【正文】 紀(jì)要，分送有關(guān)人員。 1行政助理職責(zé) 1）對(duì)日常往來(lái)的公文、信函、傳真等進(jìn)行整理、登記后傳遞到各崗位人員，對(duì)屬于本職責(zé)的文件，應(yīng)自行處理或提出初步處理意見(jiàn)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 35 頁(yè) 12）運(yùn)用合理的想象力。 8）定期巡查，了解情況，并進(jìn)行核數(shù)，遇到意外事件，須到場(chǎng)處理。 4）協(xié)助招聘員工，注意員工紀(jì)律操守及工作表現(xiàn)，以作年終考評(píng)。 10）出席各類會(huì)議，并于會(huì)后兩天內(nèi)提交會(huì)議記錄。 6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。 2）安排技術(shù)員進(jìn)行每日之工程例檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和《居住公約》，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。 4）嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，厲行節(jié)約。 9）完成業(yè)主委員會(huì)決定的各項(xiàng)工作，做好各項(xiàng)溝通協(xié)調(diào)工作。 5）每年進(jìn)行一次住戶居住情況調(diào)查工作。 ? 負(fù)責(zé)住戶和物業(yè)資料、檔案的收集、完善和管理工作。 ? 督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和居住公約。 4）協(xié)助部長(zhǎng)和有關(guān)人員搞好接 待工作。 5） 責(zé)與所在街道辦事處、居委會(huì)聯(lián)系，及時(shí)接收上級(jí)的指示與意圖，作好政府布置的各項(xiàng)工作，搞好協(xié)調(diào)等工作，共同完成小區(qū)的管理服務(wù)任務(wù)。并對(duì)他們的工作情況進(jìn)行登記、考核和講評(píng)。 4）建立 工程統(tǒng)計(jì)、登記制度，整理好日常工程檔案資料。 9）組織好本部人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。 5）定期組織各管理處主任會(huì)議，傳達(dá)布置、講評(píng)工作，以及總結(jié)交流管理服務(wù)等方面的經(jīng)驗(yàn)。 1管理部部長(zhǎng)職責(zé) 1）帶領(lǐng)本部全體員工認(rèn)真貫徹執(zhí)行政策、法令，尤其是城市各項(xiàng)管理法規(guī)。 8）處理好與城建、公安 、地方政府、水電管理部門(mén)的關(guān)系，協(xié)調(diào)解決好小區(qū)管理上的矛盾和問(wèn)題。 5）負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，保持小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，定期清疏下水道和清理化糞池，完善環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 管理部工作職責(zé) 1）制定小區(qū)的 管理制度，組織落實(shí)各項(xiàng)管理任務(wù)。 5）收費(fèi)員職責(zé) 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 35 頁(yè) ? 全面掌握房屋收租情況，每月按規(guī)定日期發(fā)出收租通知。 ? 與維修人員配合，及時(shí)地制止亂搭亂建。 ? 參與糾察住戶違章工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑，并組織人員拆除。 3）維修員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)房屋的維修服務(wù)工作。 ? 負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)租賃、發(fā)證及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出、變更的有關(guān)手續(xù)。 ? 關(guān)心和愛(ài)護(hù)職員，改善物質(zhì)文化生活，幫助解決實(shí)際困難。 ? 組織職員進(jìn)行房屋管理、收費(fèi)、維修及資料整理等工作。 ? 會(huì)計(jì)人員要加強(qiáng)政治學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。 5）對(duì)會(huì)計(jì)人員的 要求。 4）出納員職責(zé) ? 出納員必須在部長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，在會(huì)計(jì)的指導(dǎo)下進(jìn)行工作。 ? 抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作。 ? 負(fù)責(zé)總帳工作，及時(shí)編制各種會(huì)計(jì)報(bào)表，按時(shí)上報(bào)。 ? 