【正文】 交目的。按完成計劃銷售額來算資金回籠總額大概為住宅樓 17600 平方 ╳ 2309（元 /平方米） +底層商鋪 1500 平方 ╳ 10000 元 /平方 +二三層商鋪 2021 平方╳ 2400 元 /平方 = 萬 占總案量的 % （三）續(xù)銷期 銷售主要工作 計劃時間： 月 30 日 —— 月 30 日 主要工作： ，確認后投入運作 ，制定相關(guān)計劃 ，確認并投入運作 ，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 銷售策略：共計劃推出住宅 9 號樓， 主推辦公二、三層及規(guī)劃路段（約占總案量的 13%）。預(yù)計總 銷： 1847 萬（注：以多層及小高層通差價： 2309 元 /平方計） 商鋪去化：商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層為主，約 1200 平方，預(yù)計總銷： 1200 萬 合計總銷： 3047 萬 占總案量的： %（占項目總銷量之比） （二）開盤熱銷期 銷售部工作： 計劃時間： 月 25 日 —— 12 月 25 日 主要工作： (熱銷、滯銷、客戶抗性等 ) ，總結(jié)交流會 ，評定暨表彰會 ，廣告策略擬定 策略調(diào)整報告，分析討論后制定下一階段銷售策略 銷售策略： 共計劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分） ,二層商鋪 (主要以沿街優(yōu)勢配以底層大型專業(yè)市場，定位于低總價小辦公或商住型用型，以低價位來帶動二三層 )。 原則上分二個階段去化，前期內(nèi)部認購?fù)茝V以 16 號樓為主，力求在開盤前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運作順暢與否的關(guān)鍵。 附：銷售執(zhí)行方案 一、 本方案擬訂的條件 為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)及時間。 （上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來整體的市場開發(fā)容量是相當(dāng)大的。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類別 占總銷的比例 車庫 4． 13% 11F 小高層 % 多層 % 沿長虹大道一層商業(yè) % 沿長虹大道負一層商業(yè) % 北側(cè)規(guī)劃路 1F+2F 商業(yè) % 2F/3F 商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項目財 務(wù)效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價格。 在小區(qū)整體綠化設(shè)計上體現(xiàn)均好性和可入性原則： 均好性：環(huán)境設(shè)計將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對每位住戶的均好性。 (2.)戶型設(shè)計多樣化 區(qū)域市場及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求 明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場的供給中戶型面積多數(shù)相對較大；③隨著房價的逐步攀升，市民購房對總價敏感度也會越來越高，因此在結(jié)合市場情況及本案的定位下，提出本案簡約大戶的戶型定位，即以100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時以較為豐富的產(chǎn)品類型以實現(xiàn)項目梯級化產(chǎn)品銷售 。抓住這類消費者還可帶動 農(nóng)村消費群體。 案量較大 策 略： 分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對較低的總價吸引更多的客戶 小辦公市場分析 辦公市場整體需求量少、市場不規(guī)范，但市場空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫字樓的項目非常少，除荷花苑推出一幢寫字樓但被市公交公司整體收購?fù)?，幾乎沒有純寫字樓項目，而一些如濱江花園、步紅花園等項目都推出商住樓概念，宜商宜居。 從出租率來看，本案周邊的店鋪出租率均達到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對承租業(yè)主進行的調(diào)查中，普遍認為經(jīng)營狀況不錯。 項目本身資源 ? 項目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過改造 、整合，通過不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時把文化主題貫穿于小區(qū)的每個細節(jié)，通過這些手法讓人們充分體驗到本小區(qū)獨特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個小區(qū)更有生命力。 （ 5） 商品房價格 水平低，有一定發(fā)展空間 2021 年九江商品房均價為 1800 元 /平方米左右，與國內(nèi)發(fā)達城市的房價相比較，還有極大的發(fā)展空間。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬人， 九江每年平均新增人口 萬，以 2021 年人均居住面積 m2測算，今后九江每年至 少將平均新增住房需求 萬 m2，市場需求旺盛。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費較低，在建筑成本在房價中所占比例很高的九江來看，高層住宅也較多層價格高，所以九江的普通客戶更傾向于購買多層。二期將于近期開盤，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計價格將有二三百元每平方米的上揚。 ● 土地價格上漲，成本提高 2021 年九江市土地綜合價格每畝 萬元，比 2021 年上漲了 %，剝?nèi)?長江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價為 7 萬元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r 萬元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2021 年國有土地出讓一覽表 序號 受讓單位 土地位置 土地 來源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價 (萬元 /畝 ) 成交價 (萬元 /畝 ) 土地出讓收入（萬元） 簽訂出讓 合同時間 1 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽 房地產(chǎn) 開發(fā)公司 南湖路 57號 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽房地產(chǎn) 開發(fā)公司 北司路 68號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場開發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲備 掛牌 市場 倉儲 5 王 剛 人民路 569號 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號 儲備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤南側(cè) 儲備 掛牌 商住 44 44 9 江西運通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲備 掛牌 市場 用 地 10 九江金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲備 掛牌 市場 用地 10 188 11 九江潯海實業(yè)有限公司 向湖一路 28 號 儲備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實業(yè)有限公司 長江大道與八里湖之間 儲備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂 .居住 1200 42 42 50400 13 九江市房地產(chǎn)測繪隊 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽路 95號 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價） 94． 593 （總價） 94． 593 （總價） 94． 593 2021． 10． 18 市場總結(jié) ? 整體市場發(fā)展相對比較健康，價格上漲較快 ? 土地供應(yīng)市場充足，未來開發(fā)量大 ? 樓盤品質(zhì)提高，市場競爭開始激烈 ? 購房者期望值上升，更注重樓盤的性價比，品質(zhì)好、價格優(yōu)的樓盤成為追棒的對象。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1）市場運行狀況： 供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少 2021 年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項目共 36 個，同比下降 20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬平 方米。銷售均價： 2500 元 /平方米以上； ? 長虹大道兩側(cè)。這也給了九江房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展的市場空間。但本項目所處的長虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財政對于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來了一定的利好因素。 圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。 從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。廬山為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)， “ 中國旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)為中國唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。 江西九江 XX 可行性研究報告 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標(biāo)分析 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 第二部分 市場分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評估 二、 九江房地產(chǎn)市場分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場特點 競爭態(tài)勢分析 四、 房地產(chǎn)市場前景預(yù)測 第三部分 項目分析 一、項目概況 二、項目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源 三、項目 SWOT 分析 四、項目商業(yè)、辦公部分分析 五、項目市場目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述 第四部分 項目開發(fā)研究 一、 項目價 值 初步評估 二、 項目發(fā)展建議 第五部分 投資收益分析 第六部分 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析及策略 一、 項目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 第七部分 結(jié)論和建議 附：銷售計劃 前 言 “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬平方公里，人 口 450 萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬人。 2021 年被評為全國優(yōu)秀旅游城市。 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2021 年達到 億元，比上年增長 元，增長率達 %。 固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用 九江經(jīng)濟形勢的基本特征 ◇ 民營經(jīng)濟得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀? ◇ 城市建設(shè)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展重點 ◇ 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始 轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速 ◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對項目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對于九江的城市定位是： “最適宜人類居住 ”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游 。 城市規(guī)劃發(fā)展對本項目影響 從對九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項目拔地而起，大規(guī)模的樓盤 不斷涌現(xiàn)，本項目并不處于九江的開發(fā)重點區(qū)域。 在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購房者以自住為主，投機成分極少。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。而九江市目前的居民住宅大多無社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對居住環(huán)