【正文】 情況。I．審定下屬班組工作計劃，大項維修工作及工程的質量進度，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。 ，并具體解決法院對工程維修工作的投訴。、勞務成本和日常維護相關的費用，確保來自大樓內(nèi)所有業(yè)務部門的工程維修申請能夠在有序的管理下井井有條地獲得安排；C、組織并實施設備更新、改造工程計劃、重大設備維護保養(yǎng)計劃等，經(jīng)批準后組織實施計劃方案的編制。工程部共計18人：其中經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人、主管3人、領班7人、員工6人。 ； 。采購部 ，方可做銷帳處理； ，如有處理價值可進行處理。 大 廈 各 部 門 ； ，退物人和收物人均須簽字。 退貨后要根據(jù)退貨單及時出帳。 D、物資保管 項 目程 序標 準協(xié)作關系1. 物 資驗收入庫 ，以收貨單為依據(jù)，認真清點數(shù)量，檢查核對規(guī)格質量，符合要求即可入庫，并在收貨單上簽字； ，標識是否符合要求。計財部5.結算賒欠貨款 ，對前月賒欠貨款進行結算； ，將各賒欠供貨商的售貨首先分戶分出，并點清張數(shù)，準確計算出總余額，對有把握無誤的，可寫好付款通知到計財部核對； ，先清點供應商手中五聯(lián)張數(shù)，然后計算總金額，經(jīng)核對五聯(lián)與一聯(lián)張數(shù)，總金額完成相符，收回五聯(lián)，換付款通知單二聯(lián)去計財部領款。采購預算要經(jīng)領導批準 ，與歷次供貨價比較，有無偏高偏低情況； 、規(guī)格、供應商及使用部門是否詳細，有無錯漏情況； ，貨到時對照執(zhí)行。如采購員不及時報銷，要堅持原則，不簽發(fā)支票。 ； 、領用日期和用途；；。一切報銷或借款業(yè)務要填寫支出憑證，發(fā)票齊全方可辦理。 續(xù)表 項 目程 序標 準協(xié)作關系每月2號從電腦中打出三級帳庫存、商品、在建工程，預付定金等明細帳與主管會計人員核對。 ； ；銀行存收余額不等，要作出未到帳項調節(jié)表，保證帳款一致。 、簡潔，準確反映業(yè)務主要內(nèi)容； 、子科目、金額、合計、附件張數(shù)、日期。 ，要憑手續(xù)完備的申領單；單據(jù)涂改一律作廢，特殊原因，未開申領單的，須經(jīng)物資部主管和計財部經(jīng)理批準方可發(fā)放，之后補辦手續(xù)。 （6）倉庫保管員 直接上級：物資主管 崗位職責： ，熟悉保管業(yè)務，了解物品用途性能及領用情況，完成本職工作。 ，嚴格執(zhí)行庫房鑰匙管理制度，保證庫內(nèi)各種物品安全。 （4）物資采購主管 直接上級：計財部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級：倉庫保管員 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責： ，申請采購各種物資，要根據(jù)實際用量和實際庫存量，有計劃地填寫采購，保證及時補充物資。 ，編制“憑證匯總表”；登記總帳。 。制定預算考核辦法，認真進行考核。組織機構圖如下：計財部經(jīng)理1人計財部副經(jīng)理1人保 管1人采 購1人出 納1人會 計1人（2）計財部的主要職責 A、宣傳貫徹并執(zhí)行國家有關財經(jīng)法規(guī)、政策、制度，并制訂內(nèi)部財務管理和會計核算辦法，組織實施；B、實行全面預算管理，組織和監(jiān)督各項資金的收入和支出，保障資金供給，努力增加收入，減少支出，提高效益；C、負責公司全面會計核算，執(zhí)行財政部頒發(fā)的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》、《物業(yè)管理財務規(guī)定》和行業(yè)會計制度；D、定期開展經(jīng)濟活動分析，找出存在問題及時反饋信息，提出改進意見，不斷改進工作；E、按規(guī)定要求，定期編制會計報表，向財稅機關和公司領導和管委會匯報大廈物業(yè)管理和服務情況；F、組織培訓公司財會人員，不斷提高其理論水平和實際工作能力；G、負責公司物資采購、保管、發(fā)放工作，做到手續(xù)健全、安全完整、合理耗用；H、負責各類經(jīng)濟合同的管理工作、評審監(jiān)督工作；I、完成領導交辦的其他工作。公司各部門編輯報紙 文搞、編輯、板式設計、交報社打印報樣、將報樣交領導閱示、再修改，送報社印刷。公司各部門交接班程 序 將需要完成的工作詳細記錄在登記本上，以便于下一個班次人員了解工作內(nèi)容。對外印章使用 ，隨用隨取，用后立即存于原處，并及時上鎖； 。