【正文】 位方向分析 定位方向二 根據(jù)以上調(diào)研分析的武漢典型餐飲休閑娛樂(lè)主題社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)律及本項(xiàng)目自身情況，做以下定位： 定位方向二：餐飲、休閑、娛樂(lè)主題社區(qū)商業(yè) 業(yè)態(tài)組合：大型餐飲、休閑娛樂(lè) +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 10000 29% 餐飲 11000 31% 休閑娛樂(lè) 14000 40% 合計(jì) 35000 100% 70 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 大型餐飲休閑娛樂(lè)主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 71 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源分析 類別 意向需求面積（㎡） 主力店 0 休閑、娛樂(lè) 10000— 13000 大型餐飲 3000 服裝百貨 400 社區(qū)配套 3000 合計(jì) 16400— 19400 商戶資源不能滿足項(xiàng)目定位，尤其是主力店目前進(jìn)駐意向不是非常明確。 73 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 定位方向 三 綜合考慮住宅、酒店、商鋪三種物業(yè)的總收益，且從不同物業(yè)的聯(lián)系與制約兩方面看待項(xiàng)目整體規(guī)劃，在商業(yè)規(guī)劃總體量保持不變的主導(dǎo)思想下，可增加酒店式公寓的商業(yè)面積，減少純商業(yè)街鋪面積，做以下定位： 定位方向三：餐飲、休閑娛樂(lè) +社區(qū)便利配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合： 大中型餐飲、休閑娛樂(lè) +街區(qū) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 所占比例 社區(qū)配套 9000 50% 餐飲 5000 28% 休閑娛樂(lè) 4000 22% 合計(jì) 18000 100% 74 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 中型餐飲休閑娛樂(lè)主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 75 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 3）、商戶資源分析 總商戶資源能滿足項(xiàng)目定位，但不同業(yè)態(tài)需求面積與實(shí)際定位有偏差，與其中休閑娛樂(lè)類商戶資源豐富，餐飲類較少。 2）、經(jīng)營(yíng)可行性分析 ?餐飲類業(yè)態(tài)輻射面廣，可吸引項(xiàng)目周邊居民或其它地方人流前來(lái)消費(fèi)。 —— 未售項(xiàng)目 ：融僑華府及金地國(guó)際花園都毗鄰城市主干道，在鋪位劃分較合理的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)售價(jià)的預(yù)期也比較高，融僑華府報(bào)價(jià)達(dá)到 3萬(wàn)元 /㎡，金地雖沒(méi)有正式推出商鋪，但由于緊鄰地鐵站出口，預(yù)計(jì)將超過(guò)融僑華府的價(jià)格。一樓商鋪銷售壓力較小，二層商鋪銷售壓力較大且價(jià)格較低。 該定價(jià)策略走的是低開(kāi)高走的模式，通過(guò)較低價(jià)格入市，以求在市場(chǎng)上一炮打響，在短期內(nèi)獲得項(xiàng)目收益。二層均價(jià) 9500元 /㎡。 84 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 —— 配套物業(yè)只租不售原則 大型商業(yè)項(xiàng)目必須持有一定的物業(yè)引進(jìn)配套功能業(yè)態(tài)以滿足業(yè)態(tài)組合，增強(qiáng)項(xiàng)目聚合力的需要，以利于項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)，因此針對(duì)引進(jìn)配套性業(yè)態(tài)的物業(yè)一般采取只租不售的原則。 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 24000 9000 9500 9000 87 第 四 部分：項(xiàng)目定位傾向性建議 項(xiàng)目定位要充分考慮招商、銷售的可行性，以及實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化，主要有以下幾點(diǎn)； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域存在主力店生存機(jī)會(huì)，作為區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的先行者，占據(jù)先機(jī)，但競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目福星惠譽(yù)規(guī)劃引進(jìn)超市主力店，地段、規(guī)劃均強(qiáng)于本項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大。 