【正文】 74 80 74 近三個月成交均價(毛坯 ) 小高層 高層 獨立別墅 11000 7500 雙拼別墅 6500 聯(lián)排別墅 6400 6000 6000 4+1花園洋房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 獨體 1000元 /平米 由此，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品加權(quán)平均計算法的結(jié)果 別墅開盤均價為 /平方米 根據(jù)市場比較法的開盤價格定價建議為： 聯(lián)排別墅： 元 /平方米 雙拼別墅： 元 /平方米 獨體別墅： /平方米 注：雙拼別墅價格水平較聯(lián)排別墅產(chǎn)品價格的最大上浮為 9%； 獨體別墅 主要考慮到其稀缺性，建議可高出京津新城產(chǎn)品 定價結(jié)論 產(chǎn)品 套數(shù) 總量 (平米 ) 獨棟 68 雙拼 564 聯(lián)排 450 合計 1082 備注：實際體量為 1024套，其中有 59套緩建 推售策略 一、整體產(chǎn)品盤點 E D G F H I 首期上市量 445套 D區(qū) 獨棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 220套 F、 G區(qū) 雙拼 220套 二期上市量 293套 D區(qū) 獨棟 5套 I區(qū) 聯(lián)排 120套 E、 F區(qū) 雙拼 168套 三期上市量 291套 D區(qū) 獨棟 5套 H、 I區(qū) 聯(lián)排 110套 E區(qū) 雙拼 176套 總體可售量 1029套 獨棟 15套 % 聯(lián)排 512套 % 雙拼 552套 % 整體產(chǎn)品分布及推盤計劃 E D G F H I 考慮到項目產(chǎn)品特點和前期客戶蓄水情況采取小體量出 貨，多頻次推售的模式。 形式：明星演藝表演。 時間： 2023年 9月 29日。 舞臺區(qū) —— 舞臺區(qū)四周懸拉氫氣球，并安排禮炮鳴放區(qū)及氣球放飛區(qū) 建議 1：將盤山停車場作為舞臺表演及觀看區(qū) 建議 2:項目中央湖區(qū)觀景臺（約 200平方米） 觀眾區(qū) —— 設(shè)置廣場遮陽傘、桌椅，方便客人隨意休息 （隨時為客戶提供冷飲） 建議 1：盤山停車場 建議 2：項目中央湖區(qū)周圍 銷售區(qū) —— 建議活動當(dāng)天以銷售中心為集中認(rèn)購區(qū)域，結(jié)合具體場地分 別設(shè)置展示區(qū)＼品牌區(qū)＼認(rèn)購區(qū)＼洽談區(qū)＼ 冷餐自助區(qū)。如銷售人員考核三次不合格者，予以辭退處理。 附：工作計劃、培訓(xùn)計劃、媒體計劃 工作計劃 開盤前重點營銷策劃及準(zhǔn)備工作執(zhí)行表 序號 工作內(nèi)容 主要工作 細項工作 1 前期工作 確定銷售代理公司 完成 確定廣告代理公司 完成 ★開盤前重點營銷策劃方案 完成 ★賣點提煉、核心賣點、廣告語確定 完成 第一部分 售樓中心、樣板房及開放園區(qū) 2 北京外展場 按文件執(zhí)行 撤場 3 天津外展場 按文件執(zhí)行 9月 13日 4 薊縣外展場 按文件執(zhí)行 8月 31日 5 現(xiàn)場銷售中心 按文件執(zhí)行 9月 20日 6 樣板房 9月 13日 7 項目開放園區(qū) 9月 6日 ★第二部分 平面設(shè)計和內(nèi)容確認(rèn) 8 廣告設(shè)計 報紙廣告 已完成 物料設(shè)計 名片、紙袋、信封、信紙、紙杯、胸牌、手提袋、資料 8月 20日 樓書 8月 30日 戶型手冊 8月 22日 效果圖 8月 22日 海報 已完成 項目現(xiàn)場 包裝設(shè)計 戶外廣告 8月 22日 主干道路旗 8月 22日 路線指示牌 8月 22日 項目內(nèi)道旗 8月 22日 小區(qū)內(nèi)景點標(biāo)識牌 8月 22日 看樓通道包裝、層牌、棟牌 8月 22日 樣板房指示牌，樣板房戶型水牌，樣板房內(nèi)溫馨提示 8月 22日 天津外展場 （按文件執(zhí)行） 展板設(shè)計 8月 22日 包裝設(shè)計 8月 24日 薊縣外展場 （按文件執(zhí)行） 展板設(shè)計 8月 22日 包裝設(shè)計 8月 22日 銷售中心內(nèi)部 包裝設(shè)計 8月 26日 展板設(shè)計 8月 26日 第三部分 銷售物料制作 9 物料制作 名片、紙袋、信封、信紙、紙杯、胸牌、手提袋、資料 9月 6日 樓書 9月 6日 戶型手冊 9月 6日 效果圖 9月 6日 海報 9月 6日 其他 9月 6日 10 3D宣傳片 腳本確認(rèn)及簽定合同 已完成 成片完成 8月 24日 第四部分 戶外交通及內(nèi)部包裝制作 11 指示系統(tǒng)制作 戶外廣告 9月 13日 主干道路旗路、路線指示牌 9月 13日 項目內(nèi)指示系統(tǒng) 9月 13日 12 項目開放園區(qū)包裝制作 項目內(nèi)道旗 9月 