【正文】 例80100 947 642 % 64%100120 120140 305 275 % 21%140160 216 147 % 15%供應套數(shù) 成交套數(shù) 供應面積 成交面積項目累計成交情況 1468 1064 153020 116220總計 % %p越秀星匯君泊價格到達價格天花板，是北湖后片區(qū)的標桿項目，現(xiàn)在 11000元 /㎡的均價，為精裝修項目。越秀星匯君泊為北后胡標桿項目，精裝價格 11000元 /㎡。案例借鑒 /項目亮點亮點二： 項目與 2023年 8月，成功簽約武漢市育才一小，自帶兩所幼兒園，教育資源出眾。項目注重教育配套的打造，學區(qū)房的銷售速度遠高于其他項目。 K2在基于 K3的引導下，以心尚墅苑形象進入市場，更易于開發(fā)。p由于 K4的昭示性不好，建議把售樓部建在昭示性更好的 K3地塊上來進行營銷活動。商業(yè)對后期的招商、運營、資金等都有著嚴格的要求。pK3地塊的開發(fā)主題為后湖之心，打造北后胡片區(qū)中心區(qū)域的價值典范。是最具溢價能力的地塊。體育中心商圈 百步亭商圈 竹葉山商圈商業(yè)形態(tài)以臨街及社區(qū)商鋪為主新生活摩爾城為帶動，中百倉儲、武商量販、蘇寧電器為核心，輔以社區(qū)商鋪汽車、鋼材、五金機電、現(xiàn)代物流中心等專業(yè)市場消費群體體育中心周邊居民 百步亭周邊居民及后湖其他區(qū)域居民汽車、鋼材等目的性消費者為主商圈特征居住氛圍成熟，商業(yè)多以便利店、餐飲、汽車美容，缺乏大型集中商業(yè)商圈發(fā)展較快，目前是后湖唯一較為成熟的商圈，輻射范圍較大武漢最大的專業(yè)市場之一，輻射范圍廣發(fā)展趨勢商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，缺乏商業(yè)聯(lián)動性，隨著周邊居住氛圍的成熟，未來配套型商業(yè)將逐步發(fā)展商業(yè)分散，各自為戰(zhàn)，難以形成合力，真正的一站式消費難以形成，商圈影響力提升緩慢消費人群單一，商圈影響力有限，難以形成濃郁的商業(yè)氛圍后湖商圈處于起步階段、成熟度低、輻射范圍有限；根據(jù)其商業(yè)形態(tài)及其特征，將其分為體育中心商圈、百步亭商圈和竹葉山商圈。購物中心后規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)。天河影院： 50元 /㎡ /月49南國北都經(jīng)營現(xiàn)狀： 于 2023年 8月開業(yè)的南國北都城市廣場緊鄰姑嫂樹路，姑嫂樹路目前正在修建高架橋，對本項目營業(yè)運營影響較大，在此背景下，購物中心人氣一般，單日最高峰客流人次在 7000左右； 商家整體入駐率達 80%以上，其中餐飲無特色，經(jīng)營較差，服飾等生活配套檔次較低，運營同樣不理想。51前期規(guī)劃定位雜亂，招商工作未能達到定位預期，后期運營管理較為混亂，未能最大化發(fā)揮南國品牌優(yōu)勢與項目影響力。幸福里p幸福里商業(yè)街位于后湖大道與百步亭花園路交匯處，總建筑面積約 。沿后湖大道裙樓底商不包租，純銷售p前期包租產(chǎn)品價格： C,D,F區(qū)一樓價格為 /平米，二樓價格為 /平米， E區(qū)一樓價格為 /平米，二樓價格 。地下一層為停車場，車位 400余個。二三層則為華潤蘇果超市。C區(qū)： 1F：生活零售；項目評價及其影響力分析61百步亭金橋匯p 項目地址：金橋大道 81號（市民之家旁）p 建筑格局：塊狀式獨立街區(qū)；p 商業(yè)定位： 掘金家庭式購物理想 ，滿足片區(qū)居民的一站式消費；p 經(jīng)營規(guī)劃：打造 以家庭式消費為主的商業(yè)中心 ，引進華潤蘇果，蘇寧電器，星巴克，麥當勞等主力店；p 銷售模式：售后返租（ 包租 7年，前三年抵扣房款， 1樓回報 6%7%， 2樓 8%，每半年返還一次）。