【正文】 2400 元 /平方 合計： 萬 規(guī)劃路一層 +二層商鋪建筑面積約： 1800 M2 預(yù)計均價： 3000 元 /平方 合計： 540 萬 車位面積合計： 5010M2 累計總銷約： 萬元 *（車位未計入） （以上測算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測繪面積為準(zhǔn)）。 一）、擬訂拿到預(yù)售證的日期為 7 月初 （也就是說，從 7 月份開始便可以進(jìn)行正式銷售）。 強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。 ?項目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。 項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 696661 萬平方米 項目總投資： 萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 :5229 萬元 項目投資報酬率 :% 以上指標(biāo)顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強。隨 著區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進(jìn)項目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)客流量的增加，密切注意目標(biāo)客戶群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 市場風(fēng)險 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入 階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況， 項目的成本因素更為敏感。 針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達(dá)到%，即可保持財務(wù)平衡。 可入性：在草種選擇、植物選擇、水系安排中都充分考慮到住戶 親身體味 的要求，使小區(qū)住戶能觸摸自然、感受生活。 (5)、園林設(shè)計藝術(shù)化 隨著人 們生活水平的不斷提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個 核心賣點之一 。 (3.)物業(yè)管理人性化 高品質(zhì)的物業(yè)管理 服務(wù) 是物業(yè)售出后保值增值的關(guān)鍵籌碼 ，也是社區(qū)內(nèi)外環(huán)境綜合素質(zhì)營造的基礎(chǔ)。）因此本地塊的土地價值增值潛力不可限量。 （ 2）產(chǎn)品 B— 商業(yè)鋪面的目標(biāo)客戶： ? 實力型投資企業(yè)或個人 他們注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，對物業(yè)地段發(fā)展?jié)摿?、較高的升值空間與投資回報率有著清醒的認(rèn)識，此類投資者多為本地的企業(yè)主或外地的投資客商，經(jīng)濟(jì)實力強，往往根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價租賃的方式進(jìn)行運作。這類客戶經(jīng)濟(jì)收入高，對高檔物業(yè)特別青睞。 雖然由于九江產(chǎn)業(yè)的匱乏，九江寫字樓的需求并不大 ，但目前市場處于空白，而且本案處于市政形象大道 —— 長虹大道，廣告優(yōu)勢明顯，因此本案推出少量小辦公型寫字間還是有一定市場。目前龍鑫花園的店鋪出租情況非常良好，由于供不應(yīng)求，因此店鋪的租金也一路上揚，部分店鋪甚至達(dá)到了 2021 元 /月 /間，同時由于房價上揚的情況有所遏制，因此回報率的上揚也使龍鑫目前的店鋪銷售情況比較良好。其業(yè)態(tài)分布、店鋪類型上與本案有較強的可比性，因此具有較大的參考價值。 T：威脅 隨著九江城市化進(jìn)程步伐的加快 ,特別是八里湖新區(qū)的大面積開發(fā) ,一方面可以提高城市品味 ,帶動市場需求 ,但另一方面 ,由于政府 開發(fā)資金有限 ,極可能以出讓土地的方式來籌措主要資金，如此必定會增加土地投放量 ,給市場帶來一定壓力。 ? 戶型設(shè)計：在戶型上表現(xiàn)多種平層、躍層形態(tài)，并在景觀、采光、通風(fēng)等方面充分實現(xiàn)每家每戶的均好性， 戶型面積從八、九十 平方米至兩百平方米不等，可充分滿足不同層次人士的居住需求。 ? 教育資源：南湖幼兒園、三里街小學(xué)近在咫尺，更有高等學(xué)府 —— 九江師專，為本案提供了良好的教育資源和文化氛圍。 第三篇：項目篇 一、 項目概況 地理位置：本案位于九江市形象街區(qū)長虹大道東段 603 車隊地塊，長虹大道北側(cè)（長虹大道為九江市政形象大道，規(guī)劃寬度達(dá) 80M，這交通便利，自然環(huán)境資源優(yōu)越）， 占據(jù)九江東區(qū)要沖 ,路網(wǎng)發(fā)達(dá) ,交通便捷 ,出門不遠(yuǎn)即可上高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程； 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地；緊臨高等學(xué)府 — 九江師 專，附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院等市政配套設(shè)施齊全，生活十分便利。