【正文】 上述行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 條之規(guī)定。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 條之規(guī) 定，請(qǐng)你在 天以內(nèi) ，恢復(fù)原貌，并保證今后不再發(fā)生類似事情，否則由此產(chǎn)生的一切后果自負(fù)。 管理服務(wù)費(fèi)的用途： ? 房屋公共部位及公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) ； ? 綠化管理費(fèi)； ? 清潔衛(wèi)生費(fèi)： ? 保安費(fèi) ； ? 辦公費(fèi)； ? 管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； ? 法定稅費(fèi)； ? 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。 42 第四章：管理服務(wù)人員配備 管理服務(wù)人員配備的基本精神 公司將遵循以 下原則建立 “ 御龍灣 ” 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。 管理處新員工培訓(xùn)方案及計(jì)劃 1. 培訓(xùn)的作用和目的 培訓(xùn)是為了讓 物業(yè)服務(wù)中心 的員工獲得勝任其工作所必需的能力，以確保項(xiàng)目日常管理了工作日趨正軌。 崗前培訓(xùn)是指新員工上崗培訓(xùn)，目的是使員工了解項(xiàng)目的基本情況，以獲得上崗的必需素質(zhì)和基本技能。 44 員工培訓(xùn)計(jì)劃 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)課題 總課時(shí) 培訓(xùn)要求 測(cè)評(píng)方法 1 新員工 入司培訓(xùn) 員工手冊(cè) 2 通過培訓(xùn)，深入了解公司人 事行政類相關(guān)的規(guī)章制度 培訓(xùn)考核（筆試） 行為規(guī)范 2 通過培訓(xùn)，掌握基本的行為 規(guī)范及禮儀禮貌知識(shí) 培訓(xùn)考核 /績(jī)效考核 企業(yè)文化 1 通過培訓(xùn)，了解公司的企業(yè) 文化、組織架構(gòu)等情況 培訓(xùn)考核（筆試） 物業(yè)管理基本常識(shí) 4 通過培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理的概念、服務(wù)內(nèi)容、作用與地位、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)及投訴處理技巧 培訓(xùn)考核（筆試） 2 辦公室及管理人員基本技 能培訓(xùn) 物業(yè)管理專業(yè)知識(shí) 4 通過培訓(xùn)，掌握最新的物業(yè)管理知識(shí)及行業(yè)規(guī)范、法律常識(shí)等 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 管理實(shí)務(wù)操作 12 通過培訓(xùn)，熟練掌握各自的崗位職責(zé)、工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)要求以及質(zhì)量記錄等 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 管理服務(wù)理念 4 通過培訓(xùn)，深入理解顧客在服務(wù)業(yè)中的核心地位和實(shí)現(xiàn)滿意的不同途徑，并理解管理理念在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 管理制度及文件說(shuō)明 4 通過培訓(xùn)，熟練掌握各項(xiàng)管理制度及文件的內(nèi)容 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 3 保安人員崗位技能培訓(xùn) 隊(duì)列操練 10 通過 培訓(xùn)，形成良好的形體動(dòng)作習(xí)慣，提高組織紀(jì)律性 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 保安、消防設(shè)備設(shè)施使用 4 通過培訓(xùn)，熟練掌握各類保安及消防設(shè)備設(shè)施的使用 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 消防演習(xí) 8 通過培訓(xùn)，熟練掌握消防知識(shí)，能夠按火災(zāi)緊急預(yù)案處理突發(fā)性消防事件 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 治安突發(fā)事件預(yù)案演習(xí) 8 通過培訓(xùn)，熟練掌握治安突發(fā)事件的處理，能獨(dú)立按治安突發(fā)事件處理預(yù)案處理一般突發(fā)治安事件 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 擒拿格斗 8 通過培訓(xùn)，熟練掌握基本的 擒拿格斗技能 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 操作流程及 管理制度 