【正文】 用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。 （五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù) 高檔物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合 XX 市公共衛(wèi)生大樓 辦公樓項(xiàng)目的實(shí)際情況，把頤正園在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)用戶辦公的影響。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 （ 2） 請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。 停車場 機(jī)動(dòng)車區(qū) 非機(jī)動(dòng)車電動(dòng)、自行車 內(nèi)部車輛 外來業(yè)務(wù)單位車輛 （ 2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對(duì)治安巡 邏的控制，保證巡邏到位。保安部一般的崗位設(shè)置為： （ 2）合理安排治安崗 A、大門口（三班倒 24 小時(shí)值班）：負(fù)責(zé)制外來人員登記，控制外來非業(yè)務(wù)車輛進(jìn)場停放， B、大堂值班崗（三班倒 24 小時(shí)值班）：進(jìn)一步核實(shí)來訪人員，做好來訪人員的引導(dǎo)工作， C、停車 場：負(fù)責(zé)所有車輛的停放秩序， 保安隊(duì) 大門口警衛(wèi)崗 大堂值班崗 停車場警衛(wèi)崗 樓層巡邏崗 外圍巡邏崗 D、樓層巡邏崗（三班倒 24 小時(shí)值班）：負(fù)責(zé)內(nèi)部秩序 E、外圍巡邏崗（三班倒 24 小時(shí)值班）：負(fù)責(zé)外圍秩序 F、保安主管負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。 E、 消防工作。 C、 停車場管理。 ⑵ 、主要任務(wù)： A、 門衛(wèi)工作。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。因而安全管理也是物業(yè)管理的一 切基礎(chǔ)性工作。 成本控制 在確保滿足規(guī)范化、專業(yè)化物管服務(wù)需求的同時(shí)提倡員工“一專多能”身兼多職，充分發(fā)揮員工主觀能動(dòng)性以節(jié)約不必要的人力資源成本。 2）、 物業(yè)管理行政主管部門 對(duì)辦公樓的物業(yè)管理工作進(jìn)行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng) 安全防范是物業(yè)管理第一要義，治安工作由頤正園保安部安全調(diào)度中心統(tǒng)一指揮調(diào)度， 并建立起及時(shí)的“治安快速反應(yīng)系統(tǒng)”，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷，即是要求保安員在接到快速支援的命令后 90 秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即是 XX 市公共衛(wèi)生大樓 治安工作要做到流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范、智能技防與專業(yè)人防相結(jié)合，確保 XX 市公共衛(wèi)生大樓 治安防范萬無一失。努力創(chuàng)造出獨(dú)具特色的物業(yè)文化，物業(yè)管理的水準(zhǔn)達(dá)到公認(rèn)的酒店服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)，在 XX 市公共衛(wèi)生大樓 綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障、智能化管理、文化氛圍以及服務(wù)管理方面，都能達(dá)到國內(nèi)同等物業(yè)水平，樹立獨(dú)樹一幟的名牌物業(yè)形象。 大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，主動(dòng)熱情而真誠微笑、禮貌問 候，讓物業(yè)使用人體現(xiàn)星級(jí)酒店服務(wù)的感受。互助合作，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以物業(yè)使用人服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。酒店式物業(yè)管理 過程中，在滿足物業(yè)使用人歸屬需要方面，應(yīng)特別注重物業(yè)使用人對(duì)管理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受，滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求；這樣，必須事前了解各種類型物業(yè)使用人的“個(gè)性”，歸類集中，擬定服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃。 １、現(xiàn)代酒店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求為： （ 1）酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn)： （微笑）：每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象（物業(yè)使用人）保持真誠的微笑； （杰出）：要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善，做得出色。 具有超前的服務(wù)理念：頤正物業(yè)讓您更滿意。 現(xiàn)在我們列舉下公司接管貴單位辦公樓的優(yōu)勢(shì)在于； 我公司是以酒店管理為依托的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，特別是目前提出較為時(shí)興的“賓館化服務(wù)”和“酒店式管理”的新興物業(yè)管理理念，公司有充分適合市場化運(yùn)作的管理機(jī)制。 我們有足夠的實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。 自我們公司接到貴單位的委托要求，公司 上下全體同仁積極為接手服務(wù)開展了各項(xiàng)工作，公司領(lǐng)導(dǎo)層也將進(jìn)駐 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的工作定為本年度下半年的工作計(jì)劃內(nèi)的重中之中，公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視該物業(yè)的前期進(jìn)駐和后期管理工作，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和自身實(shí)力等 綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。 