房地產(chǎn)策劃案例水產(chǎn)副食超級商城(文件)
【正文】 到銷售高峰 。 營銷推廣工作重點： ? 開盤活動 ， 對前期積蓄客戶進行集中消化 。 ? 綜合客戶對產(chǎn)品及價格的反映情況 ， 對本案的商鋪定價進行調(diào)整 ， 并確定價格表 。 ? 全面推出項目商鋪和各類戶型 ， 接受登記咨詢 ， 積蓄客戶 ， 測試對產(chǎn)品及其價格的反應(yīng) ， 為準確制定銷售政策打下基礎(chǔ) 。 ? 西安交通音樂臺： 隨著有車族的不斷增強 ， 電波媒體原來的弱勢媒體特征近年來發(fā)生了變化 ， 其覆蓋對象包括司機及老板與高級白領(lǐng)群體 ， 且投放費用低 ， 因此建議選擇西安交通音樂臺 ， 在預(yù)熱及開盤前期進行輔助使用 （ 投放頻率可以考慮每天滾動 10次 ） 。但是在相反情況下，即地段差，客戶不足，無人愿出錢購買時，不得已而為之，先把商業(yè)物業(yè)炒熱，再高價出賣。 營銷策略 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 商業(yè)物業(yè)通常采取以下三種策略進行銷售 直接銷售： 在前期客戶積累比較充足和開發(fā)商急需回籠資金的情況之下通常采取這種策略。 ? 售樓部面積： 100150㎡左右 ? 售房部及看房通道裝修風格：色調(diào)上與 VI形象相一致 ， 以高尚的金色和莊重的黑色為主 ， 細節(jié)上注意與品牌形象相適應(yīng) ， 要求具有 盛唐氣象 。 ? 商業(yè)物業(yè)投資總額的常規(guī)回收期是 15年 ， 由于本案位于炭市街核心商圈 ，據(jù)調(diào)查顯示 ， 投資人對本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的信心比較充足 ， 認為本項目具有較大增值潛力 。 ? 住宅塔樓命名參考： 皇城公寓 大唐人家 盛唐世家 帝景名苑 灝景臺 匯景臺 定位探討 住宅廣告風格示意 定位探討 定位探討 商業(yè)廣告風格示意 營銷策略 ? 住宅物業(yè)定價 ? 商業(yè)物業(yè)定價 ? 售樓部裝修建議 ? 營銷周期劃分及銷售任務(wù) ? 住宅銷售 ? 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 總銷售額及銷售均價測算 ? 推廣階段劃分 ? 媒體選擇策略 ? 印刷物料選擇 營銷策略 住宅物業(yè)定價 ? 本項目采用市場比較定價法：即首先通過采集項目周邊可比樓盤的各項技術(shù)經(jīng)濟指標進行橫向比較 ， 再從消費者的角度考慮進行總體印象打分 ，求和后 ， 采用均值 、 權(quán)重等統(tǒng)計計算方法最后得到項目相對于可比樓盤的比較價格的方法 。 定位探討 戶型配比建議 ? 戶型配比：根據(jù)前面對目標消費群的分析，本著戶型多樣化的原則，本項目可以拿出部分單間配套住宅出來重新組合，形成以單間配套、緊湊實用的一室和二室為主的完美戶型配比。 項目規(guī)模小，消費關(guān)注度不高，如何打造樓盤特色 面對宏觀調(diào)控后房價開始平抑以及投資市場受制約等營銷環(huán)境，如何組織快銷 抓住項目的唯一性特點，與大盤保持適度價格差距，留足增值空間給消費者和投資人，以打消其觀望心理，促進其購買。 ? 內(nèi)城的同類項目和新生活理念的形成將對本案住宅銷售構(gòu)成威脅 。 ? 城圈之內(nèi)的土地開發(fā)已趨于飽和 ， 格局上不會再有大的改變 ， 因此本案可力推進入 “ 大唐皇城 ” 居住的最佳機會 。 ? 政府強力支持： 政府為確保未來炭市街成為西安未來的重點 “ 菜籃子 ” 工程 ， 將把炭市街打造成以經(jīng)營水產(chǎn) 、 蔬菜 、 副食 、 土特產(chǎn)為主的商業(yè)步行街 ， 對本項目的建設(shè)給予大力支持 ， 將會提供相應(yīng)工商 、 稅務(wù)優(yōu)惠政策 。 ? 管理成本高： 本項目商業(yè)定位為水產(chǎn)市場，這加大了市場的管理成本。 SWOT分析 劣勢 ? 檔次較低： 炭市街蔬菜、水產(chǎn)、副食批發(fā)市場和本項目裙樓的水產(chǎn)副食品市場的規(guī)劃，使本案的檔次很難提升。 ? 交通優(yōu)勢： 50余條公交線路穿梭于此 ， 出行方便快捷 。 ? 成熟的商業(yè)氛圍： 炭市街副食品市場是西安乃至西北最大 、 最繁華的蔬菜 、 水產(chǎn) 、副食批發(fā)中心 ， 終年商賈云集 。 ? 房市房價走勢趨穩(wěn)： 近期西安的房價有升有降 、 走勢平穩(wěn) ， 升降幅度均不大 ， 不會出現(xiàn)大漲大跌的情況 ， 西安樓市的長治久安并不是空穴來風的子虛烏有之事 。 項目分析 項目工程進度 項目時間 節(jié)點 2023年 9月 開始內(nèi)部認購 2023年 10月 20日 開盤
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