武漢都市經(jīng)典項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品策略方案65頁-易居中國-24m(文件)
【正文】 園境事務(wù)所 營銷顧問： YM大家顧問機(jī)構(gòu) 廣告推廣：博思堂（武漢分公司） 整合推廣：武漢匯得行 競(jìng)爭(zhēng)分析 營銷推廣 05年 2023年 2月 26日，福星惠譽(yù)地產(chǎn)公司約請(qǐng)武漢各大媒體記者，就 8億元拿下的沙湖地塊項(xiàng)目 ——“水岸星城”最新情況作通報(bào)。 05年 6月起，武昌、漢口設(shè)立營銷中心，對(duì)外接受咨詢 05年 12月 1日，水岸星城水峰景 CLUB正式開放揭牌儀式，當(dāng)日福星惠譽(yù)與高力國際進(jìn)行物業(yè)顧問管理簽約。 競(jìng)爭(zhēng)分析 整體評(píng)價(jià) 設(shè)置多個(gè)營銷中心進(jìn)行客戶登記，大量的投入廣告。 長(zhǎng)期的儲(chǔ)客， 1期銷售難度不大，后期如何操作，成為關(guān)鍵。 產(chǎn)品上層層疊加的設(shè)計(jì)，及戶型上退臺(tái)式花園洋房、戶戶有花園或天臺(tái)花園的設(shè)計(jì)更展現(xiàn)了高品質(zhì)的人居空間。 競(jìng)爭(zhēng)分析 銷售策略 “高開高走”，低層產(chǎn)品先期入市樹立價(jià)格標(biāo)桿 連排別墅一期 06年 4月推出，報(bào)價(jià) 15000元 /平方米；二期 06年 9月推出 18000元 /平方米 疊加別墅一期 06年 4月推出，報(bào)價(jià) 8500元 /平方米，價(jià)格區(qū)間在 75009800元 /平方米，二期 06年 9月推出 12023元 /平方米； 花園洋房一期 06年 4月推出，報(bào)價(jià) 6100元 /平方米，最低 5500元 /平方米，頂層復(fù)式 6800元/平方米；二期 06年 9月推出，報(bào)價(jià) 6500元 /平方米，電梯洋房 9500元 /平方米； 優(yōu)惠辦法： 一次性付款 ，分期 最大限度鎖定客戶， VIP無門檻申辦，客戶從辦卡的開始每個(gè)月兩千元的累計(jì)優(yōu)惠。 05年 5月底開始陸續(xù)在武漢各大報(bào)紙登出整版形象廣告，并在武漢市內(nèi)一些主要路段設(shè)置廣告牌，為項(xiàng)目作前期形象推廣。 建筑風(fēng)格： 聯(lián)排別墅為純正加州風(fēng)情，通過帶有明顯加州風(fēng)格的連廊、鐵藝花窗、紅頂白墻等建筑元素，還原加州別墅的神韻；疊加別墅與低層退臺(tái)式花園洋房以及高層設(shè)計(jì)為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。 青城 202310 220 71 4054 兩極分化，高端項(xiàng)目水岸星城與升值項(xiàng)目美林 嘉天下 070526 070405 5 — 徐東中央 親湖美宅 內(nèi)環(huán)線 金沙豪庭 1: 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物業(yè)管理 物業(yè)名稱 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi)（元 /㎡ ） 水岸星城 武漢麗島物業(yè)管理有限公司 盛世徐東 武漢東晟置業(yè)有限公司 興華 青城 ● ● ● ● ● ● ● 新安 嘉天下 有 無 5220 2023 君臨天下 無 無 19500 1500 夢(mèng)湖水岸 1300 無 3700 1100 愛家國際華城 有 有 3500 4000 美林 嘉天下 91100 % 130142 % 170179 % 君臨天下 % % % 夢(mèng)湖水岸 8085 24% 126148 49% 156171 19% 172350 8% 愛家國際華城 106115 33% 126156 52% 140160 10% 160300 5% 美林 嘉天下 1528層 2梯 3戶塔樓 君臨天下 31層 2梯 6戶塔樓 夢(mèng)湖水岸 67層多層， 10層小高， 1825層 2梯 4戶、 5戶塔樓 愛家國際華城 1829層 2梯 3戶塔樓 美林 嘉天下 35% 27% 君臨天下 30% % 夢(mèng)湖水岸 42% 20% 愛家國際華城 40% 17% 美林 區(qū)域 片區(qū)各房型價(jià)格特征 房型 成交套數(shù) 成交面積 成交價(jià)格 2房 242 3房 700 4房 298 其他 286 總計(jì) 1526 戶型間價(jià)差較大，產(chǎn)品分化 項(xiàng)目認(rèn)知 〃 區(qū)域 區(qū)域未來供應(yīng) 總建面 已推 未推 形態(tài) 愛家國際華城 700000 150000 550000 高層 江南春樹里 90000 0 90000 高層 /小高層 水岸星城 650000 340000 310000 高層 占地 總建 樓板價(jià) 中北路豫園地塊 465321 1065585 3290 中北路道博地塊 17660 35320 1866 積玉橋融僑地塊 101249 344243 2330 積玉橋金地地塊 64900 194700 2804 武昌內(nèi)環(huán)線中高端市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放大，價(jià)格預(yù)期大幅上揚(yáng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)情況 物業(yè)名稱 占地面積 總建面積 在售面積 未推出面積 水岸星城 40 盛世徐東 — 興華 青城 武昌楊園紡機(jī)路 22號(hào) 20231030（一期） 202312（一期） 湖北珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新安 2 0 0 6 年武漢市各行政區(qū)供應(yīng)量7 7 . 0 19 4 . 9 5 8 6 . 3 31 7 6 . 6 12 3 . 0 77 8 . 6 24 9 . 0 36 6 . 6 92 0 . 7 71 6 7 . 3 02 2 6 . 1 4050100150200250江岸區(qū) 江漢區(qū) 硚口區(qū)東西湖區(qū)武昌區(qū) 洪山區(qū) 青山區(qū)東湖高新江夏區(qū) 漢陽區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)萬平方米市場(chǎng)篇 〃 商品住宅 武漢市歷年商品住宅成交量走勢(shì)圖（單位：萬平方米） 2023年以來，武漢市住宅成交量成穩(wěn)步上升的趨勢(shì)， 2023年較 05年上漲 ％。 武昌成交面積占土地交易的三分之二 ,平均樓面地價(jià)達(dá) 1560元 /平方米，較 2023年上漲 16%。青城 愛家國際華城 合計(jì) 高層相對(duì)價(jià)格 5121 5254 5241 5153 銷售狀況權(quán)重 30% 25% 25% 20% 加權(quán)后平均價(jià)格 1536 1313 1310 1030 5189（ 07年 3月） （?。└邔赢a(chǎn)品 高層產(chǎn)品 2023年 5700元 /平方米成交均價(jià)入市，經(jīng)過 5年開發(fā)，整體均價(jià)實(shí)現(xiàn)6500元 /平方米，小高層產(chǎn)品整體均價(jià) 7000元 /平方米。 項(xiàng)目綜合分析：客戶需求描述 項(xiàng)目綜合分析：客戶定位 ?全客戶概念 ?首次臵業(yè)、乃至多次臵業(yè) ?交通導(dǎo)入、生活導(dǎo)入、改善導(dǎo)入 ?青年、中年、養(yǎng)老 總價(jià)（萬） 形態(tài) 產(chǎn)品 客戶
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