13日 小區(qū)內(nèi)景點標(biāo)識牌 9月 13日 看樓通道包裝、層牌、棟牌 9月 13日 樣板房指示牌，樣板房戶型水牌，樣板房內(nèi)溫馨提示 9月 13日 第五部分 開盤活動及通路營銷 13 開盤活動 活動公司選定 9月 6日 活動方案確定 9月 6日 14 營銷通路活動 活動公司選定 8月 24日 活動方案確定 8月 24日 15 交通車 看房車 9月 6日 電瓶車 9月 18日 第六部分 媒體宣傳計劃 16 媒體宣傳綜合投放計劃及費用預(yù)算審批 8月 30日 17 報紙、雜志 合作合同簽定 /計劃確定 8月 30日 18 電視 合作合同簽定 /計劃確定 8月 30日 19 短信及其它媒體 合作合同簽定 /計劃確定 8月 30日 20 網(wǎng)絡(luò)廣告 合作合同簽定 /計劃確定 8月 30日 第七部分 銷售組織及培訓(xùn) 21 銷售必讀 外展場用 已完成 項目現(xiàn)場用 已完成 接待客戶標(biāo)準(zhǔn) 已完成 接電話應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn) 已完成 22 銷售人員組建 銷售團隊組建完成 已完成 銷售人員培訓(xùn)及考核 8月 30日 23 銷售內(nèi)勤 9月 6日 培訓(xùn)計劃 恒大金碧天下項目銷售培訓(xùn)計劃表 8月 14日銷售必讀正下發(fā)，現(xiàn)制作培訓(xùn)計劃如下： 類別 培訓(xùn)內(nèi)容 時間 主題 負(fù)責(zé)培訓(xùn) 部門 協(xié)助培訓(xùn)部 門 銷 售 必 讀 培 訓(xùn) 項目區(qū)域價值 上午 區(qū)域規(guī)劃及板塊價值，區(qū)域交通、人文環(huán)境、配套設(shè)施、區(qū)域群體等 代理公司 項目概況培訓(xùn) 下午 項目總體介紹、經(jīng)濟指標(biāo)、物業(yè)形態(tài)等 代理公司 項目規(guī)劃 上午 規(guī)劃理念及特點等 代理公司 恒大總工室 建筑特色 下午 建筑風(fēng)格理念、建筑立面、結(jié)構(gòu)特點 代理公司 恒大總工室 園林環(huán)境 上午 園林設(shè)計理念，主題園林介紹，植物種類、特色、 分布等 代理公司 園林公司 戶型特色 下午 戶型設(shè)計理念、戶型特點解析、對比分析 代理公司 恒大總工室 階段考核 . 全天 代理公司 產(chǎn)品品質(zhì)、項目配套 全天 裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施及功能介紹等 代理公司 恒大總工室 階段考核 全天 代理公司 物業(yè)管理 下午 物業(yè)公司簡介、服務(wù)理念及內(nèi)容 代理公司 物業(yè)公司 銷售必讀 培訓(xùn) 開發(fā)商品牌及合作單位 上午 集團簡介及以往業(yè)績、品牌合作單位介紹 代理公司 恒大銷售部 高性價比分析 下午 項目裝修標(biāo)準(zhǔn)市場價值、開盤期間優(yōu)惠政策及價格走勢 代理公司 階段考核 全天 代理公司 銷售說辭及答客問 全天 項目相關(guān)統(tǒng)一說辭及客戶問答 代理公司 階段考核 828 上午 銷售必讀相關(guān)內(nèi)容綜合考核評定 代理公司 總體復(fù)習(xí) 829 全天 銷售必讀全面總結(jié) 代理公司 考試 830 銷售必讀 恒大營銷部 銷售相關(guān)知識及技巧篇 商品房買賣合同 91 上午 買賣合同相關(guān)條款解釋 恒大銷售部 貸款及權(quán)證相關(guān)知識 下午 貸款政策培訓(xùn) 考核 92 上午 銷售綜合考核評定 代理公司 備注 考核內(nèi)容包括項目銷售必讀相關(guān)知識考核、銷售流程、簽約及按揭知識等；由代理公司對銷售人員進行開盤前上崗考核。 9月 29日全球盛大開盤活動 明星邀請建議 :英皇明星 謝霆鋒 房祖名 容祖兒 開盤活動現(xiàn)場分區(qū) 停車區(qū) —— 考慮到現(xiàn)場客戶前來的方向，建議除了在薊平高速 延長段方向的集中大停車場設(shè)置充分的引導(dǎo)系統(tǒng)及安保 人員外，所有車輛有序進入停車場，保證當(dāng)天停車方面的井然有序。 預(yù)期效果：提高社會本項目各界關(guān)注度，從而吸引更多意向客戶。 在不同批次的推售中，利用產(chǎn)品差異和位置差異，有比 例的控制去化情況。 定價依據(jù) —— 市場比較法 京津新城 野三坡花園 本案 盤龍谷文化城 北京 世外桃源 聯(lián)排： 6000 聯(lián)排： 6400 聯(lián)排： 6500 聯(lián)排： 6000 競爭市場狀況 區(qū)域 選擇項目 產(chǎn)品類型 價格水平 北京 世外桃源 聯(lián)排 聯(lián)排 6400（精裝） 野三坡花園 獨體 聯(lián)排 6000 獨體 7500 以北京客群 為主導(dǎo)的天津別墅大盤 京津新城 獨體、聯(lián)排、雙拼 獨體： 11000（精裝） 聯(lián)排： 6500 盤龍谷文化城