【正文】 交目的。按完成計(jì)劃銷售額來(lái)算資金回籠總額大概為住宅樓 17600 平方 ╳ 2309（元 /平方米） +底層商鋪 1500 平方 ╳ 10000 元 /平方 +二三層商鋪 2021 平方╳ 2400 元 /平方 = 萬(wàn) 占總案量的 % （三）續(xù)銷期 銷售主要工作 計(jì)劃時(shí)間： 月 30 日 —— 月 30 日 主要工作： ，確認(rèn)后投入運(yùn)作 ，制定相關(guān)計(jì)劃 ，確認(rèn)并投入運(yùn)作 ，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 銷售策略：共計(jì)劃推出住宅 9 號(hào)樓， 主推辦公二、三層及規(guī)劃路段（約占總案量的 13%）。預(yù)計(jì)總 銷： 1847 萬(wàn)（注：以多層及小高層通差價(jià)： 2309 元 /平方計(jì)） 商鋪去化：商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層為主，約 1200 平方，預(yù)計(jì)總銷： 1200 萬(wàn) 合計(jì)總銷： 3047 萬(wàn) 占總案量的： %（占項(xiàng)目總銷量之比） （二）開(kāi)盤(pán)熱銷期 銷售部工作： 計(jì)劃時(shí)間： 月 25 日 —— 12 月 25 日 主要工作： (熱銷、滯銷、客戶抗性等 ) ，總結(jié)交流會(huì) ，評(píng)定暨表彰會(huì) ，廣告策略擬定 策略調(diào)整報(bào)告，分析討論后制定下一階段銷售策略 銷售策略： 共計(jì)劃推出商鋪一區(qū)二至三層及商鋪二區(qū)一至二層（適量推出規(guī)劃路段部分） ,二層商鋪 (主要以沿街優(yōu)勢(shì)配以底層大型專業(yè)市場(chǎng)，定位于低總價(jià)小辦公或商住型用型，以低價(jià)位來(lái)帶動(dòng)二三層 )。 原則上分二個(gè)階段去化，前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V以 16 號(hào)樓為主，力求在開(kāi)盤(pán)前有效去化該五幢多層，有效回籠前期資金。而由于北側(cè)規(guī)劃路及東南側(cè)長(zhǎng)虹大道商鋪占本案的體量較大，加之二、三層及北側(cè)規(guī)劃路段商業(yè)人氣明顯不足，針對(duì)該部分商業(yè)如何推廣將成為本案運(yùn)作順暢與否的關(guān)鍵。 附：銷售執(zhí)行方案 一、 本方案擬訂的條件 為使本發(fā)案之表述更為直觀，現(xiàn)擬訂相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)間。 （上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位（潯陽(yáng)區(qū)）、同一檔次的物業(yè)供給量相比開(kāi)發(fā)區(qū)體量明顯減小，但未來(lái)整體的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)容量是相當(dāng)大的。以下為各產(chǎn)品類別在本案總銷售額中所占比例示意： 產(chǎn)品類別 占總銷的比例 車庫(kù) 4． 13% 11F 小高層 % 多層 % 沿長(zhǎng)虹大道一層商業(yè) % 沿長(zhǎng)虹大道負(fù)一層商業(yè) % 北側(cè)規(guī)劃路 1F+2F 商業(yè) % 2F/3F 商業(yè) (辦公 ) % 敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái) 務(wù)效益的主要因素為總開(kāi)發(fā)成本和銷售價(jià)格。 在小區(qū)整體綠化設(shè)計(jì)上體現(xiàn)均好性和可入性原則： 均好性：環(huán)境設(shè)計(jì)將根據(jù)園區(qū)地理特色，注重環(huán)境對(duì)每位住戶的均好性。 (2.)戶型設(shè)計(jì)多樣化 區(qū)域市場(chǎng)及客群調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：①自住型需求 明顯，三房供應(yīng)及需求比例突出；②區(qū)域市場(chǎng)的供給中戶型面積多數(shù)相對(duì)較大；③隨著房?jī)r(jià)的逐步攀升，市民購(gòu)房對(duì)總價(jià)敏感度也會(huì)越來(lái)越高，因此在結(jié)合市場(chǎng)情況及本案的定位下，提出本案簡(jiǎn)約大戶的戶型定位，即以100M2125M2 三房為主力產(chǎn)品，同時(shí)以較為豐富的產(chǎn)品類型以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)化產(chǎn)品銷售 。抓住這類消費(fèi)者還可帶動(dòng) 農(nóng)村消費(fèi)群體。 案量較大 策 略： 分批次推出，緩解一次性推出的銷售壓力 適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品的面積，利用相對(duì)較低的總價(jià)吸引更多的客戶 小辦公市場(chǎng)分析 辦公市場(chǎng)整體需求量少、市場(chǎng)不規(guī)范，但市場(chǎng)空白有一定的發(fā)展空間 在九江，單純寫(xiě)字樓的項(xiàng)目非常少，除荷花苑推出一幢寫(xiě)字樓但被市公交公司整體收購(gòu)?fù)?，幾乎沒(méi)有純寫(xiě)字樓項(xiàng)目，而一些如濱江花園、步紅花園等項(xiàng)目都推出商住樓概念，宜商宜居。 從出租率來(lái)看，本案周邊的店鋪出租率均達(dá)到 95%以上，空關(guān)情況相當(dāng)少，商業(yè)氣氛較濃，我們對(duì)承租業(yè)主進(jìn)行的調(diào)查中，普遍認(rèn)為經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。 項(xiàng)目本身資源 ? 項(xiàng)目案名： ” 香榭麗舍 ” ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模： 69661M2 ? 規(guī)劃理念：充分挖掘地方特色，展現(xiàn)“植物、環(huán)境、小區(qū)”的主題，將自然景色作為小區(qū)特色的主基調(diào)，給合原有的地形地貌， 通過(guò)改造 、整合，通過(guò)不同的手法展現(xiàn)植物的意念，將整個(gè)環(huán)境融入到小區(qū)的背景中，表達(dá)出“植物、環(huán)境、小區(qū)共生”的追求， 同時(shí)把文化主題貫穿于小區(qū)的每個(gè)細(xì)節(jié)，通過(guò)這些手法讓人們充分體驗(yàn)到本小區(qū)獨(dú)特的自然景觀與文化內(nèi)涵，使整個(gè)小區(qū)更有生命力。 （ 5） 商品房?jī)r(jià)格 水平低，有一定發(fā)展空間 2021 年九江商品房均價(jià)為 1800 元 /平方米左右，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)相比較，還有極大的發(fā)展空間。根據(jù)九江市政府最新規(guī)劃預(yù)測(cè)， 到 2020 年，九江中心城區(qū)合理人口規(guī)劃 將 為 125 萬(wàn)人， 九江每年平均新增人口 萬(wàn)，以 2021 年人均居住面積 m2測(cè)算，今后九江每年至 少將平均新增住房需求 萬(wàn) m2，市場(chǎng)需求旺盛。 從銷售情況看，本案周邊的多層住宅明顯好過(guò)高層，一是由于多層公攤較少，物業(yè)費(fèi)較低，在建筑成本在房?jī)r(jià)中所占比例很高的九江來(lái)看，高層住宅也較多層價(jià)格高，所以九江的普通客戶更傾向于購(gòu)買(mǎi)多層。二期將于近期開(kāi)盤(pán)，多層預(yù)定情況良好，預(yù)計(jì)價(jià)格將有二三百元每平方米的上揚(yáng)。 ● 土地價(jià)格上漲，成本提高 2021 年九江市土地綜合價(jià)格每畝 萬(wàn)元，比 2021 年上漲了 %，剝?nèi)?長(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊，土地平均單價(jià)為 7 萬(wàn)元 /畝，較 04 年剝?nèi)ァ安裆４禾臁焙蟮耐恋仄骄鶈蝺r(jià) 萬(wàn)元 /畝，上漲了 % 附：九江市 2021 年國(guó)有土地出讓一覽表 序號(hào) 受讓單位 土地位置 土地 來(lái)源 供地方式 土地 用途 土地面積 (畝 ) 容積率 起始價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 成交價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 土地出讓收入（萬(wàn)元） 簽訂出讓 合同時(shí)間 1 九江市潯陽(yáng)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 十里大道 323321 企業(yè) 委托 掛牌 商住 68 120 2 九江市潯陽(yáng) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 南湖路 57號(hào) 企業(yè) 委托 掛牌 居住 70 71 3 九江市潯陽(yáng)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司 北司路 68號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 居住 53 55 363 4 江西京九裝飾材料 大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司 三里街支 巷 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ) 5 王 剛 人民路 569號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 居住 6 九江市派拉蒙房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 九瑞大道 2號(hào) 企業(yè)委 托 掛牌 商住 70 70 7 九江柴桑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 九蓮北路 332 號(hào) 儲(chǔ)備 掛牌 居住 25 32 32 800 8 江西省高氏置業(yè)有限公 司 九瑞大道轉(zhuǎn)盤(pán)南側(cè) 儲(chǔ)備 掛牌 商住 44 44 9 江西運(yùn)通汽車貿(mào)易有限 公司 九瑞大道汽車 城西側(cè) A地塊 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 用 地 10 九江金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司 九瑞大道汽車城西側(cè) B地塊 儲(chǔ)備 掛牌 市場(chǎng) 用地 10 188 11 九江潯海實(shí)業(yè)有限公司 向湖一路 28 號(hào) 儲(chǔ)備 掛牌 居住 48 48 12 九江聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司 長(zhǎng)江大道與八里湖之間 儲(chǔ)備 掛牌 商業(yè) .文化 .娛樂(lè) .居住 1200 42 42 50400 13 九江市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì) 九江市房地產(chǎn)建筑公司 潯陽(yáng)路 95號(hào) 委托 掛牌 商業(yè) 0． 3775 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 （總價(jià)） 94． 593 2021． 10． 18 市場(chǎng)總結(jié) ? 整體市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較健康，價(jià)格上漲較快 ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)充足，未來(lái)開(kāi)發(fā)量大 ? 樓盤(pán)品質(zhì)提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激烈 ? 購(gòu)房者期望值上升，更注重樓盤(pán)的性價(jià)比，品質(zhì)好、價(jià)格優(yōu)的樓盤(pán)成為追棒的對(duì)象。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 1）市場(chǎng)運(yùn)行狀況： 供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度減少 2021 年，九江市區(qū)新批準(zhǔn)商品房預(yù)售項(xiàng)目共 36 個(gè)，同比下降 20%，批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比上漲 %，其中住宅 8 萬(wàn)平 方米。銷售均價(jià)： 2500 元 /平方米以上； ? 