【正文】 74 80 74 近三個(gè)月成交均價(jià)(毛坯 ) 小高層 高層 獨(dú)立別墅 11000 7500 雙拼別墅 6500 聯(lián)排別墅 6400 6000 6000 4+1花園洋房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)體 1000元 /平米 由此，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品加權(quán)平均計(jì)算法的結(jié)果 別墅開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 /平方米 根據(jù)市場(chǎng)比較法的開(kāi)盤(pán)價(jià)格定價(jià)建議為： 聯(lián)排別墅： 元 /平方米 雙拼別墅： 元 /平方米 獨(dú)體別墅： /平方米 注：雙拼別墅價(jià)格水平較聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格的最大上浮為 9%； 獨(dú)體別墅 主要考慮到其稀缺性，建議可高出京津新城產(chǎn)品 定價(jià)結(jié)論 產(chǎn)品 套數(shù) 總量 (平米 ) 獨(dú)棟 68 雙拼 564 聯(lián)排 450 合計(jì) 1082 備注：實(shí)際體量為 1024套，其中有 59套緩建 推售策略 一、整體產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn) E D G F H I 首期上市量 445套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 220套 F、 G區(qū) 雙拼 220套 二期上市量 293套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 I區(qū) 聯(lián)排 120套 E、 F區(qū) 雙拼 168套 三期上市量 291套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H、 I區(qū) 聯(lián)排 110套 E區(qū) 雙拼 176套 總體可售量 1029套 獨(dú)棟 15套 % 聯(lián)排 512套 % 雙拼 552套 % 整體產(chǎn)品分布及推盤(pán)計(jì)劃 E D G F H I 考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)和前期客戶(hù)蓄水情況采取小體量出 貨，多頻次推售的模式。 形式：明星演藝表演。 時(shí)間： 2023年 9月 29日。 舞臺(tái)區(qū) —— 舞臺(tái)區(qū)四周懸拉氫氣球，并安排禮炮鳴放區(qū)及氣球放飛區(qū) 建議 1：將盤(pán)山停車(chē)場(chǎng)作為舞臺(tái)表演及觀看區(qū) 建議 2:項(xiàng)目中央湖區(qū)觀景臺(tái)（約 200平方米） 觀眾區(qū) —— 設(shè)置廣場(chǎng)遮陽(yáng)傘、桌椅，方便客人隨意休息 （隨時(shí)為客戶(hù)提供冷飲） 建議 1：盤(pán)山停車(chē)場(chǎng) 建議 2：項(xiàng)目中央湖區(qū)周?chē)? 銷(xiāo)售區(qū) —— 建議活動(dòng)當(dāng)天以銷(xiāo)售中心為集中認(rèn)購(gòu)區(qū)域，結(jié)合具體場(chǎng)地分 別設(shè)置展示區(qū)＼品牌區(qū)＼認(rèn)購(gòu)區(qū)＼洽談區(qū)＼ 冷餐自助區(qū)。如銷(xiāo)售人員考核三次不合格者，予以辭退處理。 附：工作計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃、媒體計(jì)劃 工作計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)前重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及準(zhǔn)備工作執(zhí)行表 序號(hào) 工作內(nèi)容 主要工作 細(xì)項(xiàng)工作 1 前期工作 確定銷(xiāo)售代理公司 完成 確定廣告代理公司 完成 ★開(kāi)盤(pán)前重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 完成 ★賣(mài)點(diǎn)提煉、核心賣(mài)點(diǎn)、廣告語(yǔ)確定 完成 第一部分 售樓中心、樣板房及開(kāi)放園區(qū) 2 北京外展場(chǎng) 按文件執(zhí)行 撤場(chǎng) 3 天津外展場(chǎng) 按文件執(zhí)行 9月 13日 4 薊縣外展場(chǎng) 按文件執(zhí)行 8月 31日 5 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心 按文件執(zhí)行 9月 20日 6 樣板房 9月 13日 7 項(xiàng)目開(kāi)放園區(qū) 