上海別墅報告(下)(文件)
【正文】 園；新橋鎮(zhèn)以經(jīng)濟型別墅為主，如麗水華庭理想墅。目前該區(qū)域共有別墅項目近 30 個，別墅已經(jīng)成為了人們的一種生活方式。再者土地開發(fā)量大、規(guī)劃起點高，使人們在山水間享受現(xiàn)代生活的樂趣。 ? 泗涇鎮(zhèn)別墅價格次之 。 ? 新橋鎮(zhèn)和九亭鎮(zhèn)離莘莊較近，區(qū)域間別墅價格相差無幾 。其中頂級別墅集中在上佘山風景區(qū)，中高檔別墅分布于佘山風景 區(qū)附近，經(jīng)濟型別墅多建在九亭鎮(zhèn)。從產(chǎn)品形態(tài)上來看：全部是獨幢帶大面積花園的別墅；面積在 400平方米以上；房型設(shè)計講究層次感和各功能區(qū)的明顯劃分，重視每間房間的景觀；小區(qū)內(nèi)會所設(shè)施豪華，功能齊全。房型設(shè)計上：設(shè)置地下室或半地下室增加可用面積，客廳挑高彰顯別墅氣派，有數(shù)個獨立的休閑工 12 作區(qū)，獨幢別墅設(shè)車庫，聯(lián)體別墅配車位。房型設(shè)計緊湊，充分利用空間，聯(lián)體房型設(shè)露天車庫，疊式上層辟空中花園。 單套售價 21002300 美元 /㎡ 82008900 元 /㎡ 云間水莊 云頂花園 房型面積 281~461 平方米 350~530 平方米 產(chǎn)品形態(tài) 獨幢、聯(lián)體 獨幢 房型設(shè)計 地熱系統(tǒng)、客廳挑高、室內(nèi)車庫、半地下室 客廳挑高、室內(nèi)車庫、地下室 小區(qū)規(guī)劃 30000 平方米水景、島居別墅、開設(shè)業(yè)主會所、特設(shè)保姆公寓。 環(huán)境設(shè)計：小區(qū)擁有中央湖景，容積率 ，每戶奉送花園。 銷售狀況：該盤尚未正式開盤，不過已有部分可以簽約。南塊規(guī)劃面積 24776 平方米，小區(qū)由 18 幢雙拼別墅和 7 幢疊加別墅組成。 房 型：該小區(qū)別墅建筑外觀以簡化后的現(xiàn)代中式建筑為藍本，共有四種房型，每幢建筑面積 10001200 平方米。 銷售狀況：該盤預計將于 5 月份現(xiàn)房開盤，目前被預訂了 3套。其次，有些高檔小戶型項目如世福匯大廈，獨立時代等最高貸款比例只有50％ 60％之間，原因在于這 些項目的產(chǎn)權(quán)一般都是商辦性質(zhì)，而不是純住宅性質(zhì)。目前在上海購買新房所產(chǎn) 生的契稅如果是住宅類項目全部都是總房價的％，但花園住宅類需要 3％；如果是商業(yè)類或辦公類性質(zhì)的物業(yè)，購買后所要交納的契稅比例也為 3％。 環(huán) 境：中央?yún)^(qū)域為茂密地竹林，所有房屋都掩映在竹林之后，郁郁蔥蔥。小區(qū)內(nèi) 1600 平方米的商業(yè)休閑中心功能齊全。 明月清泉 地 址：新橋鎮(zhèn)南街 368 號 預計售價：疊加 5570 萬 /套 雙拼 80100 萬 /套 面 積：疊加別墅 158206 平方米 /套，雙拼別墅 200221平方米 /套。規(guī)劃中的 R4 線 2020 年通車。 單套售價 75~300 萬 /套 200~350 萬 /套 麗水華庭 綠宸家園 房型面積 150~210 平方米 206~238 產(chǎn)品形態(tài) 聯(lián)體、疊加別墅 聯(lián)體別墅 房型設(shè)計 布局緊湊、疊式上層辟空中花園、 設(shè)露天私家車位 車庫、露臺、夾層部分挑空 3 房 ~4 房 小區(qū)規(guī)劃 13000 平方米天然水域及人工水景，小型服務性會所 共 12 套、均布綠化、小型會所 單套售價 31004300 元 /㎡ 70~93 萬 /套 14 [五 ]、近期待上市別墅項目分析 愛倫坡藝墅 地 址：淶亭南路 599 弄 售 價：雙聯(lián) 100150 萬 /套 獨立 180300 萬 /套 面 積： 獨立別墅 290380 平方米 /套，占整體總量一半，雙聯(lián) 230270 平方米 /套。小區(qū)內(nèi)有會所，但面積偏小，功能較單一。 經(jīng)濟型別墅 經(jīng)濟型別墅的總價一般控制在 100 萬以 內(nèi)，建筑形態(tài)以聯(lián)體和疊加為主。 中高檔別墅 中高檔別墅是目前市場上的主流產(chǎn)品，在小區(qū)規(guī)劃上強調(diào)環(huán)境景觀，充分利用自然水系并結(jié)合人工改造，營造親水別墅，滿足人對原生態(tài)自然環(huán)境的要求。這些頂級別墅都位于上海唯一的國家級風景旅游渡假區(qū) — 上海佘山風景區(qū)，借助得天獨厚的地理位置，這些頂級豪宅均依山傍水。如麗水華庭理想墅 34004300 元 /平方米、江南文化園 3850 元 /平方米；中檔別墅次之，如淺水灣別墅 63007500 元 /平方米。其別墅 產(chǎn)品在整個 區(qū)域中 處于較高 的水平 。獨立別墅能座落于世界級大規(guī)模高爾夫球場中不得不使該區(qū)域的價格在整個別墅市場中立于不敗之地。 板塊價格 從以上圖標可以看出： ? 佘山鎮(zhèn)別墅價格最高 。 據(jù)了解整個松江別墅的主要客源為工業(yè)區(qū)及出口加工區(qū)內(nèi)的中高層管理階層，隨著更多知名企業(yè)的入駐，工業(yè)區(qū)及出口加工區(qū)周邊地區(qū)的別墅市場將仍有很大的發(fā)展空 間。 劣 勢： 區(qū)域別
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