套左右，銷售助力大。這說明常州市居民開始關(guān)注身邊的健康生活，預(yù)示著其生活方式在滿足生存的基礎(chǔ)上開始關(guān)注健康的生活，健康、環(huán)保、綠化房產(chǎn)會(huì)逐漸受到 武川 居民的關(guān)注了。 武川居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變： 由于武川在 90年代初鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定一切的年代，人民居住環(huán)境受到忽視。 城南及黃花板區(qū)： 該區(qū)域武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域之一。大眾化住宅受到市場的歡迎，房地產(chǎn)開發(fā)商觀望市場態(tài)度明顯。 新北板塊： 目前城北新區(qū)板塊主要在售的樓盤有 以及其他樓盤尾盤，該區(qū)域市場銷售阻力較大從南到北逐漸加大，市場開發(fā)趨勢多元化。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資 億元，同比增長 4 倍；施工面積達(dá) 萬平方米，同比增長 倍。由于 2020年拆遷戶數(shù)多，市場消耗量大，刺激了 2020年土地的供給水平。 武 川 2020~2020 年拆遷量逐年下降，房地產(chǎn)市場逐漸失去市場剛性消費(fèi)，市場競爭逐漸激烈 根據(jù)武川房地產(chǎn)信息網(wǎng)武川房管局房屋住宅產(chǎn)業(yè)處公布的關(guān)于 2020 年~2020年舊房改造計(jì)劃顯示， 2020年舊房中拆遷戶達(dá)到 9000戶；預(yù)計(jì) 2020年舊房中拆遷戶達(dá)到 4500 戶；預(yù)計(jì) 2020 年舊房中拆遷戶達(dá)到 3500 戶。 武川居民生活觀念、獲取信息渠道悄然改變： 武川城調(diào)隊(duì)近期對 2000 位城鄉(xiāng)居民開展了一次抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，被訪對象最感興趣的信息是健康與衛(wèi)生保健信息、選擇率高達(dá) %，有關(guān)科學(xué)技術(shù)方面的信息排到了 4位之后，其中醫(yī)學(xué)新進(jìn)展方面的信息關(guān)注度為 %、科學(xué)新發(fā)現(xiàn)的關(guān)注度為 %、新技術(shù)應(yīng)用的關(guān)注度為 %。商品房施工面積達(dá) ，同比增長 %，其中商品住宅施工面積為 萬平方米，同比增長 %。 武川房地產(chǎn)市場供給開始多樣化，居民的商品房消費(fèi)觀念悄然改變 對武川城北、新北、城南、黃花、城西和城中各區(qū)域 的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：大眾化住宅市場需求量大，區(qū)域房地產(chǎn)市場細(xì)分趨勢明顯，房地產(chǎn)供需雙方都在觀望市場走勢。 （四） 光明花園客戶信息反饋及對策 項(xiàng)目周邊市政配套尚沒有動(dòng)工的跡象 對策：重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目配套設(shè)施的進(jìn)程，突出光明花園舒適的生活環(huán)境，轉(zhuǎn)移客戶的視線 首期余房房源單一、無選擇性 對策：做好房源銷控，配合促銷方式，從多角度做好房源的投放 消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度 對策：示之以例，動(dòng)之以利，曉之以情，摧毀消費(fèi)者僥 幸的心理，激發(fā)銷售動(dòng)機(jī) 工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度問題 對策：建議公開工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度計(jì)劃表，定期公布工程進(jìn)度和拆遷進(jìn)度情況，歡迎消費(fèi)者監(jiān)督，打消消費(fèi)者疑慮 “貴賓金卡”退卡問題 對策：查清退卡的動(dòng)機(jī)，有禮貌的接待辦理退卡手續(xù)，但需要暗示、耳語、模糊的透露開盤的時(shí)期 二、市場分析 （一） 武川 2020 年宏觀住宅市場走勢 國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控明顯，武川房地產(chǎn)消費(fèi)市場日漸理性： 從 2020 年七月份開始，國家出臺了一系列的關(guān)于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱、防止房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大起大落、 加強(qiáng)保護(hù)基本農(nóng)田等措施，加大了對建筑業(yè)、鋼鐵冶煉業(yè)、房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管力度，從土地政策、金融、建材供給等角度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。從房型需求上看，兩房、三房為主體，共占總需求的 60%~80%；其次為四房，約占總房源的 10%左右。即本次推出房型主力戶型為三房，面積在 100~140平方米之間，約占總戶數(shù)的的 60%；其次為 85~100 平方米之間的兩房，約占總戶數(shù)的 24%。截止八月25 號，一期累計(jì) 銷售 1240 套，實(shí)現(xiàn)銷售面積 189420 平方米，完成總套數(shù)的80% 光明花園一期余房房源概述 光明花園一期余房約 250 套。 首期樓書市場反饋的“看不懂、不知所云”的情況，建議二期樓書訴求簡潔而委婉，必要時(shí)需要銷售員的暗示引導(dǎo)，媒介配合釋疑訴求主題 （二）光明花園一期銷售概述 光明花園一期銷售動(dòng)態(tài) 光明花園一期批準(zhǔn)預(yù)售 1500 套，面積 240000 平方米。其 中面積 120~140平方米的三房兩廳兩衛(wèi)占總戶數(shù)的 37%；面積在 100~120平方米之間的三房兩廳一衛(wèi)占總戶數(shù)的 24%；面積在 85~100 平方米之間的兩房占總戶數(shù)的 24%，其余的 60平方米以下的一房占總戶數(shù)的 11%， 155平方米以上的四房占總戶數(shù)的 5%。從房源上看，主要來源于武川黃花鎮(zhèn)本地私企業(yè)主、公務(wù)員和中高級管理人員，約占總客源的 60%；其次客戶來源于武川市區(qū)，約占總客源的 30%；另外項(xiàng)目周邊比較富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開始成為本案的消費(fèi)主體?？偟膩砜?，二期客戶層次明顯，以中等家庭收入為主，富裕階層任意是光明花園客戶的主體。 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)管理，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象： 針對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金量大、房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行金融系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象多、房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)嫁給了國家銀行金融系統(tǒng)，國家要求銀行系統(tǒng)加強(qiáng)對 房地產(chǎn)開發(fā)市場融資、投資購房貸款市場的風(fēng)險(xiǎn)管理，限制二次投資購房貸款金額、加強(qiáng)投資型房地產(chǎn)開發(fā)融資風(fēng)險(xiǎn)管理，提高開發(fā)商開發(fā)總金額中自有資金的比例（自有資金的比例有原來的 20%提高到 25%），抬高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻 ,增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，使部分實(shí)力弱的開發(fā)商掙相拋售商品房、土地，商品房市場可能出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)增大，投資者、消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)下跌，大多數(shù)持幣觀望市場，給房地產(chǎn)市場帶來消極的影響。房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)到位資金 90 億元，其中銀行貸款 15 億元，同比下降 %，在全部資金來源中所占比重由去年同期的 下降為 %；企業(yè)自籌資金 億元，同比增長 倍，在全部資金來源中的比重由去年同期的 %上升為%。商品房銷售面積 ，同比增長 %，其中住宅銷售面積 ，同比增長 %。從被訪者對媒體的信任程度看，居民對不同渠道獲取的科技知識的信任度有所不同，最信任的是電視、報(bào)紙兩大