9月 6日 ★第二部分 平面設(shè)計(jì)和內(nèi)容確認(rèn) 8 廣告設(shè)計(jì) 報(bào)紙廣告 已完成 物料設(shè)計(jì) 名片、紙袋、信封、信紙、紙杯、胸牌、手提袋、資料 8月 20日 樓書(shū) 8月 30日 戶(hù)型手冊(cè) 8月 22日 效果圖 8月 22日 海報(bào) 已完成 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 包裝設(shè)計(jì) 戶(hù)外廣告 8月 22日 主干道路旗 8月 22日 路線指示牌 8月 22日 項(xiàng)目?jī)?nèi)道旗 8月 22日 小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)標(biāo)識(shí)牌 8月 22日 看樓通道包裝、層牌、棟牌 8月 22日 樣板房指示牌，樣板房戶(hù)型水牌，樣板房?jī)?nèi)溫馨提示 8月 22日 天津外展場(chǎng) （按文件執(zhí)行） 展板設(shè)計(jì) 8月 22日 包裝設(shè)計(jì) 8月 24日 薊縣外展場(chǎng) （按文件執(zhí)行） 展板設(shè)計(jì) 8月 22日 包裝設(shè)計(jì) 8月 22日 銷(xiāo)售中心內(nèi)部 包裝設(shè)計(jì) 8月 26日 展板設(shè)計(jì) 8月 26日 第三部分 銷(xiāo)售物料制作 9 物料制作 名片、紙袋、信封、信紙、紙杯、胸牌、手提袋、資料 9月 6日 樓書(shū) 9月 6日 戶(hù)型手冊(cè) 9月 6日 效果圖 9月 6日 海報(bào) 9月 6日 其他 9月 6日 10 3D宣傳片 腳本確認(rèn)及簽定合同 已完成 成片完成 8月 24日 第四部分 戶(hù)外交通及內(nèi)部包裝制作 11 指示系統(tǒng)制作 戶(hù)外廣告 9月 13日 主干道路旗路、路線指示牌 9月 13日 項(xiàng)目?jī)?nèi)指示系統(tǒng) 9月 13日 12 項(xiàng)目開(kāi)放園區(qū)包裝制作 項(xiàng)目?jī)?nèi)道旗 9月 13日 小區(qū)內(nèi)景點(diǎn)標(biāo)識(shí)牌 9月 13日 看樓通道包裝、層牌、棟牌 9月 13日 樣板房指示牌，樣板房戶(hù)型水牌，樣板房?jī)?nèi)溫馨提示 9月 13日 第五部分 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)及通路營(yíng)銷(xiāo) 13 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 活動(dòng)公司選定 9月 6日 活動(dòng)方案確定 9月 6日 14 營(yíng)銷(xiāo)通路活動(dòng) 活動(dòng)公司選定 8月 24日 活動(dòng)方案確定 8月 24日 15 交通車(chē) 看房車(chē) 9月 6日 電瓶車(chē) 9月 18日 第六部分 媒體宣傳計(jì)劃 16 媒體宣傳綜合投放計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算審批 8月 30日 17 報(bào)紙、雜志 合作合同簽定 /計(jì)劃確定 8月 30日 18 電視 合作合同簽定 /計(jì)劃確定 8月 30日 19 短信及其它媒體 合作合同簽定 /計(jì)劃確定 8月 30日 20 網(wǎng)絡(luò)廣告 合作合同簽定 /計(jì)劃確定 8月 30日 第七部分 銷(xiāo)售組織及培訓(xùn) 21 銷(xiāo)售必讀 外展場(chǎng)用 已完成 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)用 已完成 接待客戶(hù)標(biāo)準(zhǔn) 已完成 接電話(huà)應(yīng)答標(biāo)準(zhǔn) 已完成 22 銷(xiāo)售人員組建 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建完成 已完成 銷(xiāo)售人員培訓(xùn)及考核 8月 30日 23 銷(xiāo)售內(nèi)勤 9月 6日 培訓(xùn)計(jì)劃 恒大金碧天下項(xiàng)目銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃表 8月 14日銷(xiāo)售必讀正下發(fā)，現(xiàn)制作培訓(xùn)計(jì)劃如下： 類(lèi)別 培訓(xùn)內(nèi)容 時(shí)間 主題 負(fù)責(zé)培訓(xùn) 部門(mén) 協(xié)助培訓(xùn)部 門(mén) 銷(xiāo) 售 必 讀 培 訓(xùn) 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 上午 區(qū)域規(guī)劃及板塊價(jià)值，區(qū)域交通、人文環(huán)境、配套設(shè)施、區(qū)域群體等 代理公司 項(xiàng)目概況培訓(xùn) 下午 