【正文】 濟(jì)發(fā)展迅速 九江市個(gè)私經(jīng)濟(jì)上繳稅金（億元）4051015202021 2021 2021 2021 2021 從上表可以看出， 2021 年，九江 市民營經(jīng)濟(jì)上交稅金 億元， 銷售收入 283． 6 億元，增長４１．６％ ， 對財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60． 8％ 。因此 ， 在 新一輪城市 總體規(guī)劃中明確 了 沿長江岸線由東向西拓展 ，在兩湖（甘棠湖在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為： 建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度 加快了城市的拆遷步伐 上述政策都是對房地產(chǎn)交易有著相對的利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來發(fā)提供了良好的外決條件。 ⑵住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。但現(xiàn) 在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。 附：存量房（住宅）買賣比較表 2021 年 2021 年 2021 年與 2021 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬平方米） 53% 金額（萬元） 21353 35980 % 單價(jià)（元 /平方米） 1066 1170 % 住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià) 格略有下調(diào) 2021 年商品房價(jià)格較 2021 年上漲 %，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了 %。 柴桑春天 開發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬 M一期 13 萬 M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋 景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復(fù)式面積 130200 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房兩廳為主 樓盤特點(diǎn)：樓盤品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤時(shí)代的來臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。在九江目前在多層樓盤中還沒有出現(xiàn)一個(gè)相對高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競爭對手品質(zhì)都非常平庸，這是市場的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。在樓盤銷售的案場，很難見到一個(gè)規(guī)范的案場執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見到房地產(chǎn)廣告。 在 2021 年，在銷量保持穩(wěn)定增勢的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從 2021年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價(jià)格與周邊同類城市相比，卻仍有較大差距，隨著樓盤品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見 九江房價(jià) 仍 有 較 大的增長空間。 ? 交通資源：本項(xiàng)目臨九江的主干道長虹大道， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距 九江 火車站約 600 米距 離 、長途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車程 ，交通十分便捷。 地塊有落差對小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O： 機(jī)會(huì) 長虹路的不斷完善，吸引市民的目光 市區(qū)一類地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類地段可供開發(fā)的多層住宅稀缺 九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對品質(zhì)樓盤需求的加大 本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場上一流的，這將對九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。 ? 外來經(jīng)商者及本地私營業(yè)主 九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類客商長期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。 ? 零散性投資業(yè)主 多為本市區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類別。 （ 4．）社區(qū)配套智能化 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 第五部分 投資收益分析 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目經(jīng)營成本 = （萬元），保本點(diǎn) = /()=67 % 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。（長虹大道為市政形象大道） ?區(qū)域相對競爭個(gè)案較小及潛在需求量較大。 二）、擬訂之開盤日為 7 月 28 日 。建議在七月開盤前期以住宅為主，輔以商鋪統(tǒng)一招商、內(nèi)部銷售的策略， 住宅部分分階段推出。 三、 銷售控制執(zhí)行方案 （一）銷售部前期準(zhǔn)備工作 計(jì)劃時(shí)間： 月 15 日 —— 6 月 15 日 執(zhí)行內(nèi)容： a、案場內(nèi)外（售樓處和樣板房）所有布置完成，物品到位（電話申請，安裝完成 ，各類印刷品、銷售道具運(yùn)至案場，擺放到位） b、業(yè)務(wù)員培訓(xùn)計(jì)劃和內(nèi)容編導(dǎo) c、銷講交資料的編導(dǎo)，初步銷售圖紙到位 d、統(tǒng)一銷售說辭的編導(dǎo) e、人員進(jìn)場，打掃衛(wèi)生 f、銷售講習(xí) g、銷售人員基礎(chǔ)培訓(xùn)完成 h、安排銷售人員進(jìn)行市場調(diào)查，掌握當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場最新動(dòng)態(tài)，在匯總之后完成市場報(bào)告 i、安排銷售人員熟悉當(dāng)?shù)氐纳顧C(jī)能，交通路線 j、在實(shí)際情況允許的條件下做好產(chǎn)品的亮相工作 k、銷售演練（接待禮儀、銷控、說辭的運(yùn)用以及各個(gè)注意事項(xiàng)） l、各種案場規(guī)章制度制定完成（權(quán)責(zé)范圍、衛(wèi)生、紀(jì)律、接待流程等） m、銷售用各 