區(qū)域商業(yè)項目均分布在主干道上，區(qū)位優(yōu)勢和交通配套是其核心競爭力，但商業(yè)業(yè)態(tài)雷同，檔次相似，同質(zhì)化競爭激烈67商業(yè)市場不良特征規(guī)模偏小 運營不佳檔次偏低 定位偏差同質(zhì)嚴重 影響力弱本項目商業(yè)應該規(guī)避這些問題。原因二項目南側(cè)是塔子湖體育中心，東側(cè)深居地塊內(nèi)部，沒有較好的昭示性。商務氛圍不濃郁，酒店、寫字樓的開發(fā)風險性大。也是本項目邁向后湖之心的第一步16萬方商業(yè)支撐區(qū)域商業(yè)中心空白雙地鐵的導入人流日益激增本地人口針對性的經(jīng)營業(yè)態(tài)市場品牌檔次差異商業(yè)業(yè)態(tài)初步建議生活城餐飲城教育城娛樂城購物城7500方的超市作為整個項目賣點，先行實施。考慮到年齡層次豐富，教育城要能滿足兒童的啟蒙教育。本項目購物城是要打造城中奧特萊斯，走輕奢品牌路線，基本上可以攔截本區(qū)域、金銀湖區(qū)域、黃陂區(qū)域的客戶前往漢口中心城區(qū)消費。商業(yè)街 10000方?？蛻艏爱a(chǎn)品定位76結合本案項目的發(fā)展以及后期中高端路線的發(fā)展，我們在后湖區(qū)域選取了 300個可能進行購房的客戶進行客戶問卷調(diào)研，完成 樣本 300份，其中有效問卷 268份。選擇 Artdeco建筑風格的購房者更多（ %）；p 園林風格： 歐式園林接受度高于其它風格（ %）。 《 規(guī)定 》 的出臺，首次通過法規(guī)形式明確了 開發(fā)地下空間，可取得地下建設用地使用權和房產(chǎn)權 。u地下建設用地使用權初始登記時，應當以宗地為基本單位，按照權屬范圍進行土地登記。解讀：地下空間將具有產(chǎn)權，除地下停車位可以分割銷售外，其他商業(yè)形式不能分割銷售，可以整體轉(zhuǎn)讓。解讀：地下空間開發(fā)將只能與地上建筑捆綁開發(fā)，不得單獨開發(fā)商業(yè)。公建相關政策：商業(yè)相關規(guī)定【 政策解析 】謝謝觀賞?！?三限 ” ：嚴格限制在快速路和主干路兩側(cè)同時選址布局建筑面積 5萬平方米以上大型商業(yè)設施；嚴格限制在主干路與次干路交叉口選址布局建筑面積 2萬平方米以上大型商業(yè)設施；嚴格限制各級商業(yè)中心無序增擴商業(yè)營業(yè)規(guī)模。獨立地下空間不得單獨進行商業(yè)開發(fā)。u除開發(fā)建設項目按照規(guī)劃配套建設的地下停車庫（位）外，其他地下空間建（構）筑物不得分割銷售。u開發(fā)利用地下空間的投資者，可取得地下建設用地使用權。但方案審批中較難實現(xiàn)。客戶調(diào)研 —客戶背景客戶調(diào)研 —面積戶型需求中高端客戶對舒適性三房需求較大，三房需求合計占比 %，尤其是 120140㎡的戶型，而二房中，需求較好的是 8190㎡戶型 5170 7180 8190 91100 101120 121140 141以上 合計一房 % % % % % % % %二房 % % % % % % % %三房 % % % % % % % %四房 % % % % % % % %五房及以上 % % % % % % % %79偏好南北通透、主臥朝南的戶型，希望主臥能有套間，體現(xiàn)舒適性與品質(zhì)感p意向客戶對采光性要求較高，普遍偏好南北通透、主臥朝南的戶型，其次希望有明廚明衛(wèi)及主臥帶套間功能，能夠體現(xiàn)舒適性與品質(zhì)感客戶調(diào)研 —戶型功能需求客戶調(diào)研 —建筑、園林風格偏好購房者明顯更偏好線條感強烈，風格大氣的偏向于歐式建筑風格的 ARTDECO,城中城定位詮釋后湖之心：一句訴求出整個項目的至于后湖的地位，從精神層次上到處了項目罕見稀有的高規(guī)格形象。建議配比 50000方。建議配比 15000方。寧外配上 7500方蘇寧或國美，滿足客戶入住購買家電問題。