擬定重要的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，及時(shí)向經(jīng)理提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告。 財(cái)會(huì)部各崗位工作職責(zé) 1）部長(zhǎng)職責(zé) ? 領(lǐng)導(dǎo)本部職員貫徹黨的路線、方針和政策，遵守國(guó)家法律法規(guī)。負(fù)責(zé)發(fā)放職工工資、獎(jiǎng)金。 2）抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，對(duì)長(zhǎng)期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期清理。 ? 協(xié)助完成市場(chǎng)的租賃簽約、續(xù)約和臨時(shí)市場(chǎng)攤位的拆除工作。 ? 對(duì)公司所轄的市場(chǎng)和停車(chē)場(chǎng)實(shí)施管理。 ? 定期對(duì)項(xiàng)目企業(yè)評(píng)價(jià)，并提出改善經(jīng)營(yíng)的建議。 ? 完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)。 ? 關(guān)心愛(ài)護(hù)所屬人員，做好思想政治工作，幫助解決實(shí)際問(wèn)題，調(diào)動(dòng)積極因素，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。 經(jīng)營(yíng)部各崗位工作職責(zé) 1）部長(zhǎng)職責(zé) ? 領(lǐng)導(dǎo)本部人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，執(zhí)行上級(jí)的指令。 3）對(duì)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)施綜合管理，掌握企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理狀況，定期提出評(píng)價(jià) 意見(jiàn)和改善經(jīng) 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 35 頁(yè) 營(yíng)的建議，并檢查、落實(shí)公司與其簽定的合同。 ? 定期對(duì)機(jī)器進(jìn)行維修保養(yǎng)，保障機(jī)器的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和延長(zhǎng)機(jī)器的壽命。 ? 保管公司的文件、合同，建立和保管各類檔案。 ? 做好車(chē)輛、食堂的管理，購(gòu)買(mǎi)和發(fā)放辦公用品及固定資產(chǎn)的管理工作。 ? 管理公司職員的人事檔案，辦理干部任免手續(xù)。 ? 每季的工資和用工統(tǒng)計(jì)工作。 ? 完成經(jīng)理交給的其他任務(wù)和臨時(shí)性工作。 ? 負(fù)責(zé)溝通公司與上級(jí)機(jī)關(guān)、公司內(nèi)部各部門(mén)之間的聯(lián)系，發(fā)揮協(xié)調(diào)職能。 10）負(fù)責(zé)上級(jí)機(jī)關(guān)及外來(lái)人員來(lái)訪的接待工作。對(duì)公司會(huì)議決定的事項(xiàng)負(fù)責(zé)督辦。 3）負(fù)責(zé)公司行政、車(chē)輛、食堂、固定資產(chǎn)的管理和辦公用品的購(gòu)買(mǎi)與發(fā)放。經(jīng)理暫時(shí)離開(kāi)崗位時(shí)，代理經(jīng)理職務(wù)。 4）注重智力投資和人才開(kāi)發(fā)，組織崗位培訓(xùn)和職員輪流進(jìn)修，鼓勵(lì)職員自學(xué)成才，提高人的素質(zhì)，提高職員的管理能力，使企業(yè)管理逐步實(shí)現(xiàn)制度化、規(guī)范化、科學(xué)化。理順和協(xié)調(diào)好內(nèi)外關(guān)系，減少內(nèi)耗，提高工作效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三個(gè)效益；增強(qiáng)企業(yè) 自我完善、自我發(fā)展的能力。主要職責(zé)是： 1）領(lǐng)導(dǎo)全體人員貫徹執(zhí)行黨的路線、方針和政策，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，堅(jiān)持改革開(kāi)放。 （ 3）協(xié)助開(kāi)發(fā)商辦理小區(qū)路名、門(mén)牌及住戶的通郵等工作。 （ 2）房產(chǎn)管理工作 ? 管理移交物業(yè)公司管理的一切房屋，根據(jù)房屋的類別，建立、健全各項(xiàng)管理制度和臺(tái)帳。 ? 完善小區(qū)的配套設(shè)施，定期進(jìn)行檢查、維修。 ? 根據(jù)市政府關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)的要求及小區(qū)管理的需要，參與小區(qū)規(guī)劃及其環(huán)境設(shè)計(jì)，從小區(qū)管理的角度，提出小區(qū)市政公建配套等方面的意見(jiàn)和建議。 （ 5）鄰里之間要講文明、講禮貌、互讓互諒和睦相處，發(fā)生矛盾協(xié)商解決或通過(guò)管理處調(diào)解，或循法律途徑解決。 （ 2）嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃法規(guī)，遵守住宅小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，樹(shù)立講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序的道德風(fēng)范。 （ 8）附則 第二十九條 凡違反本管理規(guī)定中的某一項(xiàng)條款或拒交管理費(fèi)等多次不改者，小區(qū)管理處有權(quán)對(duì)住宅進(jìn)行停水停電的處罰，或申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。 第二十五條 各住戶不得在門(mén)口或公共地方堆放雜物、設(shè)置神位或燃燒香燭。 （ 6）治安管理 第二十一條 業(yè)主必須嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)亍渡鐣?huì)治安管理?xiàng)l例》，積極地維護(hù)好住宅小區(qū)內(nèi)的社會(huì)秩序和治安。 第十八條 禁止機(jī)動(dòng)車(chē)輛在住宅小區(qū)內(nèi)亂停、亂放，一切車(chē)輛應(yīng)停放在住宅區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，或按小區(qū)管理處指定停放地點(diǎn)保管?；镜谋Ｗo(hù)設(shè)施不準(zhǔn)隨意損壞。 第十二條 各樓宇、樓梯、走廊的公共衛(wèi)生，由小區(qū)管理處提供有償服務(wù)。 第八條 業(yè)主需要在住宅小區(qū)內(nèi)接引和改變各類管線，挖掘道路時(shí)，應(yīng)事先與小區(qū)管理處取得聯(lián)系，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方能施工。 第五條 業(yè)主裝修時(shí)所余下的廢料、余泥、雜物，要運(yùn)到指定的地點(diǎn)堆放，由小區(qū)管理處統(tǒng)一運(yùn)走，運(yùn)輸費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。否則，小區(qū)管理處有 權(quán)責(zé)令其停工，由此造成的后果和損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，請(qǐng)通知管理處。 保安部：負(fù)責(zé)保安人員的招聘、培訓(xùn)、調(diào)配、使用及與公安部門(mén)的聯(lián)系溝通等。本項(xiàng)目可考慮設(shè)置如下管理機(jī)構(gòu)： 經(jīng)理室：設(shè)經(jīng)理 1人，副經(jīng)理若干人。 堅(jiān)持“用戶至上，服務(wù)第一”的原則，為用戶提供多項(xiàng)服務(wù)，作用戶的“后勤部”、“總管家”。 做好衛(wèi)生防疫工作 1） 要嚴(yán)格執(zhí)行食品衛(wèi)生法和公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，定期對(duì)蚊蟲(chóng)孿生地噴藥、清理，加強(qiáng)對(duì)“二次供水”的消毒管理 2） 做好員工勞動(dòng)保護(hù)工作，不斷改善勞動(dòng) 環(huán)境，預(yù)防職業(yè)疾病，定期進(jìn)行職工體格檢查 3） 制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，定期組織員工安全學(xué)習(xí) 4） 減輕員工的勞動(dòng)強(qiáng)度，降低工作壓力，通過(guò)提高員工的身體素質(zhì)提高員工的工作效率。以保安部為中心，組建義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)施嚴(yán)格的消防監(jiān)督管理。風(fēng)險(xiǎn)管理，是通過(guò)預(yù)測(cè)、計(jì)劃、組織、統(tǒng)籌等方法理性地處理風(fēng)險(xiǎn)和避免風(fēng)險(xiǎn) ，以保障現(xiàn)有及未來(lái)的資產(chǎn)不受危害的管理活動(dòng)。 五、節(jié)能管理 節(jié)能管理，就是在物業(yè)管理過(guò)程千方百計(jì)地節(jié)約能源，降低管理成本，提高效益。經(jīng)營(yíng)者定價(jià)，以雙方均可接受為原則。項(xiàng)目計(jì)劃須經(jīng)“管委會(huì)”認(rèn)可，并向政府有關(guān)部門(mén)申報(bào)、報(bào)批 要控制完善轄區(qū)配套的進(jìn)度，合理安排好施工時(shí)間。至此，入住手續(xù)告完。 （三）做好住戶入住手續(xù)的辦理工作 “入住手續(xù)”是指住戶在正式入住房屋之前需要前往管理處辦理的相關(guān)手續(xù)。 物業(yè)接管驗(yàn)收是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任制的必要手段。 四、物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于物業(yè)的竣工驗(yàn)收。 1）公共契約應(yīng)明確以下內(nèi)容： ? 物業(yè)管理公司的名稱、管理服務(wù)范圍和管理權(quán)限、職責(zé) ? 物業(yè)管理公司與轄區(qū)業(yè)主、住戶雙方的權(quán)利、義務(wù)及雙方的法律責(zé)任 2）轄區(qū)管理規(guī)定 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 35 頁(yè) 轄區(qū)管理規(guī)定屬于物業(yè)管理公司面向轄區(qū)業(yè)主的一份綜合性管理文件。 