【正文】 清潔業(yè)務的基本方針 建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值。修剪下的枝葉要立刻清除。苗木修剪，每月修剪兩次。 綠化養(yǎng)護制度 為搞好室內(nèi)、室外綠化管理，確保花草樹木繁茂，長勢良好，特制訂本制度。 五、水池儲水是否充足，浮球閥開關工作是否正常。 二、啟動水泵時嚴格按《水泵操作程序》進行；“手動”啟動次數(shù)不應連續(xù)超過 3次，排污泵不允許空載運轉(zhuǎn)。 供水時應經(jīng)常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水； 水泵及其它設備的巡視檢查應認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄。 水泵房運行操作規(guī)程 一、水泵房為工業(yè)園區(qū)工作、生活、消防供水控制中心，設備工作是 否正常直接關系到所有人員的生活及安全問題。 二、巡視時按以下內(nèi)容認真巡視檢查： 曳引機是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動； 減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠； 指示儀表、指示燈、各繼電器運作是否可靠； 變壓器、變頻器、電抗器等是否過熱； 制動器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常； 通訊設施、標示牌、盤車手 輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置； 電梯運行有無振動，開關門是否順暢，底坑限速器是否正常等。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關技術人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關人員，說明情況。 三、保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關置于“自動”位置，清掃設備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄。 八、嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。 四、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動、手動的操作檢 查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。 九、供配電設備房必須具備滅火器材。 五、設備管理人員應了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發(fā)生。 工業(yè)園區(qū)設備安全運行制度 一、機電設備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設備的操作、保養(yǎng)、維修由專業(yè)技術人員實施，維修人員須持相應的操作證、上崗證。 九、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關法律、法規(guī)及有關規(guī)定報請消防主管部門進行處理?？v火者，將依法追究刑事責任。 三、工業(yè)園區(qū)的防火管 理實行分工負責制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負責，由消防部門監(jiān)督實施。 正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關治安報警設施的完好及有效使用，并勇于承擔自己造成的相應事故責任。 有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴重交公安機關處理。 禁止制造、復制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。 嚴禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。 夜間門崗負責出入登記等工作。管理處工作人員有權(quán)對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正。 八、積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒 童，關心幫助殘疾人。 四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生。我們將人員崗位職責上墻公布，并要求服務人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹，真正起到形象窗口的作用。詳見清潔衛(wèi)生管理。 合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。 二、常規(guī)期物業(yè)管理 （一）、安全管理 安全防范管理分為四個層次：第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練。 一、介入期 在此階段，我們主要是進行調(diào)研、編寫方案、做好驗收接管工作。 36 個月＝ 29元 3 個桶 180 元轉(zhuǎn)運費＝ 540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費用 180 元 /月與相關單位簽合同 180 元 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測算 2020 元 5 外墻清洗 費用與甲方單獨結(jié)算 小計 5149 元 共 用 水 1 所有用水用電費用（樓梯燈、路燈、園林燈、由物業(yè)使用人直接 繳付 無 物業(yè)公司可代收代繳，收取 電 費 水泵運行、綠化用水、其它） 時加損耗費用 小計 無 其 它 支 出 費 用 1 文化宣傳費 500 元 2 物業(yè)管理責任保險 30000 元247。 序號 項 目 服 務 收 費 標 準 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當服務費 2 代購車船航空票 除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費 3 代寄、代領郵件 加收適當服務費 4 配備急救箱、急 救藥品 按藥品的實際收費，不加收服務費 5 建立活動組織，組織文體活動 活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務費 第七節(jié)：物業(yè)管理收費標準建議及收支測算 本項目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月 元，辦公物業(yè)每平方米每月 2元，宿舍物業(yè)每平方米每月 ，即：每月物業(yè)公司的收入為 42400m2 元 /m2+5950m2 2 元 /m2+20250m2 元 /m2=85625 元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表： 類別 序號 項目 計算式 月支出 備注 人 工 費 用 1 員工 工資 30 人 管理處主任： 3200 元 1 人＝3200 元 客服文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 品管文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 保安隊長： 2020 元 1 人＝ 2020元 保安： 1400 元 13 人＝ 1820039400元 工資中含伙食費和員工社保費 元 環(huán)境管理部長： 2020 元 1 人＝2020 元 綠化技工： 800 元 2 人＝ 1600元 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8 人＝ 5600 元 維修技工： 2020 元 2 人＝ 4000元 2 員工 保險 30 120 元 30247。 