【正文】 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 38 標(biāo)準(zhǔn)》（ GB505552020） “用作中水水源的水量宜為中水回用水量 110％～115％ ”。綠化用水按 2L/（ m2 ③ 用水估算 A、 自來水 該項 目用水量由居民生活用水、商業(yè)等公共建筑用水、綠化及未預(yù)見用水構(gòu)成。 生活給排水規(guī)劃 ⑴生活給水規(guī)劃 ①水源 項目給水水源取自濰坊市自來水公司給水管網(wǎng)，項目毗鄰青年 路。 ①出入口管理及周邊界防越系統(tǒng) 報警中心由語音、警笛、警燈提示，夜間與周邊空照燈聯(lián)動，與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動、記錄。 ⑵有線電視系統(tǒng) 通過在區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)，機房設(shè)在物管中心。設(shè)置一共用接地系統(tǒng)，接地電阻應(yīng)小于 1歐姆，接地極利用建筑物的基礎(chǔ)鋼筋。在屋頂設(shè)有避雷帶， 30 米及以上，每層利用結(jié)構(gòu)圈梁主鋼筋設(shè)置均壓環(huán)，并與防雷接地系統(tǒng)可靠連接，以防雷電及靜電。走廊、樓梯間開關(guān)采用延時和聲、光控相結(jié)合的開關(guān)。 室內(nèi)配線采用 BV 及 ZRBV 型導(dǎo)線穿鋼管及 PVC 管暗敷方式，各住戶均實行一戶一表計量，每戶配 10(40A)電表一只。 項目用電由濰坊市供電公司供給，自青年路上 10kV 市政供電線路引線至區(qū)內(nèi) 10kV變配電站，電壓降至 380/220V后，引至各用電單位作為電源。 （ 6） 供水暖 系統(tǒng) 用電負荷 供水系統(tǒng)用電負荷為 ；供暖系統(tǒng)用電負荷為 。 （ 2） 住宅 用電負荷 商品房建筑面積 ，安 置房建筑面積 ，夏季用電負荷為 30W/m2，安裝負荷 ； 其它季節(jié) 用電負荷為 20W/m2，安裝負荷 。 第十節(jié) 公用工程 電力工程 設(shè)計依據(jù) (1)《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 (2)《 10KV 變電所設(shè)計規(guī)范》 (3)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (4)《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 (5)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 (6)《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 31 (7)《住宅設(shè)計規(guī)范》 負荷等級 該項目 主要由 住宅、 商業(yè) 等 組成。支路系統(tǒng)擔(dān)負著本區(qū)域內(nèi)的交通聯(lián)系的作用。 總圖運輸 本規(guī)劃地塊的道路交通系 統(tǒng)分為四個主要的組成部分：城市主干道、支路、步行系統(tǒng)、停車場。 豎向規(guī)劃 現(xiàn)狀的地勢西高東低，平均高在 米左右，規(guī)劃中參照相關(guān)的濰坊市高程設(shè)計，依據(jù)用地現(xiàn)狀地勢，并結(jié)合規(guī)劃原 則推算得出。 ⑵結(jié)構(gòu)選型 區(qū)內(nèi)建筑均采用框架結(jié)構(gòu)或框架剪力墻結(jié)構(gòu)。該地區(qū)地震基本烈度為 7度，抗震設(shè)防烈度按照 度進行設(shè)計。 高層建筑 交通組織形式為人車分流。 建筑側(cè)向間距：多層建筑之間側(cè)向間距不小于 6米，高層建筑之間側(cè)向間距不小于 13米，多層和高層建筑之間最小消防間距不小于 9米，建筑間距需滿足防火、防災(zāi)及采光通風(fēng)，管線埋設(shè)，視覺衛(wèi)生等方面的而要求。 ⑵ 規(guī)劃 總體 布局 本 項目 總體規(guī)劃結(jié)合地形特點 ， 合理布局 社區(qū) 商業(yè)和各種住宅類型。 、總圖與運輸 總平面布置 ⑴ 總體要求 居住區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)突出以人為本，遵循居民的行為心理和居住行為的軌跡，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，有效、有機地組織居住區(qū)內(nèi)的物質(zhì)功能要素，使全區(qū)各項功能布局合理，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體。既考慮近期建設(shè)，又兼顧長遠的發(fā)展，以適應(yīng)遠期居民生活需要。規(guī)劃總戶數(shù) 644 戶，每戶按照 人計算，規(guī)劃總?cè)藬?shù)為 2061 個。該區(qū)域地勢平坦，障礙物較少，市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是開發(fā)建設(shè)的理想地段。 消防 濰坊市濰城區(qū)消防局根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以 “消防結(jié)合、以防為主 ”的原則組織消防。東連青島、煙臺、威海，西接?xùn)|營、淄博，南鄰臨沂、日照，居于半島城市群地理中心，有 “半島走廊 ”之稱。 該項目供電設(shè)施可以滿足新上項目的用電需求 。擬從市政給水管接二路進水管 DN200至基地，在基地四周形成環(huán)管作為生活、消防合用管。 地面溫度：年平均地面溫度為 15℃。 4 月最低，為 57%。 濕度：年平均相對濕度為 66%，最高為 74%(1974)，最低為59%(1968)。歷年平均降水日數(shù)為 ，最多年 108天 (1964)，最少年 58天 (1965)。境內(nèi)處平均降水差異不大，為 1030毫米，干旱和濕潤季節(jié)分明。夏季天氣炎熱，平均氣溫 23℃以上，日最高溫度在 30℃以上的時間，平均每年 68天。境內(nèi)溫度相差在 ～ ℃之間，月平均氣溫 7 月最高，為 ℃。年內(nèi)日照分布不均，以 5月日照時數(shù)最多，為 ，日照率 63%； 12月最少，為 小時，日照率為 59%。