【正文】 ?選址：交通便利、商務(wù)對外性比較強(qiáng) ?盈利：客房＋娛樂 +餐飲 ?客戶：商務(wù)人士及散客 ?配套：各式餐廳、演藝廳、夜總會等 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商務(wù)、商貿(mào)往來頻繁 東莞太子酒店、東莞尼羅河國際大酒店、北京國際俱樂部飯店 商務(wù)旅游型 ?選址：旅游區(qū) ?客戶：高級商務(wù)客、高端旅游客為主 商貿(mào)、旅游均發(fā)達(dá)區(qū)域 深圳威尼斯酒店、東莞索菲特御景灣峰景酒店 度 假 型 旅游觀光型 ?選址：旅游區(qū) ?客戶：旅游觀光團(tuán)體客為主 旅游市場發(fā)達(dá) 昆明國際機(jī)場觀光酒店 旅游度假型 ?選址：有溫泉、海灘、高爾夫等資源的旅游區(qū) ?客戶：度假客為主，停留時間長 強(qiáng)勢資源 海南天域度假酒店、碧桂園假日半島酒店、北京九華山莊 本項(xiàng)目地處產(chǎn)業(yè)區(qū)和老城區(qū)邊緣，且周邊沒有強(qiáng)勢的旅游資源，但有一定景觀休閑資源，因此，適合發(fā)展的方向?yàn)?商務(wù)休閑型酒店 本報告是嚴(yán)格保密的。 68 產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程 萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段 ?辦公需要 ?園區(qū)內(nèi)部自建辦公樓 ?企業(yè)規(guī)模較小，對外部辦公無需求；大規(guī)模企業(yè)自建辦公樓 ?無 ?無 ?改善環(huán)境 ?住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公 ?成長型中小企業(yè)、第三方服務(wù)型企業(yè) ?商務(wù)公寓 /產(chǎn)品力一般的純寫字樓 ?位臵 ?價格 ?交通 ?使用成本 動因 表現(xiàn)形式 產(chǎn)品特征 客戶特征 客戶關(guān)注點(diǎn) ?追求形象 ?純商務(wù)形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?甲級寫字樓開始出現(xiàn) ?位臵 ?配套 ?硬件 ?商務(wù)氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?大規(guī)模高端寫字樓，形成商務(wù)區(qū) ?地段 ?服務(wù) ?軟環(huán)境 ?健康、風(fēng)景 世聯(lián)研究 青浦寫字樓目前處于 啟動階段 ，一些傳統(tǒng)寫字樓逐漸出現(xiàn)，但體量較小，產(chǎn)品單一，寫字樓客戶更加關(guān)注產(chǎn)品的 位臵、價格、交通和使用成本 本報告是嚴(yán)格保密的。 71 71 ?項(xiàng)目所在區(qū)域目前商務(wù)氛圍較弱，去化緩慢，因此， 發(fā)展傳統(tǒng)寫字樓不足以支撐項(xiàng)目整體開發(fā)的財(cái)務(wù)要求 ； ?同時，從現(xiàn)有傳統(tǒng)寫字樓入住率上說， 空臵率過高 對于項(xiàng)目基于城市區(qū)域的使命意義來說，也 不利于自身價值的體現(xiàn)和提升 項(xiàng)目位臵： 項(xiàng)目所處區(qū)域目前商務(wù)氛圍較弱，且周邊配套相對不成熟 租售情況： 租賃情況一般，盡管價格實(shí)現(xiàn)能夠達(dá)到 18000元 /平米，但由于銷售滯緩，回現(xiàn)能力較弱； 市場環(huán)境： 整體辦公市場供應(yīng)量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)自身辦公為主，小企業(yè)主要集中在居民樓辦公 【 傳統(tǒng)辦公市場發(fā)展總結(jié) 】 本報告是嚴(yán)格保密的。 點(diǎn)評 交通便捷，位于高速路口；距區(qū)政府、區(qū)主商圈近；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施充足。 