【正文】 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷(xiāo)售收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20202 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷(xiāo)售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 所得 稅 7263 — 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 3 凈現(xiàn)金流量 31707 13622 7002 7439 8816 4363 8503 10441 20234 33771 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 12383 5787 5589 6021 2709 4800 5358 9439 14322 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）： 1430萬(wàn)元 靜態(tài) 全部投資利潤(rùn)率 =（ 31707/126108） 100%=25% 現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表 4— 2— 23 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷(xiāo)售收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 161674 6022 14320 11122 10959 11061 27589 27204 33397 20000 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 銷(xiāo)售收入再投入 65586 7052 6024 6024 6989 12649 14456 12392 銷(xiāo)售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 — 所得 稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 貸款本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 3 凈現(xiàn)金流量 14747 6022 2302 1561 184 637 768 629 3076 17752 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 3172 5474 1902 1173 126 396 434 323 1435 7529 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 動(dòng)態(tài) 計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）： 3172 萬(wàn)元 靜態(tài) 全部投資利潤(rùn)率 =（ 14747/25222） 100%=% （二）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。 （三）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資餓比值。貸款償還估算表詳見(jiàn)表 4— 2— 25。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率≤ 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 5%、 10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 （ 2）當(dāng)售價(jià)降低 5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤(rùn)率： % 從計(jì)算結(jié)果可知，售價(jià)降低 5%對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。 “小康不小康，關(guān)鍵看住房”。 金輝廣場(chǎng)居住區(qū)是全國(guó)性的小康示范小區(qū)之一，也是該市僅有的兩個(gè)示范小區(qū) 之一。 十、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 作為 2000年小康住宅示范小區(qū)，金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一便是以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明的小康型城鄉(xiāng)住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會(huì)提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高 出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)條件及本項(xiàng)目的實(shí) 際壯況，我們認(rèn)為，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步做出說(shuō)明，并提出若干建議： 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問(wèn)題均未確定，由于市場(chǎng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。 本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察該市（尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴(lài)與目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。還應(yīng)推行競(jìng)投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 。 本項(xiàng)目總投資 ，龐大的資金需求將成為項(xiàng)目是否能如期進(jìn)行的關(guān)鍵。 建筑工程中不可預(yù)見(jiàn)的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 本報(bào)告的投資估算是按照該市目前同類(lèi)型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估 算的。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，在提高經(jīng)濟(jì)效益上做文章。 由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。 我們期望通過(guò)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，為社會(huì)展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣 普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)該市及周?chē)貐^(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。如何滿(mǎn)足人們對(duì)提高居質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都要探索和實(shí)施。 九、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 2000 年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國(guó)實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。 敏 感 性 分 析 表 4— 2— 26 基準(zhǔn)方 案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% +5% +10% +10% +5% 5% 10% 全部投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 1340 4411 1490 4350 7271 3146 849 3709 5988 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % % % % % % % % 投資利潤(rùn)率 % 16% % % % % % % 33% 由表中數(shù)據(jù)可得： （ 1）當(dāng)建安工程費(fèi)增加 5%時(shí)，全投資評(píng)價(jià)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 投資利潤(rùn)率： % 計(jì)算結(jié)果表明，若建安工程費(fèi)增長(zhǎng) 5%，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率（ I=10%）。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開(kāi)發(fā)成本和售價(jià)水平。這些因素受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生 變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果為： 總投資利潤(rùn)率 =% 自有資金利潤(rùn)率 =% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?4— 2— 24 所示： 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 繪 總 表 4— 2— 24 計(jì)算基礎(chǔ) 動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤(rùn)率 全部投資 % 1430（萬(wàn)元） % 自有資金 % 3172（萬(wàn)元） % （五）資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 4— 2— 25所示。 本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%，由此計(jì)算可得（表 4— 2— 22，表 4— 2— 23）。一般意見(jiàn)趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與 參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分片開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷(xiāo)售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤(pán)在小區(qū)完工一年后全部售完。 車(chē)位售價(jià)初步定為 8 萬(wàn)元 /個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類(lèi)型住宅小區(qū)車(chē)位售價(jià)決定的。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長(zhǎng)期貸款利率 %。其中自有資金可通過(guò)招商引資籌集。 96 萬(wàn)元 污水泵站 一座約 公共廣場(chǎng) 25000㎡（高壓線(xiàn)下的公園、車(chē)場(chǎng)） 320 元 /㎡ =800萬(wàn)元 800 公共車(chē)站、站場(chǎng) 費(fèi)用已列入“公共廣場(chǎng)”中 橫窖河堤岸 450m1200元 /m=54（萬(wàn)元） 54 綠化工程 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 供水工程 15 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 供電工程 65 萬(wàn)元 /公頃 公頃= 電信工程 7 萬(wàn)元