綜合以上幾點(diǎn)，可以初步確認(rèn)項(xiàng)目定位餐飲、休閑娛樂(lè)主題式社區(qū)商業(yè)更加合理，但由于目前的商家反饋信息只是初步意向，具體細(xì)節(jié)尚需跟商家進(jìn)一步溝通和確認(rèn)，所以目前對(duì)項(xiàng)目?jī)H做傾向性定位建議： 餐飲、休閑娛樂(lè)主題式社區(qū)商業(yè) 說(shuō)明：項(xiàng)目規(guī)劃住宅、商業(yè)兩類物業(yè)，在商業(yè)總體量指標(biāo)保持不變的背景下，如需提高其它部分的檔次，將主力店所在位置作為公寓入戶大廳并經(jīng)營(yíng)其他配套業(yè)態(tài)，則本項(xiàng)目定位便利、配套型的社區(qū)底商。 ? 華潤(rùn)、大潤(rùn)發(fā)不看好項(xiàng)目目前的消費(fèi)市場(chǎng)，但未來(lái)片區(qū)發(fā)展空間會(huì)比較大，可進(jìn)一步跟蹤洽談。 三、休閑娛樂(lè)商家訪談 ? 商家需求面積比較大，經(jīng)營(yíng)面積都在 2023平米以上。 ? 部分女裝、童裝、皮具商家對(duì)項(xiàng)目有興趣。 ? 商家要求商鋪進(jìn)深不能超過(guò) 10米。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*3M*3M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 500MM*800MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 500MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 95 附： —— 餐飲、休閑、娛樂(lè)物業(yè)配套要求 休閑娛樂(lè)物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 供水：上水管道不少于 DN40MM 下水排污管道不少 DN150MM 強(qiáng)電：三相電 380/220/50HZ 隔油池 :2M*4M*4M(深 *寬 *長(zhǎng)） 排煙：井道凈空尺寸為 800MM*1000MM 新風(fēng)、排風(fēng)：?jiǎn)蝹€(gè)風(fēng)口尺寸一般為 600MM*800MM 樓層荷載： 500KG/㎡ 93 附： —— 餐飲、休閑、娛樂(lè)物業(yè)配套要求 中西式快餐物業(yè)配套參數(shù) 具備標(biāo)準(zhǔn)排煙、排油、排水、隔油池、新風(fēng)、排風(fēng)。 五、社區(qū)配套商家訪談 ? 金融類商家興趣強(qiáng)烈，需求面積均大于 300平米。 ? 意向租賃時(shí)間均在 5年以上，且租金承受能力較差 ? 部分商家集休閑娛樂(lè)、餐飲于一體，工程方面有一定的要求 91 第 五 部分：商家訪談 四、服裝百貨類商家訪談 ? 大部分服裝類商家不看好項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)服裝類的市場(chǎng)空間。 ? 大部分商家覺(jué)得目前商圈環(huán)境較差、商業(yè)氛圍較弱，需要一段時(shí)間的培育期。本次訪談商家 155批，涵蓋主力店、餐飲、休閑娛樂(lè)、服裝百貨、社區(qū)配套等商家。也就是說(shuō)規(guī)劃餐飲、休閑娛樂(lè)特色的主題式街區(qū)，商戶資源有保障。 合計(jì) 35000 85 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 4）、項(xiàng)目即時(shí)銷售收益 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(億元 ) 18000 20230 9000 8500 9000 建筑面積 (㎡ ) 一層售價(jià)（元 /㎡ ） 一層面積（㎡） 二層售價(jià)（元 /㎡ ） 二層面積（㎡） 銷售額(元 ) 18000 22023 9000 9000 9000 方案一： 保守型定價(jià) —— 一層均價(jià) 20230元 /㎡ ，二層均價(jià) 9000元 /㎡ 方案 二 ： 市場(chǎng)性定價(jià) —— 一層均價(jià) 22023元 /㎡ ,二層均價(jià) 9500元 /㎡ 86 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 方案三： 激進(jìn)型定價(jià) —— 一層均價(jià) 24000元 /㎡ 。 83 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 3）、項(xiàng)目銷售面積與保留面積說(shuō)明 項(xiàng)目租售比例控制原則： —— 主力商家租賃區(qū)只租不售原則 主力商家由于聚客力強(qiáng)，其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)性與穩(wěn)定性起到非常重要作用；因此主力商家的引進(jìn)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的起到至關(guān)重要的作用；但同時(shí)由于主力商家租期長(zhǎng)、租賃面積大；如果分割出售產(chǎn)權(quán)分散，主力商家不愿面對(duì)眾多的小業(yè)主，只有采取長(zhǎng)期返租銷售，但主力商家租金一般都較低，這樣給開(kāi)發(fā)商背上一個(gè)長(zhǎng)期包袱，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)分散也為返租期滿后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)埋下了一個(gè)定時(shí)炸彈。 