長(zhǎng)虹大道兩側(cè)。這也給了九江房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良性發(fā)展的市場(chǎng)空間。但本項(xiàng)目所處的長(zhǎng)虹大道，毗鄰火車站和市政府，屬于市政府的形象大道，財(cái)政對(duì)于街區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投入巨大，街區(qū)面貌不斷改善，為本案帶來(lái)了一定的利好因素。 圍繞著這一目標(biāo)，九江著力于搞好城市經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投融資渠道，加大了城建投入。 從上面兩個(gè)表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當(dāng)迅速和穩(wěn)健。廬山為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)， “ 中國(guó)旅游勝地 40 佳 ” 之一， 1996 年被聯(lián)合國(guó)教科文組織批準(zhǔn)為中國(guó)唯一的 “ 世界文化景觀 ” ，列入《世界遺產(chǎn)名錄》。 交通： 九江地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，具有 “ 九 省通衢 ” 的戰(zhàn)略地位。 江西九江 XX 可行性研究報(bào)告 目錄 前言 第一部分 決策背景 一、 九江概述 二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響 第二部分 市場(chǎng)分析 一、 政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 二、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 整體發(fā)展概述 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 第三部分 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 自身資源 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析 五、項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)客戶層研究 主力客戶定位 目標(biāo)客戶描述 第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究 一、 項(xiàng)目?jī)r(jià) 值 初步評(píng)估 二、 項(xiàng)目發(fā)展建議 第五部分 投資收益分析 第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 一、 項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、 敏感性分析 三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第七部分 結(jié)論和建議 附：銷售計(jì)劃 前 言 “善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風(fēng)景名勝管理局和九江、共青開(kāi)發(fā)區(qū)，全境東西長(zhǎng) 270 公里，南北寬 140 公里，總面積 萬(wàn)平方公里，人 口 450 萬(wàn)，其中市區(qū)規(guī)劃面積 118 平方公里，建成區(qū)面積 平方公里，市區(qū)人口 51 萬(wàn)人。 2021 年被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。 九江居民存款余額(億元）0501001502002503001990 1995 2021 2021 2021 2021 2021 2021 九江城鄉(xiāng)居民存款余額在 2021 年達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) 元，增長(zhǎng)率達(dá) %。 固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進(jìn)一步改善，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了一定的利好作用 九江經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基本特征 ◇ 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀? ◇ 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn) ◇ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開(kāi)始 轉(zhuǎn)變，對(duì)外貿(mào)易發(fā)展迅速 ◇ 居民收入增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量有了進(jìn)一步需求 三、 城市建設(shè)現(xiàn)狀和城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)項(xiàng)目影響 九江城市發(fā)展總體規(guī)劃 九江市政府對(duì)于九江的城市定位是： “最適宜人類居住 ”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游 。 城市規(guī)劃發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目影響 從對(duì)九江的整體規(guī)劃分析，九江目前的城市發(fā)展方向是向西，在甘棠湖與八里湖之間，一大批新建項(xiàng)目拔地而起，大規(guī)模的樓盤(pán) 不斷涌現(xiàn)，本項(xiàng)目并不處于九江的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域。 在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少。這些高檔住宅地處市中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。而九江市目前的居民住宅大多無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)