【正文】 可持續(xù)發(fā)展策略 —— 萬鑫品牌擴張 對于房地產(chǎn)品牌而言，可持續(xù)發(fā)展是指品牌的創(chuàng)立、維護與發(fā)展的經(jīng)營過程。怎樣去經(jīng)營品牌，怎樣走品牌之道，這對于一個持續(xù)發(fā)展的公司來講是非常重要的。通過路牌、立柱廣告、報廣 軟文、項目前期的相關(guān)準備活動等告知桂林市民。 以上林苑項目的成功運作來初步樹立企業(yè)品牌的形象，通過企業(yè)品牌的樹立來增加項目的附加值。 ② 、 他們含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚，不愛露富； ③ 、 生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，對文化認同與敬慕，鐘情于純自然背 景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化生活”； ④、 在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標榜個性，追求獨特的文化品位，注重 高質(zhì)量休閑健康的生活方式； 中年事業(yè)有成的老板或 企業(yè)高級管理人員是復式樓的主要消費群體，他們注重生活質(zhì)量和居所的品位，因此，營造一個居家舒適、盡顯獨特尊貴個性的高品質(zhì)小區(qū)正是他們所渴求的。 中 上流階層非常把自己的名譽放在了第一位，他們需要滿足自己的精神 需求，需要有高貴的生活環(huán)境來放松自己，更追求自然美。從消費的角度來講，我們的客戶群主要面對的是居民、周邊市區(qū)及桂林市里的客戶。漓江人家〉情景居所，文化之家，漓江河畔，漓江人家。 會所的設置具有相當?shù)谋匾?，但在做具體的會所功能設置的時候，既要考慮到提升社區(qū)形象和為業(yè)主提供高質(zhì)量服務，還要考慮到它的經(jīng)營模式，如何 使其盈利、存活下來，是在考慮會所功能時就應注意的問題。 物業(yè)管理建議 本項目要成為八里街高品質(zhì)的社區(qū)，物業(yè)管理更應是行業(yè)中最具代表性的標志性范本。 。 b、 家庭綜合布線系統(tǒng) 智能家庭綜合布線系統(tǒng)是將家庭內(nèi)所涉及的各類弱電系統(tǒng)的信號線如：網(wǎng)絡線（信息線）、電話線、有線電視線、安防線、三表線、家電控制線、樓宇對講線等通過統(tǒng)一歸類集中到家庭綜合布線箱內(nèi)，并在布線箱內(nèi)通過插座的跳接連通各系統(tǒng)，方便集中管理，自如地改變室內(nèi)信號線的配置，完成對進戶線的分配、跳接和管理，是智能化家庭的基礎設備，猶如智能化小區(qū)的綜合布線系統(tǒng)。 e、 氣環(huán)境系統(tǒng) 社區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面，居室內(nèi)達到自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，盡可能考慮直接采光通風，廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)。對小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音，尤其是城市主干道的聲環(huán)境則應采取降噪措施。目標客戶群滿意的住宅產(chǎn)品一經(jīng)推出，自然會廣受客戶歡迎。 推售原則 本項目成功的市場定位是本項目的成功的關(guān)鍵所在，正確的推售原則會使本項目達到事半功倍的效果。 