三、物業(yè)管理的規(guī)章制度 物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度 物業(yè)管理公司成立伊始就應(yīng)該建立一套科學(xué)的、健全嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據(jù)可依?？梢杂韶?fù)責(zé)人根據(jù)物業(yè)管理接管的實(shí)際需要組閣管理班子。 物業(yè)管理是對(duì)營(yíng)銷人員培訓(xùn)的必須和重要內(nèi)容。 二、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的早期介入 項(xiàng)目施工建設(shè)階段 的早期介入，是指物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)階段就介入，從物業(yè)管理的角度參與項(xiàng)目施工管理。 綜上，我司對(duì)海拉爾北國(guó)經(jīng)典物業(yè)管理提出以下建議和提示： 第一部分：物業(yè)管理運(yùn)作的基本環(huán)節(jié) 第一章：物業(yè)管理的早期介入 物業(yè)管理的早期介入 ,是指物業(yè)管理公司在正式接管物業(yè)管理工作之前進(jìn)行的工作。 國(guó)企根據(jù)物業(yè)管理在物業(yè)價(jià)值中的重要地位和對(duì)公司品牌樹(shù)立的重要性出發(fā) ,結(jié)合北國(guó)經(jīng)典的市場(chǎng)定位 ,認(rèn)為對(duì)海拉 爾市場(chǎng)來(lái)講，高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)尚屬新生事物，海拉爾市民對(duì)實(shí)物消費(fèi)觀到服務(wù)消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過(guò)程。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 35 頁(yè) 內(nèi)蒙蒙西物業(yè)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)工程，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)建成投入使用后管理工作的正常運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)組成。這樣會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生持續(xù)增值。 小區(qū)的開(kāi)放路口應(yīng)集中并設(shè)崗?fù)?，為物業(yè)管理公司實(shí)施周邊封閉式管理作準(zhǔn)備。 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 35 頁(yè) 三、項(xiàng)目銷售階段的早期介入 物業(yè)管理是客戶、準(zhǔn)客戶和潛在客戶所關(guān)心的重要內(nèi)容，因此在銷售前就應(yīng)該確定物業(yè)管理相關(guān)的全部?jī)?nèi)容，包括物業(yè)管理收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理承諾和物管公司等。 一、物業(yè)管理人員的選聘和崗位培訓(xùn) （一）物業(yè)管理人員選聘 物業(yè)管理人員的選拔工作，應(yīng)該從物業(yè)管理任務(wù)確定后開(kāi)始著手。 對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收取，物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定。 物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度主要有：“公共契約”、“轄區(qū)管理規(guī)定”、“業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)章程”和“住戶手冊(cè)”等。 4）住戶手冊(cè) 住戶手冊(cè)介紹的內(nèi)容一般包括：轄區(qū)的概況、轄區(qū)管理和提供各種服務(wù)概況、轄區(qū)管理規(guī)定、住戶（業(yè)主）須知、家居安全指南及常用電話號(hào)碼等。驗(yàn)收的對(duì)象包括房屋、房屋的配套設(shè)備、房屋的外部條件、綜合功能等。所以，住戶入住期間是物業(yè)公司不容忽視的環(huán)節(jié)，并應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： （一）物業(yè)管理處各方面的人員必須到位 （二）要注意 加強(qiáng)治安管理和安全管理工作 應(yīng)加以防范的事故： 1） 住戶財(cái)物被盜 2） 住戶之間的沖突 3） 火災(zāi) 4） 人身傷亡 防范事故應(yīng)做好的工作 1） 加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出人員的管理 2） 有計(jì)劃地安排住戶有序地分批入住，但又應(yīng)在較為集中的時(shí)間內(nèi)裝修