資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進、出檔案室都有嚴格的規(guī)定，嚴防文件流失。 三、檔案管理運作環(huán)節(jié) 資料的收集，直接隸屬于客戶服務中心。管理制度主要包括公眾制度及應急措施、 ISO9001 服務質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。 第五節(jié)：管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案、 設施、設備、業(yè)主檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學完善、合理量化。 （ 4）新政策、新理論培訓： 物業(yè)管理理論動態(tài)、有關法律、法規(guī)、同行業(yè)新動向等。 培訓的目標： 通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，使物業(yè)管理更加富有成效。 環(huán)境管理部部長： 1 名，負責清潔、綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。 品 管： 1 名，負責各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。我們要求管理人員必須是一專多能。 接管驗收后開始 （三）物質(zhì)資金積 累計劃 序號 項目 數(shù)量 金額 用途 1 2 3 4 5 摩托車 電腦、含顯示器 打印機 復印機 1 1 1 1 1 2020 4000 1800 6000 1000 用于聯(lián)絡及辦理相關業(yè)務 辦公用 辦公用 辦公用 6 7 8 9 10 11 傳真機 保險柜 照像機 電話 寢具和服裝（套） 疏通機 電焊機 1 1 1 按編制配 1 1 800 2020 400 10000 2020 1000 辦公用 辦公用 用于文化活動 辦公用 估算價 維修用 序號 項目 數(shù)量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 沖擊鉆 切割機 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具 高空作業(yè)用工具 鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機 垃圾箱 清潔工具（套） 清潔車（專用） 1 1 2 1 1 1 1 2（一大一?。? 一批 1 10 18 4 1500 2020 800 500 700 300 1000 2020 3000 1000 4000 5000 3200 1500 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 手推平板車 手推斗車 剪草機 綠籬機 人工噴霧器 綠化工具（套） 對講機 防毒面具 鋼盔 消防靴 訓練用具（套） 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2020 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計：￥ 74650 元 第三 節(jié)：各項指標的標準及達成標準指標采取的措施 本節(jié)參照《全國物業(yè)管理條例》、《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則》及 ISO9001 質(zhì)量標準，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施。 5 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 消殺管理。 （一）前期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 物業(yè)管理標的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標的 05年 12月 31日 盡量提前 2 擬訂管理方案 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06 年 1 月 5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 方案送審 簽訂合同 方案確認 時止 盡量縮短時間 4 組建管理隊伍 選拔 培訓 上崗 方案確認至進場 5 整改及完善辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 物質(zhì)裝備到位 方案確認至進場 6 制訂管理制度 制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度 導入 ISO9001－ 2020 7 物業(yè)接管驗收 辦理書面移交手續(xù) （二）常規(guī)期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 制定大、中修計劃方案； 日常零修、急修管理； 日常保養(yǎng)巡查管理； 維修質(zhì)量管 理。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。 思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理 及時做思想工作，方式有談心、座談等。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。具體我們的 管理分組織系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、激勵系統(tǒng)三個部分說明。我們以管理處為指 揮機構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設班、組長負責各自具體業(yè)務，各單項業(yè)務又設管理人員檢查跟蹤 ，做到有條不紊、規(guī)范嚴密。 保證車輛有序停放。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。我們相信只要通過對內(nèi)的準軍事化的管理和對使用人人情化服務，通過技防、人防、物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。