在對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的充分挖掘的基礎(chǔ)上達(dá)到開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)投資者之間的平衡，屬于中線型營(yíng)銷模式。 由于目前無(wú)法確定本項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域具體的商業(yè)面積，僅從地塊形狀來(lái)看，臨主干道一側(cè)的商業(yè)面積應(yīng)該所占比例很小，所以綜合地塊情況與周邊環(huán)境，初步預(yù)估一樓整體售價(jià)為 2萬(wàn)元 /㎡ ，二樓售價(jià)為 9000元 /㎡ 。 若項(xiàng)目定位社區(qū)配套底商，對(duì)臨主干道、規(guī)劃路方向的商鋪售價(jià) 影響不大 ，對(duì)新增商業(yè)街鋪售價(jià)有一定影響，總體收益會(huì)有一定程度的下調(diào)，但街鋪總銷售面積保持不變。 77 項(xiàng)目 融僑華府 金地國(guó)際花 園 格蘭大道 中環(huán)濱江麗景 本項(xiàng)目 交通因素 臨主干道 臨主干道 ,地鐵口 臨主干道 臨次干道 少部分臨主干道 ,大部分臨區(qū)間路 地段 江南核心區(qū)， 住宅與商務(wù)區(qū)交匯處 江南核心區(qū)， 住宅與商務(wù)區(qū)交匯處 徐東商圈，住宅與商業(yè)區(qū)交匯處 老舊住宅區(qū) 住宅與商務(wù)區(qū)交匯 處 商圈級(jí)別 普通社區(qū) 普通社區(qū) 社區(qū)商業(yè)中心 普通社區(qū) 餐飲休閑娛樂(lè)主題社區(qū)商業(yè)或社區(qū)商業(yè)中心 面積（㎡） 30100 \ 150— 200 一層： 3040 二層： 50— 60 售價(jià)（元 /㎡ ） 報(bào)價(jià) 3萬(wàn) 報(bào)價(jià) 4萬(wàn) 均價(jià) (一、二層聯(lián)體銷售 ) 一樓 二層 銷售情況 尚未銷售 尚未銷售 85% 一樓 100% 二層 85% 項(xiàng)目售價(jià)初步分析 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 由于目前項(xiàng)目所在區(qū)域面臨大規(guī)模改造，臨近的舊式社區(qū)租金售價(jià)參照性不強(qiáng)，所以我們選取了片區(qū)內(nèi)已售和在售的部分新型社區(qū)和樓盤(pán)進(jìn)行比對(duì)。 類別 意向需求面積（㎡） 休閑、娛樂(lè) 10000— 13000 大型餐飲 3000 服裝百貨 400 社區(qū)配套 3000 合計(jì) 16400— 19400 76 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 (4)、招商與 經(jīng)營(yíng)可行性分析 1）、招商可行性分析 ?經(jīng)營(yíng)社區(qū)配套商家資源豐富，且經(jīng)營(yíng)門(mén)檻較低，后期招商簡(jiǎn)單。 ? 以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，項(xiàng)目主題特色突出，可填補(bǔ)目前市場(chǎng)空白，商家進(jìn)駐意向強(qiáng)烈，尤其是休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，品牌商家的進(jìn)駐會(huì)降低后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 主力店超市的人氣效應(yīng)也能帶動(dòng)其它商業(yè)的招商。 65 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 二、多向定位 定位方向一 根據(jù)以上調(diào)研總結(jié)的武漢典型社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)比例規(guī)律及項(xiàng)目自身情況，做以下定位： 定位方向一：社區(qū)商業(yè)中心 業(yè)態(tài)組合：主力店 +餐飲、休閑娛樂(lè) +商業(yè)街 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 所占比例 主力店 17000 49% 社區(qū)配套 4000 11% 餐飲 5000 14% 休閑娛樂(lè) 9000 26% 合計(jì) 35000 100% 66 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分析 （ 1）、布局方式 主力店 +次主力店 +街區(qū) （ 2）、業(yè)態(tài)平面 67 第 三 部分：項(xiàng)目不同定位方向分