【正文】 海景 產品客戶品牌價格配套?不可看海?可實現價格空間較大?最接近公共配套?公共配套完善尚需時日?自身 2200平方米商業(yè)面積?對公司品牌會有較大貢獻?可重點提升的?有拓寬可能性KOYOO項目各項因素分析競爭項目一覽項目現狀可提升的空間145海景 產品客戶品牌價格配套KOYOO與競爭項目對比心海伽藍海語東園萬科東海岸本項目146結論? 本項目雖地處大梅沙片區(qū)，但沒有海景資源可利用? 周邊配套完善，本項目入市之際很多配套都已建成，生活趨于便利? 精心打造的產品能夠對 KOYOO品牌形成強有力的支撐? 借勢萬科，共同享受片區(qū)知名度? 本項目最可提升部分為產品設計，通過產品設計提升同時可建設品牌147重識轉型中的深圳經歷了浮躁、艱苦的創(chuàng)業(yè)期，深圳當初創(chuàng)業(yè)的人們從兩手空空到物質的極大富足，但身在一個移民的城市，每個人的內心還是浮萍一片，《深圳，你被誰拋棄》、《天堂向左、深圳向右》，不安的情緒在空氣中蔓延，每個人不知道明天會變怎樣。酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面。在建項目124碧軒項目（過程方案）在建項目? 占地面積 16038m2，容積率 。部分效果圖在建項目Back123湖心島項目（過程方案）n整個社區(qū)由建筑、廣場及水系組成。（ %） 153m178。（ %） —— (31%)三房 125m178。（ 13%） 兩房 78m178。（ 87%） （ 69％）一房 —— 4755m178。） 總套數主力戶型 開發(fā)商 銷售率 銷售期 銷售速度銷售時有無投資回報承諾均價（元 / m178?？觳脚?15大梅沙房地產所處發(fā)展階段成熟區(qū)域新興區(qū)域起 步 發(fā) 展 成 熟首先發(fā)展第二居所、酒店、度假設施物業(yè)第二居所、第一居所并存，屬于中高檔主要是第一居所，有些物業(yè)轉化成養(yǎng)老物業(yè)大梅沙正步入該階段116東海岸心海伽藍海語東園倚天閣海景酒店雅蘭酒店I 會議中心、酒店及辦公用地交易截止時間 :其中會議中心 8000平方米，酒店約 （其中 7000平方米不能作為產權式酒店），辦公 。 地塊現狀 圍墻包裝設計效果圖112—— 大梅沙國際會議中心，啟動東部會展經濟戰(zhàn)略 會展、會議對地方經濟拉動比例是 1： 9。與大梅沙互動互利，形成梅沙 — 三洲田度假區(qū)大梅沙的發(fā)展前景111東部華僑城介紹? 在 2023年 11月 1日，華僑城在鹽田成功圈地。通道起點位于羅沙公路出蓮塘后第一個拐彎處，以隧道方式穿越梧桐山，接明珠立交，與鹽壩高速銜接 。 東部通道 目前也正在加緊規(guī)劃設計。 大梅沙空間特點：傳統居民以不同的集聚程度自然發(fā)展形成 ,整體布局較為松散 ,沒有高聳建筑 ,尺度宜人 ,街道多為小巷 .沒有主要地標 ,天際線沒有進行開發(fā) 。101走進大梅沙102西部景區(qū)：海上田園、光明農場，以自然田園風光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場、風情酒吧街，以獨有的海上風情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū) 大鵬灣深圳主要旅游區(qū)大梅沙103216。對山區(qū)旅游資源，在保護生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等? 城市組團功能：沙頭角組團：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團：鹽田港生產及其后勤服務基地梅沙組團：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務基地? 城市規(guī)模 ：至 2023年，人口控制規(guī)模 20萬；人口彈性規(guī)模 24萬。依托亞熱帶濱海城市特色和逐步發(fā)達的國際商務功能，建設一批具有國際水準的濱海旅游度假設施、生態(tài)觀光旅游設施和會議展覽設施，使深圳成為全國較大的商務旅游、觀光旅游城市及過境旅客集散地。大大高于全國 %的平均水平，深圳經濟依然保持良好快速的增長勢頭。24M65產品定位 —— 空間組合戶型 面積（ M2） 比例（％）三房兩廳 100 50兩房一廳 80 40單房 40 10基本空間組合空間3+12+132 166戶型設計標準間形式劃分，可以打通組合，形成更多產品形式67α—room （生活魔方）大空間無限分隔的戶型設計從傳統的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式68+ =+ =+ = or or以單元模數的一個“menu plan” （居住菜單）單一的組合模式 —— 具有可變性住宅（ flex housing）模式……BoxLiving的平面組合形式69物業(yè)形態(tài)建議? 最大化的層高? 地下室作為核增面積，提供特別體驗空間? 商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。60優(yōu) ?階層 的 SPR——生活就是大廚房當廚房不再只是滿足溫飽的場所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以娛樂、休閑、聚會，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生 …… 61優(yōu) ?