項目區(qū)淺層地下水屬潛水類型，其補給源主要以大氣降雨為主，水位隨降雨量多少而升降明顯，水位埋深一般在 米左右。下部灰?guī)r裂隙溶水的補給：一是上游區(qū)的逕流補給，二是上層潛水補給，三是構(gòu)造裂隙水補給。 是濰坊城區(qū)主要的污水排放干道之一。 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 20 白浪河：流經(jīng)山東省濰坊市城區(qū)的一條最為重要的河流，橫穿昌濰大平原，白浪河的前身是濰坊老城的護城河，河水自南向北緩緩流過市中心，把濰城和奎文兩區(qū)分隔開來，將濰縣劈為東、西兩半。 濰河：古稱濰水，發(fā)源于莒縣箕屋山，上游流經(jīng)莒縣、沂水、五蓮，從五蓮北部進入濰坊市，流經(jīng)諸城、高密、安丘、坊子、寒亭 6市區(qū)，在昌邑市下營鎮(zhèn)入渤海萊州灣。厚度大于 5m，未揭穿該層；屬 II級普通土。 地層巖性：出露地層為第四系上更新統(tǒng)沖積黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土、黏土層，厚度大于 20m，未揭穿該層；各層巖性分述如下： ① 黃土質(zhì)粉質(zhì)黏土 (弱膨脹土 )：黃、黃褐色，硬塑，局部堅硬狀。大體可分為三個類型區(qū)：南部太古界、遠古界變質(zhì)巖區(qū)，地貌構(gòu)成侵蝕丘陵區(qū)。十笏園集南北園林建筑藝術(shù)為一體，名揚海內(nèi)外，浮煙山的修貞觀、朝陽觀、麓臺書院是重要的歷史文化遺產(chǎn)。對外交流與合作日益加強，已與 40 多個國家和地區(qū)建立經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系。其中，藍寶石為全國稀有，具有很高的開采價值。全區(qū)共有耕地 萬畝，盛產(chǎn)小麥、玉米、地瓜、大豆等糧食作物和棉花、花生等經(jīng)濟作物。濰城是山東半島重要的交通樞紐，有 ? 半島走廊 ? 之稱。至 2020 年底，全市戶籍總?cè)丝? 萬人， 常住人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，少數(shù)民族 50 個，共 萬人。 茶博苑小區(qū) 項目 區(qū)域 休閑、娛樂、醫(yī)療、學(xué)校等設(shè)施一應(yīng)俱全，還有多條四通八達的公交線路途經(jīng)于此，出行極為方便。 E：建設(shè)用地較規(guī)整，便于改造方案的布置。 環(huán)境：火車站綠地廣場、白浪河畔、人民公園 商店市場：佳世客、小商品城、茶葉市場、百貨大 [2]樓、中百大廈 酒店：鳶飛大酒店、金融大廈、濰坊大酒店 銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、 [2]農(nóng)業(yè)銀行 醫(yī)院：人民醫(yī)院、交通醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)院 學(xué)校：濰坊第八中學(xué)、健康街小學(xué)、市直機關(guān)幼兒園、實驗小學(xué)臨 C：交通條件優(yōu)越。 第七節(jié) 建設(shè)地 址選擇 該項目位于 濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。 2020 年，全市農(nóng)民人均純收入 10409 元，增長%，較?十一五?提高 個百分點。 濰坊市（含轄區(qū)、 縣）全市常住人口為 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。上半年，山東省固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 10 月份，全國居民消費價格總水平環(huán)比下降 %。隨著人 們生活水平的日益提高，提高生活質(zhì)量，提高生活品味已成為中國人的一種生活理念。 濰坊市也積極響應(yīng)國家出臺的相關(guān)政策，促進濰坊市經(jīng)濟社會的穩(wěn)健發(fā)展。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道 籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。 第六節(jié) 市場分析 隨著國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細化，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了史上最為重大的拐點。解決好就業(yè) 問題，已成為我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)。該項目位于濰坊市濰城區(qū)，濰城區(qū)在濰坊市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，得到飛快的發(fā)展，投資環(huán)境和城市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，濰 城區(qū)成為濰坊市經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的佼佼者。為此 “十二五 ”期間必須把第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的一個重點，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將三大產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 7： 51： 42（第三產(chǎn)業(yè)比重力爭達到 45%）。初步建立符合中國國情的商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系，建立起兼顧貨款人風(fēng)險和借款人負擔(dān)的住房 貸款抵押、保險和擔(dān)保制度。“十二五 ”期間住宅市場的改革方向和措施是：進一步完善房改配套政策，落實住房分配貨幣化政策，建立較為穩(wěn)定和規(guī)范的住房補貼資金渠道，形成比較完善的住房貨幣化分配體系。根據(jù)濰坊市城市建設(shè)總體規(guī)劃和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，本地域應(yīng)為商住用地， 茶博苑小區(qū) 項目 所在區(qū)域處于 “一環(huán) ”和 “一廊 ”的輻射區(qū)域，從城市格局的角度來看，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。