種表格落實(shí)完成（客戶資料登記表、案場報(bào)表、房源表、空白價(jià)目表、獎(jiǎng)品領(lǐng)取登記表、合同領(lǐng)取登記表、工程聯(lián)系單） n、大定、小定單落實(shí)到位，規(guī)范合同草稿落實(shí)到位 o、初步價(jià)格確定 p、基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定 q、付款方式和優(yōu)惠條件、方式確定 r、銷售人員優(yōu)惠權(quán)力、額度確定、案場獎(jiǎng)金制度確定完成 s、銷售人員統(tǒng)一制服、胸牌、名片落實(shí)到位 t、銷售人員熟悉本案、進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)分析、答客問，產(chǎn)品賣點(diǎn)提煉 u、開盤活動(dòng)策劃，獎(jiǎng)品選擇，贈(zèng)獎(jiǎng)品方式確定 v、開盤期間媒體宣傳活動(dòng)策劃，擬定廣告預(yù)算 (設(shè)計(jì)、文案、報(bào)紙版面設(shè)計(jì)、 TV、公交車身廣告等 ) w、開盤必要證件落實(shí) x、最終銷售圖紙確定并由甲方簽字簽約生效 y、內(nèi)部認(rèn)購工作擬定 (說辭、工作范圍、一定范圍內(nèi)廣告宣傳活動(dòng) ) z、醞釀期上門客戶情況分析 (購房目的、心理承受價(jià)位、購買力、客戶抗性、是否真正購買等 )銷售配套工作內(nèi)容確定 (保安、財(cái)務(wù)、法律咨詢、銀行及各職能部門銜接工作等 ) 內(nèi)部客戶認(rèn)購 計(jì)劃時(shí)間 月 15 日 —— 8 月 15 日 執(zhí)行內(nèi)容： 1） 內(nèi)部認(rèn)購工作展開，工作細(xì)則開始實(shí)施 操作程序 : 6 月 17 日 (星期六 )通知所有關(guān)系戶到售樓處進(jìn)行選房 . 住宅定金 :一萬 ,商鋪定金二 萬 .于開盤七日內(nèi)辦理簽約手續(xù) ,逾期不享受內(nèi)部優(yōu)惠價(jià) . 2） 內(nèi)部認(rèn)購期優(yōu)惠措施 (待定 )確定并在一定客源范圍內(nèi)展開 3） 內(nèi)部認(rèn)購期客戶情況分析 ,通過對客戶情況的分析以最后確定開盤時(shí)的最終價(jià)格 (單價(jià)、上浮系數(shù)、總價(jià) )及商鋪的推廣方案修正 4） 確定保留房源并在房源登記表上登記確定并由甲方簽字生效 5） 銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容反復(fù)演練做到得心應(yīng)手 6） 開盤準(zhǔn)備工作全面展開 7） 廣告內(nèi)容，費(fèi)用最終確定 8） 報(bào)紙廣告內(nèi)容定位，報(bào)紙版面定位 9） 電視廣告內(nèi)容，時(shí)間段定位 10） 公交車身廣告落實(shí)并投入運(yùn)行 11） 銷售道具到位情況最終驗(yàn)收 12） 銷售資料到位情況最終驗(yàn)收 13） 銷 售配套并作到位情況最終驗(yàn)收 14） 開盤活動(dòng)到位情況最終驗(yàn)收 15） 銷售人員工作情況最終審核 注 :內(nèi)部認(rèn)購銷控 內(nèi)部認(rèn)購?fù)瞥龅姆吭从烧J(rèn)購時(shí)具體情況而定。 目標(biāo)：住宅開盤二月內(nèi)成功銷售： 10000 平方。 （ 4）在推盤上，本階段主要精力集中在規(guī)則劃路部分及長虹路三層商鋪，三層將視二層情況結(jié)合購買客源及需求根據(jù)市場進(jìn)一步定位。退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問題所在。） （ 4）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅樓 9000 平方 ╳ 2309（ 元 /平方米） +商鋪 2021 平方 ╳ 5000（ 元 /平方米） (通差價(jià) )= 萬 占總案量的： 17 .68% 累計(jì)完成總銷： 萬 香榭麗舍銷售進(jìn)度表 階段 內(nèi)部認(rèn)購期 開盤熱銷期 續(xù)銷期 收盤期 合計(jì) 比率 日期 06 年 06年 06年 07 年 主推單元 商業(yè) 商業(yè)一區(qū)一層 +地下一層 商業(yè)二區(qū) +辦公 辦公 +規(guī)劃段 辦公 +規(guī)劃段 住宅 住 宅 16 號(hào)樓 住宅 1015 號(hào)樓 9 號(hào)樓 余下房源 目標(biāo) 商業(yè) 1200 平方 3500 平方 3800 平方 2021 平方 10500 平方 預(yù)期銷售額 1200 萬 1980 萬 960 萬 1000 萬 5140 萬 % 住宅 8000 平方 17600 平方 12021 平方 9000 平方 46600 平方 預(yù)期銷售額 1847 萬 萬 萬 萬 萬 % 總銷售比率 % % % % % 注： （ 1）根據(jù)許可證申請日期、工程進(jìn)度及當(dāng)?shù)胤靠铑A(yù)收制度，銷售進(jìn)度需作出調(diào)整。 （ 2）價(jià)格上，此次推出的基準(zhǔn)價(jià)將從結(jié)合產(chǎn)品及工程進(jìn)度進(jìn)行一定讓利活動(dòng)。 目標(biāo)：住宅： 7600 平方。 （ 2） 8 月 25 日，銷售部進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購銷售總結(jié) —— 銷售部整理銷售總結(jié)的房源資料及總結(jié)銷售的價(jià)格、從人員組織、廣告效應(yīng)、工作環(huán)節(jié)處理等方面對內(nèi)部認(rèn)購效果進(jìn)行總結(jié)。 （二）推盤時(shí)機(jī)的控制策略 在本案拿到預(yù)售證的時(shí)候，可根據(jù)前期推廣的客源進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。 其中長虹大道一層商鋪建筑面積約： 3750M2 預(yù)計(jì)均價(jià)： 10000 元 /平方 合計(jì)： 3750 萬 地下一層 建筑面積約： 2380M2 預(yù)計(jì)均價(jià)：買一層送地下一層 合計(jì)： 0 萬 二層 /三層商鋪 (辦公 )建筑面積約： 7626M2 預(yù)計(jì)均價(jià)： 2400 元 /平方 合計(jì)： 萬 規(guī)劃路一層 +二層商鋪建筑面積約： 1800 M2 預(yù)計(jì)均價(jià)： 3000 元 /平方 合計(jì)： 540 萬 車位面積合計(jì)： 5010M2 累計(jì)總銷約： 萬元 *（車位未計(jì)入） （以上測算數(shù)據(jù)最終以確認(rèn)施工圖紙及測繪面積為準(zhǔn)）。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積： 696661 萬平方米 項(xiàng)目總投資： 萬元 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 :5229 萬元 項(xiàng)目投資報(bào)酬率 :% 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，投資報(bào)酬率較高，且投資開發(fā)商具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 市場風(fēng)險(xiǎn) 本案的定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入 階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