各部門接轉電話 ，并將事項記錄在登記本上； 、總工程師打電話要問清對方姓名、事由，征得領導同意后再接轉； ，將電話內(nèi)容詳細記錄送領導辦公室。各部門呈文工作 、簡練、通順，標點符號正確； ，內(nèi)容明確； 、題目、內(nèi)容書寫符合規(guī)范要求。各部門行文工作 ，部門經(jīng)理簽字，進行登記，請主管經(jīng)理審閱，公司領導同意登記后，轉交呈報部門簽字返回；，經(jīng)主管領導簽發(fā)，進行編號、登記、打印、交發(fā)文部門核對，加蓋大廈公章后發(fā)出。 （5）人事主管直接上級：辦公室主任 崗位職責： 、勞動工資、勞保福利工作； 、考核、晉升、獎懲等的具體工作； 、工資造冊工作； ； ；。組織機構圖如下：辦公室主任1人秘 書1人1人行政 后勤 質檢1人1人人事 培訓 檔案1人1人（2）總經(jīng)理辦公室主要職責 A、貫徹執(zhí)行公司領導指示，了解掌握大廈經(jīng)營管理情況，及時向領導提供各方面的信息，當好參謀； B、宣傳執(zhí)行國家有關方針、政策、制度和規(guī)定，負責協(xié)調督查公司內(nèi)部各項管理制度、規(guī)定和辦法的制訂，貫徹和實施。（二） 編制定員公司編制定員為68，其中：分公司總經(jīng)理1人分公司總工程師1人公司總經(jīng)理助理1人總經(jīng)理辦公室4人， 計財部6人， 工程部18人安保部17人服務部20人總經(jīng)理1人分公司機構設置及編制定員圖式如下：服務部20人計財部6人總辦4人安保部17人工程部18人總經(jīng)理助理1人總工程師1人三、各崗位定員及職責 (一)公司領導崗位職責總經(jīng)理 直接上級：物業(yè)管委會 直接下級：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責： （1）在管委會領導和授權下，全權負責法官大廈的日常管理工作，貫徹管委會決議，對管委會負責；（2）總經(jīng)理有權推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機構設置方案，報經(jīng)管委會審批后聘任、設置，組成法官大廈領導班子及管理機構，領導法官大廈的日常管理工作； （3）總經(jīng)理有權聘任、解聘部門經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級人員由部門經(jīng)理推薦或提出解聘意見，總經(jīng)理審查批準后，人事部門辦理聘任或解聘手續(xù)； （4）總經(jīng)理應根據(jù)管委會要求和市場情況，組織制訂法官大廈的長遠發(fā)展規(guī)劃，報經(jīng)管委會審查同意后，組織貫徹實施； （5）組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各項內(nèi)部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責、工作程序和標準等，并認真貫徹實施； （6）搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設，發(fā)揮黨、工、團組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強企業(yè)凝聚力； （7）定期向管委會匯報工作； （8）完成管委會交辦的其他工作。（二）原則分公司管理機構設置及編制定員，均按“精簡效能”的原則進行。（五）永莊物業(yè)員工要做到“四過硬”作風過硬、紀律過硬、業(yè)務過硬、制度過硬。對客服務工作方針是：“程序、效率、溫暖、主動”。（二）永莊公司的四大工作目標為業(yè)主服務，使物業(yè)保值增值； 為用戶服務，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時間與空間環(huán)境。三、管理原則與目標（一）成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設施。二、 管理標準 （一）確保大廈公共設備設施安全完整，運行正常，狀態(tài)良好。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標準一、 管理范圍（一）總體而言，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。但是由于目前尚認識不足，了解不夠，往往存在怕收費高、怕管不好、怕關系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。（三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。