【正文】 化無；反之，則誤會重重，隔閡加深?！　∪⒐緮M采取的管理方式　　“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象?！　√峁┛辗看堋⒎课葜薪榈确?wù)。　?。?）制有居民精神文明建設(shè)公約?！　》课葑馐酃芾??！　∈覂?nèi)裝飾裝修管理（二次裝修）?！　【G化管理　　（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。　?。?）實行標準化清掃保潔?！　。?）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。　?。?）車輛出入管理嚴格，有登記。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。24小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患?！　。?）弱電系統(tǒng)?！　」灿迷O(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。　?。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全?！　。ǘ┒ㄆ谙蜃∮脩舭l(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改?！　∫弧X佳園物業(yè)概況　　“XX佳園”位于福廈路、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案　?。ǘ┚G化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥　　（三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決?！　×⑶捌谖飿I(yè)接管a）派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收（無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。5%繳納即1。192萬元　?。?）安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0。17萬元/年　?。?）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1。2萬元c）潤虧：1。25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2。34萬元（收繳率90%）l維修服務(wù)費：0。14萬元（年度，以下省略）l物業(yè)管理費：11。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。　　反饋　　運行機制　　組織結(jié)構(gòu)圖　　經(jīng)營環(huán)境圖　　四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗?！　《?、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等?！　∥濉⒔?jīng)營預(yù)測a）經(jīng)營收入：19。35=126000（元）　　預(yù)計收入11。5萬元b）支出：20。05萬元l不可預(yù)見費用：1。61元/月*m2　?。?）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1120012002經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600　　工資總額合計：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14。04萬元　?。?）清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0。38萬元　?。?）固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即1萬元　　（8）稅費：按營收5。35元/月*m2。確保保修項目、期限、標準、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案?！　∑?、入伙　　準備工作l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；l車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；l垃圾清運：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運站等l樓道燈：改用節(jié)能燈（如：溫感、聲控或角摸式等）l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；　　協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。根據(jù)