項目銷售時機可以劃分為以下幾個階段，銷售時機以工程進度進行微調(diào)。 ◆ 多層進度已經(jīng)基本封頂； ◆ 新的戶外廣告（包括候車亭廣告、公交車體廣告、戶外廣告牌） ； ◆ 預售許可證到位； ◆ 組織銷售人員進行開盤前的系統(tǒng)培訓； ◆ 開始軟性宣傳及新聞造勢； ◆ 銷售對象銷售資料（樓書、折頁、單張、 戶型圖、展板、模型、價格表、付款方式、認購書、商品房買賣合同等） ◆ 確定按揭銀行、按揭年數(shù)、成數(shù) ◆ 其他相關(guān)工作到位。 （時間 略 ） ■ 使上林苑的物業(yè)賣點得到全面的宣傳與演繹； ■ 使 上林苑 的形象定位在市場上得以鮮明地樹立。 ■為電視及平面廣告、地盤廣告、造勢活動所吸引并到售樓處的客戶。 ◆ 工程進度相當順利，若有可能，可以提前入住。 根據(jù)屆時實際工程進度情況：上林苑的 日 山水、民居 畫展。 我們以酒，以歌，解放心靈的桎梏，來到上林苑，解放自己，快樂一下 。 配合開盤儀式，凡于開盤當日及第二日認購的買家可額外獲贈優(yōu)惠。 配合開盤儀式，凡于開盤當日及第二日認購的買家可額外獲贈優(yōu)惠。 ◆ 售樓處現(xiàn)場銷售； ◆ 老客戶帶新客戶渠道； ◆ 廣告造勢宣傳推廣吸引而來的客戶 。 ◆ 市場熱銷期已了解過此批單位，觀望客戶； ◆ 為電視及平面廣告、地盤廣告、造勢活動所吸引并到售樓處的客戶； ◆ 上林苑已認購客戶之親朋好友 。 尾盤促銷期 （時間 略 ） 銷售推廣目標 ■ 以各種促銷活動吸引觀望客戶，推動剩余單位的銷售，迅速清盤。 e、 對比較樓盤和評估樓盤進行評估 f、 對其評估數(shù)進行處理，得出本項目均價 成本法 根據(jù)上述影響因素，分別計算其成本。 在價格必須與價值相符的基礎 上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。 按照比較因素修正，并用加權(quán)算術(shù)平均法計算，依據(jù) 5 個參考均價的市場接受程度給予相應的權(quán) 數(shù)， 離項目相對較遠，不屬于同一小板塊，權(quán)重取 ％， 屬于同類各取 %。著重進行一個品牌項目的明星樓盤塑造和高品位居住理念的建立。對我們而言，我們提倡上林苑的兩大主題： 源創(chuàng)中國 —— 是在建筑文脈上的傳承意義，是中式建筑詩情畫意境象的延續(xù)，是古典傳統(tǒng)上的簡化和現(xiàn)代化。主要從以下三個方面來發(fā)掘： 第一：設計文化。 第三：包裝文化。要打破這種局面，在提升產(chǎn)品硬件素質(zhì)之余，更要樹立產(chǎn)品的鮮明形象，為產(chǎn)品注入新鮮的元素，使產(chǎn)品更具市場差異性，擴張產(chǎn) 品延伸力。 第二：產(chǎn)品差異化。 重點戰(zhàn)術(shù) 運用公關(guān)活動營銷，配合媒體推廣，制造事件傳播的新聞點。通過此次論壇，樹立項目在市場上的領導者地位，在一定高度上與其他建筑形態(tài)形成定位區(qū)隔。 （ 5）民間（剪紙、風箏）藝術(shù)節(jié) —— 集民間藝術(shù)精粹展 萬鑫 文化風采 邀請政府領導 、媒體、各屆人士參觀 民間藝人的現(xiàn)場獻藝，在藝術(shù)節(jié)上，集合風箏、年畫、版畫、剪紙等特色項目。 通過此事件活動，進一步宣傳上林苑的中式民居風格。 （ 2）銷售現(xiàn)場包裝 銷售現(xiàn)場要配合服務營銷，最終通過現(xiàn)場親身體會到優(yōu)質(zhì)的服務及現(xiàn)場包裝氛圍的感染而使購房客戶具備完全購買的信心。 （ 3）售樓處包裝 售樓處是展示樓盤形象，營造項目獨有的人文氛圍的重要窗口，讓來訪客戶從賞心悅目中，產(chǎn)生強烈的購買欲 望 。此外 ,還要有較明顯的分區(qū)，如：接待區(qū)、洽談區(qū)、休閑區(qū)、放映區(qū)、辦公區(qū)、簽約區(qū)、活動區(qū)等 . （ 4）樣板間包裝 樣板間主要是展示一種生活，是表現(xiàn)生活之美的，所以，并不要求它一定要實用，但是，一定要具備展示性，能夠讓客戶提前體驗到項目提供的不一樣的生活。 “尊崇與智慧所在”： 作為八里街中高檔住宅，其針對的是固定的“金字塔中端和頂端”的中上流階層，這部分人群渴望通過自己的努力得到社會的認可，體現(xiàn)人生價值，因此，“尊崇與智慧”迎合了其心理需求，賦予客戶一種貴族的歸屬感。 推廣階段劃分 階段 時間 推廣策略 銷售策略 市場預熱期 時間（略） 借勢造勢 觀念 引導 復式樓 開盤期 產(chǎn)品導入 品牌傳播 認籌，推售VIP金卡 時間（略） 蓄勢待發(fā) 一鳴驚人 關(guān)匣蓄水 蓄勢待發(fā) 驚爆全城 市場預熱期（時間略） （ 1）廣告策略 以戶外廣告為先鋒，在 八里街樹大型廣告牌、沿路引導性道旗或燈箱等，完成工地現(xiàn)場圍墻、廣告牌的設計制作，開始售樓處的建設裝飾。 報紙媒體：在《桂林晚報》、 《桂林廣播電視報》 投整版形象廣告，并針對論壇進行相關(guān)新聞報導，同時配合軟文炒作。 戶外媒體：八里街繁華地段大型戶外廣告牌，工地現(xiàn)場圍檔、導示牌，通往項目現(xiàn)場必經(jīng)之路的燈箱、路旗。 所謂“兩大”，即推廣前期通過大版面、大手筆的宣傳模式，有節(jié)奏地推向市場，凸現(xiàn)項目形象，快速建立項目知名度；所謂“一固定”，即以固定的版面形式，給閱讀者以固定、完整的印象，起到廣告重復刺激的累積效果 。 （ 5）主題公關(guān)活動 活動一：開盤促銷活動 活動二：成交客戶奢華酒宴活動 復式樓強銷期 /多層認購期（時間略） （ 1）廣告策略 在強銷期，作為復式樓產(chǎn)品銷售的黃金時期， 廣告、促銷、公關(guān)攻勢將更加強大，傳播更向深度、廣度發(fā)展，并側(cè)重精確打擊即廣告?zhèn)鞑サ木?，廣告繼續(xù)保持較高的發(fā)布量。物業(yè)管理公司已經(jīng)到位，開始介入前期物業(yè)管理。 廣告表現(xiàn)上，產(chǎn)品品牌將以產(chǎn)品實際賣點作為支撐進行展現(xiàn)，提升開發(fā)商品牌。 假日促銷 多層強銷期 /復式樓尾盤期（時間略） （ 1）廣告策略 作為。 （ 3）推廣主題 復式樓交房，與成功人士共品鑒 聚中華院落，筑至尊生活特區(qū) 八里街聚焦，開啟院落生活 —— 多層盛大開盤 （ 4）媒體選擇 戶外媒體：延續(xù)上一階段，并增加“多層開盤信息” 平面媒體： 《桂林晚報》、《桂林廣播電視報》 電視媒體：桂林電視臺的“桂林家天下”、“房產(chǎn)資訊” 2檔欄目 創(chuàng)新型媒體：短信 、 車體廣告等。 針對多層開盤， 充分利用項目自入市以來的資源積累，發(fā)掘人際傳播和口碑傳播效果；同時運用多媒體策略，掀起新一輪推廣高潮。 （ 3）推廣主題 上風 上水 上林苑 同出名門，骨子里的中華血統(tǒng) —— 多層預約認購中?? （ 4）媒體選擇 戶外媒體：延續(xù)上一階段，并增加“多層推售信息”； 平面媒體： 《桂林晚報》、《桂林廣播電視報》 電視媒體：桂林電視臺的“桂林家天下”、“房產(chǎn)資訊” 2檔欄目 創(chuàng)新型媒體：短信 、 車體廣告等。 （ 3）推廣主題 中華文脈，院落情懷 萬鑫 （ 5）推廣主題 SLOGEN：中式民居 .