以達到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟效益之目的。所以很難進行良好的物業(yè)管理，更難以達到國家規(guī)定標準。其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。成都法官大廈主要設備清單 （表一）序號名 稱型號功率（KW）制冷量（KW）流量數(shù)量產(chǎn)地備 注1樓宇自控系統(tǒng)EXCEL50001美國2控制器DDCXL1006美國3控制器DDCXL5002美國4空調機組7美國開利5循環(huán)水泵5美國開利6新風機組32國產(chǎn)7排風機5國產(chǎn)8排煙機2國產(chǎn)9電梯152三菱10攝像頭64PAL11雙監(jiān)探頭45 PAL12探測器4PAL13保安監(jiān)視器系統(tǒng)114消防監(jiān)控系統(tǒng)1美國15水泵616程控交換機系統(tǒng)MD1101 德國17數(shù)字交換機ACCELLAR 11001加拿大18數(shù)字交換機350T15加拿大19路由器ASN220服務器RS60002 美國21計算機20022投影儀223會議系統(tǒng)1 美國24大屏幕LED2 托普25UPS愛克賽40KVA1 美國26免維護電池 （組）1H1 國產(chǎn)27綜合布線系統(tǒng)UTP五類1367點1 德國28OA系統(tǒng)1 國產(chǎn)29電視會議系統(tǒng)1 國產(chǎn)30數(shù)字會議系統(tǒng)1 荷蘭31中央監(jiān)控系統(tǒng)1 國產(chǎn)32發(fā)電機勞斯萊斯1 英國33數(shù)字錄象機800G134熱水爐1注：根據(jù)成都市法院提供資料整理。大廈主要設計功能為成都中級法院辦公用寫字樓和審判庭。 成都法官大廈總建筑面積近3萬M2，其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的），地下2層，建筑面積約15000 M2，；審判大庭5層，建筑面積10277 M2；接待站4300M2。弱電系統(tǒng)正在逐項調試交付，預計9月底可全部完工交付使用。以對“人”的服務為核心，由專門的物業(yè)管理機構與經(jīng)過專業(yè)培訓的物業(yè)經(jīng)營管理人員，運用現(xiàn)代科學技術手段，對受托經(jīng)營管理的物業(yè)進行代租代售，對其房屋建筑、專用設備、附屬設施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護等進行專業(yè)化管理和維護。二、我國目前的物業(yè)管理模式目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中，主要有三種模式：（一） 自建自管即房地產(chǎn)開發(fā)商（或建設單位）將自己開發(fā)建設的物業(yè)設立一個附屬部門，分離出一部分多余人員，進行物業(yè)管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產(chǎn)權不清晰，管理者沒有實踐經(jīng)驗，員工未經(jīng)過專業(yè)培訓，業(yè)務生疏。這一模式符合國家“社會化、專業(yè)化、產(chǎn)權清晰、兩權分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術人員對物業(yè)工程的熟知情況，進行及時的維修維護，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財力的浪費；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實踐經(jīng)驗順利地進行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。這一模式的優(yōu)點是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權單位有主動權，經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權，這樣優(yōu)勢互補，更有利于物業(yè)管理公司的良好運轉。業(yè)主和用戶（通過業(yè)主委員會）有更大的監(jiān)督權、物業(yè)所有權和使用權；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權，有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。本物業(yè)