所以本項目推薦 16萬方全做商業(yè)。商服形態(tài)選擇商服用地一般包括商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓。商業(yè)分布K4K3K2K1商業(yè)分布項目總計 ，全在 K3地塊內(nèi)，我們建議商業(yè)用倒 L型的形態(tài)分布在 K3地塊的西北側(cè)。項目評價及其影響力分析百步亭金橋匯63百步亭百街茂總平圖：B區(qū)現(xiàn)代城一區(qū)安居苑A區(qū)面積 數(shù)量 總面積10150㎡ 763個 ㎡150500㎡ 169個 ㎡500㎡ 47個 ㎡項目基本信息：p項目地址：后湖百步亭社區(qū)p總建筑面積： p商業(yè)規(guī)劃說明：在售商鋪為百步亭 13個社區(qū)的底商， 95%為純首層街鋪，共 1171個；目前在售為安居苑與現(xiàn)代城商鋪p銷售模式：直接銷售（由于前期租戶的租約在2023年 11月統(tǒng)一到期，開發(fā)商將商鋪銷售給購鋪者，由購鋪者自行安排出租，自收租金）在售商鋪 面積區(qū)間 數(shù)量 配比安居苑（均價 3萬 /㎡ ）2030㎡ 33 %3040㎡ 73 %4050㎡ 8 %5060㎡ 20 %7080㎡ 2 %現(xiàn)代城（均價 2萬 /㎡ ）3040㎡ 13 %5060㎡ 20 %6070㎡ 17 %7080㎡ 15 %80㎡ 以上 37 % 64項目評價及其影響力分析百步亭百街茂p百步亭百街茂 ，為百步亭社區(qū) 13個小區(qū)的社區(qū)底商商業(yè)體量總和，百街茂前期為百步亭集團自持，對外出租，但商業(yè)業(yè)態(tài)并未統(tǒng)一規(guī)劃；p2023年開始，百步亭集團將此 ，后期不統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，違背商業(yè)運營中 “ 招商先行 ” 的原則，實際銷售過程中，去化較差；p因商業(yè)的建筑形式為臨街型社區(qū)底商，且商業(yè)業(yè)態(tài)無統(tǒng)一規(guī)劃，除日常居家消費，片區(qū)居民的逛街購物消費、休閑娛樂消費和高端餐飲消費均在外區(qū)域進行。3F：超市賣場、美容美發(fā)、健身娛樂3F：巨幕影院、格調(diào)餐飲p59漢口城市廣場漢口城市廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃p目前項目一層正處于招商階段，將于 2023年 10月開業(yè)57萬家匯項目一樓設置四個入口，滿足消費者從多角度的進入購物中心進行消費；項目內(nèi)部動線設為 “ 回 ” 線，避免出現(xiàn)內(nèi)部死角。項目評價及其影響力分析56百步亭片區(qū)萬家匯p百步亭萬家匯位于后湖大道與百步亭花園路交匯處，總建筑面積約 4萬方。p幸福里定位為 “ 精致生活商業(yè)街 ” ，以全新時尚體驗消費，打造集 品牌購物、主題餐飲美食和親子兒童游樂的三大主題街區(qū) ，全面滿足家庭的一站式消費。p在售商業(yè)主要有：百步亭金橋匯、百步亭百街茂、幸福里、漢口城市廣場、百步亭萬家匯；p在售商業(yè)主要分布在后湖大道沿線和金橋大道沿線。p定位過泛而無特色，項目影響力不夠，未能吸引區(qū)域消費者；p商業(yè)檔次較低、與周邊社區(qū)社區(qū)底商同質(zhì)化競爭，對區(qū)域消費者吸引力不足；p業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，主力店布局不科學導致人流無法得到充分引導，出現(xiàn)部分 “ 死鋪 ” ；p人流動線規(guī)劃混亂，消費者購物時，容易 “ 迷失 ” 。蘇寧： 3035元 /㎡ /月新生活摩爾城p 項目基本信息：p 項目地址：后湖大道百步亭路交匯處p 占地面積 5萬方p 容積率：