4 通過培訓(xùn)，熟練掌握 相關(guān)的工作流程及規(guī)章制度 應(yīng)知應(yīng)會(huì) 測(cè)評(píng) /績(jī)效考核 45 序號(hào) 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)課題 總課時(shí) 培訓(xùn)要求 測(cè)評(píng)方法 4 工程人員崗位技能培訓(xùn) 設(shè)備設(shè)施情況 4 通過培訓(xùn)，了解本物業(yè)設(shè)備 設(shè)施的基本情況 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)知識(shí) 8 通過培訓(xùn)，了解設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)的基本知識(shí) 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 設(shè)備移交 4 通過培訓(xùn)，了解設(shè)備移交的 注意事項(xiàng) 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) 設(shè)備運(yùn)行日志使用 4 通過培訓(xùn)，了解設(shè)備運(yùn)行日志的填寫，理解運(yùn)行日志對(duì)設(shè)備管理的重要性 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 5 保潔人員崗位技 能培訓(xùn) 不同部位的保潔要求 4 通過培訓(xùn)，了解和掌握不同部位的工作流程及保潔要求 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 清潔機(jī)械的使用 4 通過培訓(xùn)，了解并掌握常用清潔器械的使用和一般維護(hù) 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 清潔劑 的使用 2 通過培訓(xùn)，了解并掌握不同清潔劑的適用范圍 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 6 服務(wù)人員崗位技能培訓(xùn) 服務(wù)人員的 工作要求 2 通過培訓(xùn)，了解并掌握不同服務(wù)崗位的工作流程及要求 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 服務(wù)接待技巧 2 通過培訓(xùn)，了解并掌握接聽電話、處理投訴等基本接待技巧 應(yīng)知應(yīng)會(huì)測(cè)評(píng) / 績(jī)效考核 46 第五章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施設(shè)置 物業(yè)管理用房的配置 （ 1） 根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有。 保安部辦公室 保安部辦公 環(huán)境 部辦公室 環(huán)境部 辦公、存放常用清潔用品 員工更衣室 員工更衣 可利用地下室及邊角房間或多余空間 工程部倉(cāng)庫(kù) 用于存放設(shè)施設(shè)備的常用和應(yīng)急配件 工程部工場(chǎng) 用于工程維修 （ 3） 物業(yè)管理辦公用房，其他任何單位和個(gè)人不得侵占，使用的物業(yè)管理單位不能擅自改作他用。 準(zhǔn)備階段 ? 組織機(jī)構(gòu) 創(chuàng)建是一項(xiàng)系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性的工作，良好的組織、計(jì)劃和實(shí)施是達(dá)到“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)的先決條件，為此 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 ，落實(shí)責(zé)任到具體人員，在創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小 組 的統(tǒng)一組織下協(xié)調(diào)工作 。 ? 宣傳動(dòng)員 創(chuàng)建工作需全體員工積極參與，上下一心，同心同德，齊心協(xié)力，分工而又合作，各部門要召開部門會(huì)議，將創(chuàng)建工作的目的、內(nèi)容、要求、時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排等向全體員工充分講解，使他們認(rèn)清目標(biāo)，并使自 己的言行融入這項(xiàng)活動(dòng)之中。 48 創(chuàng)建自查階段 ? 各部門對(duì)照檢查內(nèi)容，缺什么，補(bǔ)什么 (包括軟，硬件 )。 內(nèi)容：自評(píng)、自檢，請(qǐng)專家 (同行 )檢查，迎接驗(yàn)收。 處罰： 對(duì)在創(chuàng)優(yōu)工作中不負(fù)責(zé)任 、 人為地使其所負(fù)責(zé)的“創(chuàng)市優(yōu)”評(píng)比項(xiàng)目達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的部門和個(gè)人，將給予物質(zhì)處罰和降級(jí)，情節(jié)嚴(yán)重者將予以解聘和解除勞動(dòng)合同。 