而隨著九江經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，廣大居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛， 舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美的環(huán)境、良好的物業(yè)、完備的配套等都被放到重要位置進(jìn)行考慮。其中住宅投資 億元，比上年同期增長 %。 四、房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 就九江市現(xiàn)狀而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與東部地區(qū)比相對緩慢，房地產(chǎn)市場的發(fā)展還沒有達(dá)到城市建設(shè)應(yīng)有的空間 ，但按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，可以預(yù)測九江市的房地產(chǎn)市場潛力無限，蘊藏著巨大的發(fā)展空間。 用營銷和規(guī)范的案場管理打動客戶 一個出色的策劃案是樓盤開發(fā)成功的一半，而在案場執(zhí)行中，利用一定 的銷控手段及銷講資料將更有效的打動準(zhǔn)客戶，有利于樓盤的銷售。 低總價，高性價比 從我們對九江的房地產(chǎn)市場的分析我們可以看到總價的高低將直接決定客戶面。由于本案的產(chǎn)品屬于高層在建筑成本上較高，而其單價與僅比龍鑫花園高出 200 元 /平方米左右，雖然價格不高，但由于其產(chǎn)品面積較大，主力房型面積都在 150 平方米以上，得房率低，總價較高，因此銷售情況并不樂觀。整個樓盤預(yù)計開發(fā)跨度將近 6 年左右，年均開發(fā)量在 15 萬平方米左右。本案所處的區(qū)域為長虹大道，區(qū)域位置包括沿長虹大道兩側(cè)至開發(fā)區(qū)一代，區(qū)域內(nèi)有市政府、火車站等眾多企事業(yè)單位，由于長虹大道屬于市政府形象大道，因此基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，市民的認(rèn)可度較高。大宗土地前期準(zhǔn)備時間和開發(fā)周期都較長，因此短時間內(nèi)，商品房市場供應(yīng)量并不充裕。 附：商品房成交面積比較表 單位：萬平方米 2021 年 2021 年 2021 年與 2021 年比較 商品房 % 其中：住宅 % 商鋪 % 附：商品房成交金額比較表 單位：萬元 2021 年 2021 年 2021 年與 2021 年比較 商品房 140403 84216 % 其中：住宅 87384 64441 % 商鋪 47720 17726 % 二手房交易活躍，增長迅速 2021 年二手房成交 3198 套，成 交面積 萬元。 ⑶ 住宅品質(zhì)：住房作 為一項大的消費支出，人們投入的關(guān)注度往往有別于一般商品，更加注重居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。銷售均價： 1700~2300 元 /平方米； ? 九龍街開發(fā)區(qū)一帶。主要分為三個層次： ? 老城區(qū)沿湖沿 江高檔住宅。 二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 ⑴概況：目前，九江房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā) 展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大板塊。市 區(qū)商品房成交均價在 05 年僅 1800 元 /㎡左右，這較市場發(fā)達(dá)城市仍有較大的差距，也給市場房價提供了較大的增長空間。 第二部分 市場分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估 由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，因此政府的政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)的發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)的作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策的分析能更有效的規(guī)避一些項目的開發(fā)風(fēng)險。 隨著城市重心的不斷西移和基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。 九江 市 委八屆四次全會提出了 “ 環(huán)繞八里湖 ， 建設(shè)新九江 ” 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想。 固定資產(chǎn)投資增長較快 歷年九江市固定資產(chǎn)投資示意圖（億元）64930501001502002021 2021 2021 2021 2021 九江市 2021 年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資） 億元，比上年增長 ％，增速比上年 高出 個百分點。