【正文】 清潔業(yè)務(wù)的基本方針 建筑物本來是美造型，臟便會(huì)降低其價(jià)值。修剪下的枝葉要立刻清除。苗木修剪，每月修剪兩次。 綠化養(yǎng)護(hù)制度 為搞好室內(nèi)、室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度。 五、水池儲(chǔ)水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常。 二、啟動(dòng)水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行；“手動(dòng)”啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過 3次，排污泵不允許空載運(yùn)轉(zhuǎn)。 供水時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水； 水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項(xiàng)目不遺漏，并做好記錄。 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程 一、水泵房為工業(yè)園區(qū)工作、生活、消防供水控制中心，設(shè)備工作是 否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題。 二、巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查： 曳引機(jī)是否有噪聲、異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng)； 減速箱的油位、油色是否正常，連軸器是否可靠； 指示儀表、指示燈、各繼電器運(yùn)作是否可靠； 變壓器、變頻器、電抗器等是否過熱； 制動(dòng)器、曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常； 通訊設(shè)施、標(biāo)示牌、盤車手 輪、開閘板手等求援工具是否放在指定位置； 電梯運(yùn)行有無振動(dòng)，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等。維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說明情況。 三、保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄。 八、嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者。 四、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢 查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。 九、供配電設(shè)備房必須具備滅火器材。 五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度 一、機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證、上崗證。 九、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請消防主管部門進(jìn)行處理?？v火者，將依法追究刑事責(zé)任。 三、工業(yè)園區(qū)的防火管 理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實(shí)施。 正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任。 有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理。 禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品。 嚴(yán)禁非法制造、販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。 夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作。管理處工作人員有權(quán)對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。 八、積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護(hù)兒 童，關(guān)心幫助殘疾人。 四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。詳見清潔衛(wèi)生管理。 合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。 二、常規(guī)期物業(yè)管理 （一）、安全管理 安全防范管理分為四個(gè)層次：第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進(jìn)行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專項(xiàng)方案進(jìn)行演練。 一、介入期 在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫方案、做好驗(yàn)收接管工作。 36 個(gè)月＝ 29元 3 個(gè)桶 180 元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)＝ 540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費(fèi)用 180 元 /月與相關(guān)單位簽合同 180 元 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測算 2020 元 5 外墻清洗 費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算 小計(jì) 5149 元 共 用 水 1 所有用水用電費(fèi)用（樓梯燈、路燈、園林燈、由物業(yè)使用人直接 繳付 無 物業(yè)公司可代收代繳，收取 電 費(fèi) 水泵運(yùn)行、綠化用水、其它） 時(shí)加損耗費(fèi)用 小計(jì) 無 其 它 支 出 費(fèi) 用 1 文化宣傳費(fèi) 500 元 2 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn) 30000 元247。 序號(hào) 項(xiàng) 目 服 務(wù) 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費(fèi)，每次維修費(fèi)貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 2 代購車船航空票 除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi) 3 代寄、代領(lǐng)郵件 加收適當(dāng)服務(wù)費(fèi) 4 配備急救箱、急 救藥品 按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 5 建立活動(dòng)組織，組織文體活動(dòng) 活動(dòng)費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi) 第七節(jié)：物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算 本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月 元，辦公物業(yè)每平方米每月 2元，宿舍物業(yè)每平方米每月 ，即：每月物業(yè)公司的收入為 42400m2 元 /m2+5950m2 2 元 /m2+20250m2 元 /m2=85625 元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表： 類別 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算式 月支出 備注 人 工 費(fèi) 用 1 員工 工資 30 人 管理處主任： 3200 元 1 人＝3200 元 客服文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 品管文員： 1400 元 1 人＝ 1400元 保安隊(duì)長： 2020 元 1 人＝ 2020元 保安： 1400 元 13 人＝ 1820039400元 工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi) 元 環(huán)境管理部長： 2020 元 1 人＝2020 元 綠化技工： 800 元 2 人＝ 1600元 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8 人＝ 5600 元 維修技工： 2020 元 2 人＝ 4000元 2 員工 保險(xiǎn) 30 120 元 30247。 資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)、出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失。 三、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、 ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。 第五節(jié)：管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案、 設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善、合理量化。 （ 4）新政策、新理論培訓(xùn)： 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)、有關(guān)法律、法規(guī)、同行業(yè)新動(dòng)向等。 培訓(xùn)的目標(biāo)： 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。 環(huán)境管理部部長： 1 名，負(fù)責(zé)清潔、綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。 品 管： 1 名，負(fù)責(zé)各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。我們要求管理人員必須是一專多能。 接管驗(yàn)收后開始 （三）物質(zhì)資金積 累計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 1 2 3 4 5 摩托車 電腦、含顯示器 打印機(jī) 復(fù)印機(jī) 1 1 1 1 1 2020 4000 1800 6000 1000 用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù) 辦公用 辦公用 辦公用 6 7 8 9 10 11 傳真機(jī) 保險(xiǎn)柜 照像機(jī) 電話 寢具和服裝（套） 疏通機(jī) 電焊機(jī) 1 1 1 按編制配 1 1 800 2020 400 10000 2020 1000 辦公用 辦公用 用于文化活動(dòng) 辦公用 估算價(jià) 維修用 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 沖擊鉆 切割機(jī) 電工工具 水工工具 木工工具 泥工工具 高空作業(yè)用工具 鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機(jī) 垃圾箱 清潔工具（套） 清潔車（專用） 1 1 2 1 1 1 1 2（一大一?。? 一批 1 10 18 4 1500 2020 800 500 700 300 1000 2020 3000 1000 4000 5000 3200 1500 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 手推平板車 手推斗車 剪草機(jī) 綠籬機(jī) 人工噴霧器 綠化工具（套） 對講機(jī) 防毒面具 鋼盔 消防靴 訓(xùn)練用具（套） 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2020 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合計(jì)：￥ 74650 元 第三 節(jié)：各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施 本節(jié)參照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。 5 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 消殺管理。 （一）前期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 備注 1 物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研 全面了解物業(yè)管理標(biāo)的 05年 12月 31日 盡量提前 2 擬訂管理方案 結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案 06 年 1 月 5日 盡量提前 3 接管合同簽訂 方案送審 簽訂合同 方案確認(rèn) 時(shí)止 盡量縮短時(shí)間 4 組建管理隊(duì)伍 選拔 培訓(xùn) 上崗 方案確認(rèn)至進(jìn)場 5 整改及完善辦公條件 安排管理用房 安排員工宿舍 物質(zhì)裝備到位 方案確認(rèn)至進(jìn)場 6 制訂管理制度 制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度 導(dǎo)入 ISO9001－ 2020 7 物業(yè)接管驗(yàn)收 辦理書面移交手續(xù) （二）常規(guī)期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 制定大、中修計(jì)劃方案； 日常零修、急修管理； 日常保養(yǎng)巡查管理； 維修質(zhì)量管 理。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。 思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對個(gè)性心理 及時(shí)做思想工作，方式有談心、座談等。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。具體我們的 管理分組織系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說明。我們以管理處為指 揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班、組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤 ，做到有條不紊、規(guī)范嚴(yán)密。 保證車輛有序停放。在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防、人防、物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。