2. 報(bào)修的工作程序： （ 1） 接到用戶報(bào)修 時(shí)及時(shí)填寫《報(bào)修記錄單》。 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 1. 公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃 （ 1） 公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標(biāo) 確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長(zhǎng)其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮。運(yùn)行管理為嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。 ? 設(shè)備的大修改造 設(shè)備大修改造由 工程部 根據(jù)設(shè)備狀態(tài)提出申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)公司核準(zhǔn)后報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，按照預(yù)定施工方案 由工程部 組織實(shí)施，竣工驗(yàn)收可由業(yè)主代表和物業(yè)公司共同執(zhí)行，工程情況應(yīng)作專項(xiàng)匯報(bào)。 （ 3） 公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計(jì)劃 供配電系統(tǒng) 序號(hào) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 保養(yǎng)周期 1 供電情況 24 小時(shí)正常供電，出現(xiàn)故障立即排除 每月 2 配電屏 清潔 每月 3 電器儀表 清潔、顯示正確、固定可靠 每月 4 繼電器、接觸器 清潔、接觸完好、無(wú)過熱、無(wú)噪音 每月 5 控制回路 動(dòng)作正常、標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)變色、無(wú)老化 每月 6 指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開關(guān) 清潔、標(biāo)識(shí)清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)換靈活 每月 7 繼電保護(hù) 動(dòng)作正?？煽? 一年 8 空氣開關(guān) 分?jǐn)嗾?、絕緣良好 半年 9 避雷器 動(dòng)作正常、試驗(yàn)合格 二年 10 進(jìn)出線電源 接觸良好、牢固可靠、相順正確 一年 11 配電屏對(duì)地測(cè)試 接地良好 一年 51 給排水系統(tǒng) 序號(hào) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 保養(yǎng)周期 1 供水系統(tǒng) 24小時(shí)正常供水出現(xiàn)故障立即排除 不定期 2 水泵 清潔、油漆完好、無(wú)油垢 每季度 壓力適合、運(yùn)行良好、無(wú)滲漏 不定期 電動(dòng)機(jī) 運(yùn)轉(zhuǎn)靈活、電流正常、無(wú)過載、無(wú)過熱 每個(gè)月 機(jī)械滑油 潤(rùn)滑良好、油位合適 不定期 3 管道 無(wú)滲漏 、無(wú)銹蝕、油漆完好 不定期 4 閥門 無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕、開閉靈活、正確 不定期 5 排污井 無(wú)嚴(yán)重淤泥、無(wú)嚴(yán)重異味 不定期 公共設(shè)施系統(tǒng) 序號(hào) 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 保養(yǎng)周期 1 道路走廊 路面修補(bǔ)、整潔、無(wú)損壞 每日 2 路燈 符合安全和使用標(biāo)準(zhǔn)、及時(shí)更換壞損燈泡 每日 燈桿刷漆，線路開關(guān)檢測(cè) 3 溝、渠、地下排水管道 及時(shí)維修、暢通、無(wú)堵塞 一年 井蓋刷漆 4 公共衛(wèi)生潔具 無(wú)泄漏、沖洗暢通 每日 5 停車場(chǎng)、停車庫(kù) 標(biāo)色完整、清晰、設(shè)備完好、使用正常 半年 3. 房屋本體的維修管理 （ 1） 目的 建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長(zhǎng)房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的安全和正常使用。這些決定基于表 2 準(zhǔn)則。兒童游樂園，花圃，及房屋的構(gòu)件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。 4）房屋詳細(xì)巡察（外部） 房屋詳細(xì)巡視是根據(jù)擬定的準(zhǔn)則、指標(biāo)，在房屋外部的公共地方進(jìn)行周詳及仔細(xì) 的巡察。 8）維修項(xiàng)目的期限 ? 