根據(jù)國際上通行標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕 的標(biāo)準(zhǔn)可以看出，九江目前人民生活水平剛好處于小康階段。 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析 收入快速穩(wěn)步增長，處于小康階段 九江城鄉(xiāng)居民收入02021400060008000100001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021城鎮(zhèn)農(nóng)村　 2021 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計到 2021 年城市居民可支配收入可達(dá) 14000 元。人均生產(chǎn)總值年均增長 %， 2021 年 達(dá)到 9230 元 。 九江現(xiàn) 有國家級風(fēng)景名勝區(qū) 1 處，省級風(fēng)景名勝區(qū) 8 處。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯， 是一個極具潛力的開放城市。 第一部分 決策背景 一、 九江概述 概況： 九江是長江、廬山、鄱陽湖孕育出的江南名城，長江黃金水道十大港口之一。 在本次報告的撰寫期間，我們 對九江市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場特征進(jìn)行了充分調(diào)查與分析，并對本項目現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致考究，對周邊樓盤進(jìn)行 慎 密調(diào)研后，取得了大量 一手資料。 可行性研究報告的撰寫 是在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期入手，其結(jié)果直接影響到投資項目的決策方向，為項目市場價值的實現(xiàn)提供有價值的參考依據(jù)。 由于時間倉促，疏漏錯誤之處難免，敬請批評指正。京九、武九（至武漢）、合九（至合肥）和即將動工興建的銅九（至銅陵）、景九（至景德鎮(zhèn)）等五條鐵路干線在 此 交匯；公路有 105 國道 (北京 珠海 )、 316 國道 (福州 蘭州 )過境，昌九高速公路，九景高速公路 等 ；長江水運上通重慶，下達(dá)上海并延伸海外。 九江的山水不僅哺育出了陶淵明、黃庭堅、江萬里、陳三立、李烈鈞、許德衍等一代代成就卓著的家鄉(xiāng)兒女，而且也吸引了謝靈運、李白、白居易、蘇軾、朱熹、康有為等詩文巨擘，他們給九江留下了不可勝數(shù)的詩詞書畫、銘文碑刻、軼文趣事和種種文化勝跡。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ： 據(jù)統(tǒng)計 九江市在“十五 ”期間國內(nèi) 生產(chǎn)總值年均遞增１３．６％ ， 2021年 達(dá)到 ４２８．９２億元。全國百強市排名，九江位列 75 位 生活水平： 2021 年城市居民可支配收入為 8713 元，同期 增長１ ％ ， 政府預(yù)測年均增長率保持在 8%以上，預(yù)計到 2021 年城市居民可支配收入可達(dá) 14000 元。 2021 年九江 城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為４４．２％ ，農(nóng)村為 %。目前，九江的個體工商 戶已超過 75000 戶，個私經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展將帶動九江市一部分居民走上富裕的道路。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成，為九江城市化進(jìn)程快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。南門湖 —— 八里湖）之間再造一個新九江的 發(fā)展 方向 。同時與開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多樓盤扎堆的情況不同，本案所在的潯陽區(qū)內(nèi)競爭對手較少，這為本項目的開發(fā)成功提供了比較好的外部因素。 宏觀政策對九江市房地產(chǎn)市場的影響分析 對于起步較晚的九江市房地產(chǎn)來說，房價整體水平仍然較低。 宏觀政策推出目的是在穩(wěn)定房價，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場情況而言，國家宏觀政策不會對九江房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，整體市場將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場價格仍然是以地段價值為尺度。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車站，使得這一帶近年來成為開發(fā)熱點，生活配套日趨成熟。銷售均價： 1800~2100 元 /平方米。同期九江市的商品房成交面積為 萬平方米，其中住宅 萬平方米，成交金額 84216 萬元，成交面積和成交金額比2021 年分別下降了 %和 %。而商