【正文】 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 34 頁 三、物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)服務(wù)中心 客戶服務(wù)部 安全防范部 水電維修部 保潔綠化部 安 防 員 監(jiān)控值班員 車 管 員 水電維修工 水電運(yùn)行工 保 潔 員 綠 化 員 客戶助理 前臺(tái)接待 收費(fèi) 員（兼） 開發(fā)商 物業(yè)公司 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 34 頁 四、工作職能組織運(yùn)行圖 確定管理方案 隊(duì)伍組織培訓(xùn) 進(jìn)駐現(xiàn)場準(zhǔn)備 與開發(fā)商建立聯(lián)系 物業(yè)等接收與接管 相關(guān)設(shè)施整改完善 工程遺留協(xié)調(diào)解決 建 立 各 類 檔 案 拜訪業(yè)主加強(qiáng)溝通 業(yè)主裝修監(jiān)督管理 日常管理及隊(duì)伍輪訓(xùn) 安 全 防 范 管 理 完善規(guī)章制度 各 類 檔 案 管 理 設(shè) 備 維 護(hù) 運(yùn) 行 消 防 設(shè) 備 養(yǎng) 護(hù) 房屋及共用設(shè)施養(yǎng)護(hù) 清 潔 綠 化 交通及車輛停放管理 各 類 文 化 活 動(dòng) 事 務(wù) 管 理 服 務(wù) 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 34 頁 五、管理處管理運(yùn)作信息反饋系統(tǒng) ③監(jiān)控 ①接收 ④反饋 ⑤反饋 ②命令 說明： 信息是我們重要的經(jīng)營管理資源，管理運(yùn)作中嚴(yán)格按照 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系文件要求進(jìn)行過程控制，每年進(jìn)行至少一次業(yè)主 /住戶 “征詢意見表”活動(dòng)，征詢獲取業(yè)主對(duì)各項(xiàng)服務(wù)需求、意見、建議和投訴等信息；內(nèi)部管理運(yùn)作中，通過物業(yè)服務(wù)中心、周例會(huì)、班組和開發(fā)商及業(yè)主等形式反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。 及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，確保員工保持團(tuán)結(jié)向上、熱情飽滿的工作狀態(tài)。 按專業(yè)化管理要求配 置、錄用管理服務(wù)人員，提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理。 每年至少 1 次 征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見，對(duì)合理化建議、投訴及時(shí)整改，業(yè)主滿意率達(dá) 80%以上。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 34 頁 對(duì)（房屋）物業(yè)共用部位維修計(jì)劃及維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 日常維修計(jì)劃 實(shí)施方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求 維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 備注 01 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位每 15 年中修一次，每 30年大修或局部更新改造一次 中、大修工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施，委托專業(yè)公司進(jìn)行檢測、大修、更新改造 《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 公司《公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范》 房屋維護(hù)，修繕管理 構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求 房屋各結(jié)構(gòu)部位正?？煽? 完好率達(dá)到 95%以上 結(jié)構(gòu) 部位合理、性能完好 完好率達(dá)到 95%以上 加強(qiáng)房屋季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及臺(tái)風(fēng)天氣的巡查、維護(hù) 02 外墻面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每 2 年對(duì)于較大面積滲漏的，局部翻修一次 每 5 年清洗一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30888） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程 外墻無滲漏現(xiàn)象 外墻使用功能正?？煽? 平整、清 潔、美觀，保持市容觀瞻 完好率達(dá)到 95%以上 03 屋面 每周巡查一次并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每半年檢查屋面一次，中修 5 年，大修 10 年 每 2 年對(duì)于局部有大面積損壞的，翻修一次 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程（ CJJ6295） 房屋維護(hù)、修繕管理 確保使用功能正?？煽? 清潔美觀 完好率 達(dá)到 98%以上 04 樓梯 每周巡查 工程組 中修 4 年、 工程組負(fù)責(zé) 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī) 確保使用功能正 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 34 頁 間、通道 一次并做好記錄 負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 大修 8 年 每 10 年粉刷一次 組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行 范； 建筑工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ GBJ30188） 《福州市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》 房屋維護(hù)、修繕管理 ?？煽? 清潔美觀 完好率達(dá)到 98%以上 （二）二次裝修管理服務(wù) 裝修的申請(qǐng)與審批 （ 1）申請(qǐng)：住戶需提前向物業(yè)服務(wù)中心提出裝修申請(qǐng)； a)申 請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)圖紙（平面圖及管線走向圖），室內(nèi)裝修項(xiàng)目說明； b)如果住戶委托裝修公司施工，必須附裝修施工隊(duì)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及裝修公司現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的相關(guān)資料； c)裝修商業(yè)商鋪，需提供消防部門的審批文件。 （ 3）裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，客戶助理應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到物業(yè)服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù)。 裝修施工過程的管理 (1)客戶助理按《樓宇巡查作業(yè)規(guī)程》每日巡查裝修施工情況。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 (1)裝修結(jié)束后，由業(yè)主和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 (5)施工隊(duì)當(dāng)日清場離開。 公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 日常 維修計(jì)劃 實(shí)施 方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施 方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 01 電梯 正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方 24小時(shí)應(yīng)急召修 電梯運(yùn)行時(shí)有無異響 各照 明是否正常 各指示燈能否正指示，各按鈕是否正常 報(bào)警裝置是否正常 每周不少于 1 次例行保養(yǎng)、每月全面檢修 按國家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次 按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國家有關(guān)規(guī)定 電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容 《電梯安全管理規(guī)程》和《緊急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》 安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好 警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常 取得《年檢合格證》 重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次 02 配電系統(tǒng) 正常運(yùn)行時(shí)，每天巡查二次 各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測試絕緣電阻、接地電阻 開關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 地下 每周巡查二 觀有無異 每半年保 機(jī)身清潔、油漆 《設(shè) 施設(shè)備管理 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 34 頁 室風(fēng)機(jī) 次 常 皮帶是否松緊適當(dāng) 機(jī)時(shí)有無異常聲響 養(yǎng)一次 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運(yùn)行電流 工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī) 維 護(hù)保 養(yǎng) 規(guī)程》 運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi) 04 水泵 一般情況兩小時(shí)巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次 聽聲響 感覺電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時(shí)處理 每年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測試 測試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開機(jī)試壓 泵體的 5 米范圍內(nèi)閥門、管道、儀表等保養(yǎng) 給排水設(shè)備、二次供水水池管理和維護(hù) 噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 05 防客對(duì)講門系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測試各測試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門器 防盜門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 06 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 看各攝像機(jī)是否正常 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況 每 半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 中控室管理 報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)管理 圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄像機(jī)工作正常 07 消防報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查二次 每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每季保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測試接地