75 同時從上海整體市場發(fā)展可以看出，近幾年總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 74 【 辦公衍生產(chǎn)品 】 北竿山國際藝術(shù)中心，商辦性質(zhì)用地，主打創(chuàng)意園區(qū)，以200400平方聯(lián)排為主，整體銷售情況較好，客戶兼有創(chuàng)意型企業(yè)、工作室及部分投資者 位臵 青浦業(yè)輝路 222弄 規(guī)模 占地面積 :20萬平方米 ；建筑面積 :9萬平方米 產(chǎn)品形式 層高 ，以 23層的低層聯(lián)排建筑為主，局部建造疊加式多層（ 45層）建筑與沿湖獨(dú)棟建筑 客戶 辦公樓主要上海企業(yè)進(jìn)駐（如巨邦國際）和牙科、育兒教育等別墅的商業(yè)配套，別墅主要以投資客為主、沒有收到限購政策的影響，蓄水情況不錯，大部分客戶有貸款，最大限額 50% 價格 疊加：均價 20230元 /平米；聯(lián)排： 24000元 /平米；獨(dú)棟： 30000元 /平米 辦公樓租金： 750010000元 /月， 242平米加 91平米地下室 交通 公交：滬青盈專線 , 滬朱專線 , 嘉松線 , 青黃專線 , 上朱線 , 徐蒸專線 配套 金融機(jī)構(gòu)： 中國建設(shè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 中國工商銀行 宋慶齡中學(xué) 宋慶齡小 學(xué) 。 73 【 辦公衍生產(chǎn)品 】 分析現(xiàn)有青浦市場，已經(jīng)出現(xiàn)集商務(wù)、商業(yè)于一體的靈活性產(chǎn)品 —— 商務(wù)別墅，帕緹歐香將于明年推出約 10000方企業(yè)會館，以獨(dú)棟商務(wù)別墅的形態(tài)出現(xiàn)，約 20套，以適應(yīng)市場企業(yè)需求，同時協(xié)助推動銷售實(shí)現(xiàn)。 70 【 辦公市場分析小結(jié) 】 目前辦公市場價格實(shí)現(xiàn)尚可，但銷售緩慢，多為投資客購買，且出租情況不理想，入住率低 工商聯(lián)大廈 售價 15000元 /平方米 入住率 30%40% 富紳國際 售價 17000元 /平方米 ?整體辦公市場供應(yīng)量小，需求未被激發(fā)，仍以工業(yè)園區(qū)客戶為主要辦公需求對象 ?盡管價格實(shí)現(xiàn)度相對尚可，但銷售速率滯緩，整體回現(xiàn)能力較弱，且其出租情況較不理想 ?青浦整體傳統(tǒng)寫字樓市場相對處在發(fā)展初期，市場需要進(jìn)一步培育，現(xiàn)階段的市場無法支撐大面積傳統(tǒng)寫字樓的開發(fā)銷售 港隆會 售價 18000元 /平方米 入住率約 50% ?如果要發(fā)展辦公大樓，需要解決如何才能吸引整個青浦的客源。 66 本項(xiàng)目五星級精品商務(wù)酒店面積估算表 客房 數(shù)量 占比 套 內(nèi) 面積 套內(nèi)面積 標(biāo)準(zhǔn)間床房 150 75% 40 6000 套房 20 10% 60 1200 行政 — 標(biāo)準(zhǔn)間 20 10% 40 800 行政 — 套房 10 5% 80 800 總計(jì) 200 8800 使用率 60% 客房 — 總建筑面積 14667 公共區(qū)域 總面積 大堂（不包含大堂吧臺部分） 300 餐飲 座席 每座席套內(nèi)面積 總套內(nèi)面積 咖啡廳 200 300 中餐（大廳） 100 150 中餐（包間） 150 375 特色餐廳 50 75 行政酒廊 40 4 160 大堂吧 50 3 150 餐飲小計(jì) 600 2 1210 宴會設(shè)施 數(shù)量 單個套內(nèi)面積 套內(nèi)面積 宴會廳 1 800 800 宴會 — 前廳 1 400 400 會議廳 8 100 800 宴會設(shè)施 — 小計(jì) 2023 小型部門 套內(nèi)面積 商務(wù)中心 1 100 康體 /SPA 1 300 室內(nèi)游泳池 1 400 商業(yè) /精品店 1 100 棋牌室 1 100 小型部門 — 小計(jì) 1 1000 公共區(qū)域 — 套內(nèi)面積 1 4210 使用率 60% 