前 言 首先感謝您對(duì)我們的支持信任，座落在 XX市北城新區(qū)，建筑規(guī)模宏大、科技含量高、配套設(shè)施完善 的現(xiàn)代化疾病控制、衛(wèi)生監(jiān)督與緊急救援綜合大樓 ， “以下簡稱公共衛(wèi)生大樓” 體現(xiàn)了 XX 市衛(wèi)生局領(lǐng)導(dǎo) 高瞻遠(yuǎn)矚、與進(jìn)俱進(jìn)的發(fā)展思想戰(zhàn)略，改善辦公環(huán)境，提高工作效率，積極響應(yīng)了 XX 市委市政府提出的建設(shè)大 XX新 XX的號(hào)召，為了推進(jìn)后勤管理事務(wù)體制社會(huì)化改革，為該辦公大樓實(shí)行委托專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，充分體現(xiàn)了 XX市公共衛(wèi)生大樓 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長遠(yuǎn)眼光。自公司成立來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接了 XX 市環(huán)保局、 XX市蘭山區(qū)檢察院等物業(yè)管理項(xiàng)目，積累了豐富的寫字樓管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管貴單位辦公樓后，一年內(nèi)達(dá)到“ XX 市優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”，兩年內(nèi)達(dá)到“省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理示范單位”的管理標(biāo)準(zhǔn)。加之 我們有為貴單位提供盡心、專業(yè)、周全服務(wù)的真誠愿望，更有信心為 XX 市公共衛(wèi)生大樓 提供 全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。 管理經(jīng)驗(yàn)豐富，不但具備酒店式服務(wù)管理，同樣擁有普通物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。 第一 部分 物業(yè)管理方案 第一章 物業(yè)管理模式 一、全面導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理 在 XX市公共衛(wèi)生大樓 管理行為中，全面導(dǎo)入“以物業(yè)使用人為中心”的酒店式商務(wù)物業(yè)管理，倡導(dǎo)“以人為本”全方位個(gè)性化的物業(yè)使用人服務(wù)。一般而言，物業(yè)使用人追求的是便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。 在提供服務(wù)時(shí)，不僅對(duì)物業(yè)管理職能 的實(shí)施效果有一致性的要求，特別應(yīng)注重實(shí)施過程中的物業(yè)使用人的感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務(wù)。 溝通。 職業(yè)禮貌。 團(tuán)體合作。 （ 4）物業(yè)使用人服務(wù)感受描述： 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”的安全防范行為。 第三章 管理與服務(wù)的重要措施 塑造個(gè)性鮮明的物業(yè)文化 我司根據(jù) XX 市公共衛(wèi)生大樓 的客戶定位，就是 XX 市公共衛(wèi)生大樓 要富有個(gè)性風(fēng)格， XX 市公共衛(wèi)生大樓 規(guī)范要高度一致， XX市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)使用人行為具有高品位的文化意義。未來 XX 市公共衛(wèi)生大樓 的人文環(huán)境十分適合用這種具有人性化和文化色彩的物業(yè)管理模式。 1. XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理外部組織架構(gòu) 外部組織架構(gòu)說明： 1）、由頤正物業(yè)公司憑借酒店管理的豐富經(jīng)驗(yàn)對(duì) XX 市公共衛(wèi)生大樓 實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理顧問指導(dǎo)服務(wù)。 設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào) 垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各 部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)兼顧相互協(xié)調(diào)管理便利，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實(shí)的保證，物業(yè)使用人才能放心地在樓內(nèi)工作。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。 C、 服務(wù)性強(qiáng)。一個(gè)物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)物業(yè)內(nèi)外各個(gè)部位 進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)進(jìn)行解決。防止治安事件，對(duì)物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 ⑶ 、相應(yīng)的治安防范措施 （ 1）安保部的組織結(jié)構(gòu) XX 市公共衛(wèi)生大樓 物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多， 越復(fù)雜。 （ 5）實(shí)行 24 小時(shí)巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徒步巡邏方式。 ⑴ 、 位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類，機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面： （ 1） 物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應(yīng) 懂得以下兩點(diǎn)： （ 1）遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)； （ 2）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法 ⑵ 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。 A、 讓用戶參與物業(yè)的消防管理 （ 1） 組織物業(yè)人員開展消防演習(xí)。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) 管理處經(jīng)理 環(huán)境組主管 用具保管 清潔督查 外圍清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 停車場清潔工 機(jī)動(dòng)清潔工 綠化督查 綠化工 （ 3） 12 小時(shí)保潔制度 物業(yè)實(shí)行８小時(shí)班組