【正文】 一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。3．地塊交通條件調查1）地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接東西要道南奉公路。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項目對外交通狀況項目對外水、陸、空交通均較為便利。上海師范大學奉賢校區(qū)，占地達200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設30個本科專業(yè)，教職工近500人。二、SWOT分析地塊地產因子分析所謂地產因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應，市場前景看好；◆ 獨特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質的生活社區(qū)；◆ 地塊內現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項目內部的一大景觀。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。第三部分 項目定位分析說明項目定位是依據(jù)市場調研分析，結合地塊實際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素。◆ 針對部分潛在客戶群調查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。二、主力客戶群定位根據(jù)項目的市場定位，本項目之主要客戶群應包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結構可能購樓類型私營企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務。實用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。比例：10％。三、項目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設計上的一些傾向性建議，以供參考。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內部的河浜，采用濱河景觀廊帶構成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到小區(qū)內部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。6）環(huán)藝設計細部小區(qū)內道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區(qū)的道路網。68 / 68。功能藝術小品的導示牌、垃圾桶、座椅等的獨立設計、精心選材。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態(tài)設計的“微氣候”原理，亦與中國風水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風，東南向敞開，有利于引入東南風，此格局能有效調節(jié)環(huán)境的微氣候。2）居住空間私密性適當圍合的半私密空間，有利于產生歸屬和領域感。◆ 實用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現(xiàn)，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應作出及時調整。實用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。經濟型及實用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場所、時間相對自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。成熟型及豪華型企業(yè)高級管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國內企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。該項目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內的水景資源及地勢的起伏和結構的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風格的概念。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質量裝修要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內環(huán)境可達到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 項目市場定位1）地產項目定位之基準地產項目的定位是基于：◆ 項目地塊之地產因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場調研反映的具有有效需求的市場空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 項目市場威脅分析 ◆ 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內尚有少量待開發(fā)地塊，其內部的地塊面積、地質都與本地塊相似，將 對本項目形成直接威脅?！?項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項目弱勢分析 當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ◆ 項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項目當前直入公共交通較為缺乏。◆ 地塊基本平整，地質適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；◆ 地塊西側約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質沒有大的污染。4） 文體、娛樂場所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街——奉炮公路上有眾多文體娛樂設施，配套完善。地塊與公共交通的連接－－亞交通條件地塊亞交通條件良好地塊往北即為莘奉金公路入口4．周邊市政配套設施調查1）商店、購物中心及菜市場距項目約5分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。遠景規(guī)劃 A．莘奉金高速預計于年底建成通車，屆時，項目所處地塊交通將更為便捷。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。 距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時間往來人員較為嘈雜，對本案臨近部分產生一定的影響。第三部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調研項目土地性質調查位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對本區(qū)域的價格取向，有必要在本項目立項之初即考慮相應區(qū)隔競爭對手的有效手段（此點將在下文詳細闡述我們的觀點）。而位于本項目東南側的棕櫚灘目前基礎設施已基本完成，拜耳眾多等國際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級員工將形成一個相當大的住宅消費群，其較高的住宅消費能力對別墅類物業(yè)產生相當大的促進作用。一城就是按照上海城市總體規(guī)劃要求，建設杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產業(yè)規(guī)劃要求，建設以機電一體化為特強產業(yè)、精細化工為特色產業(yè)的綜合工業(yè)基地；三區(qū)就是按照奉賢區(qū)位特點，建設杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結合的濱?，F(xiàn)代農業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對較遠加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產開發(fā)“