房地產(chǎn)策劃案例水產(chǎn)副食超級(jí)商城(文件)
【正文】 到銷售高峰 。 營(yíng)銷推廣工作重點(diǎn)： ? 開(kāi)盤活動(dòng) ， 對(duì)前期積蓄客戶進(jìn)行集中消化 。 ? 綜合客戶對(duì)產(chǎn)品及價(jià)格的反映情況 ， 對(duì)本案的商鋪定價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ， 并確定價(jià)格表 。 ? 全面推出項(xiàng)目商鋪和各類戶型 ， 接受登記咨詢 ， 積蓄客戶 ， 測(cè)試對(duì)產(chǎn)品及其價(jià)格的反應(yīng) ， 為準(zhǔn)確制定銷售政策打下基礎(chǔ) 。 ? 西安交通音樂(lè)臺(tái)： 隨著有車族的不斷增強(qiáng) ， 電波媒體原來(lái)的弱勢(shì)媒體特征近年來(lái)發(fā)生了變化 ， 其覆蓋對(duì)象包括司機(jī)及老板與高級(jí)白領(lǐng)群體 ， 且投放費(fèi)用低 ， 因此建議選擇西安交通音樂(lè)臺(tái) ， 在預(yù)熱及開(kāi)盤前期進(jìn)行輔助使用 （ 投放頻率可以考慮每天滾動(dòng) 10次 ） 。但是在相反情況下，即地段差，客戶不足，無(wú)人愿出錢購(gòu)買時(shí)，不得已而為之，先把商業(yè)物業(yè)炒熱，再高價(jià)出賣。 營(yíng)銷策略 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 商業(yè)物業(yè)通常采取以下三種策略進(jìn)行銷售 直接銷售： 在前期客戶積累比較充足和開(kāi)發(fā)商急需回籠資金的情況之下通常采取這種策略。 ? 售樓部面積： 100150㎡左右 ? 售房部及看房通道裝修風(fēng)格：色調(diào)上與 VI形象相一致 ， 以高尚的金色和莊重的黑色為主 ， 細(xì)節(jié)上注意與品牌形象相適應(yīng) ， 要求具有 盛唐氣象 。 ? 商業(yè)物業(yè)投資總額的常規(guī)回收期是 15年 ， 由于本案位于炭市街核心商圈 ，據(jù)調(diào)查顯示 ， 投資人對(duì)本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的信心比較充足 ， 認(rèn)為本項(xiàng)目具有較大增值潛力 。 ? 住宅塔樓命名參考： 皇城公寓 大唐人家 盛唐世家 帝景名苑 灝景臺(tái) 匯景臺(tái) 定位探討 住宅廣告風(fēng)格示意 定位探討 定位探討 商業(yè)廣告風(fēng)格示意 營(yíng)銷策略 ? 住宅物業(yè)定價(jià) ? 商業(yè)物業(yè)定價(jià) ? 售樓部裝修建議 ? 營(yíng)銷周期劃分及銷售任務(wù) ? 住宅銷售 ? 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 總銷售額及銷售均價(jià)測(cè)算 ? 推廣階段劃分 ? 媒體選擇策略 ? 印刷物料選擇 營(yíng)銷策略 住宅物業(yè)定價(jià) ? 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法：即首先通過(guò)采集項(xiàng)目周邊可比樓盤的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行橫向比較 ， 再?gòu)南M(fèi)者的角度考慮進(jìn)行總體印象打分 ，求和后 ， 采用均值 、 權(quán)重等統(tǒng)計(jì)計(jì)算方法最后得到項(xiàng)目相對(duì)于可比樓盤的比較價(jià)格的方法 。 定位探討 戶型配比建議 ? 戶型配比：根據(jù)前面對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的分析，本著戶型多樣化的原則，本項(xiàng)目可以拿出部分單間配套住宅出來(lái)重新組合，形成以單間配套、緊湊實(shí)用的一室和二室為主的完美戶型配比。 項(xiàng)目規(guī)模小，消費(fèi)關(guān)注度不高，如何打造樓盤特色 面對(duì)宏觀調(diào)控后房?jī)r(jià)開(kāi)始平抑以及投資市場(chǎng)受制約等營(yíng)銷環(huán)境，如何組織快銷 抓住項(xiàng)目的唯一性特點(diǎn)，與大盤保持適度價(jià)格差距，留足增值空間給消費(fèi)者和投資人，以打消其觀望心理，促進(jìn)其購(gòu)買。 ? 內(nèi)城的同類項(xiàng)目和新生活理念的形成將對(duì)本案住宅銷售構(gòu)成威脅 。 ? 城圈之內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)已趨于飽和 ， 格局上不會(huì)再有大的改變 ， 因此本案可力推進(jìn)入 “ 大唐皇城 ” 居住的最佳機(jī)會(huì) 。 ? 政府強(qiáng)力支持： 政府為確保未來(lái)炭市街成為西安未來(lái)的重點(diǎn) “ 菜籃子 ” 工程 ， 將把炭市街打造成以經(jīng)營(yíng)水產(chǎn) 、 蔬菜 、 副食 、 土特產(chǎn)為主的商業(yè)步行街 ， 對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)給予大力支持 ， 將會(huì)提供相應(yīng)工商 、 稅務(wù)優(yōu)惠政策 。 ? 管理成本高： 本項(xiàng)目商業(yè)定位為水產(chǎn)市場(chǎng)，這加大了市場(chǎng)的管理成本。 SWOT分析 劣勢(shì) ? 檔次較低： 炭市街蔬菜、水產(chǎn)、副食批發(fā)市場(chǎng)和本項(xiàng)目裙樓的水產(chǎn)副食品市場(chǎng)的規(guī)劃，使本案的檔次很難提升。 ? 交通優(yōu)勢(shì)： 50余條公交線路穿梭于此 ， 出行方便快捷 。 ? 成熟的商業(yè)氛圍： 炭市街副食品市場(chǎng)是西安乃至西北最大 、 最繁華的蔬菜 、 水產(chǎn) 、副食批發(fā)中心 ， 終年商賈云集 。 ? 房市房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)： 近期西安的房?jī)r(jià)有升有降 、 走勢(shì)平穩(wěn) ， 升降幅度均不大 ， 不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌的情況 ， 西安樓市的長(zhǎng)治久安并不是空穴來(lái)風(fēng)的子虛烏有之事 。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目工程進(jìn)度 項(xiàng)目時(shí)間 節(jié)點(diǎn) 2023年 9月 開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2023年 10月 20日 開(kāi)盤
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