項(xiàng)目總體介紹、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、物業(yè)形態(tài)等 代理公司 項(xiàng)目規(guī)劃 上午 規(guī)劃理念及特點(diǎn)等 代理公司 恒大總工室 建筑特色 下午 建筑風(fēng)格理念、建筑立面、結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 代理公司 恒大總工室 園林環(huán)境 上午 園林設(shè)計(jì)理念，主題園林介紹，植物種類(lèi)、特色、 分布等 代理公司 園林公司 戶(hù)型特色 下午 戶(hù)型設(shè)計(jì)理念、戶(hù)型特點(diǎn)解析、對(duì)比分析 代理公司 恒大總工室 階段考核 . 全天 代理公司 產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目配套 全天 裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施及功能介紹等 代理公司 恒大總工室 階段考核 全天 代理公司 物業(yè)管理 下午 物業(yè)公司簡(jiǎn)介、服務(wù)理念及內(nèi)容 代理公司 物業(yè)公司 銷(xiāo)售必讀 培訓(xùn) 開(kāi)發(fā)商品牌及合作單位 上午 集團(tuán)簡(jiǎn)介及以往業(yè)績(jī)、品牌合作單位介紹 代理公司 恒大銷(xiāo)售部 高性?xún)r(jià)比分析 下午 項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值、開(kāi)盤(pán)期間優(yōu)惠政策及價(jià)格走勢(shì) 代理公司 階段考核 全天 代理公司 銷(xiāo)售說(shuō)辭及答客問(wèn) 全天 項(xiàng)目相關(guān)統(tǒng)一說(shuō)辭及客戶(hù)問(wèn)答 代理公司 階段考核 828 上午 銷(xiāo)售必讀相關(guān)內(nèi)容綜合考核評(píng)定 代理公司 總體復(fù)習(xí) 829 全天 銷(xiāo)售必讀全面總結(jié) 代理公司 考試 830 銷(xiāo)售必讀 恒大營(yíng)銷(xiāo)部 銷(xiāo)售相關(guān)知識(shí)及技巧篇 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 91 上午 買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)條款解釋 恒大銷(xiāo)售部 貸款及權(quán)證相關(guān)知識(shí) 下午 貸款政策培訓(xùn) 考核 92 上午 銷(xiāo)售綜合考核評(píng)定 代理公司 備注 考核內(nèi)容包括項(xiàng)目銷(xiāo)售必讀相關(guān)知識(shí)考核、銷(xiāo)售流程、簽約及按揭知識(shí)等；由代理公司對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前上崗考核。 9月 29日全球盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 明星邀請(qǐng)建議 :英皇明星 謝霆鋒 房祖名 容祖兒 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)分區(qū) 停車(chē)區(qū) —— 考慮到現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)前來(lái)的方向，建議除了在薊平高速 延長(zhǎng)段方向的集中大停車(chē)場(chǎng)設(shè)置充分的引導(dǎo)系統(tǒng)及安保 人員外，所有車(chē)輛有序進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)，保證當(dāng)天停車(chē)方面的井然有序。 預(yù)期效果：提高社會(huì)本項(xiàng)目各界關(guān)注度，從而吸引更多意向客戶(hù)。 在不同批次的推售中，利用產(chǎn)品差異和位置差異，有比 例的控制去化情況。 定價(jià)依據(jù) —— 市場(chǎng)比較法 京津新城 野三坡花園 本案 盤(pán)龍谷文化城 北京 世外桃源 聯(lián)排： 6000 聯(lián)排： 6400 聯(lián)排： 6500 聯(lián)排： 6000 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)狀況 區(qū)域 選擇項(xiàng)目 產(chǎn)品類(lèi)型 價(jià)格水平 北京 世外桃源 聯(lián)排 聯(lián)排 6400（精裝） 野三坡花園 獨(dú)體 聯(lián)排 6000 獨(dú)體 7500 以北京客群 為主導(dǎo)的天津別墅大盤(pán) 京津新城 獨(dú)體、聯(lián)排、雙拼 獨(dú)體： 11000（精裝） 聯(lián)排： 6500 盤(pán)龍谷文化城