階層 的 SPR——家的中心就是床第二套房的門檻并非每個人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個物理空間，個人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經理人的客廳小時候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構筑自己的小天地。同樣內容通通被改成為一個音譯詞：派對。52通過比準價格得出初步價格定位上限下限8500元 /m27200元 /m2本項目初步價格定位項目 各項指標權重 各項指標打分 得分 售價外部資源 品牌 產品 外部資源 品牌 產品萬科東海岸 100 100 100 100 8500海語東園 90 70 80 84 7140本項目 90 100 120 98 850053 The end Thanks！54SPR——滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。階層的標簽 216。高 216。更多的追求自然，讓環(huán)境與人與人之間達到良好的協調，寸度和氛圍達到行事從容性價比 216?；镜纳睢蕵?、休閑等配套216。充滿友善和協調的社區(qū)環(huán)境216。階層分化，階層人文濃厚216。講究品牌和潮流216。市場潮流216。使用的功能性較好216。高度個性化；216。顯示個性的生活方式；216。追求物質產品高度的舒適性；216。從眾，羊群效應；216。普通城市住宅；216。先富起來的城市，逐漸出現了這樣一個階層，他們喜歡炫耀、但標榜內涵；他們擁有優(yōu)越生活，更向往卓越體驗。實況速遞：最近在他身上發(fā)生了兩件事，第一是在大梅沙買了他的第三套房，他把這套房叫 “ 根據地 ” ；第二是參加了晚報組織的 “ 萬人牽手活動 ”，又結識了一幫新朋友。33典型客戶描述描述四：木棉花 —— 某房地產公司項目經理性別： 女教育程度： 未知年齡： 保密置業(yè)經歷： 未知愛好： 旅游、上網、讀書買房語錄 ： 如果是大梅沙的房子，那么除了投資之外還要有很多額外的東西，最好有公共活動空間，比如說燒烤吧、頂層開放平臺之類的，不一定要很大，但要適合朋友在一起觀景聊天。大梅沙的房子，要是有的賺一定會考慮，投資價值和升值空間最重要。大梅沙？還可以吧，離市區(qū)不是太近，不會太張揚，可以經常跟朋友過去玩，省了賓館錢了?！?現在買房就是為了提前占有稀缺資源。隨著大梅沙開發(fā)進程的加快，片區(qū)將趨于成熟，自住客戶所占比例將增大。） 容積率 主力戶型 開發(fā)商 預計推出 時間京基五星級酒店 酒店 70000 1 酒店客房 京基地產 2023年底湖心島 住宅商業(yè)街 18580 40m2左右 創(chuàng)維 2023年鼎太項目 住宅商業(yè)街 48179 50m2左右 鼎太 2023年東海岸三期 住宅 兩房、四房五房Townhouse萬科 2023年中碧軒項目 住宅 16038 單房、一房 碧軒 2023年底萬科國際會議中心會議、寫字樓、酒店 酒店客房 萬科 2023年底片區(qū)房地產市場狀況 —— 下階段將推出項目23市場分析總結n 片區(qū)主要物業(yè)類型為產權式酒店和酒店式公寓，有少量住宅項目n 片區(qū)最暢銷戶型區(qū)間為 35m178。n成交客戶在市內工作的區(qū)域 33%在福田，12%在羅湖， 11%在南山， 4%在鹽田，共占60%；成交客戶主要在市內工作。以內的總 價 較 低的一房和兩房 為 最主力 產 品。）東海岸一期 住宅 131802 87003 759各類型均有 萬科地產 一年 約 60套 /月 無多層公寓 6000，山邊 TH8000，水邊 TH10000心海假日酒店式公寓 8955 10045m2一房一廳 心海投資 7個月 約 15套 /月 無 8000（包裝修家電）水云間 酒店式公寓 25055m2一房一廳 琪祥地產 一年 約 20套 /月 無 7800（包裝修家電）雅蘭酒店產權式酒店 11750 12846 16040m2一房一廳 雅蘭置業(yè) 10個月 約 16套 /月 有 13000海景酒店產權式酒店 14088130（銷售套數）40m2一房一廳 秀峰地產 一年 約 10套 /月 有 1202315大梅沙房地產在售項目一覽樓盤 性質占地面積（ m178。市場調研項目定位報告： Special house for special people物業(yè)發(fā)展建議： 2023，中國 ?深圳建筑設計代表作品營銷策略總綱：精確制導 —— 圈層營銷時代的來臨4本報告思路市場分析項目客戶研究定位方案項目介紹5項目情況簡介6本項目項目位置7項目狀況 —— 經濟技術指標? 總用地面積： 10000m2 ? 建筑面積： 22023m2 ，其中商業(yè)面積 2200m2， 其余為住宅面積 。KOYOO大梅沙 項 目定位報 告謹 呈：深圳市筑友投資 有限公司 世聯地產筑友大梅沙項目組 2023年 12月——Special house for special people“天剛破曉，我就驅車起行，穿過廣漠的世界，在許多星球之上，留下轍痕。本次提交評審的是《項目定位報告》。?梅沙學校正在建設中?國際會議中心年底動工12市場狀況分析13國際級定位國際級海濱旅游度假勝地；國際級會議展覽中心；國際級海濱居住區(qū)；發(fā)展現狀 深圳市山海風光的標志；與市區(qū)適度的距離；豐富的休閑度假資源；大梅沙片區(qū)價值挖掘14大梅沙房地產已售完項目一覽樓盤 性質 占地面 積 建筑面積 總套 數 主力戶型 入伙日期 開發(fā)商 銷售期 銷售速度 有無投資回報承諾 均價（元 / m178。）東海岸二期公寓 /別墅 80000 64000約 420套各類型均有萬科地產 75% 七個月 約 45套 /月 無，可代租 8500/14000倚天閣酒店式公寓7802 10750