走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格(文件)
【正文】 留價格，房屋價格大約高估了 20～30%。根據(jù)上面的計算，當(dāng)不考慮住房支付能力增長時，中國城鎮(zhèn)居民可以承受的房價收入比為 ～ ，考慮增長時，這個數(shù)據(jù)為 ～ 。 為了使討論更富啟發(fā)性，我們把這一輪房地產(chǎn)市 場火爆的明星城市此資料來自 , 大量管理資料下載 ——上海的這幾項數(shù)據(jù)也列在這里。我們得出的結(jié)果是：當(dāng)不考慮住房支付能力增長時，上海中等收入家庭采用 20 年和 30 年按揭可以支付的房價分別為 萬元和 萬元，當(dāng)考慮增長時，這兩個數(shù)據(jù)分別為 萬元和 萬元。 上面分析了做為消費品，目前中國的商品房價格是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)高估的，那么如果做為投資品，是否可以解釋如此高的房價呢？按照資產(chǎn)定價模型，資產(chǎn)當(dāng)期的價值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，所以資產(chǎn)的基本價值與以 下幾個因素有關(guān)：租金、租金的增長速度、投資的要求回報率、房屋的殘值。至于此資料來自 , 大量管理資料下載 投資的要求回報率，如果用銀行儲蓄利率做為度量，則也沒有太大的變化，自 2002 年 2 月開始，利率水平始終保持穩(wěn)定。 總之，無論是做為消費品還是做為投資品，當(dāng)前的房地產(chǎn)價格都不能反映其基本價值。房地產(chǎn)價格本應(yīng)該是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一個動態(tài)反映，如果在遍布各個區(qū)域的大城市中都出現(xiàn)了價格大幅上漲，應(yīng)該稱得上是全局性的。日本從上世紀(jì)80 年代中期開始到 90 年代初破滅 的泡沫經(jīng)濟是人類歷史上最著名的泡沫事件，既便是一貫愛吵架的經(jīng)濟學(xué)界對當(dāng)時日本泡沫經(jīng)濟的實質(zhì)的認(rèn)識也達到了空前的一致，國內(nèi)的學(xué)者在討論泡沫問題時也通常是言必稱日本泡沫經(jīng)濟。 再看看我國的數(shù)據(jù)，從 2000 年開始，我國各大城市土地交易價格出現(xiàn)明顯上漲。這兩項數(shù)據(jù)上海分別達到了東京的 1/3 和 1/2。美國的單棟住宅與我國相對應(yīng)的同類住宅就是別墅，按照上海市的當(dāng)前價格，類型相當(dāng)?shù)姆孔觾r格約為 300～ 400 萬元，大約是美國平均水平的 2 倍。這個口號有很多所謂的經(jīng)濟學(xué)家在講臺上口沫橫飛地鼓噪了不知多少次了，但遺憾的是沒有一個人愿意抽出 5 分鐘時間，拿出計算器隨便算一算。從遼寧到海南，我國沿海的 13 省、市、自治區(qū)的平均人口密度是每平方公里 407 人。 日本人口密度是中國東部地區(qū)的三倍，但是日本的地價可以連跌 13年， 2020 年日本的全國城市平均地價已經(jīng)跌到上世紀(jì) 70 年代末的水平，那么在我國人多地少能成為地價繼續(xù)大漲的理由嗎？ 在中國目前有人正在制造一個與當(dāng)年日本相同的 “土地神話 ”?，F(xiàn)在如果中國也準(zhǔn)備開始一段 “神話 ”的話，捧場的絕對不只是 “神話 ”的鼓吹者，等著撿錢包的越南和印度早就準(zhǔn)備好了。所以 “神話 ”離我們越遠(yuǎn)，我們的經(jīng)濟就越安全。因為當(dāng)我們進口糧食時，我們進口的不僅僅是糧食，我們 進口的實際上是土地，當(dāng)我們輸出資本時，我們同樣是在進口土地。但是在造就了 “地價不滅神話 ”的同時，也造成了產(chǎn)業(yè)資本的大規(guī)模外移。另外如 果考慮我國城市此資料來自 , 大量管理資料下載 人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠(yuǎn)小于德國和英國。中國平均的人口密度是每平方公里 132人，日本、韓國、印度、越南、德國和英國的這個數(shù)據(jù)分別為 336 人、478 人、 338 人、 238 人、 230 人、 247 人。天底下簡直找不到比這更好、更便捷的 富國之計了。值得一提的是，日本的住房購買者均擁有所占土地的產(chǎn)權(quán)，而我國房價中僅包含 70 年的土地使用權(quán)。雖然土地的絕對價格與日本相比還有較大差距，但從全國平均的上漲幅度看并不輸給日本當(dāng)年，部分明星城市的表現(xiàn)則更為耀眼。 按一般的看法，日本的泡沫經(jīng)濟自 1985 年的 “廣場協(xié)議 ”開始，到 1990年泡沫開始破滅結(jié)束，泡沫膨脹階段用了 5 年的時間， 1990 年泡沫破滅以后，日本經(jīng)濟陷入衰退，直到現(xiàn)在 14 年過去，經(jīng)濟衰退仍然沒有過去。 2. 當(dāng)前中國的房價水平究竟高不高？ 上面我們說明了相對于居民的收入，目前的中國的房價確實被高估了，尤其是在大城市，價格高估現(xiàn)象非常明顯。因此，我們說中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的價格泡沫現(xiàn)象。并且投資要求回報率的變
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