公共區(qū)域總建筑面積 7017 功能項(xiàng)合計(jì) 占比 總建筑面積 客房 — 總建筑面積 51% 14667 公共區(qū)域 — 總建筑面積 24% 7017 后勤機(jī)房等占總建筑面積的比例 25% 7228 總建筑面積 每間客房建筑面積 總建筑面積 總建筑面積 109 28911 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 上海愛凱斯思機(jī)械刀片有限公司 金先生 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 【 上海居禮國際酒店 】 準(zhǔn)四星級酒店，多以會議、工業(yè)園區(qū)企業(yè)招待客戶為主，設(shè)施先進(jìn)，裝修豪華，入住率具備一定周期性，會議高峰期可達(dá) 70%以上 位臵 上海青浦區(qū)青安路 58號 基本情況 總建筑面積 1萬平方米 房間數(shù)量 212 星級 準(zhǔn)四星 開業(yè)時間 2023年 服務(wù)項(xiàng)目 商務(wù)中心 免費(fèi)停車場 外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) 洗衣服務(wù) 前臺保險柜 專職行李員 行李存放服務(wù) 穿梭機(jī)場班車 出租車 無線上網(wǎng)公共區(qū) 免費(fèi)旅游交通圖 餐飲設(shè)施 中餐廳 西餐廳 大堂吧 娛樂與健身設(shè)施 按摩室 桑拿浴室 足浴 SPA 棋牌室 入住率 會議高峰期入住率可達(dá) 50%以上 客戶來源 會議、工業(yè)園區(qū)企業(yè)招待為主，團(tuán)體客戶為主，也有一定的旅游散客，但散客不多 房型 門市價 首日特價 早餐 床型 寬帶 居禮單人房 RMB 528 RMB 380 單早 大床 免費(fèi) 居禮商務(wù)單人房 RMB 638 RMB 430 雙早 雙床 免費(fèi) 居禮商務(wù)雙人房 RMB 688 RMB 480 雙早 大床 免費(fèi) 居禮日式客房 RMB 728 RMB 520 雙早 大床 免費(fèi) 居禮豪景套房 RMB 1088 RMB 700 雙早 大床 免費(fèi) 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 五星級酒店的建設(shè)不僅有利于項(xiàng)目形象的提升和促進(jìn)物業(yè)的銷售，同時又易于獲取政府對項(xiàng)目的支持 ? 企業(yè)目標(biāo) ? 政府目標(biāo) ?樹立項(xiàng)目高端形象，實(shí)現(xiàn)后期物業(yè)溢價； ?突破區(qū)域陌生，重塑區(qū)域價值； ?改善區(qū)域形象，推進(jìn)城市化； ?促進(jìn)商務(wù)交流的實(shí)現(xiàn)，提升區(qū)域活力，增加政府稅收 一般來說，酒店較長的回收期意味著它不會帶來即期利潤。運(yùn)營成熟期對商家品牌要定期進(jìn)行更替以實(shí)現(xiàn)檔次提升和新鮮度維持 借鑒四 商業(yè)選址參考： 商業(yè)的選址特別是郊區(qū)型商業(yè)，必須保證項(xiàng)目周邊 ，為一個合理經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)值 借鑒一 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?其中 12層為自營，三四層整體出租給家樂福。其中 1層 2層沿街部分 50%銷售，剩余內(nèi)部空間持有， 12層統(tǒng)一經(jīng)營。 50 案例 3—— 合肥新都會 后期通過品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及常客計(jì)劃等，保證穩(wěn)定客流。 衍生商品銷售收入 (當(dāng)前正在籌劃 ) 兒童品牌服飾、文具等 場地租金 由于具備特殊的引入客流作用，場租較為低廉。 廣告植入收入（約占 10%） 諸如：門票采用仿真機(jī)票形式。 