首要層次之猝發(fā)性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的 不便等，該層次搶修工作必須在 24 小時(shí)內(nèi)完工。 ? 修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運(yùn)作。 ? 更換垃圾槽沖洗配備（ 7 年周期） 沖洗機(jī)附件、配備，如噴水設(shè)備、定時(shí)器、控制盤等也同時(shí)更新。 56 （ 8） 建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn) a 建筑 物維修標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目 操作標(biāo)準(zhǔn) 完成細(xì)節(jié) 1 樓層護(hù)墻 平整光滑、不老化 1） 無(wú)坑洼，不下凹 2） 無(wú)積水，無(wú)裂縫 彎道不阻塞 1） 格子各彎道蓋良好無(wú)損 2） 彎道不溢水 護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)，不阻塞 1） 水溝內(nèi)無(wú)死水 2） 水溝內(nèi)無(wú)藻類和淤泥 3） 水溝內(nèi)平滑無(wú)聚集物 多孔的水溝板在原位，不損壞 1） 護(hù)墻水溝不暴露 2） 格子不腐蝕 伸縮縫完好、不漏水 完好，接合處無(wú)雜草 照明和公用事業(yè)井完好 1） 井蓋不損壞 2） 井蓋不碎裂 清洗區(qū)保養(yǎng)好 1） 陶瓷錦磚完好不碎，表面無(wú)油跡 2） 彎道不阻塞 3） 無(wú)積水 2 樓層 /護(hù)墻 供給管道和閥 牢固，狀態(tài)良好 1） 供給管道不阻塞，不會(huì)停供 2） 供給管道安裝在墻面，無(wú)污跡和銹 3） 關(guān)閉裝置狀態(tài)良好 墻面保養(yǎng)良好 1） 墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻字畫 2） 油漆表面不剝落 3） 墻面裂痕修補(bǔ) 4） 墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起 避雷器保養(yǎng)良好 避雷器絕。 ? 更新技防系統(tǒng)（約 10 年周期） 更新探頭、錄象機(jī)、矩陣、背景音樂播放等。 2） 周期性維修的類型 ? 房屋的重新粉刷與修飾工程（ 57 年周期） 重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場(chǎng)所 的整體修飾工程，改善設(shè)施、配備等。 ? 一般性之保養(yǎng)問題，項(xiàng)目零星非緊急性者，可允許在 7 天內(nèi)完成修理工作。 6）鑒定養(yǎng)護(hù)也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護(hù)工作責(zé)任部門按期執(zhí)行： ? 周期沖洗垃圾槽； ? 月度沖洗房屋（公共部位）； ? 月度沖洗陰溝； ? 半月度修剪草坪（戶外空地）； ? 月度園藝維修及修剪草坪（停車場(chǎng)）； ? 月度中央垃圾槽的養(yǎng)護(hù)； ? 月度水泵及增壓器的養(yǎng)護(hù)； ? 季度沖洗商用房屋的陰溝。 54 2）地面層詳細(xì)巡察 除上述綜合巡視外，必須更仔細(xì)地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項(xiàng)目。大致上，預(yù)防性措施有： 1） 常年檢驗(yàn)，鑒定電氣裝置； 2） 常年保養(yǎng)電氣連接點(diǎn)； 3） 定期檢驗(yàn)避雷系統(tǒng)； 4） 定期沖洗房屋污水排放管； 5） 定期檢驗(yàn)房屋的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度； 6） 定期檢修閉路電視系統(tǒng)； 7） 月度養(yǎng)護(hù)滅火系統(tǒng)； 8） 月度養(yǎng)護(hù)中央垃圾槽清洗系統(tǒng)； 9） 月度養(yǎng)護(hù)水泵； b 例常維修 一般 常 例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的。 （ 2） 建筑物維修管理的范圍與類型 52 （ 3） 管理 （ 4） 類型 （ 5） 指令和工作執(zhí)行 管理處應(yīng)根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進(jìn)行并完成。大修費(fèi)用從公共設(shè)施專用基金的增值部分支付。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃》制定的《保養(yǎng)任務(wù)書》和《維保記錄表》開展工作。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容： ? 設(shè)備的日常運(yùn)行和使用 ? 公共設(shè)備的運(yùn)行管理由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，停車場(chǎng)管理、外圍系統(tǒng)由保安部負(fù)責(zé)等。 （ 3） 對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目，維修人員應(yīng)按《維