濰坊市還繼續(xù)以濰政發(fā) 202083號文件來鼓勵建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。出臺鼓勵性政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，形成服務(wù)輸出能力和區(qū)域市場競爭力。以 20212050年為發(fā)展遠景期，對濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展遠景作描述性展望。因 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 9 此，該項目開發(fā)建設(shè)的實施將極大地促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟增長。 茶博苑小區(qū) 項目 的出現(xiàn)，將對濰坊的城市和商業(yè)的發(fā)展起到引導(dǎo)市場、促進消費、擴大就業(yè)的重要作用，改變?yōu)H坊商業(yè)格局，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)， 本項目 為社會提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，促進現(xiàn)代化城市建設(shè)的進程和經(jīng)濟的發(fā)展， 符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》中提出 “進一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房 、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)。隨著城市的改造和建設(shè)，濰坊的機場、港口、鐵路及高速公路得到快速提升，城市大的交通體系的形成對城市空間拓展、區(qū)域及樞紐間聯(lián)系，提高客貨運輸效率都起著重要的支撐作用，并通過縮短時空距離，加強濰坊與周邊地區(qū)的聯(lián)系，強化城市的影響與地位，為濰坊市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)發(fā)展提供廣闊空間。迅速推進的城市化進程，使得原農(nóng)村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔(dān)，于是采取回避態(tài)度，任其發(fā)展。從社會角度講，中國農(nóng)村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構(gòu)成了城中村存續(xù)的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增殖，外來 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 7 人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè)，這是城中村得以發(fā)展的社會條件。城中村里環(huán)境臟亂、市政設(shè)施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構(gòu)成了城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。項目財務(wù)內(nèi)部收益率 %，財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%)。 項目資本金為 5700萬元。規(guī)劃總戶數(shù) 644 戶，每戶按照 人計算，規(guī)劃總?cè)藬?shù)為 2061 個。該區(qū)域地勢平坦，障礙物較少，市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是開發(fā)建設(shè)的理想地段。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司將不斷加大開發(fā)項目的科技含量，以廣泛推進可再生能源建筑應(yīng)用技術(shù)、改善城市生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量為己任，繼續(xù)探索開發(fā)低碳型、高品質(zhì)的綠色生態(tài)房產(chǎn)，為建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)化的旅游城市和社會主義新農(nóng)村建設(shè)做出更大的貢獻。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司立足濰坊市商業(yè)與住宅地產(chǎn)開發(fā)，打造山東茶葉交易基地。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項目開發(fā)、總體規(guī)劃、策劃、銷售、招商、租賃及其商業(yè)運營物業(yè)管理。 自公司成立以來，始終堅持 “專業(yè)建筑美好未來，科技創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活 ”的開發(fā)理念，為倡導(dǎo)降耗減排，推動建筑節(jié)能，開發(fā)低碳型房產(chǎn)起到了引領(lǐng)和示范帶動作用。 建設(shè)地點 該項目位于濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。 計入容積率 建 筑面 ，包括 商品房建筑面積 ，社區(qū)商業(yè)建筑面積，幼兒園建筑面積 ，安置房建筑面積 ；不計入容積率 建筑面積 m2，為地下 室 和地下 停車位 。 投資估算 經(jīng)估算，該項目建設(shè)總投資為 萬元，其中建筑工程費 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 5 ，配套工程費 ，其他費用 （含征地費用 萬元），預(yù)備費 萬元。項目投資利潤率 %，投資利稅率 %。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大