房地產(chǎn)策劃案例水產(chǎn)副食超級(jí)商城-免費(fèi)閱讀
【正文】 ? 經(jīng)過(guò)前面幾個(gè)階段的推廣 ， 住宅已消化完畢 ， 商業(yè)招商完畢 ， 現(xiàn)處于樓層分步推出中 。 ? 開(kāi)盤前的推廣以開(kāi)盤促銷信息和投資前景強(qiáng)化為主；開(kāi)盤后的推廣以商鋪投資前景和戶型結(jié)合生活方式為主 。 ? 形成并確定放號(hào)及開(kāi)盤方案 ， 并做好開(kāi)盤前的放號(hào)工作 。月） 建面單價(jià)（元 / ㎡） 銷售 率 銷售總額（億元） 完全銷售總額 （億元） 住宅 45500 / 4600 65% 一樓 180 35000 70% 二樓 150 35000 70% 三樓 100 16500 60% 四、五樓 50 6600 60% 商業(yè)總計(jì) / / / 小計(jì) / / 65% 商業(yè)均價(jià) / / 19943 / / / 總體均價(jià) / / 7802 / / / 總銷售額及銷售均價(jià)測(cè)算 備注：此方案為針對(duì)假設(shè)直接銷售的測(cè)算 營(yíng)銷策略 推廣階段劃分 營(yíng)銷策略 強(qiáng)銷 預(yù)熱及開(kāi)盤炒作 持續(xù)旺銷局面 階段 任務(wù) 推廣核心 第一階段 第二階段 第三階段 項(xiàng)目推廣形象的強(qiáng)勢(shì)建立 結(jié)合活動(dòng)豐富項(xiàng)目的形象 演繹大唐人家生活格調(diào) 備注：推廣費(fèi)用按銷售額的 12%計(jì)算 媒體選擇策略 ? 《 華商報(bào) 》 ： 西安發(fā)行量第一的媒體 ， 同時(shí)也是對(duì)上班族覆蓋率是高的媒體 ， 對(duì)本案的住宅目標(biāo)消費(fèi)群覆蓋力較強(qiáng) ， 影響力也較大 ， 因此建議作為主要媒體選用 。 總的原則是： 低樓層及單間配套戶型等低總價(jià)單位在開(kāi)始階段應(yīng)適度銷控； 面積相近的戶型應(yīng)在銷售過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情況適度銷控；以保持各類戶型走勢(shì)均衡 。 營(yíng)銷策略 商業(yè)物業(yè)定價(jià) ? 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)采用租金還原法進(jìn)行定價(jià)：投資者最注重投資回收期和投資收益率 ， 因此 ， 先定出商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格 ， 在將此視為等額年金 ，在一定年限收回全部投資進(jìn)行測(cè)算 ， 最后得出的市場(chǎng)參考價(jià)具有較強(qiáng)的說(shuō)服力 ， 我們即按此法對(duì)本案的進(jìn)行定價(jià) 。 ? 購(gòu)房目的： 主要自住，少量投資 ? 生活態(tài)度： 典型的都市生活主義者，喜歡有品味的派對(duì)生活，喜歡熱鬧，朋友多，與一般小青年的廉價(jià)時(shí)尚消費(fèi)不同。 曲江新區(qū)人文地產(chǎn)橫空出世 ， 使西安的旅游資源 、 歷史人文積淀與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合在一起 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在這里進(jìn)行得如火如荼 ， 上漲的房?jī)r(jià)也無(wú)法低檔人們渴望的心情 。 而本項(xiàng)目建成之后 ， 所有臨街商販將入店經(jīng)營(yíng) ， 將極大改善炭市街的購(gòu)物環(huán)境 ， 對(duì)提升本案塔樓住宅檔次將起到巨大促進(jìn)作用 。 ? 唯一性優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目為西安市第一家水產(chǎn) 、 土特產(chǎn)超級(jí)市場(chǎng) ， 相應(yīng)商家的選擇具有唯一性 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城內(nèi)區(qū)可比項(xiàng)目一覽表 物業(yè)名稱 蓮湖佳苑 鑫海大廈 久福嘉園 銀河怡園公館 博瑞商務(wù) 物業(yè)類別 高檔公寓 普通住宅 普通住宅 商住一體 商住一體 物業(yè)地址 立新街 4號(hào) 四府街 137號(hào) 西門好又多南 50米 東大街 231號(hào) 東新街 94號(hào) 建筑類型 小高層 小高層 小高層 高層 小高層 裝修與否 精裝修 清水房 清水房 清水房 清水房 主力戶型 2室 2廳 2室 1廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 1衛(wèi) 3室 2廳 ,2室 2廳 銷售均價(jià) 3900 3400 3300 3600 3400 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 SWOT分析 ? 優(yōu)勢(shì) ? 劣勢(shì) ? 機(jī)會(huì) ? 威脅和挑戰(zhàn) ? 項(xiàng)目的基本問(wèn)題和應(yīng)對(duì)策略 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ? 地段優(yōu)勢(shì)： 位于西安古城墻內(nèi) 、 鐘樓附近 ， 雄踞有西安長(zhǎng)安街之稱的東大街北側(cè) ，距在建的騾馬市商業(yè)步行街僅僅咫尺之遙 ， 盡顯地段黃金本色 。 ? 政府把炭市街規(guī)劃為西安市重點(diǎn)菜籃子工程，將為本項(xiàng)目的建設(shè)給予大力支持。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目工程進(jìn)度 項(xiàng)目時(shí)間 節(jié)點(diǎn) 2023年 9月 開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2023年 10月 20日 開(kāi)盤 2023年 10月底 塔樓封
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