選擇場外活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)： 媽媽可以盡情購物 SPA（ ，通常 200元 /次），或是做一場瑜伽（ 1小時，辦卡折合 150元 /次） +美發(fā)（ 1小時， 200～ 500元） +購物（ 2小時，無法統(tǒng)計(jì)）；爸爸可以打幾場桌球（ 30元 /小時）或是邊看書邊喝咖啡（ 50元 /人）、或是酣暢玩一把電玩（無法統(tǒng)計(jì)）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場電影（ ， 160元 /兩人） …… 延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療 目標(biāo)客群為 3～ 13歲兒童，主力客群 5～ 10周歲 主力客群的家庭結(jié)構(gòu)通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結(jié)構(gòu)通常為“ 1+1” 至“ 1+4” 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 商業(yè)價值體系：星期八小鎮(zhèn)抓住孩子出游一般為 1+X的結(jié)構(gòu)，在孩子游樂同時，其周邊配套的餐飲、娛樂、運(yùn)動、購物等業(yè)態(tài)也成為家長等候時進(jìn)行消費(fèi)的場所 選擇場內(nèi)活動家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng)： 星期八小鎮(zhèn)活動分上午、下午兩場，時間分別是上午： 10： 00～ 14： 00、下午 15： 30～ 19： 30。同時集育（教育）、樂（娛樂）于一體。同時在職業(yè)場景設(shè)臵時，盡可能引入商家品牌，增加廣告冠名收入 項(xiàng)目核心優(yōu)勢 創(chuàng)意 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)新的商業(yè)模式，采用洛杉磯奧運(yùn)會模式，將收入最大化、成本最小化，并 盡可能的整合資源做品牌推廣 。也可同時辦理小鎮(zhèn)銀行賬戶開立手續(xù)，擁有屬于自己的存折和金融卡 搜尋中意工作的主題館位臵；或至小鎮(zhèn)職業(yè)介紹中心，詢問工作人員適合自己打工的主題館位臵 進(jìn)入主題館后，聽從輔導(dǎo)員指揮，更換工作制服，完成工作 來到主題館前，按照輔導(dǎo)員指示耐心排隊(duì)等候主題館開放 任務(wù)完成，輔導(dǎo)員會在小朋友的 [ 星期 8] 護(hù)照上登記已學(xué)會的職業(yè)技能，并支付小朋友 E 幣工資（僅限于職業(yè)性主題館） 小朋友手中有足夠的 E 幣的話，可以去汽車租賃店租車，去劇場買票看演出、或到紀(jì)念品店挑選心儀的禮品。 43 開元地中海購物中心總結(jié) 建筑排布： 定位為購物休閑中心，以主力店 +商鋪實(shí)現(xiàn)商業(yè)的活力及資金的快速回現(xiàn)，按街區(qū)式排布，注重人流動線的設(shè)計(jì) 借鑒一 細(xì)節(jié)關(guān)注： 通過開放式空間及挑空處理集聚人氣，實(shí)現(xiàn)商業(yè)活力，形成商業(yè)引爆點(diǎn) 借鑒二 業(yè)態(tài)分布： 大比例增加餐飲及娛樂類業(yè)態(tài)，購物業(yè)態(tài)集中分布在底層及部分二層，大型次主力店及娛樂類業(yè)態(tài)集中分布高層 借鑒三 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?購物旅途始于以高檔品牌為主的 法國李維耶娜區(qū) , 穿越以休閑商品為主的 托斯卡那田園區(qū) ，最終抵達(dá)水岸美食區(qū) 。 項(xiàng)目地處松江新城 CBD正中央，交通便利，規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)了五星級酒店、高尚住宅區(qū)與購物中心的消費(fèi)互動，其中：商業(yè)面積 萬平方米； 14f酒店面積 ； 16f住宅面積 。 郊區(qū)商業(yè)因培育期較長，一般會選擇集中式商業(yè) +開放式街區(qū)的模式。新鴻意環(huán)球購物廣場 南京 金