尊貴與智慧所在 尋找，一 種中華文化人居的宅邸 （ 6）主題公關(guān)活動 系列論壇（一）：與市政府、新聞媒體聯(lián)合舉辦“騰飛的八里街，走進高品質(zhì)的上林苑” 系列論壇（二）：“尋找，一種中國文化人居的府邸”論壇 復式樓認籌活動： VIP 貴賓金卡發(fā)售儀式 樣板房預約開放活動：開啟八里街的終極居住夢想 復式樓開盤期（時間略） （ 1）廣告策略 針對 開盤廣告，要體現(xiàn)項目形象與檔次，傳達一種有文化內(nèi)涵的生活氛圍。 （ 4）媒體選擇 在前期，廣告發(fā)布以戶外為先鋒，利用平面媒體進行概念炒作，延展傳播深度，同時輔助電視、廣播、網(wǎng)絡等新聞報導拓展傳播的廣度。 （ 2）目的 ● 強勢推出 復式樓 產(chǎn)品，占領宣傳制高點，塑造項目區(qū)域內(nèi)的形象、地位，最大限度地提升項目的市場形象，迅速提高項目知名度； ● 推售 VIP 貴賓卡，積累客戶，為開盤做準備； ● 借助萬鑫的強大品牌基礎，宣傳開發(fā)商品牌。 以產(chǎn)品為主訴求 中式民居， 骨子里的尊崇 以居住文 化為主訴求 全新演繹，民居情結(jié) 同出名門，骨子里的中華文脈 以景觀為主訴求 專屬 套復式樓，專為頂級人物量身定做 專享 套多層樓，身份和地位的完美體現(xiàn) 以生活方式為主訴求 建造屬于自己的別院 生活在別人的眼羨里 極致人生，悠然生活 宣傳賣點整合 項目形象 —— 八里街首席中式民居 項目規(guī)模 —— 135 畝中式民居，八里街 “貴族生活專區(qū)” 建筑規(guī)劃 —— 中式民居 建筑風格 —— 集中式精華，渾然天成 環(huán)境設計 —— “天人合一”的環(huán)境設計理念，將地域人文與自然和諧統(tǒng) 一 。 主推廣語以其對于項目形象的凝練性以及運用到推廣中的高頻率，而使其具有“千鈞一發(fā)”的作用，落實到本項目，主推廣語需達成以下目標： a、 樹立項目鮮明的形象 b、 凸顯項目特有優(yōu)勢 ； c、 確立項目的市場地位 ； d、 增強項目氣勢 ； e、 實現(xiàn)項目的成功銷售 . 由此，得出項目的主推廣語： “中式民居 尊崇與智慧所在” SLOGEN 詮釋 中式民居： 體現(xiàn)出項目的市場定位和景 觀優(yōu)勢。環(huán)境、氣氛的好壞，對客戶、銷售人員的情緒都有很大的影響。服務營銷可以使客戶了解開發(fā)商所付出的努力，通過高素質(zhì)、高水平的專業(yè)性銷售人員可以來彌補其他方面的不足之處，服務營銷同樣也是取勝的關(guān)鍵。以此進行大力度、大范圍的傳播，讓目標客戶在短時間內(nèi)對項目充滿信心，并促進 迅速購買。 （ 6）“我眼中的美”攝影比賽 邀請攝影家協(xié)會 、各屆人 士到場拍攝上林苑的獨特景色，并在后期舉辦攝影展， 通過此事件活動，讓大眾在感官上對上林苑有更進一步的了解。通過此事件活動，制造項目的神秘感。特別是萬鑫 135 畝的高品質(zhì)樓盤 — 上林苑， 從而改變?nèi)藗冃闹械膮^(qū)域印象，預示著未來美好生活前景。為此，我們建議項目的產(chǎn)品差異化應體現(xiàn)在產(chǎn)品設計（整體規(guī)劃、單體設計、戶型設計、景觀設計等方面）、渠道拓展（宣傳渠道、客戶渠道的開發(fā)）、客戶服 務銷售、物業(yè)、裝修等全方位服務）等方面。 第一：品牌特性。樹立項目品牌形象，形成市場差異化，提高項目的性價比。 第二：居住文化。主要從以下 方面 來實現(xiàn)： 突出項目“文化含量”，為生活者營造了一個出類拔萃的私家苑 。 房地產(chǎn)的購買過程非